成本逼近法 土地技术报告

(一) 成本逼近法

成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。其公式为：

熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益

宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数。上述文字表达式可具体表示为：

P1s=P1c(1+r3)

P1c=(E a+E d+T)×(1+r1+r2)

式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；

E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；

T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；

r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；

n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期。

根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设：

(1)E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；

(2)E d：以现行有关部门征收标准为准；

(3)T：指基本建设前期应交纳的相关税费；

(4)利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。土地开发资金为分段投入；

(5)利润：按投资利润率计算。

按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：

P1c=(E a+T)(1+r1)n1+n2+E d(1+r1)n1/2+n2+(E a+E d+T)×r2

P1s=P1c+r3．P lc

其中r3．P lc以土地出让金代替。

1.土地取得费(E a)

根据成都市有关规定测算,该类土地取得费(含税费)单价为137.36元/㎡(见技表三)。

技表三土地取得费用及税费一览表

价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%。则：土地取得费(Ea)单价为116.76÷(1-15%)≈137.36（元/㎡）。

2.土地开发费(Ed)

截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。估价对象所在区域宗地外开发费用主要是土地初级开发费用,可参照简阳市城市市政基础设施配套费进行测算，简阳市工业用房的基础设施配套费为95.8元/平方米，根据简阳市宗地内开发费用的一般规律，达到宗地场平费用为15元/平方米。

3.投资利息

达到估价对象宗地开发状况的开发周期为1年，利率取评估基

准日中国人民银行规定的1年期贷款利率6%。

本次评估假设土地取得费、相关税费及宗地外开发费用在征地时一并支付；宗地内开发费用在土地开发周期内均匀投入，则估价对象的土地投资利息为：

（137.36+95.8）×[(1+6.0%)1-1]+ 15×[(1+5.6%)1/2-1]

≈14.43（元/㎡）。

5.投资利润

土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的总资产。根据等量资金应获得相应收益的愿望，土地资产同其他生产要素相结合共同对企业利润作出贡献。故土地的投资利润应与房地产行业正常的投资利润相一致。

据统计，类似工业用地的投资利润率约为8%。则估价对象的开发利润为：

(137.36+95.8＋15)×8%≈19.85（元/㎡）。

6.土地成本价格

137.36+80＋165+14.43+19.85≈282.44（元/㎡）。

7.土地增值收益

参考川府发[2001]23号文《四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知》等四川省的相关规定，估价对象的收益部分按评估价格的20％计算，本次估价设土地价格为V，则土地增值收益为0.20V。

8.地价修正：

在成本逼近法中，由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域平均状况为计算依据，较少考虑估价对象的个别性、特殊性，故需进行相关个别因素的修正。

(1)使用年限修正：由于工业用地使用年限设定为50年,估价对象的剩余使用年限为44.77年，故需进行年期修正。

据《城镇土地估价规程》，使用年期修正系数公式为：

Y=1/[1一1/(1十r)n]

K—使用年期修正系数；r—土地还原利率； n—估价对象使用年限。

还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定。

综合工业企业行业年平均利润率和社会平均投资回报率，本次估价的宗地还原利率取为6%。

则土地使用年期修正系数为：

K＝1/[1一1/(1十6%)44.77]＝0.9264

(2)个别区位修正系数：本次估价依据各估价对象形状、地形等个别因素确定个别区位修正系数。

技表五个别因素修正一览表

V＝土地成本价格×使用年限修正系数×个别区位修正系数+土地增值收益

V＝282.44×0.9264×1.00+0.2V

V＝327元/㎡。

成本逼近法测算的地价为327元/㎡。该地价为估价对象作为作价出资的仓储用地，在无使用权异议且无他项权利限制状态下，开发

程度达到宗地外“六通”，宗地内“场平”，容积率为0.6、剩余使用年限为44.77年，在二〇一四年三月十日的土地使用权评估单价。