东莞新型产业用地政策解读

配套用房一律不得分割转让。
（2）产权分割申请流程
用地单位
提出
申请
申请
属地园区管委会、 通过 镇人民政府（街 道办事处）
市国土部门或市 招商创新办
审核 通过
市人民政府
审定
通过 补缴土地出让金 （剩余出让年限 不变）
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4 新型产业用地获取途径
新型产业用地主要有招拍挂、工改M0、出让土地改M0三种获取途径
新型产业用地
产业用房(≥70%）
可用于生产、研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估 与监测等功能用途的用房
配套用房（≤30%） 小型商业、宿舍等。
③ 土地使用年限：一般为50年 ④ 容积率：3.0 ≤容积率 ≤5.0
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2 试行范围及布局原则
东莞新型产业用地主要布局在广深科创走廊及临深片区
（1）试行范围
不可分割转让
用地面积小于50亩的优先 规划为不可分割转让，仅 限企业自用
① 土地供应期限可适当延长至50年 ② 确需申请分割转让的，可向市土地储备中心或属地镇人民政府提
出申请，经审定同意后，补交土地出让金后可转让 ③ 经认定为国家级科技企业孵化器后，可依据办法规定申请分割转
让
新型产业用地
可分割转让
连片或相邻用 地50亩以上
一、政策背景：
2018年9月11日，东莞市人民政府正式颁布《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，用于对新产业、新业态用地旺盛需求的支持。
二、基本概况：
① 土地类型：在城市用地分类“工业用地（M）”大类下，增设“新型产业用地（M0）”中类 ② 产业范围定义：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。
东莞新型产业用地政策解读
2020年5月
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工业用地项目类型
工业用地项目 类型
城市更新工业用地 项目
用地性质不变 用地性质改变
非城市更新工业用 地项目
净地开发 已批未建 其他特殊类型
工改工
工改居 工改商 工改综
拆除重建类（M1 改M0）
综合整治类
增容 改为M0
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1 政策概况
东莞推出新型产业用地暂行办法主要为支持新产业、新业态的发展
按原建设用地剩余 出让年限确定
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5 规划设计管理
政策鼓励较高强度开发，支持产城融合项目打造
1 容积率方面：鼓励较高强度的开发
① 原则上大于3.0，不超过5.0。 ② 经市控规委员会审议后，可适当提高容积率上限 ③ 建设科技孵化器的新型产业用地（M0）项目不受容积率3.0的下限影响。
2 配套用房方面：支持配套建设
鼓励“工改M0”连片改造
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① 对“工改M0”用地、存量用地连片或 相邻50亩及以上，允许规划为可分割 转让的使用类型；
② 对新增用地及面积小于50亩的存量用 地，优先规划为不可分割转让的使用 类型，仅限企业自用。
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3 新型产业用地产权分割
东莞市政府明确产权分割细节，严控分割转让
（1）产权分割与非产权分割区别
计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%，较原有的“类新型产业用地”15%有了大幅提升
3 建筑设计方面：考虑产城融合
注重产业发展与城市品质共提升，打造一批“生产、生活、生态”融合发展的新型产业综合体
4 建设管理方面：估计项目加快建设
建设周期在土地出让合同中予以明确，原则上不得超过3年。
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6 地价计算
区管委会）签订项目履约监管协议书并缴纳履约保 证金，再与市国土部门签订土地出让合同并按规划 批准文件约定相关规划设计条件。
一般为50年
已出让土地 改M0
① 须向市国土部门申请办理土地使用条件变更手续； ② 在土地出让合同变更协议前，须先与属地镇人民政
府（街道办事处、园区管委会）签订项目履约监管 协议书并缴纳履约保证金。
② 其他核心区由属地镇人民政府（结合 实际自行划定，报市规划部门备案。
工业保护线
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① 各镇街（园区）工业保护线内的新型 产业用地（M0）规模总量不超过辖区 内工业保护线总规模的10%，工业保 护线外不设定比例限制。
② 市区四个街道、松山湖高新区、滨海 湾新区可适当提高工业保护线内的新 型产业用地（M0）比例
产业 用房
配套 用房
① 可分割转让的计容建面不得超过项目总计容建面的49% ② 单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米 ③ 每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米 ④ 完成首次转让登记未满3年（含）的，增值收益按100%的比例上缴； ⑤ 完成首次转让登记满3年未满5年（含）的，增值收益按50%的比例上缴； ⑥ 完成首次转让登记届满5年的，增值收益按20%的比例上缴。
获取途径
招拍挂
申请流程
① 采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让； ② 土地出让合同中明确使用类型、分割转让比例、分
割转让基本单元面积、贡献比例等内容。
使用年限
一般为40年，如不 可分割转让的类型 可适当延长至50年
新型产业用地
工改M0
① 可以采取协议方式出让，政府收储后再次供地的除 外；
② 出让时须向市国土部门申请办理供地手续； ③ 开发主体须先与属地镇人民政府（街道办事处、园
1 广深科技创新走廊
要求：2个创新核心平台、9个省级创新节点和32个市级创新节点
2 广深高速公路两侧
要求：1公里范围内
3 城市更新单元
要求：用地面积150亩以上
4 政府统筹的地块及重点招商区域
要求：市统筹、市镇联合统筹
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除市区、东南临深及与深圳接壤 镇街，各增加2个M0项目
要求：市区的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道 东南临深片区的塘厦镇、清溪镇、凤岗镇、樟木头镇 其他与深圳接壤的长安镇、大朗镇、大岭山镇、黄江镇
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2 试行范围及布局原则
东莞要求新型产业用地布局交通便利区域，并鼓励工改M0
（2）布局原则
交通便捷、配套完善的区域
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如重大发展平台、重要发展廊道、轨道交 通站点周边（枢纽型轨道交通站点要在 500米范围以外）、高快速公路出入口附
近等。
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城市核心区不布局
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① 市级和镇级核心区原则上不布局新型 产业用地（M0）。
政府尽量通过政策支持企业自持
招拍挂
M0=〔M1×0.4×（1-X）+C×0.41×X〕×R× N
其中：
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M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；
C为商服用地市场评估价的楼面地价，需进行容积率系数修正；
X为分割转让比例；
R为容积率；
N为实际出让年限。
新型产业用地
工改M0
以新型产业用地（M0）土地出让底价为基础，扣减原土地使用条件下用地价 格后，按折半计价补缴土地出让金。