瑞安天地模式的借鉴
瑞安集团的新天地模式
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验一、复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。
在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。
与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。
2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。
3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。
4、知识管理体系的完善。
1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。
商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。
一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。
另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。
比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。
更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。
因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。
2、善于“经营文化资本”的思路每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。
旧城商业环境更新背景下的“新天地”模式探究论文
旧城商业环境更新背景下的“新天地”模式探究【摘要】通过对上海“新天地”空间模式的深入分析，总结上海“新天地”在改造更新过程中的问题，最后在“新天地”创新模式研究的基础上，针对旧城商业环境更新改造中的问题，提出具体的相关性借鉴意见。
1 引言随着世界全球经济一体化趋势加快，人类社会经济逐步进入一个崭新的商业社会。
在旧城更新改造的带动下，商业经济活动被顺理成章地引入旧城，城市更新改造与商业的结合已经广泛地成为当今世界许多大中城市绘制或将要绘制的蓝图。
近年“新天地风潮”越演越烈，以“新天地”为原型的旧城改造在国内东南西北各地的城市中不断地涌现。
上海“新天地”里弄改造是保留传统形式、改变原有功能的代表性实例，成为在尊重历史和建筑文脉的基础上保留外观、更新内部设施的历史街区更新模式。
在此，作者将“新天地”作为一种模式进行研究，其模式实践的独创性和成功性对于旧城商业环境的更新改造也有一定的借鉴意义。
2 上海新天地项目概况2.1 上海新天地项目基础资料新天地是上海太平桥附近石库门里弄的改造项目，占地三万平方米，建筑面积六万平方米，属小规模的旧城区改造项目。
它位于上海卢湾区、紧邻上海高档消费的成熟商业区——热闹的淮海南路。
东临黄陂南路，南临自忠路，西临马当路，北临太仓路。
兴业路把整个广场分为南里与北里两个部分。
另外，上海最重要的革命历史文物保护单位——中国共产党第一次代表大会的会址——就在这里的兴业路上。
2.2 新天地项目对石库门里弄的保护石库门建筑可以说是上海流金岁月的见证，有言道“北京的四合院，上海的石库门”。
因而在上海新天地旧城改造中的石库门的保护利用显得备受关注。
新天地对石库门的改造方式有以下三种：首先，新天地保留了街巷原有的空间尺度；其次，在老房子内加装了现代化设施，包括地底光纤电缆和空调系统、铺埋地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等基础设施；第三，重视石库门建筑单体的修缮保护。
2.3 新天地项目的运营模式上海新天地是明确了目标消费群体，并通过招商进行了商品细分的 shopping mall。
上海新天地：何以成功,如何借鉴2
（图片：新天地北里入口）总之，无论从哪一个角度讲，新天地的一切都在围绕着主题定位展开，一切都为主题定位服务。
主题的突出、主体的突出，都极大的强化了新天地的特色，又反过来烘托、渲染了定位，自始至终、从里至外，始终都在围绕着定位向公众传递着同一个信号。
（右图：上海UME国际影城—上海新天地南里）返回目录特色：既突出又明显，且浑然天成一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、可资利用和挖掘的现有基础。
2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。
3、善用外界因素，追求与自身目的的良性互动。
4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界的即时沟通。
在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出了。
◆深厚的历史感：在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没有削弱这种风情。
设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。
◆西方特色基础：该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等国的外资饭店、爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。
◆明星文化效应：这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，成龙、谭咏麟等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"等。
◆石库门博物馆：通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海逝去的时光。
博物馆也通过图片。
录相了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
◆三元的客户关系管理(CRM)系统应用平台：建立了一个可实时更新的，用于在线宣传的官方信息中心，全方位发布"新天地"商户以及每天发生的各种市场活动的预告以及详细报道；根据"新天地"租户的经营业务及需求，灵活、快速地为游客提供在线购物、座位预定、促销信息发布、会员社区、营业额汇总等电子商务功能；通过线上、线下的多渠道来建立完整的用户及会员信息数据库管理系统，并在此基础上实现针对特定用户的市场营销宣传，建立一对一的客户关系市场营销，提高用户的忠诚度。
瑞安新天地开发模式分析
新 天 地
太平桥地区重建项目全景图
项目属性
“太平桥项目”定位为大型城市综合体，新天地是整个太平桥重建项目的商业部分， 由购物中心、公寓、餐饮区等组合而成
住宅二住宅二期完工新天地时尚新天地时尚新天地三期开业2010年新天地北里开业新天地北里开业中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工住宅三期完工太平桥项目的开发时序有着明显的节奏特点新天地北里商业和新天地南里商业分别率先于2001年和2002年开业写字楼于2003年开业住宅自2001年开始动工开发周期长新天地三期的新天地时尚购物中心已于2010年开张营业项目开发时序拿地住宅一期完工写字楼完工1998年2003年2008年1997年规划构想1999年新天地北里动工2001年2002年新天地南里开业2006年太平桥的环境改造石库门的文化保护等投资巨大瑞安集团首期投入的14亿元至少需要十年才能收回成本但由于正值房地产的黄金十年瑞安获得的回报已经远远超过了预期项目投资回报6新天地及企业天地年租金收益亿元012345200720082009201043505352亿元年新天地刚开幕时餐饮类租金为35元2010年已升至3035元
打造特色的建筑模式
• 在打造城市综合体，融合商业、高级酒店、写 字楼、高档住宅于一体的定位下进行规划的思 考 • 保留地块有价值的建筑和景观植被；对建筑进 行造旧如旧，同时实现现代商业的运营功能
商业模式借鉴
管理者与经营者分离 • 坚持全部持有商业物业，统一招租，整体运营，便于 集中资源，调控业态和风格，最大限度的凸显特色； • 对于商户，在运营过程中除收取一定的保底租金外， 同时还享有租户一定比例的利润分成 引入知名品牌和大量餐饮 瑞安新天地在初期招商时，对优质商户给予 优惠政策，如较长的免租期等， 在新天地模式下的商业街区，超过 70%的体
2012年瑞安重庆天地项目考察报告(71页) (2)
商业地产部
商业地产部
商业地产部
商业地产部
商业地产部
项目效果图
商业地产部
BIRDEYE VIEW
商业地产部
项目功能分区
商业地产部
ALONG JIALING ROAD (EAST)
商业地产部
ALONG JIALING ROAD (WEST)
商业地产部
ALONG JIABIN ROAD
27
/
标准层 （平方米）
建成时间
2,750
2012年12月
/
2013年12月
2,500 – 3,750 2016年07月
/
2016年07月
/
2018年09月
商业地产部Biblioteka B11地块 – 超高层項目
立面图
Total GFA = 686,420 sqm Total Allowable GFA = 686,420 sqm
商业地产部
1. 重庆天地整体规划 2. 绿化工程 3. 住宅项目设计 4. 餐饮娱乐区 5. 重庆天地商业集群 （a） 购物中心 （b）写字楼
商业地产部
4. 餐饮娱乐区位置
B3 餐飲娛樂區
商业地产部
商业地产部
4. 餐饮娱乐区
位于重庆市中心渝中区嘉江半岛渝中 延续新天地理念，总建筑面积万平方米 由美国著名设计师本杰明·伍德设计 将成为重庆最具人气的国际時尚休闲新地标
嘉陵帆影 P2T超高层 超五星酒店/ 甲级写字楼
嘉陵帆影 P3T
2021 2021
2021
2021
住宅部分江于2021-2021年全面竣工 。
2021
2021
2021 商业地产部
瑞安重庆天地项目 分析
企业天地
10栋国际甲级写字楼群。共80万方建筑面积。468米中国西部最高商业地标，企业天地1号。 将为跨国企业、金融机构和现代服务业提供国际标准的写字楼及完善的商业配套。
嘉陵天地
即重庆风貌与时尚国际融合的重庆新天地之后，嘉陵天地及室内外异域情调步行街。总量30万平方米。通过廊桥连接3 期的嘉陵天地及9号轻轨站点，形成无缝连接。将超越解放碑和观音桥，成为重庆未来的购物娱乐新地标 嘉陵天地商场整体定位——集世界的生活天地(Premier all-in-one lifestyle destination) 1）嘉陵天地 时尚（ ）嘉陵天地——时尚（一期） 时尚 一期） 主打：时尚潮流娱乐 以餐饮娱乐、潮流服饰旗舰店、电影娱乐、KTV、酒吧等引领城中玩乐热点为特征的生活方式，给人们带来独一无二的 潮流体验 2）嘉陵天地 生活（ ）嘉陵天地——生活（二期） 生活 二期） 主打：花园生态购物中心 涵盖家庭娱乐，优质生活专门店，电子影音专门店、儿童中心、培训、超市等。 轻松享受Family Day，多姿多彩的一站式消闲新体验，为您提供一应俱全的购物选择 3）嘉陵天地 奢华（ ）嘉陵天地——奢华（三期） 奢华 三期） 主打：集世界一线品牌购物体验 顶级奢侈品品牌，高级商务宴请，进口百货等,将引发生活灵感的全新高端购物享受。
重庆天地——商业集群概述 商业集群概述 重庆天地
集世界 世界级
商业集群
重庆天地商业集群总计建筑面积大148万平方米，其中包括： 企业天地甲级写字楼占80万平方米； 嘉陵天地零售商业占30万平方米； 酒店、服务式公寓、停车场等约占38万平方米。 提供顶级商业配套，为重庆经济灌注无限动力，是跨国企业(商家)进驻西部首选之地。
解码瑞安房产_天地_模式
1052010.2.5/2.20 C E O C I O苏娟/文在高端奢侈品商店林立，衣食住行和时尚娱乐一应俱全的上海新天地，你不必认为自己是在中国。
来自世界各地的各色皮肤穿梭于此，不管怎样的季节和天气，这里的白天总是人流如织，夜晚总是歌舞升平，衣香鬓影，颇有大上海风韵。
但这里同时也“很中国”。
“一大”会址，就在这几栋斥资3亿元人民币修旧如旧的老式洋房中间。
从过去，到现在和未来，重重穿越新老建筑，人们可以在这里购物、小酌、约会、艳遇、居住甚至上班。
“走路可到达的雅皮士生活方式”，是上海新天地刻意营造的高端居住理念。
背后的故事妙趣横生。
1997年亚洲金融风暴，当外资纷纷撤离上海时，一家来自香港的开发商盘下了一大块地，经过一翻别有新意的打造和苦心经营，成就了中国房产的创新典范。
它的名字叫“瑞安”。
通过上海新天地项目的成功而在内地成立的瑞安房地产发展有限公司（以下简称瑞安），成长路径有些不同。
当很多人以为瑞安对上海不可复制的文化胜地——石库门区的改造而成功打造的“上海新天地”是一种机会主义的成功时，杭州、重庆、武汉、大连、佛山等地陆续成功开启的“天地”系列项目，表明瑞安已经发展出一个可以有效复制的解码瑞安房产“天地”模式杭州、重庆、武汉、大连、佛山等地成功开启的“天地”系列项目，表明瑞安房产从“上海新天地”起步，已经发展出一个可以有效复制的“天地模式”。
“天地”模式。
复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心彼时在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
后来的故事表明，并未像当初一些人所想的那样，上海新天地的成功只是一种偶然，不可复制。
实际上，瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
罗康瑞把瑞安房产的优势定位在策划和规划上案例M A N A G E M E N T 管理106C E O C I O 2010.2.5/2.20总体上，瑞安将自己的优势定位在整体项目的策划和发展规划上，寻找当地具有传统文化精髓的核心地带，将各地特色融入发展项目中。
瑞安天地系列介绍
4。广场设计主题—旅游文化 建议：集中呈现项目的旅游气息，形成展 示项目总体“娱乐”格调的“眼睛”
客户定位
依据对商业整体的把握，确立目标客户，并注 重产品文化的渗透
商业地块（地块1、2、3、4）商业定位及目 标客户
初期目标客户 IT人士、知识工作者、大学生、周边居民
远期目标客户 逐步发展成为辐射城市中心的区域性商业区 目标客户 认同区域价值、商业资源的价值、瑞安品牌 价值以及大连天地项目之商业文化主题定位 的中端客户群体
非主流的社区商业街渐显黯淡。在这些新的社区里步行，行人会感觉街道长而宽、空而枯燥无趣，
便自然而然改由驾车出行，社区特色由此不断被削弱。点到点的汽车出行方式使得人们常常绕过 老城区，快速往返于不同目的地之间，因此社区商业在一些传统老城区也渐渐消失。社区心脏脉 搏的跳动被一步步减缓、衰弱
陈建邦 瑞安房地产发展有限公司 规划发展及设计总监 主导瑞安房地产“天地系列”多功能综合社区的概念研究、土地可行性研究、 总体规划、城市设计、道路及公共空间设计，包括上海新天地社区、瑞虹新城、 创智天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地、大连天地以及杭 州西湖天地，曾荣获众多殊荣。陈先生同时也领导每个社区内大型综合性开发 项目的设计管理，及住宅标准化工作。
运营 方式
持有物业，统一招租，管理 者与经营者的分离。没有将 商业产权分散出售给小业主， 而是全部持有，整体运营， 这样能够有足够的空间和力 量来调整业态与整体风格， 最大限度的凸显特色；
对于商户，瑞安运营过程中除收取一定 的保底租金外，同时还享有租户一定比 例的利润分成
天地模式以全部持有、整体运 营的方式贯彻始终
资本运作
天地模式重视商业及业态的打造，对资金有长 线投入要求
创智天地坊二期前期策划定位
创智坊二期
㎡,㎡㎡
得房率：７５％ 绿化率：３５％ 装修情况：全装修 车位配比：１：０.２２ 车位租金：４００元／月
房型 以90-100 ㎡的二房分布在一楼、二楼、六楼。 以150-160 ㎡的复式分布在３－５楼和７－８楼。
房型分析
卧室 厨房 餐厅
户型价值－－二期新推房源比一期有明显提高
01
房间朝向设计
02
装修标准提高
03
卧室私密性
04
空间利用度
05
一期
06
二期
客户描述
年龄
年龄集中在25－3３岁
步入社会不久已到适婚年龄的年轻人
中国文化背景
重视家庭氛围
东北片区
依靠交通干道连接生活与工作场所
这部分人的家庭年收入在１５万元以上，职业生涯较稳定
积累一定财富
70年代末、80年代初生人
工作时间不长的新上海人
瑞安在上海的成功项目
㎡
上海又一个更大更具竞争力的“新天地”
五角场 商圈
新江湾 Ｆ地块
，
新江湾城
五角场商圈
本案
中原居民区
大柏树
凉城
市场机会－－强强联手，打造未来的黄金商业圈
10号线
8号线
美国汉斯
美国铁狮门
新加坡仁恒集团
浙江绿城
瑞安集团
万达商业广场，百联又一城商业广场，东方商厦，瑞安打造的“新天地”模式的商业街，等
随着国内外的著名开发商的入驻，对区域价值的提升有着积极的作用，其开发的各自项目也大大提升了区域的品牌影响力． 随着五角场商圈的逐渐成熟，辐射区域会扩大，目前中原地区，新江湾城，凉城地区和大柏树地区的居民支撑着该商圈的消费群体，随着地铁８号线、１０号线的陆续建成，使之交通更加便捷，会吸引更多区外人事近来，扩大其消费群体。 新江湾城地区的高档住宅陆续建成，会倒入大量的高档消费群体，瑞安集团的商业模式招商成功，会引进大量商业人才在此工作，带来更大的、更有消费能力的群体，瑞安商业模式与五角场商圈互相呼应，使五角场城市副中心更具竞争力。
广东佛山岭南天地案例研究报告(33页)PPT课件
水景的设计，增加区域氛围
道路铺装，实现空间的自然过渡
随处可见的绿化设置，让人倍感舒适
26
佛山岭南天地
项目小结
S（优势） 1、岭南文化气息浓厚，是佛山文物古迹最密集，规
模最大的历史文化街区 2、位于佛山繁华的祖庙商圈，商业氛围浓厚
3、交通便利，给消费者带来前往的便利 3、定位明确，走商业与文化结合的路线
华辉大厦，增加商业聚焦效果 酒店公寓区——处于人民路、祖庙路两条主干道交汇处，交通便利，有较好的展示性 住宅区——包括低密度住宅以及高层住宅
9
佛山岭南天地
整体定位
以历史文化为特色，融合现代时尚元素
总体定位： 保留佛山风情风貌，充分挖掘佛山
粤剧之乡、陶艺之乡、武术之乡、 美食之乡的历史文化特色，同时融 合时尚元素和现代化设施，为佛山 精心打造一个优质的市中心综合发 展项目
GDP
6580.28亿 元 人均GDP
91001 元
固定资产投 资
1936.26亿 元
人均可支配 收入
30718元
房地产开发 完成投资 599.22亿元
人均消费支 出 23782元
社会消费品 零售总额
1931.41亿 元
5
佛山岭南天地
区位分析
地处佛山黄金地段，以文促商，潜力不言而喻
地处禅城区 1. 位于佛山市中心，历来是佛山市
开发商 佛山瑞安天地房地产发展有限公司
项目位置 禅城区祖庙路和人民路交界（东华里片区中心地段）
建筑组合 包括22处文物保护单位，128栋历史建筑，8条历史街巷，以 及国家级重点文物——祖庙、东华里
业态组合 包括酒店、商业（商业街区及大型商场）、住宅、写字楼及 各类公建设施
瑞安新天地开发历程
旧改大手笔——从上海新天地到佛山岭南天地上海新天地与一般的房地产商积跬步以至千里的累积式发展有所不同，瑞安是业界的一个“异类”，每次的发展均像在业界中扔下一颗“炸弹”——大手笔、大规划，从上海新天地到佛山岭南天地无一例外，正如同瑞安集团董事长罗康瑞先生的人生一样，处处充满了传奇的色彩。
也许很难想象，瑞安集团这个庞大的企业仅仅是从39年前罗康瑞手中的10万港元计息贷款发展而来的。
上海新天地10万港元开始创业1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从其父亲——香港地产名人、鹰君集团的创办人罗鹰石处有息贷款10万港元开始创业，展开了日后的传奇。
1984年《中英联合声明》签订，香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗康瑞作出了让人“不解”的决定——北上考察大陆市场；1993年至1994年间，在香港地产业最为红火的阶段，罗康瑞开始将瑞安集团在香港的业务向外转移；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗康瑞参与投资身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普(DonaldTrump)在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；1998年罗康瑞操刀的广受质疑的上海改造旧城项目“新天地”最后成为了上海新地标之一；2007年，瑞安以75.1亿的总价夺得佛山“祖庙-东华里”旧改项目用地，……，瑞安与罗康瑞的每一次决定与发展总是会带给局外人无尽的惊喜与不解，但每一次，瑞安与罗康瑞均能以胜利者之姿站在舞台上。
“上海新天地”奠定业内地位罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。
而此时的罗康瑞甚至还不太能听懂普通话，经常需要翻译陪同出席各种场合。
虽然在上海的时间不长，但罗康瑞有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去，而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。
因此，罗康瑞选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。
以瑞安重庆天地为例探讨重庆山地住区地域性营造策略
重庆作为典型的 山地 城市， 其山、 水、 建筑 与 几处 地域 性住 区的现 场 调研 ， 与 山势 地 形结 素。 从 合 、 体景观设 置、 域性 元素使 用、植物绿 化 植物都能体现其独特 的风貌特征 。 水 地 配置等 方面， 分析 了当今重庆地 域性住 区在设 计 与建筑上存在 的问题 。 并以瑞安重庆天地 为例 ，
平而坦 ， 自成天然之趣 ， 不烦人事之 工。 ”山地住 区设计 绝不应该 对宝贵的自然资源大费周章 。 作者单位： 张驰， 重庆航天
在 山地城 市中， 山脊 线构 成了城市 的天 际轮 职业技术学院， 助教 ， 重庆 廓线 。随着现代 经济与科 学技术 迅猛发展 ， 重庆 大学建筑城 规学院２ １ ￣ ００
ｆ ｒ ｄ ｖ ｌ ｐ ｅ ｔｏ ｏ ｅ ｅ ｏ ｍ ｎ ｆ Ｃｈｏ ｇ ｉ ｇ ｈ ｌｙ ｒ ｇ ｏ ａ ｎ ｑ ｎ ｉｌ ｅ ｉ ｎ ｌ ｃ ｎ ｔｕ ｔｏ ． ｏ ｓ ｒ ｃ ｉ ｎ Ｋ ｅ ｗｏｒ ：Ｃｈ ｎｇ ｉ ｇ Ｈｉ ｌ ｍ ｍ ｕｎ ｔ ｅ ， ｙ ｄｓ ｏ ｑ 山 地住区在地域性营
造上普遍存在 的问题 ， 并提 出对应的设计策略。
１重庆 山地住区在地 域性营造问题的分析 ．
１ 破坏地形地貌 ， ． １ 缺少与地形的有机结合
山地 建 筑群 落 依 山而立 ， 以避 开 自然环 难 境中的起伏地 形。 为了获得一定 的基 地建造面 若 积 ， 刀阔斧 的劈掉 山体 改变 山势， 以较 高水 大 或
张 驰 杜异卉
Ｚ ＮＧ Ｃ ｉＤＵＹｈ ｉ ＨＡ ｈ， ｉｕ
摘 要： 重庆作为典型的山地城市， 水 、 山、 建筑与 观 ， 除此之外 ， 建筑 、 景观 小品、 水体 、 植物 等因
植 物 都 能 体 现 其 独 特 的风 貌 特 征 。通 过 对 重 庆 素均是 山地居住区中具有地域特征 的视觉景观要
武汉新天地与上海新天地比较
武汉天地开发模式内容摘要：武汉天地借鉴了上海新天地的开发模式，因此两者存在着许多的相似之处。
通过在文化精髓把握、老建筑改造、开发理念、市场定位、经营方式、市场营销的对比，可以找到武汉天地与上海新天地的差别，进而发现武汉天地开发的成功与不足之处。
关键字：武汉天地上海新天地差别武汉天地概况“武汉天地”由香港瑞安集团投资兴建，参照了包括上海新天地在内的上海卢湾区太平桥地区重建项目的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。
上海新天地概况新天地①，位于兴业路，太仓路、马当路之间，占地52公顷。
1920年以后陆续兴建的石库门，这种砖木结构，以条石门框、黑漆大门、清水砖墙为最显著的外形特征。
被改造成了一个具有历史文化内涵的特色商业、餐饮、娱乐、旅游综合区，包括“上海新天地”、“企业大道”办公楼区、“翠湖天地”等住宅小区和购物娱乐商业中心。
一．文化精髓把握之别“文化是城市的灵魂，城市建筑是城市文化的载体”。
上海新天地作为中国成功的“老城区地产开发模式”，其成功的关键因素恰恰在于把握了石库门这一海派文化的精髓，并将历史价值很高的石库门建筑区进行了成功的改造。
石库门记录了弄堂里的上海市民文化，它同时又留下了革命家、文化名人的足迹。
借助于历史与文化的力量，上海新天地的开发取得了巨大的成功，并且成为了一种受众人推崇的地产项目开发的典范。
毫无疑问，上海天地的历史底蕴是深厚的，文化背景是厚重的。
易中天认为“武汉的城市文化和城市人格缺少自己的特色”。
“②请问武汉文化有什么特色呢？似乎谁也说不出。
它雅不够，俗也不够，既不新潮，也不古朴，似乎什么味道都有，却也什么味道也没有。
”武汉提出过打造城市品牌的口号：“武汉市为了提升武汉的知名度，改变武汉的传统形象，政府要从塑造城市品牌的高度精心策划、精心设计、精心组织、精心设计。
”但是直到今天，武汉的城市定位还是一个困扰武汉的问题。
营销城市首要解决的问题是找准正确的城市发展目标和方向，也就是通过调研先行解决好城市定位问题。
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
全球品牌招标
瑞安新天地一期的成功在于 它吸引了全球多个知名品牌 入驻，这种招标方式不仅促 进了该商业综合体的发展， 也为消费者带来了多样性的 购物体验。
丰富的户外活动
该商业综合体为消费者提供 了室内外的两种购物环境， 户外广场更有丰富多彩的活 动项目，给提供了更多娱乐 选择。
集聚本地文化
瑞安新天地充分利用了周边 的文化，将其融入商业综合 体中，使消费者能够更好地 了解瑞安的文化和历史。
瑞安新天地二期案例分析
1
夜间经济的发展
在二期的设计中，瑞安新天地注重夜间经济的开发，增加了更多的娱乐活动和用 餐场所，满足了消费者的夜生活需求。
2
智能化的管理系统
瑞安新天地二期采取了智能化的管理系统，能够根据消费者的习惯来进行场馆的 调配，为消费者提供了更好的服务和使用体验。
3
绿色环保设计理念
瑞安新天地二期采取了一系列节能环保措施，从建筑外观到商铺经营，都充分考 虑到了环保和可持续发展的因素。
商业综合体瑞安新天地系 列案例研究
瑞安新天地商业综合体是一项集购物、餐饮、娱乐于一体的全新城市体验。 本次研究将对瑞安新天地的设计理念、亮点、一二三期案例进行分析，旨在 为其他商业综合体的发展提供借鉴。
案例背景介绍
瑞安新天地位于杭州市江干区，总占地面积超过80万平方米，是该区域规模最大的商业综合体之一。自开业 以来，其现代化与前瞻性的设计吸引了无数消费者，成为了该地区的热门商业目的地。
瑞安新天地三期案例分析
大型艺术装置
瑞安新天地三期在建筑外观和室 内环境中加入了许多大型的艺术 装置，既增加了美观性，也激发 了消费者的艺术欣赏情感。
中式庭院
为了更好地反映杭州本地的文化 与风俗，瑞安新天地三期建有一 座中式庭院，环境清新宜人，是 消费者休闲和拍照的好去处。
【案例分析】上海瑞虹天地月亮湾
【案例分析】上海瑞虹天地⽉亮湾第⼀篇：“会呼吸”的街区式商业来源：陈倍麟商业地产研究室“会呼吸”的街区式商业⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”项⽬已为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑其将开放式街区形态应⽤于商业物业的“新天地”模式早已风靡全国引得众家纷纷效仿北上海如今，瑞安房地产⼜在北上海再造了“新天地2.0版”——“瑞虹天地”“瑞虹天地”集风尚购物、精致餐饮、娱乐休闲商务办公及服务式公寓于⼀体分三期开发的商业项⽬⼀期星星堂与⼆期⽉亮湾已开业三期太阳宫开发中本期我们以“⽉亮湾”为例剖析其作为“会呼吸”的街区式商业的亮点与特⾊项⽬概况01 |虹⼝区瑞虹路，街区式商业由⾹港瑞安地产开发瑞虹天地上海⽉亮湾由⾹港瑞安地产开发位于上海市虹⼝区瑞虹路上于2017年6⽉正式开业（2016年12⽉试营业）商业建筑⾯积约6.4万㎡属于社区商圈性质的街区式商业街区式商业▼⽉亮湾俯瞰图02 |区位分析⽉亮湾属于社区商圈性质距离最近的市级/区级商圈约1.5Km车程分钟车程15分钟▼瑞虹天地⽉亮湾周边商圈分布社区商业为主为主多以社区商业周边1Km范围内商业多以⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业相⽐⽽⾔，⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业▼瑞虹天地⽉亮湾周边1Km商业分布03 |交通条件项⽬周边公共交通系统较为发达周边500m内有10个公交站点，8条线路周边500m内有10个公交站点，8条线路距离地铁4号线临平路站仅320m唯⼀⼀条环线地铁4号线作为上海轨道交通⽹络中的唯⼀⼀条环线连接全市其他11条轨道交通线消费客流导⼊较为便捷▼微观交通路⽹现状⽰意图▼地块周边公交站点明细▼公交车站-临平路张家巷站▼地铁站4号线-临平路站04 | 1公⾥有效辐射⼈⼝14.6万⼈项⽬位于虹⼝区“虹镇⽼街”曾经是上海中⼼城区的“最⼤棚户区”1996年由⾹港瑞安房地产“接盘”开始⼤规模改造开发的1-7期社区已⼊驻约5600户家庭多个国家的外籍⼈⼠在这⾥常年居住其中有来⾃30多个项⽬周边1Km范围约有117个社区常住⼈⼝约14.6万⼈▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝资源▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝统计表05 | 项⽬定位整体定位消费集合式的⽣活体验场所艺术、消费集合式的⽣活体验场所⾳乐⾳乐、艺术形象定位⽔元素相结合相结合，凸显现代时尚⽉元素⽔元素商业定位社区级商业中⼼主题定位⽣活·⾳乐·家客群定位⾼端社区居民，年轻⼈为主周边中周边中⾼端社区居民档次定位中档为主▼▼萨恩⾳乐教学▼⾳乐主题酒吧-弹指之间▼草莓⾳乐节举办⽅-摩登天空建筑设计上海⽉亮湾建筑设计由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA 事务所操⼑延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态以低密度低密度、⾼绿化率⾼绿化率、错落有致的建筑风格错落有致的建筑风格打造出全开放打造出全开放、真真舒适也更具体验性的购物空间并通过连廊、扶梯等对消费⼈流进⾏横向和纵向输送上海⽉亮湾在中庭、⾛道连廊等众多区域⼏乎都种植了众多区域⼏乎都种植了绿⾊植物绿⾊植物并融⼊了风情⽊质设计和多种⼈性化设计成为了名副其实的“会呼吸”、“有⽣命⼒”的商业建筑01 | 出⼊⼝设计：出⼊⼝设计：⼈车分流⼈车分流上海⽉亮湾西/南两侧临次⼲道东/北⽅向临⽀马路主要服务于主要服务于近端社区客群近端社区客群采⽤⼈车分流⼈车分流设计设计共设置了7个⼈⾏出⼊⼝2个车库出⼊⼝车辆出⾏与消费者出⾏互不⼲扰▼02 | 出⼊⼝设计商榷问题街区式商业出⼊⼝太多出⼊⼝太多不利于⼈流聚合回旋消费者流出太容易是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响？▼03 | 地下通道设计：明亮有层次上海⽉亮湾的地下通道主要⽤于连接西侧的星星堂与住宅⼩区客流共享实现客流共享实现其地⾯上⽆⼈⾏道，⼈流通⾏受阻▼平⾯分布图▼地⾯⽆⼈⾏道，通⾏受阻地下通道的顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质并点缀上多种形态的光源灯饰并点缀上多种形态的光源灯饰更有层次感显得更明亮、更有层次感凸显时尚感，显得更明亮凸显时尚感▼顶部设计：线光源⽊质板条娃娃机和迷你KTV设施通道⼀侧设有娃娃机和迷你可供经过的消费者停留游玩▼娱乐设施：娃娃机/移动KTV04 | 外⽴⾯设计：现代时尚层次感强上海⽉亮湾建筑⾼低错落，造型凹凸有致，层次感强⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合和⾦属⾊材质相结合形态外⽴⾯采⽤⼤⾯积玻璃幕墙提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格▼外⽴⾯图-⽇景▼▼外⽴⾯图-夜景▼05 | 内部动线设计：各楼层到达性较强配⾜电梯数量“⾮”字型动线排布字型动线排布，配⾜电梯数量▼项⽬电梯数量部电梯，包含54部扶梯和9部垂梯共设63部电梯可横向或纵向运输⼈流各楼层的到达性较强▼项⽬电梯位置▼⼊⼝处扶梯，利⽤率⾼▼扶梯、垂梯设置，垂直导流性强▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布06 | 内部动线设计商榷问题（如图中红圈所⽰）是否可以在右边单体新增两处垂梯新增两处垂梯以提⾼消费者垂直流动的便利性？以提⾼消费者垂直流动的便利性▼▼：强烈场景体验感中庭设计：强烈场景体验感07 | 中庭设计⾳乐等元素⽔系、⾳乐等元素融汇了灯光、⽔系融汇了绿植绿植、灯光从视觉/听觉/触觉三⽅⾯⼈与商业的互动场景场景营造⼈与商业的互动营造给⼈强烈的场景体验感凸显了休闲风情的消费氛围▼08 | ⾛道设计：艺术化处理，美化环境⾛道基本上都做了艺术化处理从上到下都有布局多重元素融合了多种⽂化、多重元素融合了多种⽂化在美化消费环境的同时升级项⽬品质观感使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/⽊质风扇▼可释放⽔雾/华丽灯饰/明亮玻璃顶▼⾛道过宽，绿植间隔，让⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，可欣赏帘外风景▼潺潺流⽔，声乐之美/复古砖墙，深厚底蕴▼灵动的雕塑⼩品09 | 导视系统设计：配置充⾜合理街区内导视系统配置充⾜合理⽴牌、电⼦导视屏均有电⼦导视屏均有吊牌、⽴牌吊牌设置在各动线节点处字体清晰可辨，⾊彩搭配醒⽬带艺术感的设计契合项⽬整体的风格品质▼导视⽴牌▼吊牌▼电⼦导视屏10| 洗⼿间设计：多种⼈性化设计洗⼿间整体设计现代时尚、整洁明亮多种⼈性化设计⼈性化设计采⽤多种采⽤最⼤程度匹配消费者的使⽤习惯▼▼▼11| 经营区域设计：透视、美观、实⽤经营区域注重透视性、美观性和实⽤性品位消费体验营造风情营造风情、品位消费体验增强店内店外场景互动▼12| 其他特⾊设计：突出商业主题项⽬还有很多特⾊的设计点多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯融⼊⾳乐元素的创意⼩品或艺术装饰等都是为了突出商业主题营造出良好的休闲风情消费环境▼⽉亮湾作为国内⾸个⾳乐艺术作为国内⾸个⾳乐艺术集合式⽣活体验场所消费消费集合式⽣活体验场所整体建筑风格现代时尚合理的内部动线设计采⽤合理的内部动线设计多种⼈性化的设计以及多样景观艺术设计从视觉/听觉/触觉等⽅⾯给消费者带来了强烈的场景体验感漫步其中犹如置⾝⾳乐公园作为社区商业项⽬项⽬作为社区商业在建筑设计⽅⾯舍得投⼊设计理念是与国际化接轨的花重⾦营造体验式消费环境其绿⾊环保的设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证双重认可和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼⽉亮湾建筑特⾊亮点总结第⼆篇：魔都⽹红新地标上周，我们针对上海瑞虹天地⽉亮湾的低密度、⾼绿化率、错落有致建筑设计做了分享可谓是“会呼吸”“有⽣命⼒”的建筑但对于商业⽽⾔，光做好建筑还不够⽤⼼招商专业招商、⽤⼼招商精准的定位，专业招商还必须要根据精准的定位⽅能赢得市场的认可与品牌资源强强联合与品牌资源强强联合，⽅能赢得市场的认可▼⽉亮湾作为瑞安⾸次为重要商业元素的项⽬以“⾳乐娱乐”为重要商业元素极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围⼀经开业便成为了魔都的⽹红新地标服务于近端中⾼端社区客群的同时也吸引了众多虹⼝区外的消费者前往体验消费本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态并引⼊创新品牌来实现社区商业的成功运营功能布局功能布局⽅⾯以餐饮和零售为主以餐饮和零售为主服务配套为辅⾼楼层配有较⼤占⽐的休闲娱乐业态▼各楼层功能布局整体业态业种分析整体以餐饮、零售业态为主，占⽐超过70%配置有少量创新娱乐及服务配套涵盖30余类细分业种▼⽉亮湾业态业种零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮、零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮且餐饮业态⽐重超过了零售业态按商铺数量计算，餐饮46%，零售37%按商铺数量计算休闲娱乐10%，服务配套8%按商铺⾯积计算，餐饮40%，零售32%按商铺⾯积计算休闲娱乐24%，服务配套4%▼⽉亮湾四⼤业态⽐例各楼层业态业种分析01 | LG层⾮地铁上盖商业⽉亮湾未与地铁站直接相连，⾮地铁上盖商业但它的LG层有设置地下通道区域居民可通过地下通道到达各期的商业项⽬▼⽉亮湾地下通道餐饮业态为主层以零售、餐饮业态为主LG层以零售⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市、⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市并配有少量休闲娱乐和服务配套业种▼从LG层经营业态分布，发现其特征特征⼀：零售、餐饮业态⽐重⾼，商铺经营价值⼤⼀般⾮地铁上盖商业的地下⼀层商铺经营价值较低，且多配置快餐⾷品店⽉亮湾却不同，LG层零售占⽐最⼤但⽉亮湾却不同其商铺数量⽐重达到38%，⾯积⽐重达到42%究其原因，它的露天中庭发挥了很⼤作⽤露天中庭直接设在LG层极⼤地提⾼了商业的受视⾯吸引了消费者的关注度且融汇了绿植、声光⽔电等元素的景观型中庭对消费者有很强的吸附⼒产⽣了明显的⼈流聚合作⽤提⾼了LG层商铺的经营价值由此也由此也提⾼了▼特征⼆：围绕居家⽣活消费配置业态业种LG层四⼤经营业态下的业种基本是围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置零售以⽣活超市、家庭⽤品、电⼦数码为主餐饮以中式快餐、轻餐饮为主休闲娱乐以游戏游艺、运动健⾝为主服务配套以美容SPA、美发店为主，占⽐达到20%居家⽣活消费的特征⼗分明显由此可看出，居家⽣活消费的特征⼗分明显▼LG层业态业种02 | L1层L1层布局能体现街区主题、档次与形象的聚集⼈⽓⼝碑餐饮店，聚集⼈⽓尚零售品牌店、⽹红餐厅时尚零售品牌店⽹红餐厅、⼝碑餐饮店▼03 | L2层L2层以零售、餐饮业态为主时尚服装和特⾊餐饮占⽐较⼤满⾜欢乐购物需求，享受味蕾盛宴▼从L1-L2层经营业态分布，发现其特征特征⼀：配置有黄⾦珠宝、快时尚配置有黄⾦珠宝、快时尚特征⼀：男⼥时装、运动休闲装等时尚业种作为社区商业，能配置时尚品牌⽉亮湾被经营商家看好充分说明⽉亮湾被经营商家看好项⽬的整体品质提升了消费的品位出⾊的建筑设计品质也绝对是吸引商家⼊驻的重要原因之⼀▼L1层业态业种特征⼆：零售业态⽐重最⼤作为出租⾦出效益的楼层L1和L2零售商铺数量占⽐超40%，⾯积占⽐超50%特征三：餐饮业态⽐重超过三分之⼀L1和L2餐饮商铺数量占⽐约40%，⾯积占⽐超30%特征四：未配置服务配套⾼租⾦收益的楼层不会配置低租⾦收益的服务配套业态▼L2层业态业种04 | L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主满⾜周边社区客群的⽇常餐饮消费和休闲娱乐需求▼05 | L5层(实为第四层)以餐饮和休闲娱乐为主L5层以餐饮和休闲娱乐为主布局特⾊餐饮、电影院、游戏等业种吸引消费客群向⾼层导⼊▼从L3-L5层经营业态分布，发现其特征特征⼀：⽆零售购物店仅有餐饮、休闲娱乐商家及1个服务配套业种零售业态经营商家不愿进驻⾼楼层经营已被⽆数实践证明在发达的美国，购物商场⼀般只建设三层特征⼆：最⾼层多为正餐（⼤餐饮）与特⾊餐饮它的⽬的性消费特征⽐较明确⽽受众⾯⼴的休闲餐饮、轻餐饮、⼈⽓美⾷⼩吃等通常布局在低楼层（LG层）▼L3/L5层业态业种各业态商家展⽰01 | 零售业态：时尚购物集合国际国内知名潮流时尚品牌⽹红店汇聚多家新概念品牌店、⽹红店汇聚多家新概念品牌店营造特⾊风尚购物新体验社区时尚购物街区成为北上海别具⼀格的社区时尚购物街区▼快时尚品牌▼超市与复合店▼时尚服装与家居⽤品店▼DR婚戒与⽹红跨界书店▼时尚眼镜店与限时快闪店02 | 餐饮业态：特⾊餐饮上海⾸家旗舰餐饮品牌汇聚多家⽹红店铺汇聚多家⽹红店铺、上海⾸家旗舰餐饮品牌融合国内外特⾊品质餐饮打造具有多元选择的创意特⾊餐饮体验▼上海⾸店瑞典餐厅SVEA与热门⽇式烧⾁道场▼上海⾸店美国公路餐厅与⽹红⽜排店▼上海⾸店意⼤利宿醉餐吧与法式烤鸡店▼源⾃乾隆时期的满族⽕锅与魔兽游戏主题餐厅03 | 餐饮业态：⼝碑餐饮众多⾼⼝碑连锁餐饮集合西贝莜⾯村、唐宫茶点等众多⾼⼝碑连锁餐饮众多⼈⽓⼩吃店以及⼩杨⽣煎、⾁夹馍等众多⼈⽓⼩吃店满⾜近端客群消费，辐射远端⼈群▼创意⽇料餐吧与上海本帮菜▼连锁茶餐厅与港式茶点▼⼈⽓⽕爆的烤鱼店与⾼性价⽐云南菜肴▼复合轻餐店与知名⾯包甜品店▼⼈⽓⼩吃⾁夹馍与⽣煎04 | 娱乐业态：⾳乐天地⽉亮湾打造“⾳乐、艺术、创新消费”三者为⼀体的时尚街区⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点其中⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点▼⾳乐娱乐05 | 娱乐业态：创新玩法引进多家创新娱乐业种给消费者提供别具⼀格的休闲娱乐体验为整个街区营造休闲氛围▼上海⾸家精致型影城，提供奢华私密观影体验▼竞界—超酷设计不定期电竞⽐赛线下⽹红助阵▼特⾊教学健⾝馆与狼⼈杀竞技⽂化交流馆06 | 服务配套：社区服务提供美容SPA、美发养发美甲美睫、⽪具护理、花艺培训等服务满⾜社区客群的多种消费需求▼服务配套⽉亮湾的经营业态业种定位精准匹配周边中⾼端社区客群的消费⽔平、消费需求休闲娱乐业种突破常规，引⼊了众多创新品牌引⼊了众多创新品牌餐饮、休闲娱乐业种突破常规餐饮作为社区商业，其餐饮品牌已经到达甚⾄超过购物中⼼配置的品牌档次其休闲娱乐业种多是围绕“⾳乐”元素⽽配置⽉亮湾还引⼊了较多的上海市⾸进店引⼊了较多的上海市⾸进店（⾸店概念往往是境外集团进⼊中国商业市场常规的举措，提⾼品牌度与美誉度）现有经营的众多创新时尚品牌⾜以说明其招商团队的专业与⽤⼼凸显了“⽣活·⾳乐·家”的主题定位整个经营场景凸显了整个经营场景是真正的⽣活消费体验新场所⽉亮湾通过现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位专业⽤⼼的招商经营以及强有⼒的品牌资源实现了社区商业的成功运营其成功因素对同⾏有着学习借鉴的意义第⼆篇：期待更“圆满⽆缺”的你引⾔⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”已经为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑瑞虹天地⽉亮湾⽽延续“上海新天地”风格的瑞虹天地⽉亮湾以“⾳乐娱乐”为重要商业元素的项⽬作为瑞安⾸次以从2016年12⽉开始试营业⾄今已在北上海消费者⼼中形成了良好的⼝碑其近端的14.6万中⾼端消费客群现代时尚的建筑景观设计采取的现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位强⼤优势成为了其引⼊众多创新时尚品牌的强⼤优势▼⽉亮湾尚且存有不⾜之处它的亮点与不⾜能为同⾏提供较多启⽰项⽬的优势优势⼀项⽬的区位、消费客群优势⽉亮湾位于上海市虹⼝区瑞虹路上区级商圈北外滩商圈毗邻市级商圈四川北路商圈毗邻市级商圈四川北路商圈和区级商圈北外滩商圈周边住宅区众多，1公⾥内坐拥14.6万中⾼端客群▼⽉亮湾周边商圈分布▼⽉亮湾周边1Km⼈⼝统计表优势⼆项⽬的现代时尚建筑设计优势由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑开放式休闲街区形态建筑形态延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态错落有致的建筑风格⾼绿化率、错落有致低密度、⾼绿化率以低密度也更具体验性的购物空间的购物空间更舒适、也更具体验性打造出了更开放更开放、更舒适其绿⾊环保设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼01 | 外⽴⾯⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合的形态采⽤⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时凸显现代时尚▼⽉亮湾⽇景▼⽉亮湾夜景02 | 中庭激活了LG层的经营价值设计，激活了中庭落地下层的设计中庭落地下层的中庭融汇了绿植、灯光、⽔系、⾳乐等元素从视觉、听觉、触觉三⽅⾯营造⼈与商业的互动场景给⼈强烈的场景体验感凸显休闲风情的消费氛围▼⽉亮湾中庭▼⽉陆花园▼艺术光影▼灵动喷泉池03 | ⾛道艺术化处理⾛道上基本都做了艺术化处理从上到下都有布局融合了多种⽂化、多重元素升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时，升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/华丽艺术灯饰▼⾛道过宽，绿植间隔，⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，欣赏帘外风景04 | ⾳乐特⾊⽉亮湾以“⾳乐”为重要特⾊有设置与⾳乐相关的雕塑⼩品与设施⼊⼝处墙⾯的⾳乐雕塑“吉他”昭⽰性极强可以明确地告知前来的消费者⽉亮湾的的主题与⾳乐相关▼“吉他”雕塑中庭的“攀⽉⾳阶”将钢琴⿊⽩键搬上了楼梯让每⼀位上下楼梯的⼈都可以创作属于⾃⼰的美妙⾳乐▼攀⽉⾳阶L1层⼤型艺术品“⽔晶烟花”采⽤⽴体LED技术有同步的⾳效或浪漫歌曲还会有同步的⾳效或浪漫歌曲“烟花”升起时升起时，还会营造出温馨、唯美的氛围▼“⽔晶烟花”05 | 其他特⾊⽉亮湾还有较多其他特⾊设计点扶梯的时尚背灯多样风格的⼈性座椅等扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅等都是为了营造出良好的休闲风情消费环境▼电梯时尚背灯▼花样座椅优势三项⽬的创新元素、时尚品牌⽉亮湾以“⽣活·⾳乐·家”为主题活动⾳乐娱乐品牌、活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊以及特⾊/⼝碑餐饮、风尚零售购物和社区服务等众多知名时尚品牌众多知名、时尚品牌极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围魔都的⽹红新地标成为了魔都的⽹红新地标⼀经开业，便成为了▼⾳乐娱乐▼快时尚品牌▼时尚服装与家居⽤品店项⽬的不⾜之处第⼀点：未与地铁直接相连⽉亮湾虽然是社区型街区式商业但其想辐射的范围却不仅是虹⼝区但其想辐射的范围⽽是整个北上海不过⽉亮湾并没有与地铁直接相连⾮地铁上盖商业且距离最近的地铁站临平路站有320m不便于远端消费客群的直接导⼊▼第⼆点：动线设计不够合理⽉亮湾采取“⾮”字型动线在各节点处都配置了清晰可辨的导视牌利于消费者辨别⽅向，也利于消费者到达各个店铺但L2-L5层的死⾓处却出现了空铺究其原因，死⾓处商铺昭⽰性较差消费者到达性也较差▼消费⼈流动线▼死⾓空铺若在死⾓处排布⽬的性消费业态业种⽐如餐饮、休闲娱乐业态或者服务业态等就会吸引消费者主动前往减弱到达性较差的负⾯影响第三点：垂梯数量不⾜，且⾊彩辨识度不⾼从总电梯数来说，⽉亮湾配置的63部电梯是充⾜的但就垂梯⽽⾔，6.4万㎡的商业仅有9部垂梯是不够的若能新增两处垂梯(如图中红圈所⽰)就可以⼤⼤提⾼消费者垂直流动的便利性▼L1层平⾯图垂梯的颜⾊标识也不够明晰与墙体颜⾊相差不⼤，以致受视性较差不便于消费者快速辨识垂梯位置▼垂梯第四点：⽩⾊墙体材质易脏，护理难⽉亮湾有部分墙体采⽤的是⽩⾊材质易脏，护理难度⼤，成本⾼▼第五点：屋顶花园未合理利⽤现在的商业项⽬都⽐较注重“上天⼊地”“上天”就是利⽤屋顶做吸引客流的活动“下地”就是利⽤地铁连接或做下沉式⼴场把消费者往地下层导流⽉亮湾有做局部屋顶花园，但多数场地是空置的可以开展绿植盆栽体验种植活动乐农市集等渠道或通过闲鱼市集、乐农市集等渠道或通过闲鱼市集开展⾳乐集市、艺术集市、亲⼦集市开展复古集市、⼿⼯集市、县域特产集市等多种主题活动多种主题活动将屋顶花园合理利⽤起来增加⼈流量及经营收益▼屋顶花园▼⾳乐集市/艺术集市/亲⼦集市▼复古集市/⼿⼯集市/县域特产集市项⽬的启⽰启⽰⼀选址成熟的中⾼端居住⼈⼝密集区商业跟着⼈⾛的基本规律告诉我们商业选址在成熟中⾼端居住⼈⼝密集区内更易成功⽉亮湾周边1Km范围内可辐射14.6万⼈⼝包含来⾃32个国家的常住外籍⼈⼠⼤多属于中⾼端消费⼈群消费⽔平有保障消费⼈⼝、消费⽔平有保障消费⼈⼝吸引更多客群前来消费从⽽吸引更多客群前来消费品牌商家就愿意进驻，从⽽品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻，从⽽从⽽吸引更多客群前来消费吸引更多客群前来消费▼启⽰⼆建筑设计要现代时尚、有体验感商业亮点⾸先是通过建筑载体来体现的要舍得在建筑物业上投⼊才能凸显物业现代感、体验感要保证建筑物业的40年不落伍(产权年限)建筑设计就必须超前⽉亮湾的建筑⽴⾯采⽤的是玻璃或⾦属⾊材质能突显现代时尚感，提升商业档次多种⼈性化的设计多种⼈性化的设计、透视美观的设计透视美观的设计营造出了⼈与商业的体验互动场景延长了消费者的驻留时间更能激发消费⾏为更能激发消费⾏为，实现商场的营收实现商场的营收▼启⽰三要打造绿植、声光⽔电等结合的景观环境做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求商业已不再是单纯的购物场所如今，商业已不再是单纯的购物场所更是社交的平台场所所以要重视景观环境的打造⽉亮湾打造绿植、声光⽔电等多元素相结合的景观环境能满⾜消费者对街区式商业风情消费的休闲消费环境的需求休闲消费环境▼启⽰四⾃持商业，创新主题，引⼊时尚流⾏品牌商业项⽬开发的⾃持经营是实现统⼀规划设计、统⼀招商前提保障与统⼀经营管理的前提保障全部⾃持经营的开发模式⽉亮湾采⽤全部⾃持经营活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊⾳乐娱乐品牌、活动不断聚集⼈⽓、吸引消费⼈流⼊驻的众多知名时尚品牌商家众多知名、时尚品牌商家满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求不仅能满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤也能对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤▼摩登天空与弹指之间▼时尚眼镜店与⽇系服装品牌启⽰五拥有专业的运营管理团队专业的运营管理团队是成功运营的核⼼是让社区商业获得媲美市区级商圈商业和创新商业的灵魂瑞安拥有丰富的商业地产开发管理经验并掌握着丰富的品牌商家资源专业运营管理团队其拥有的专业运营管理团队能对项⽬进⾏全⾯的把控保证项⽬长期良好地持续运营⾼效地获取经营收益。
瑞安天地项日的城市设计模式和运作特点
瑞安天地项 日的城市设计模式和运作特点
Ｕｒ ｂ ａ ｎ Ｄｅ ｓ ｉ ｇ ｎ Ｍｏ ｄ ｅ ａ ｎ ｄ ｈ ｎｐ ｌ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ Ｐ ａ ｔ ｔ ｅ ｍ ｏ ｆ Ｔ ｉ ａ ｎ — Ｄｉ Ｄｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ
设计模 式， 以及高度整合的项 目运 作模式， 意图在实彪层面揭示这些项 目成功的必要 条件。
Ａｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ Ｔ ｈ ｜ ｓ ｅ ｓ ｓ ａ ｙ ｉ ｎ ｔ ｒ ｏ ｄ ｕ ｃ ｅ ｓ ｂ ｒ ｉ ｅ ｆ ／ ｙ ｔ ｈ ｅ ｄ ｅ ｖ ｅ ／ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｃ ｏ ｎ ｃ ｅ ｐ ｔ ｓ ｏ ｆｔ ｈｅ ／ ａ ｒ ｇ ｏ ｓ ｃ ａ ／ ｅ ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ｒ ｅ ｄ ｅ ｖ ｏ ／ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｓ Ｏ ｒ Ｔ ／ ａ ｎ — Ｄｉ Ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ ｓ ｂ ｙ
关 键 词 瑞安天地项目 ｆ 太平桥模式 ／ 城市设计模式 ｆ 项目 运作 ｆ 整合
Ｋ ｅ ｙ ｗｏ ｒ ｄ ｓ Ｔ ／ ａ ｎ — Ｄ ｉ Ｐ ｒ ｏ ｊ ｅ ｃ ｔ ｙ ｂ Ｓ ｂ ｕ Ｏｎ Ｌ ａ ｎ ｄ ｌ Ｔ ａ ｉ － Ｐ ｉ ｎ ｇ ・ Ｑ ｉ ａ ｏ Ｍｏ ｄ ｅ ｌ Ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ ｔ Ｉ ｍｐ ｌ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｔ ｉ ｎ ｔ ｅ ｇ ｒ ａ ｔ ｅ ｄ ｐ ａ ｔ ｔ ｅ ｒ ｎ
篙器 嚣； ：
ห้องสมุดไป่ตู้
ｇ ～
图２
图４
功能 和 空 间结 构 上 与周 边 城 市 区 域融 为 一 体 （ 图３ ） ， 没 有 明显 的边 界 ， 同时 具 有 自身 明确 结
亲历者说——瑞安 武汉天地
亲历者说——瑞安武汉天地anderain2019-04-04 11:47:38说明：喜欢关注商业地产，也喜欢关注武汉的城建规划。
武汉天地无疑是本地商业地产的标杆项目之一，之前在知乎上看到一篇亲历者写的瑞安武汉天地的开荒史，从中可以学到很多有意思的东西，所以全文转发，希望此文对武汉地产界的同仁有所启迪和帮助。
这篇文章，2015年3月份就存在了，转自微信公众号iestate，版权归知乎张小放所有，以下为正文：新天地系列发源于上海，发展商是香港的瑞安房地产。
2000年的时候，在上海的市中心淮海路棚户区旧城改造时拿到的项目，将旧租界的老式石库门房子整修，“修旧如旧”，主要是以高端的户外餐饮休闲为基调做出来的。
其实我认为这是大陆商业做体验式的先驱，不过当时体验式这个概念还没有被提出来而已。
但是，新天地其实只是项目的一个小的组成部分。
整个公司运作的盈利模式是在市中心取得大块土地，利用新天地的成功来提升周围住宅和写字楼的价格，公司在住宅出售和写字楼租赁上取得超额利润。
盈利模式是独特的。
03年新天地获得市场认可后，瑞安开始扩张。
但是由于品牌注册的问题，新天地不能被注册，所以大家看到的很多新天地是山寨的。
正宗瑞安发展的新天地只有西湖天地（这个比较小，属于试水被坑项目）、重庆天地、武汉天地、岭南天地（佛山）。
在每个天地都是结合本地特色进行特别的设计：比如上海市石库门弄堂风情，西湖是江南名居的青瓦白墙，重庆是高低错落的吊脚村落，武汉是租界原建筑保护加上地块的60几株原生梧桐树。
从设计和运营的角度来说，尽可能的保持当地文化。
还有些是不同的产品线，比如走科技园路线的创智天地和大连天地，这就是另外的事情了。
正式说回到武汉天地项目武汉天地在2006年立项，大项目总建筑面积180万。
其中包括80万的住宅，25万的商业，其他的是写字楼。
而商业中武汉新天地有40000方，一期在2008年开业，到2010年全部完成并开业。
武汉天地一共12座建筑，40年产权，非卖品，自持经营。
从佛山岭南天地看历史街区的保护性开发策略
从佛山岭南天地看历史街区的保护性开发策略【摘要】随着我国城市化进程的加快，越来越多古老的历史街区在现代城市文明的冲击下惨遭损毁，历史街区在现代化进程中的生存方式受到越来越多的关注。
本文通过对佛山岭南天地的保护和开发方式进行分析，综合评价了其开发策略，对其它同类项目具有一定的借鉴意义。
【关键词】历史街区；传统与现代；保护与利用随着生活水平的提高，人们的追求早已不局限在物质层面上，而是开始了对格调、氛围、文化气息等一系列精神层面的无限追逐。
在这样的时代背景下，历史遗迹的保护似乎也终于可以拨开云雾见青天了。
各级政府也纷纷颁布法律法规，划定了部分历史文化名城、历史文化名镇（村）、历史文化街区。
历史遗产保护得到社会各界人士的广泛关注和大力支持。
佛山岭南天地项目是在祖庙东华里片区历史街区改造的基础上，尽量保存佛山古城的风貌及岭南建筑特色，巧妙地加入了现代化的理念，让历史与现代元素和谐交融，力求创建一个崭新的、又能传承本土文化的优秀房地产项目。
1、相关背景佛山市位于广东省中南部，地处富饶的珠江三角洲腹地，位于亚太经济发展活跃的东亚及东南亚的交汇处，东倚广州，南邻港澳，地理位置优越。
佛山历史悠久，素有陶艺之乡、粤剧之乡、武术之乡、岭南成药之乡、民间艺术之乡、美食之乡、南方铸造中心、广纱中心等美誉。
1994年经国务院批准，佛山成为第三批历史文化名城。
佛山岭南天地项目位于佛山市禅城区祖庙东华里中心地段，由祖庙片区和东华里片区两部分组成，片区内保存了众多佛山的历史文化资源，共有全国重点文物保护单位2处、广东省文物保护单位1处、佛山市文物保护单位19处。
岭南天地项目占地面积达65公顷，总建筑面积达150万平米。
共分五期开发，预计整体开发完成时间为2020年。
该项目将尽量保留佛山原有的风情风貌，充分发掘历史文化特色，运用现代手法，融合时尚元素和现代化设施，为佛山精心打造一个优质的市中心综合发展项目。
2、以现代思维激活历史2.1因地制宜的开发模式佛山岭南天地是由瑞安天地房地产发展有限公司投资开发的。
上海新天地商业模式探讨
上海新天地所处地段的开发建设情况及目标2
◆知名品牌的大量引入、优秀的主题店面。 ◆全新的体验型商业形式：流行、休闲、时尚、艺术等概念的诠释。 ◆持续推广，整体公关，树立起热情、健康、活跃、时尚、有活力的形象。 ◆采用中西结合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使经营寓于文化中，所以得到上海本地人的认可。 ◆与城市背景、生活消费习惯紧密相连。 ◆以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。与外滩、城隍庙、玉佛寺、豫园、上海老街、东方明珠电视塔、人民广场、金贸大厦、上海博物馆等并列成为旅行社的固定推介景点和外地人到上海的必到之处。 ◆管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑出售，而是留在自己的手里统一管理。物业所有者同时也是经营者，完全可以控制街区未来的发展方向。（注，此做法可以变通的做法是，将物业出售给各个分散的业主，但是需要有合同保证业主需物业委托给开发商统一经营，以利于发展方向的控制，避免经营业态过多造成的经营风格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚度）。
与政府合作开发人工湖绿地的基本目标是以先改善环境来提升该地区52公顷的土地的品质，带动房地产的开发和销售。太平桥人工湖绿地目前已经成为上海市中心一个独具特色的景观空间
B
上海 新天 地
上海新天地占地3万平方米，上海新天地氛围南里、北里两大部分。以石库门建筑为主的北里，集合了来自世界各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品商店等，展现了新天地的国际元素。一、以现代化建筑为主的南里，除了临湖的新天地酒店式服务公寓外，还有一个总面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场所
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
随着租金、人力等成本的上涨 ，商业综合体需要提高经营效 率，降低成本。
未来发展方向与策略调整
1 2
多元化业态组合
商业综合体需要不断丰富业态组合，引入更多元 化的品牌和商家，提高整体吸引力。
提升品牌形象
商业综合体需要加强品牌形象建设，提高品牌知 名度和美誉度，增强消费者的忠诚度。
3
创新营销策略
02
项目的定位为高端、时尚、品质 ，吸引了大量中高端消费人群。
项目地理位置
瑞安新天地项目通常选址于交通便利 、人流量大的地段，如市中心、交通 枢纽附近等。
地理位置的优势使得项目能够吸引更 多的消费者和投资者，促进项目的商 业成功。
02
瑞安新天地商业综合体的规划与设计
规划理念与目标
规划理念
瑞安新天地商业综合体的规划理念是以人为本，注重生态、文化 和科技的综合发展，打造一个集购物、休闲、娱乐、办公等功能 于一体的现代化城市中心。
规划目标
瑞安新天地的规划目标是成为城市商业发展的新地标，提供高品 质的商业和休闲环境，满足消费者不断升级的消费需求，同时带 动区域经济的发展。
建筑设计特色
创新性
瑞安新天地的建筑设计注重创新，采用现代简约的 设计风格，结合绿色建筑理念，打造具有独特美感 的商业建筑群。
功能性
建筑设计充分考虑了各功能区域的需求，合理布局 商业、办公、住宅等区域，确保各区域互不干扰且 能够协同发展。
提升市民生活品质
瑞安新天地商业综合体的出现，为市民提供了更多的消费选择和娱乐场所，丰富了市民 的生活品质。
05
瑞安新天地商业综合体的挑战与未来发展
市场竞争与挑战
市场竞争激烈
随着商业地产市场的不断发展 ，商业综合体面临着来自同行 的竞争压力，需要不断提升自 身的竞争力。