商业项目前期定位报告
闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(一)参考课件
0
0.00%
2005
2006
2007
2008
09年上半 年
GDP 736.54 847.02 974.13 1120.4 591 增长率 26.10% 15.20% 15% 15%
05-09年上半年闵行第三产业生
产总值走势分析
单位：亿元 400
30.00%
350
25.00%
300
250
20.00%
200
申良花园
贵都小区
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
6
户数
户数小计
190
600 项目周边一公里范
305
5围0 住宅项目汇2总45，2按
50
9户31 均人口3.2人计算，
2总20 人口为4.13 万，其
106
8中00 别墅人口约1万人
2300
4左54 右
1317
258 项目西南侧的104大64鑫
地块形状方正，有一定的规模优势，有利于后 期形成区域的标杆，吸引目的性的消费群体前 来消费
目 闵行板块规
划与功能定
录位
项目本身 条件区位分析
经济指标 相关概况等
项目所属市 场环境
区域宏观背景分 析 区域规划发展分 析 区域房地产状况 分析
核心问题 解读
竞争分析 前期商家论
证分析
项目发展 项目物业 战略及整 发展建议 体定位
313
4都28 居住区规划人口
13254.1万，由于其配套
240
30欠00 缺，将会吸引部分
项目经济 地块形状方正，便于后期规划，地上建筑 指标 面积近9万平方米，具有一定的规模优势
项目经济指标：
福中福·暮云项目前期策划定位报告
0.6
洋房、别墅
本项目指标：
总占地面积：2143亩=143万㎡ 总建筑面积：280万㎡ 容积率：<2.0
11
郡原美村
占地53万㎡， 总建面100万㎡
1.8
洋房、别墅、 小高层
一期用地面积：500亩=33.35万㎡
群策群力-TOP中国地产
资源禀赋平平：
有资源但并非得天独厚，并不具备市场稀缺性，高铁轨道不良影响
原则1、尊重长沙大盘发展客观规律 原则2、寻找市场机会点强化差异优势
原则1、尊重大盘发展客观规律
专题1、长沙大盘生存状态研究
A.长沙大盘生存环境 B.长沙大盘生存现状
STEP1、长沙城市发展解读 大盘生存的财富与地段基础
STEP1、长沙房地产发展解读 大盘生存的整体市场环境
STEP3、长沙大盘发展版图
分钟车程
万家丽路
25公里，约45分钟车程；距离湘潭市中
本案
心10公里，约30分钟车程。
地铁万家丽路站 新
韶
临近城市主干道，通达性好
山 南
芙蓉南路与伊莱克斯大道交汇处。临近长
路
沙主干道万家丽路，韶山南路，同时与京 珠高速、107国道快速连接
105公交站点 伊莱克斯大道
未来城际铁路开通后与市中心距离更近 处在规划中的长株潭城际高铁生态动物园 站与暮云站之间，2030年开通后，项目 与城市中心的距离进一步缩短
藏珑
占地87万㎡， 总建面168万㎡
1.85
多层、别墅和 小高
6
华润凤凰 城
占地603亩 建面120万
3
高层
7
新城新世 界
占地680亩 建面120万
3
高层
泉州浦西万达广场前期商业市场调研及定位报告
Click to edit Master subtitle style泉州浦西万达广场——前期商业市场调研及定位报告2011年3月23日.wanda3></a>目录一、城市概览二、区域介绍三、城市商业四、项目分析五、项目定位六、品牌落位一、城市概览1、城市卖点2、总体介绍3、经济数据7></a><B style='color:white;background-color:#886800'>4、结论一、城市概览1.城市卖点泉州——福建省三大中心城市之一；著名侨乡；“世界宗教博物馆”；有“中国鞋都”和“中国服装产业基地”之称。
一、城市介绍2.总体介绍泉州素有“民办经济特区”之称。
城市竞争力排名全国第26位，经济总量位居全国前列,人均GDP位居全国第二十五位，城市生活质量全国第32位，现有人口800万、常住人口180万（至2010年），辖<B style='color:white;background-color:#886800'>4个市辖区、5个县、代管3个县级市一、城市介绍泉州是国务院首批公布的2<B style='color:white;background-color:#886800'>4个历史文化名城之一，也是中国古代海上丝绸之路的起点，唐朝时为世界四大口岸之一，宋元时期被称为“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织将全球第一个“世界多元文化展示中心”定址泉州。
曾涌现出欧阳詹、蔡襄、曾公亮、李贽、俞大猷、郑成功、施琅、李光地等诸多杰出人物。
泉州保留着以南戏、南音、南少林、南建筑为代表的文化遗产，其中南音是中原雅乐的活化石，梨园戏、高甲戏、打城戏、木偶戏是全国特色剧种。
全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地。
分布在世界129个国家和地区的泉州籍华侨华人720万人，旅居香港同胞70万人，旅居澳门同胞6万人，三者合占全省60%以上。
某地产项目前期定位报告
路漫漫其悠远
顺德客户对购买别墅有情结，自住和投资需求两旺。
区 项目名 位称
产品
价格
销售情况分析
大 良
海骏达 ·康格
斯
独栋
8000
很大数量甚至开盘前 就已内部消化
无样板房，有模型／
大 兰乔圣 良菲
联排
7500 楼书／广告展示 12000 一期推出产品开盘当
客户视角：
天全部售罄
“以后别墅是越来越少了，一听说有卖的，大家都要去看”
买的客户以容桂本地的企业主为核心
，由于其价格较低，吸引了不少的大良及 其他区域的投资客；
路漫漫其悠远
市场 受到政策影响，未来市场的供应的别墅类 趋势 型以联排为主，有少量的类独立别墅；
区位 大良 大良 大良 大良新城 勒流 北滘 北滘 北滘 龙江 容桂 容桂
项目名称 海骏达·康格斯
金润花园 凯丽山庄 水悦城邦 兆辉项目 碧桂蓝城 海琴水岸 君兰高尔夫 佛奥棕榈园 东逸湾 美的项目
园林很重要，而且水对项目必不可缺
访谈客户中，100%肯定关注：
“水”，而且一定是“活水”
普通客户观点： 曾先生 某广告公司老板 现居于大良 “这里哪个项目没有水？当然罗，水也不一样，最差的那种就是个池塘。好一点 也要有个喷泉吧，最好的别墅就该是在水边上的，多少广告在说——水岸生活 ，这很现实的。”
某地产项目前期定位报 告
路漫漫其悠远 2020/4/4
容桂滨江东， 顺德的江岸城邦；
路漫漫其悠远
初步判断：
•在顺德别墅长期热销的市场状况下，充分利用江景资源 ，本地块适合采用别墅+高层的产品组合方式； •考虑到别墅市场与高层市场差异性较大，将分别对两种 物业的定位进行论述；
[经典资料]呼和浩特房地产项目商业定位报告_177P
![[经典资料]呼和浩特房地产项目商业定位报告_177P](https://img.taocdn.com/s3/m/257cc812fad6195f312ba69c.png)
强势品牌，对周边商业价值提升效用明显；
运营实现相对容易，对商业环境依赖度低； 可有效带动项目其他商业的商业价值实现和成功运营；
劣势： 招商难度大； 品牌店强势地位，需要牺牲很大的商业价值； 资金占用量大，回收周期长； 建筑空间要求相对较高，造价成本会有所提升；
TIDE & TIME
嘉茂购物中心 （华联超市）
TIDE & TIME
业态分布示意
17
（二）主力店分析确定
呼市主要大型品牌连锁超市分布:一环以内
北京华联超市(兴安路) 北京华联超市(火车站) 美特好超市(牛街) 维多利超市(中山西路) 北京华联超市(鄂尔多斯 －锡林郭勒)
本案
维多利超市(鄂尔多斯－ 昭君路)
另有小百花,家福乐,九颗树等区域连锁小超市分布在城区住宅区附近
TIDE & TIME
12
三、项目主力店选择
（一）主力店实现方式及选择
1、主力店实现方式 方式一：引进大中型品牌商家，借品牌形成主力店吸引
方式二：打造主题特色主力商业，形成商业连动，吸引 人流，实现主力店客户吸引；
TIDE & TIME
13
2、主力店方式比较
方式一优劣分析：
优势： 品牌保障，商业成功性大；
原因：
1、呼市本地人和内蒙其他区域内人 多，外地来呼常住人口少，传统 消费习惯难以改变 2、外城圈城市人口密度低，消费力
中山西路 商圈
大昭商圈
南华联商圈
有限
3、中山西路的地理位臵优越，无可 替代
TIDE & TIME
7
呼市主要经营业态
所属商圈 中山西路商圈 长乐宫商圈 鼓楼商圈 火车站商圈
苏州高新区站前商务广场前期规划报告
连廊
写字楼
酒店
连廊
酒店式 公寓
项目业态布局建议
■写字楼部分商业业态布局
连廊 连廊
■ 1-2层： 银行 、便利店 、西餐厅 、 咖啡厅 ■3层： 商务配套 ，会客厅 、会议室
办公 大厅
■建议： ■写字楼底商作为1-2层联卖 ， 有利于去化 及后期商家经营 。 ■3层作为写字楼商务配套 ， 发展商持有租
赁。
项目业态布局建议
■原酒店裙楼商业业态布局
连廊
■ 1-2层： 特色餐饮 、休闲餐饮 、特色专 卖
■3层： 酒店餐厅 、娱乐会所 、健身会所 。
连廊
酒店裙楼
■建议： ■裙楼底商作为背靠背的1-2层沿街商铺 ， 有利 于去化及后期商家经营 。
■3层作为酒店配套 ， 发展商持有租赁运营 。
项目业态布局建议
项目位于浒通片区中心区域内 ， 周边规划为生活居住区 ， 围绕生活居住区外围为工 业组团 ， 未来消费力充足 。
城铁新城规划
■商务广场位于沪宁城际铁路苏州新区站站 前广场内 。 ■按照苏州高新区总体规划要求 ， 该区域是 高新区 “北扩西进 ”战略重点 ， 是苏州中心 城区西北部城市重点发展片区 ， 是高新区北 部的城市门户 。 ■作为苏州城区的三个城际站点之 一 ， 高新 区站将和苏州轨道三号线 、无锡硕放机场专 线形成换乘 ， 将成为苏州西北部地区重要的 对外交通和换乘枢纽 ， 是创造高新区的现代 服务业核心区和现代化都市形象展示区 ， 具 有展示高新区门户形象 。 ■未来将发展成为高新区北部新城最繁华的 现代商业中心 。 ■拟建商务广场位于苏州高新区城际站核心 区域 ， 站前广场右侧 ， 牌楼路以西 ， 浒莲路 以北 ， 轻轨三号线及沪宁城铁以东 ， 区位位 置优越 。
某某商业中心项目定位报告
项目辐射商圈概况
开展深入市调
• 目的—— • 了解消费者在哪里？ • 确定用什么来打动消费者？ • 未来我们最大的商机在哪里？ • 确定广场的定位、品牌规划、推广策略
招商人员共同参与开展深入市调——
• 周边商圈的学校、学生人数 • 深入周边5KM范围内代表性居民小区，询问物业管
理、社区工作人员了解各小区人口数量、人口结 构、入住率、职业特点等情况 • 选择有代表性的小区抽样50-80名业主，做生活消 费情况的深入调查 • 周边主要竞争对手的深入调研
嘉定 ·方舟商业中心项目定位 2011-03
目录
项目区域总体概况 项目辐射商圈概况 市调结论、建议及项目定位
项目区域总体概况
上海概况
截至2009年底 —— 上海常住人口1921万人，其
中499万外来人口里，外籍 人口约占13.5万。 人均GDP为18万美元；人均 可支配收入28838元 ； 城市居民人均消费支出 20992元;农村居民人均生活 消费支出9804元
学校情况
学校数量69所，学生总数48199. 幼儿园29所，学生数量12071，占学生人口24.8%。 小学19所，学生数量19342，占学生人口40.1%。 中学21所，学生数量16786，占学生人口34.2%。
综述
1、小学和幼儿园学生数量占近七成，表明该区域总体比较 年轻； 2、按学生人数推算，周边学生家庭数量为8万户，涉及的 家庭人口可达46万，占区域人口51.3%，可见家庭性消费 需求较大； 3、学生调查情况还发现外地生占比超过50%，表明嘉定新 城外来人口相对集中。这些外地生的家庭或父母均在周边 经营商业活动，具有较强的经济能力。
嘉定商务配套区 时尚休闲，亲子体验，综合性商业中心
高档
项目初步定位报告(模板)
总规前期产品定位目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。
一、土地篇1、地块资源条件分析①基本情况②地块周边配套2、地块价值分析①地块有利因素②地块不利因素③地块价值点项目概况参照该项目发展“可行性报告”，有变化则应说明变化点及原因等。
土地属性分析见《定位工具表二：土地属性评估》。
二、市场篇1、整体市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）③未来市场走势预测2、片区市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）●未来市场走势预测参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。
有变化则应说明变化点及原因等。
对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
3、竞品综述（个案不得少于5个）①竞品楼盘确定②竞品楼盘基本情况③竞品楼盘深度分析（产品方面、量价方面、客户构成方面等）对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
除以上信息外，竞争产品的关键信息填入附件1的表五《竞品客户产品对照》。
三、客户篇1、客户研究2、对应到置地客户模型分类①A1 高端置业上层家庭（悦府系列、高端低密度系列）:➢置业诉求：房屋不仅作为居住功能，更作为其身份的象征。
对房屋功能、品质、周边环境、品牌知名度等都有很高的需求，追求高端配套带来的居住和生活品质的提升。
有很强的自信心，坚持自己的品味，情感上对资源的占有具有强烈的欲望。
➢客户特征：客户属于金字塔上层人群，属富有阶级。
重庆东原D7项目二、三、四期 前期定位报告
教育
商业
医疗
景观
发展前景
结论
本项目要点
靠近江北科技 实验小学；二0 三中学；地块 旁规划学校用 地。缺乏高档 幼儿园和中学 配套教育体系 不够完整。但 可享观音桥附 近教育配套。 有利
鸿恩寺森林公 园、石门公园、 距离江北商圈约 1公里范围 花卉园等，缺 3.5公里，周边 内普通医院 乏水体景观， 农贸市场、重客 及门诊部分 地块落差大视 隆、重百超市、 布均衡（江 野开阔，项目 餐饮等生活配套 陵医院、骑 西部老建筑密 齐全。元佳广场 士医院）， 集，区域形象 3万方商业配套， 距离沙区西 较差。二期、 项目自身配置22 南医院、肿 三期内部景观 万方商业综合体。 瘤医院等近。 资源缺乏。四 三期临集中商业。 期景观相对较 好 生活配套完善 有利 有利
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立地篇：项目概况
• 地块基本情况概述 • 项目规划用地指标 • 地块属性详细解析
态势篇：市场环境分析 定位篇：市场定位结论
Page5
地块基本情况——区位：位于江北区大石坝鸿恩寺板块，周边配套完善，离观音 桥和沙坪坝商圈近，众多名企打造，未来城市中心的休闲居住区，发展潜力巨大。
冉家坝
观音桥
229
240.36
四期南地块临公园噪音
小、离尘不离城、利于改 善类住宅。 四期北地块临近车站利
221
于办公、商业。
二期地块条件：1、2栋地势高，景观全享，优势明显；3、4栋地势 低景观处劣 势且噪音干扰大。二期高于四期20-50米，可共享四期景观。
地块属性：
紧邻规划中的轻轨站 百万方项目独立组团 轻轨线道路噪音干扰 地块高差大视野开阔 地块狭长规划难度大 紧邻规划的市政广场
Page8
《项目商业定位报告》课件
价值链分析
总结词
详细描述企业价值链的构成要素和相互关系，包括供 应商、生产商、分销商等。
详细描述
价值链分析是商业模式设计的重要工具。通过价值链 分析，企业可以了解自身的价值创造过程和各环节的 价值贡献，从而优化资源配置和提高经营效率。在价 值链分析中，企业需要关注各环节的协同效应和竞争 优势，以实现整体价值的最大化。
•·
分析市场需求： 研究市 场上的同类产品或服务， 了解其优缺点和市场需求 。
制定差异化策略： 通过 创新或改进，使产品或服 务在市场中具有独特性和 竞争力。
产品或服务特点： 根据 市场需求和竞争分析，确 定产品或服务的特点和优 势。
品牌形象定位
•·
设计品牌标识： 创造独特的品牌 标识，包括商标、视觉形象等， 以增强品牌识别度。
ห้องสมุดไป่ตู้品牌形象定位是塑造项目品牌形 象和个性的关键。
确定品牌核心价值： 根据目标客 户群体和产品或服务特点，提炼 出项目的核心价值。
传播品牌形象： 通过广告、公关 、口碑等渠道，向目标客户群体 传播品牌形象和价值。
竞争优势定位
•·
分析竞争环境： 对市场上的竞争 对手进行深入分析，了解其优势 和劣势。
确定竞争优势： 根据市场需求、 产品或服务特点以及品牌形象， 确定项目在市场中的竞争优势。
《项目商业定位报告 》ppt课件
目录
CONTENTS
• 项目背景介绍 • 项目商业定位分析 • 市场分析 • 商业模式设计 • 风险评估与对策 • 项目商业计划书 • 结论与建议
01 项目背景介绍
项目发起方介绍
发起方背景
详细介绍发起方的历史、业务范 围、市场地位等，说明其在项目 中的权威性和专业性。
保利·郑州杓袁项目前期定位报告方案
项目价值梳理 SWOT分析
Strength 优势分析
Weakness 劣势分析
S1.住宅为综合体项目 W1.地块被规划道路
一部分，且在区域内 及客观障碍物分割，
稀缺地段；
影响建立整体形象；
S2.地段位于大北区， W2.项目临近连霍高
距黄河较近，临近贾 速及中州大道，且西
鲁河，自然环境优越， 侧有军用油库，对生
最大优势：品牌价 值、贾鲁河、城市 综合体
最大劣势：地块分 割、离连霍高速和 中州大道较近、军 用油库
最大机会：城市向 外扩张带来的居住 需求与项目综合素 质
最大劣势：市场不 景气
项目价核心价值研判
1 开发商实力
央企雄厚的资金实力；超前的开发理念；追求卓越的坚定信念；着力打造区 域标杆产品
2 稀缺自然资源
高速路和快速路围绕， 活及心理造成一定影
交通条件非常便利， 响；
使项目与城市联系紧 W3.本项目住宅指标
密；
限制较多，且无法共
S3.保利地产具有的品 用
牌价值
Opportunity 机会分析
Threat 威胁分析
O1.项目所在区域为城 T1.房地产市场调控加 市自然外溢发展区域， 码，形势严峻，销售 生态环境优良，适宜 者观望情绪浓重； 居住，临近金水区和 T3.部分产品面临市场 郑东北龙湖CBD，是 竞争压力，造成客户 郑州两大财富的交叉 分流； 区域，发展潜力巨大； O2.保利的强大品牌号 召力，具有成为区域 标杆项目的潜质； O3.项目所在区域的健 康宜居形象已被市场 所接受；
本报告结构
思考逻辑 认知土地属性 把握客户需求 认知市场竞争 认知产品实现 认知开发思路
目录
一.项目整体发展价值思考 二.营销环境分析 三.项目整体定位 四.开发策略及启动区建议
项目前期报告(热门3篇)
（一）对项目前期工作的重要性认识不足。
个别部门对项目工作在经济发展中的战略定位不高，特别是对项目前期工作的重要性、紧迫性认识不到位，责任感不强。
尤其是在县本级财力有限情况下，项目前期工作经费不及时落实，导致许多单位提前开展可行性研究工作的积极性不高，不愿委托有资质的单位提前编制可研报告，往往等到每年投资申报文件下发后才仓促开展可研，造成了可研报告编制时间不足、深度不够，导致后期在初步设计阶段或实施阶段存在项目建设内容变更调整等问题，耗费了很多时间和财力，影响了项目如期建设。
（二）前期工作行政审批部门衔接密度不够。
城镇规划与国土规划之间的衔接不够紧密，有些项目选址出现用地规划和城镇规划相互“打架”现象；审批部门之间对各自的审批政策、审批流程互不熟悉，审批信息尚未实现真正互通，工程项目并联审批率有待提高；投资项目线上线下监管不同步，企业线上已实现几乎“零门槛”备案，但对企业备案后续的监管措施却无法及时跟进，对乱备案、重复备案、虚假备案等可能存在的风险缺乏必要的监督和处罚措施。
（三）前期要素保障瓶颈比较突出。
用地调规、征地拆迁、资金缺口等问题仍然是制约项目推进的重要因素。
如，明仕二期项目、硕龙口岸岩应边贸加工产业园项目、恩城水乡国际康养旅游度假区、圣泉谷乡村旅游景区项目一期、长留山居主题酒店等项目用地涉及到生态保护区调规问题；大新龙门风电场、大新县殡仪馆和公益性骨灰安放楼项目、大新县向水河龙门河景观提升改造工程（一期）、中越跨境旅游合作区配套项目·德天下（一期）等项目征地拆迁压力大；大新县多馆合一项目、大新县龙门河（武阳山文化体育公园）提升建设工程项目等资金缺口较大。
（四）重大项目储备数量不足、规模不大、质量不高、结构不优。
大新县矿产资源丰富，有“中国锰都”之称，但是随着近年来能耗双控及限产限电政策影响，我县以锰矿优势资源开放为代表的资源开发型产业项目已明显回落。
从纳入崇左市“十四五”规划纲要的重大工程项目来看，虽然有一批以德天瀑布、明仕田园等为载体市场前景比较好的文旅产业项目，但是基础设施项目偏多，锰产业为主导的工业产业项目不多，特别是高技术产业项目极其缺乏。
商业中心项目定位报告
【乐高丰商业中心】项目定位报告一、项目的基本概况1、占地面积:23821。
1㎡2、总建筑面积：47646.82㎡3、功能面积：（1）地块一：首层商铺:3415.3㎡二层超市：3483。
99㎡三层娱乐+商务公寓：3114。
42㎡四—六层商务公寓:3351㎡（2）地块二:首层商铺：5827.36㎡(临街商铺+肉菜市场）二层餐饮+公寓:5896。
55㎡三层餐饮+公寓:5274。
81㎡四—八层商务公寓：4308㎡二、项目的交通概况项目板块处于佛山市三水区东北部一个发展工业重镇--—大塘镇，地处中国经济最发达的区域珠江三角洲西北部，东邻广州市,南望佛山市中心城区，西临肇庆四会，北接清远市，北江主航道贯境而过,是广州通往粤北、粤西以及我国大西南的咽喉重地,具有得天独厚的区位优势。
本项目位于佛山市三水区大塘镇新城中心锦塘路与半岛东路交汇处。
三、项目竞争力分析1、项目优势与机会（1）市政府重视大塘镇新城区的商住设施配套建设,为项目的发展提供了政策支持.（2）项目地块处于大塘镇新城区中心核心地段,与核心城区体现无缝化的结合,大塘镇新城区规划建设利好因素，为项目发展提供了良好契机和强大动力。
（3）项目地块选位占绝对优势，比邻大塘镇新城区核心生态商住区，高级住宅、星级酒店、政府机构单位、银行、医院、学校等,着力提升城镇建设档次和品位,继而奠定项目的核心价值。
（4）项目所处位置土地开发资源成本相对较低，使得招商的租金及投资价相对比同区域行业的价位偏低，有利于促进前期招商的商家入驻及购买力增强，可以达到资金链接回笼周期加快，便于更快地形成一个良好的商业开发态势。
（5）“一涌两岸”生态景观工程，促使项目周边生态环境优美、交通道路地势开阔，是户外休闲娱乐的好去处。
（6）在新建的塘西线上，交通条件好，公交线、车站众多。
（7）项目超前配置大量停车位的优势。
（8）新城区的加速发展，将加快人口的聚集，为项目带来更多的消费人群。
（9）区域内中高档消费市场及特色消费存在需求缺口，是新城区商业市场发展重要契机。
万达广场前期商业市场调研及定位报告-50页
3、经济数据
3.1城市竞争力（城市GDP对比、人均GDP、固定投资、社会零售 消费总额 ）
2010年地区生产总值730.32亿元，比上年增长15.8% 城市人均GDP；90134元，比上年增长12.9% 固定资产投资总额；335.45亿元，比上年增长18%，增速高于苏州1个 百分点。 房地产投资总额；63.04亿元，比上年增长53.6 % 社会消费品零售总额；141亿元，比上年增长17%
三、城市商业
1、全市商圈 2、商圈分析 3、商业网点 4、重要商家（商场图&简介、各层品牌、各层租金、优势&劣势） 5、分析综述（概述、对手规划布局、经营模式&租金分析、结论之市场空白点、
结论之租金建议）
6、本市品牌销售排名（餐饮、服装、配套）
三、城市商业
1、全市主要商圈分布图（标出项目所在位置）
BOSSSUNWEN
2F
Eland、ES、Veromoda、百家好、思莱德、贝拉维拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、凤禧、 黛安芬、安莉芳、曼妮芬
3F
维格娜丝、EP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉红玛俐、阿玛施、南卡、牧迪、瑞琦、三枪、 爱谱诗、鄂尔多斯、蒙古王
[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告
![[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告](https://img.taocdn.com/s3/m/5765f6e14128915f804d2b160b4e767f5acf80d2.png)
地块内的现有商业
地块外部配套
地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争
交通条件
汽车站
本案
地块现状： 项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。 项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。 地形较平整。
地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整。
地块内部现状
地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低
市场经济快速发展
城市身份转化
城乡一体化
单一型发展，基本 满足城市现状人口
第三产业的新兴，城市经济的快速扩容
农转非人口增加
城乡差距缩短，城乡完全融合
2012年全国同等级城市城市化率对照 ；
城市
城市化率
全国4线城市
39%
融水
45%
三江
37%
武宣
25%
2012年，全国的城市化率已经高达40%，而武宣县的城市化，仅为25%，未来有很大的发展空间 武宣的人均GDP为1646美元，城市化处于积极迅速的发展区间
交通条件
区域认知
区域认知度较高，市民普遍认可。 地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。
项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘
规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成
宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争
平舆县地块项目前期定位报告
经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产发展状况 萎缩 停滞
城市综览
City Overview
城市道路规划
二、 城市交通
1、道路网络格局。规划形成“环状+方格网+放射式”的城市道路网络格局。城市东西向主要通过 东皇大道、工业大道、丰产路、文化路、车舆大道、南环路等6条城市主干道连接。城市南北向主 要通过西环路、鸿业大道、阳城大道、清河大道、陈蕃路-建设街-迎宾大道、古槐大道、中原大道、 东环路等8条主干道路以及若干条次干路联系。主要通过设置在外环的绕城公路与省道S333、 S213、S216与驻马店、大广高速、新阳高速相联系。
第二部分
PROJECT BACKGROUNDER
房地产市场篇
市场发展概览
City Overview
房产整体发展状况
大小产权混杂，且小产权项目多于大产权项目 目前平舆房地产市场上在售的大产权项目有10处，而小产权项目则多达20处
平舆市场处于房地产发展的起步阶段，市场项目较多，大产权10家，小产权项目较多，约在 20家左右，销售状况一般，很多楼盘都是销售几年，只有少数楼盘售完，周期也很长，市场剩余 较多，其中小产权房因价格较低，销售状况相对比较理想。总体来说平舆市场整体的价格偏低，现 开始有上升的趋势，新开项目也开始注重品质，社区景观环境的建设，价格已经开始走高。
缓慢发展。综合发展型
城市综览
City Overview
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形象-地标性建筑
规划“国家级研发设计特色服务产业基地”发展 战略
同济大学国家大学科技园运作规模、能级和形象 还处于较低水平，需通过本项目实现园区升级
楼高100米以上，区域最高楼盘之一 大师作品，外形独特“力”字造型，形象大气
可视性好 地块可达性程度高 交通相对便捷
内环线视角上的宽阔展示面可为利用 多个车行出入口规划便于组织顺畅的交通动线 到达CBD、机场等较为便捷，园区内部配套不足
期望突破原有价格体系。
定位问题
Q1、项目如何定位，才能实现项目的整体成功并实现提升科技园形象和能级的 目标？
Q2、如何利用好同济大学、科技园、政府的资源，以及项目自身的优势打造项 目唯一的且具有特色的价值竞争体系？
Q3、如何处理项目短期销售与后期运营之间的关系，解决公司需要建立在科技 园办公领域的品牌，获得持续开发和持续获利的能力？
现实与目标之间的差距
现实
市场疲软，若按照传统写字楼项目进行 定位，面临 开发风险。
传统写字楼项目的定位对同济大学、周 边设计产业 以及同济科技园的资源造成浪费。
传统写字楼项目的定位以及缺乏后期有 效控制的情 况下不利于公司品牌的培育。
从属于区域和内环商务带写字楼价格体 系。
目标
正确定位，规避风险，实现项目整体成 功并带动同 济大学科技园形象的提升。 利用自身优势，整合大学、科技园、政 府以及项目 自身的价值打造独特的差异化竞争力。 期望通过项目的成功运作，逐步建立公 司在科技园 办公开发领域的品牌。
➢ 实现项目成为区域地标的地位
➢ 通过项目的成功运作，确立科技园 公司的品牌
➢ 引进品牌企业，达成杨浦区政府的 投资密度指标和楼宇产出指标要求
利润目标
➢ 作为品牌项目，收益率达到行业平 均水平
➢ 实现滚动开发，按计划回收资金以 保证2010年开发项目顺利发展
➢ 开发商明确提出销售均价实现20000 元/平方米的突破
高品质写字楼
区域设计类企业对高品质写字楼需求越来越高成 为必然趋势
目前区域高品质写字楼数量偏少 与市场需求相比，为设计企业打造的高品质写字
楼存在较大供应缺口
属性界定—具备多项价值、可建成区域地标、适应科技园设计产业办公需求的高品质写字楼。
开发商目标
速度目标 ➢ 2010年实现项目的顺利去化
品牌目标
Q4、通过什么样的手段可以逼近区域价格上限，实现整体销售均价的突破？
竞争分析1
竞争形势
区域内竞争
内环商务带竞争
存量竞争
截至2009年04月30日，区域内已上市写 字楼尚剩余20万平方米房源待消化，集 中于汇创国际、财富国际广场、白玉兰 环保广场、骏丰国际财富广场等项目
截至2009年04月30日，内环商务带2008 年上市28万平方米房源中去化约8万M2， 剩余面积中会对本案形成竞争的项目集 中于内环线普陀-闸北段，主要项目为苏 河1号和长城大厦
宏观环境1
全球金融危机下的上 海写字楼市场
传统成交客户怎么了
需求量
宏观环境2
境外机构
回国救市 自求多福
大宗交易 出手谨慎
国内企业
短期套现 获得现金流
存"粮"过冬 鲜少出手
宏观环境3
中小投资 客中小投资客通常预期也为物业的中短期增值
更关注投资市场形式气氛及物业所在区域的升值潜力
投资市场瞭 望
市场分析—区域市场
Hale Waihona Puke 三区联动及政府-高校-产业在区域战略 发展中的合作
创业走廊—大学毕业生、国内外创意机 科技园集聚发展—五高新、杨浦 构及中小型高科技企业等组成的创业群 科创、复旦、同济等11家科技园 体
产业链研究
建筑设计产业集聚和研发设计特色产业发展对本案而言是绝佳的市场机会，同时 又是参与竞争的基本价值点。
1、建筑设计产业一业特强—超过1000家以建筑设计为主的企业集聚，形成区域最具基础、可用资源最多 的产业； 2、研发设计特色服务业规划给区域带来大量增量物业需求—以设计为特色的现代服务业集聚发展，对商 用物业需求量巨大，对区域商务发展而言是重大利好； 3、小企业数量多，需引进具有实力的中坚企业—区域80%的企业均是20人以下的小企业，企业规模小是 区域产业发展的明显特征，建议招商过程中一方面培育具有成长性的潜质企业，另一方面更需从外部引 进实力企业； 4、产业发展对商用物业品质提升提出要求—区域商用物业品质偏低，研发设计特色服务业基地规划将促 使产业质量提升，实力企业对商用物业形象和品质的要求提升。
上海国际中心 前期定位报告
报告成果汇总
已明确的结论 1、通过市场环境和竞争情况分析，明确项目纳入科技园体系，定位为高品质科技园产业办公； 2、通过产业研究和规划研究，确定科技园“大设计”产业主题以及项目“建筑设计”两个层次的产业定 位体系； 3、通过资源条件梳理，确定科技园大设计平台的构成体系； 4、通过客户组成和发展预测，确定“建筑设计产业链”对项目具有充足的吸纳量； 5、通过初步客户研究结论和产业链定位，明确项目的功能业态分布。
项目及环境分析结论
地块 分析
区域 环境
宏观 环境
市场 分析
产业链 研究
竞争 分析
价值提升 方向研究
客户目标分析
问题结构化 分析
解决方案
产业定位 发展战略 项目定位 形象定位 产品定位 客户定位 租售建议 价格建议 营运建议 招商建议
项目界定
区域属性
项目价值属 性
属性
诠释
环同济设计产业发展带 依托同济优势学科形成的设计产业 集聚发展区域 位于同济大学国家大学科技园 同济科技园需进行规划提升和形象
区域竞争激烈，要求项目走差异化的定位和竞争路线，以及品牌化的推广路线
环同济知识经济圈
市场分析—内环商务带市场
面临来自内环商务带的潜在竞争，而且在区位和交通均不占优的情况下，要求项 目寻求新的竞争点
市场分析—科技园市场分析
与内环商务带相比，本案可纳入到科技园体系中推广，形成自身的竞争优势；在 推广中，应依托科技园的优势，重点关注实力企业的对高品质物业的需求以及对 此类企业的扶持
仍需完善的内容 1、继续加深对设计产业企业需求的调研，结合配合招商接洽实践，完成客户需求分析和定位专题报告； 2、在深入客户调研结论以及对项目方案图纸数据解读的基础上，深化产品修正及补强建议； 3、针对车位和配套进行专题研究，进行配套物业定位方案比较，最终落定配套物业比例和空间选择； 4、依据客户研究结论，与营销团队进一步沟通，明确项目最终的租售面积比例和租售物业分布。