华夏幸福产业新城开发模式

季
季度目标制定、季度经营分析复盘
月
月度经营分析、业绩风险预警、预案
周
周例会、专题会、业绩推动会
日
业绩日报、日常任务跟进
S-TOPK体系-K
• •
考核周期为季度，按季度下达考核目标并执行严格业绩规定 逐级考核，隔级审批
33
S-TOPK体系-K
回款/签约 考核指标 财务类（3个） 单项考核指标在评价周 期内未完成，责任人 产业服务收入（管理口径） 管理利润 产业新城成熟度 土地供应（开发用地/产业供地） 任务类（4个）
产业新城业务逻辑
指标获取 土地征转 村庄整理 工业用地
二级开发
土 地 整 理
开发用地
区域 总收入
二级开发 收入
区域 总回款
二级销售 回款
公 建 投 资 基 础 设 施 投 资
自持物业 园区配套设施 一级开发 总收入 一级开发 总回款
道路 景观 市政场站
确定一级 开发成本
一二级税 金返还
一级开发 收入 住宅土地 出让金 工业土地 出让金
区域拓展
1. 区域锁定 2. 业务谈判 3. 协议签订
4.补充协议 签订 5.发布公告
整体规划
1. 战略规划 2. 概念规划 3. 产业规划
4. 城市总规 5. 城市控规
6.专项规划
发展规划
1. 开发策略 2. 业务规划 3. 财务规划
3. 经营计划
资源获取
1. 土规梳理 2. 域内资源盘点
3. 指标取得 4. 域内收并购
4. 基础设施建设 水、电、气、暖 项目必需次级路网 5. 配套设施建设 社区生活圈（商业、卫生 站） 休闲健身公园 小学、幼儿园
6.
基础设施建设 水、电、气、暖（大型项目） 快速轨交 7. 配套设施建设 风情商业 主题公园 三甲医院
招商引资
1. 政策制定
2. 客户拓展 3. 意向谈判
4.企业考察 5.合同签订
6. 厂房建设
7. 厂房交付投产
Leabharlann Baidu
园区运营
1. 市政物业 管理
2. 居住配套物 业管理
3. 经营性物业招商 4. 民生保障
5. 经营性物业管理运营 6. 建立城市活动
7. 打造城市内涵 8. 社区治理
政府结算
1. 审计机构 招标
2. 审计
3.政府确认
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
资产运营
住宅 商业 市政类 办公 产业园 城市运营 品牌推广、城市活动
业主
运营管理单位
物业管理
居民
区域/商户 政府
物业
商业管理公司 城市运营中心/部
住宅物业
住宅物业 市政物业
区域/企业
区域/企业
产业发展中心/部
产业发展中心/部
产业园物业
产业园物业
区域开发全流程-结算
结算是一级开发收益的最终兑现。
共同委托一家独立的具有甲级资质的审计机构（会计师事务所、造价咨询公司） 1、招投标：定标签署合同 2、审计：出具审计报告 3、政府确认：出具结算确认函
二 级 开 发
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区域开发全流程-资源
先有项目，再有资源
项目申报
•可研报告 •选址意见书 •项目备案证 •环评批复
落实指标
•列入指标分配计 划 •下达通知书
建设用地批复文 件
•选址确认 •用地组卷 •重点项目申列 •各级审批及费用
•上报重点办、发
改委 •重点项目申列
产业项目 √
√ √ √ √ √
1土地证/划拨决定书
√
√ √ √ √
环保局
2环评批复
发改局
3立项批文 核准批复、备案证 4用地规划许可证 5建设工程规划许可证 5管线规划许可证
规划局
建设局
6建筑工程施工许可证 √ 8竣工验收 7预售证 9不动产证
房管局
√ √
√
区域开发全流程-建设
区域开发全流程-运营
产业发展
企业招商
落地投资
产服收入
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
区域开发全流程
产业新城的开发就是一个发现价值、创造价值、兑现价值的过程
拓展
发 现 价 值 创 造 价 值 兑 现 价 值 √
规划
√
资源
建设
运营
结算
√
√
√
√
区域开发全流程-拓展
国际国内，百座新城，三千多亿，产城共荣
招拍挂：从现场竞拍到网上交易
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http://www.landwx.com/wxmh/monitor/monitor!index.action
区域开发全流程-建设
创造价值 兑现价值
国土局
房地产项 目
基建项目 √
√ √ √ √ √ √
公建项目 √
√ √ √ √ √
缴纳
•取得用地批复
区域开发全流程-资源
对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地 规划局出具规划 条件 储委会上会 地价确定
20%保证金
土地预评估
国土审核
出让文件组卷
网上公告
50%出让金
网上报名、竞价、 摘牌
100%出让金
成交确认书
签订土地出让合 同
办理土地证
区域开发全流程-资源
下岗
大项目招商个数/产业集群个数
新增科技创新类企业个数
管控指标
管控指标突破底线，公
司将对其进行业务干
净利润 净利润率 财务类（4个） 净现金流 应收账款
预，包括但不限于预算
控制、专项改进方案推 进等措施
注：战略任务季度下达，进行考核
S-TOPK体系
S-TOPK以年度为单位循环，不断更新提升。
谢谢！
目标区域
意向选址
选址考察
签订框架协 议/备忘录
项目立项
签约
区域开发全流程-规划
三规：华夏幸福产业新城综合解决方案
战略规划 综合解决城 市发展方向、 发展战略、 发展路径问 题 概念规划 解决城市规 划理念、城 市风貌和空 间形象设计 问题 产业规划 解决产业定 位、产业发 展方向问题
寻求区域综合发展的最佳模式和最佳路径 就区域发展思路和规划与当地政府达成一致 寻求公司在区域发展中的最佳盈利方式
正式开发程序
签订正式协议
修建性详细 规划 专项规划 开发策略
区域开发全流程-资源
土地资源是产业新城开发的物质载体
没有土地就没有产业新城
划拨决定书
农用地
农转用 土地征转 土地拆迁 土地整理 建设用地批复 用地验收 纳入土地储备
划拨 招标 拍卖 挂牌
基 建 公 建
土地出让
村集体建设用地 土地征收
收并购
委托事项
土地整理投资 基础设施建设 公共设施建设 产业发展服务 咨询服务 运营服务
全部资金由华夏幸福负责筹集并投入。 全部开发建设管理运营事项（行政管理 和审批除外）由华夏幸福负责。
结算收入 （核算名目）
土地整理XX% 基础设施XX% 公共设施XX%
（落地投资额*XX% ）
资金回报来源 （资金池）
委托区域内新产生的财政收入的地 方留存部分
区域开发全流程-规划
三规统筹 三位一体
战略规划
输出
反馈
反馈
【区域研判、城市定位、规划原则、开发思路】
【城市定位、城市功能、功能体系等】
概念规划
输出
【空间发展策略、功能布局方式等】
产业规划
输出
【产业定位、产业发展策略等】
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区域开发全流程-规划
拓展启动
签订框架协议 /备忘录
启动三大规划
城市总体规 划 控制性详细 规划
选核心，布圈层，打基础，必进城 围绕12个核心城市进行布局
1
2
3
12
9
8
7
6 5
4
11
12
《全国主体功能区规划》
区域开发全流程-拓展
选址
城市选择
框架协议/ 备忘录
综合解决方 案汇报 确定合作选 址及模式 内部决策会
正式协议
PPP招标
编制实施方案和 资格预审文件 实施招标程序 评标及谈判阶段 政府上会
产业新城业务内容
湖北武汉 江夏备忘录公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
固安新兴产业示范区补充协议公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
产业新城业务内容
委托事项和投资回报方式
政府主导，多元化投入，市场化运作，企业化经营，社会化管理 统一规划，统一管理，分期建设、滚动开发
土地整理
1. 征地 2. 拆迁安置
3. 十通一平 4. 资源供地
5、回款
园区建设
设计 立项 招标采购 施工 销售 竣工 交付
1. 基础设施 主干路网 2. 配套设施规划展 馆 中央公园 星级酒店 创业大厦 mall
3. 居住配套建设 房地产开发 安置房建设 青年公寓
产业新城开发全流程
2016年7月
一、产业新城业务内容及业务逻辑 二、区域开发全流程 三、运营管理全流程
华夏幸福六大业务线
产业新城（一级业务、孔雀城住宅、城发、商业、物业……）
城市产业综合体 城市住宅 国际业务 TOD
特色小镇
产业新城业务内容
舒城备忘录公告
舒城合作协议公告
来源于上海证券交易所公告（ 600340 ）
S-TOPK体系
华夏幸福S-TOPK体系是从战略规划、目标制定、业绩管理到绩效考核的一整套闭环 管理体系。
S-TOPK体系-TO
S-TOPK体系-P
制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行， 保障业绩目标达成。
S-TOPK体系-P
制定季度业绩推进节奏，监控业绩完成情况，识别风险和问题，形成预案并推动执行， 保障业绩目标达成。 以日、周、月、季小循环推动工作。
土地出让金县级留存适 当比例 税收收入县级留存适当 比例 非税收入县级留存适当 比例
专项基金、专项收入适当 比例 委托期限届满，相关基础设施和公 共服务设施的产权和经营管理权移交政 府。
产业发展服务
咨询服务XX%
运营服务
投资成本以双方委托的中介机构审计结
果为准。
委托期限届满，结算收入总额超出资金 池部分自动豁免。