投资性房地产公允价值计量综述

现代经济信息

目前公允价值计量的输入参数分为三个级次：第一级次，存在活跃市场的资产或负债，其公允价值由活跃市场中的报价来确定(不需调整)；第二级次，存在活跃市场的资产或负债，参照熟悉情况的各方在自愿交易情况下，相似资产或负债的报价。不存在活跃市场的资产或负债，参照相同或相似资产或负债的报价；第三级次，不存在活跃市场，且不符合第一、二级次条件的，采取估值技术等确定资产或负债的价格。投资性房地产的公允价值输入参数多属于第二级次，因此，在企业的实务操作中对其采用公允价值计量的难度较大，但也会给管理者利用公允价值操控盈余管理的可能。

为了加速实现会计准则的国际趋同，财政部颁布了2006版新的《企业会计准则》，将公允价值计量作为一项基本计量属性。但现实考量我国新兴市场和转型经济，沿用将历史成本作为基础计量属性，严格限制了公允价值计量的使用条件。《企业会计准则第3号——投资性房地产》(简称CAS3)规定，如果企业有确凿的证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠获取，则可以采用公允价值模式对投资性房地产项目进行后续计量。“CAS3”同时对于投资性房地产采用公允价值计量做出了严格规定：第一，投资性房地产所在地需要有活跃的房地产交易市场；第二，企业可以从房地产交易市场中取得相同或类似房地产的市场价格及其他相关信息，以保证对投资性房地产的公允价值进行合理的估计；第三，同一企业只能采用成本或公允价值其中的一种后续计量模式，对所有投资性房地产进行后续计量；第四，采用公允价值计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销；第五，投资性房地产采选定公允价值模式计量后，不得在公允价值模式和成本模式。

一、国外研究文献

Dietrich等(2000)对英国投资性房地产的公允价值估值可靠性进行研究，发现英国投资性房地产的估值价格低于实际销售价格，但相比历史成本，其对销售价格的估计更准确、偏差更小。Lourenco和Curto(2008)对欧盟四国的投资性房地产进行研究发现，采用以公允价值计量投资性房地产直接影响投资者对其价值的估值。并且，在报表中确认投资性房地产公允价值与在附注中披露其公允价值，对投资者的影响是有差异的。Francesco Avallore(2008)对欧洲部分国家投资性房地产计量模式不同产生的影响进行比较研究，发现选择历史成本进行后续计量的公司更具有盈余管理的倾向。Muller，Riedl和Ruhr(2008)在IFRS强制性实施后，对影响欧洲投资性房地产上市公司计量不动产时，选用后续计量模式的决定因素进行研究发现，公司会继续使用在强制实施IFRS前可以使用或者已经使用了公允价值模式进行后续计量；公司为了增加其透明度，更愿意选择使用公允价值计量模式；所有权比较分散或者处于不动产市场比较活跃公司也倾向于公允价值计量模式。Thomas和Henning(2011)对IFRS实施后欧洲投资性房地产采用公允价值后续计量的结果不同，研究表明受制于公允价值估值的可靠性和投资者对公允价值评价能力的判断，公司市值相对于净资产价值具有显著偏差。

二、国内研究文献

潘立新和翟潇璐(2007)研究表明，结合我国当前房地产市场现状，采用公允价值计量投资性房地产，能增强企业的融资能力，不会造成企业实质性税赋增加，能够帮助企业实现利润的增长。陈耀敏(2008)认为，采用公允价值计量投资性房地产，使得重估净资产值法(NAV)成为房地产上市公司估值的重要方法，并提高了信息披露的真实反映水平。孟冰(2009)对投资性房地产公允价值变动对利润表的影响进行分析研究，指出可以通过加强房地产市场的建设、增强会计人员职业判断能力提高公允价值计量的质量。左承(2009)认为，采用公允价值计量投资性房地产有利于提高企业的账面净资产价值。刘运国和易明霞(2010)对存在投资性房地产的上市公司进行研究，发现企业采用公允价值模式计量投资性房地产，其公允价值变动额有积极的市场反应，具有价值相关性，能够提高会计信息的决策有用性。刘永泽和王妍(2011)对我国2007~1010年上市公司投资性房地产公允价值计量模式所面临的应用困境进行研究表明，造成公允价值应用困境的主要原因有市场条件的不完善、准则限制的严格、相关指引的缺失、会计计量理念的转变困难和上市公司会计政策选择等。只有通过准则的恰当引导，鼓励企业聘请专业房地产评估机构，改进披露模式，增加披露的透明度等多方面努力，才能有效解决公允价值计量模式的应用困境。张奇峰、张鸣和戴佳君(2011)对北辰实业在选择投资性房地产计量模式的案例进行分析，试图发现北辰实业在A股和H股上市后，采用不同计量模式所产生的财务影响及其决定因素。研究表明，相对于成本模式，采用公允价值计量将大幅提高投资性房地产的账面价值，加剧企业当期净利润的波动。张文和符刚(2013)通过对*ST国商紧急变更会计政策将历史成本改为公允价值计量后产生的一系列影响进行分析，说明了企业对采用公允价值计量持谨慎态度的原因，并进一步建议监管部门强化投资性房地产信息披露的要求，且要特别注意细化和具体化对两种计量模式的选择依据和合理性。申慧慧(2012)以沪深三家上市公司为例，分析了上市公司如何通过投资性房地产项目进行盈余管理，避免亏损、业绩下降或退市警告。研究认为，企业限制投资性房地产与自用房地产相互转换的时间间隔，能有效地降低其利用投资性房地产进行盈余管理的可能性；同时指出，投资性房地产所占比重大且出现变更计量模式，以及当年投资性房地产变动较大的上市公司，更可能发生盈余管理行为。

三、总结

投资性房地产公允价值计量在我国的运用处于起步阶段，需要将公允价值计量研究继续深入。同时借鉴国外公允价值计量研究的先进经验与做法，进一步完善市场、转型经济，实现我国会计准则的国际趋同。

作者简介：李佳宾（1982-），男，吉林辽源人，从事财务管理、投资创新方向的研究。

张艳娟（1986-），女，江苏徐州人，从事财务管理、会计方向的研究。

投资性房地产公允价值计量研究综述

李佳宾 海南大学

张艳娟 海南师范大学

摘要：《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，为提高会计信息质量，企业可以有条件地应用公允价值对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产公允价值计量因此成为理论与实务界关注的热点。本文对投资性房地产公允价值计量的相关文献进行回顾、梳理，为进行更深入的研究提供一些思路。

关键词：投资性房地产；公允价值；研究综述

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0228-01

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