商业银行商品房按揭贷款管理办法.doc

商业银行商品房按揭贷款管理办法

为发展个人商品房消费贷款业务，规范管理，防范和控制风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》以及相关规定制定本办法。

第一章总则

第一条贷款对象

具有完全民事行为能力、有相对稳定经济收入、具有按期偿还贷款本息能力的自然人。

第二条贷款种类

按购房用途的不同，该贷款可分为住房按揭贷款和商业用房按揭贷款两种。

第三条贷款对象应同时具备以下条件：

（一）年龄在18周岁以上，身体健康，持有有效身份证件的自然人；

（二）具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

（三）具真实、合法、有效的购买房屋的合同或协议；

（四）能够支付贷款人规定比例的首付款；

（五）没有不良信用记录；

（六）贷款人规定的其他条件。

（七）在本行开立结算账户。

第四条贷款额度

一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款额度不超过全部购房价款的80%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款额度不超过全部购房价款的70%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款额度不超过全部购房价款的50%；停止向购买第三套及以上住房的发放按揭贷款。

二、购买商业用房贷款额度不得超过所购商业用房全部房价款的50%。

三、借款人的贷款额度应以借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）的标准来控制。

第五条贷款期限。根据房屋实际情况合理确定，但最长不得超过30年，且执行以下规定：

（一）贷款期限最长不得超过所购房产的剩余可使用年限；

（二）借款人的年龄加上贷款期限不得超过65周岁（含）；

（三）购买商业用房，贷款期限最长为10年；

第六条贷款利率

一、贷款利率按人民银行规定的基准利率及浮动上下限的规定执行，具体执行利率另行通知。

二、对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；商业用房贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

三、贷款期间，遇人民银行法定利率调整，从次年1月1日起从其规定调整。

第七条担保方式

借款人向我行申请个人住房按揭贷款采用抵押加阶段性保证的方式，不得采用信用方式。即在所购房屋的所有权证、土地使用权证和抵押登记办妥之前，由开发商即售房人提供阶段性连带责任保证。

第八条还款方式

借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法等还款方式。

第二章操作规程

第九条贷款操作流程

操作流程如下所示：

贷前准备→受理→调查→审批→发放→贷后管理

一、贷前准备

（一）开发商资信调查及项目审查

对开发商的资信调查及项目审查按《凉山州商业银行商品房开发项目贷款管理办法》相关要求办理。

（二）撰写调查报告

贷款行信贷人员通过对开发商资信的调查、项目有关资料的审核以及对开发项目进行实地考察后，撰写出项目调查报告，内容主要包括：

1．开发商的企业概况、资信状况；

2．开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、主体工程是否完工、市场销售前景；

3．通过贷款的合作将对贷款行在存款、利息收入、中间业务、资产业务等各方面带来的效益；

4．贷款的风险分析及对贷款行可能造成的影响；

5．项目合作的可行性结论和可提供的贷款规模、年限及贷款成数的明确意见；

6．其他与贷款合作项目相关的情况介绍和分析。

（三）审核与报批程序

对拟提供按揭贷款的项目，由贷款行集体审批后，填写专门的按揭贷款项目审批表，与开发商资料和项目调查报告一起报本信贷部，经信贷部审查报本行审贷会审批同意，明确项目按揭贷款总额、期限、成数、利率等审批意见后，由支行与开发商签订按揭贷款合作协议。

二、贷款受理

（一）本行营业部、各支行市场营销部为贷款受理部门。

（二）受理程序

1．提供咨询，接受申请

凡符合本办法规定贷款条件的个人，由本人填写书面申

请书经开发商同意担保后均可向本行及分支机构申请按揭贷款。申请人需提供如下材料：

（1）借款人和财产共有人的有效身份证件（身份证、户口薄、军官证、士兵证、警官证等）、居留证件原件及复印件；

（2）借款人婚姻状况证明文件原件及复印件；

（3）经办行认可的有权部门出具的借款人偿债能力的证明资料如工资收入或完税凭证等；

（4）真实、有效、合法的购房合同；

（5）抵押物有权处分人同意抵押的证明；

（6）借款人委托贷款人每月直接从还款账户上扣款归还贷款本息的委托书；

（7）开发商同意提供担保并承担连带责任的书面保证；

（8）本行要求的其他贷款资料。

2．履行告知义务

经办行在贷款申请人提交申请人切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明义务。凡提供虚假信息、证明的，不得受理其信贷申请。对发生上述情况的借款人，应及时上报，总行应及时向当地银行业协会报告。

三、贷前调查

1．核实所提供的资料是否完整，并对借款人提交的申请材料进行审查：

（1）身份证件（居民身份证、户口簿和其他有效居留证件或证明）的原件及复印件；

（2）借款人偿债能力证明材料，如薪资收入证明、完税证明及存贷款等信用记录；对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，除凭个人开具的收入证明来判断其还款能力外，更要通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

（3）购房合同审查。

2．借款人资信调查

（1）借款人的主体资格。重点判断借款人是否具备完全民事行为能力，核实借款人的年龄及健康状况；

（2）借款人家庭收支情况；

（3）借款人偿债能力。调查中应特别注意借款人借款动机是否正常，是否存在开发商以借款人名义申请假按揭贷款的可能。

3．担保抵押审查

（1）开发商提供担保的资料是否完整，盖章、负责人签字是否完整、清晰；

（2）抵押物是否足额，权属是否清楚、无异议；

（3）借款人同意抵押并办理抵押（预）登记的书面意