商业银行商品房按揭贷款管理办法.doc

商业银行商品房按揭贷款管理办法
为发展个人商品房消费贷款业务，规范管理，防范和控制风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》以及相关规定制定本办法。

第一章总则
第一条贷款对象
具有完全民事行为能力、有相对稳定经济收入、具有按期偿还贷款本息能力的自然人。

第二条贷款种类
按购房用途的不同，该贷款可分为住房按揭贷款和商业用房按揭贷款两种。

第三条贷款对象应同时具备以下条件：
（一）年龄在18周岁以上，身体健康，持有有效身份证件的自然人；
（二）具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
（三）具真实、合法、有效的购买房屋的合同或协议；
（四）能够支付贷款人规定比例的首付款；
（五）没有不良信用记录；
（六）贷款人规定的其他条件。

（七）在本行开立结算账户。

第四条贷款额度
一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款额度不超过全部购房价款的80%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款额度不超过全部购房价款的70%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款额度不超过全部购房价款的50%；停止向购买第三套及以上住房的发放按揭贷款。

二、购买商业用房贷款额度不得超过所购商业用房全部房价款的50%。

三、借款人的贷款额度应以借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）的标准来控制。

第五条贷款期限。

根据房屋实际情况合理确定，但最长不得超过30年，且执行以下规定：
（一）贷款期限最长不得超过所购房产的剩余可使用年限；
（二）借款人的年龄加上贷款期限不得超过65周岁（含）；
（三）购买商业用房，贷款期限最长为10年；
第六条贷款利率
一、贷款利率按人民银行规定的基准利率及浮动上下限的规定执行，具体执行利率另行通知。

二、对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；商业用房贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

三、贷款期间，遇人民银行法定利率调整，从次年1月1日起从其规定调整。

第七条担保方式
借款人向我行申请个人住房按揭贷款采用抵押加阶段性保证的方式，不得采用信用方式。

即在所购房屋的所有权证、土地使用权证和抵押登记办妥之前，由开发商即售房人提供阶段性连带责任保证。

第八条还款方式
借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法等还款方式。

第二章操作规程
第九条贷款操作流程
操作流程如下所示：
贷前准备→受理→调查→审批→发放→贷后管理
一、贷前准备
（一）开发商资信调查及项目审查
对开发商的资信调查及项目审查按《凉山州商业银行商品房开发项目贷款管理办法》相关要求办理。

（二）撰写调查报告
贷款行信贷人员通过对开发商资信的调查、项目有关资料的审核以及对开发项目进行实地考察后，撰写出项目调查报告，内容主要包括：
1．开发商的企业概况、资信状况；
2．开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、主体工程是否完工、市场销售前景；
3．通过贷款的合作将对贷款行在存款、利息收入、中间业务、资产业务等各方面带来的效益；
4．贷款的风险分析及对贷款行可能造成的影响；
5．项目合作的可行性结论和可提供的贷款规模、年限及贷款成数的明确意见；
6．其他与贷款合作项目相关的情况介绍和分析。

（三）审核与报批程序
对拟提供按揭贷款的项目，由贷款行集体审批后，填写专门的按揭贷款项目审批表，与开发商资料和项目调查报告一起报本信贷部，经信贷部审查报本行审贷会审批同意，明确项目按揭贷款总额、期限、成数、利率等审批意见后，由支行与开发商签订按揭贷款合作协议。

二、贷款受理
（一）本行营业部、各支行市场营销部为贷款受理部门。

（二）受理程序
1．提供咨询，接受申请
凡符合本办法规定贷款条件的个人，由本人填写书面申
请书经开发商同意担保后均可向本行及分支机构申请按揭贷款。

申请人需提供如下材料：
（1）借款人和财产共有人的有效身份证件（身份证、户口薄、军官证、士兵证、警官证等）、居留证件原件及复印件；
（2）借款人婚姻状况证明文件原件及复印件；
（3）经办行认可的有权部门出具的借款人偿债能力的证明资料如工资收入或完税凭证等；
（4）真实、有效、合法的购房合同；
（5）抵押物有权处分人同意抵押的证明；
（6）借款人委托贷款人每月直接从还款账户上扣款归还贷款本息的委托书；
（7）开发商同意提供担保并承担连带责任的书面保证；
（8）本行要求的其他贷款资料。

2．履行告知义务
经办行在贷款申请人提交申请人切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明义务。

凡提供虚假信息、证明的，不得受理其信贷申请。

对发生上述情况的借款人，应及时上报，总行应及时向当地银行业协会报告。

三、贷前调查
1．核实所提供的资料是否完整，并对借款人提交的申请材料进行审查：
（1）身份证件（居民身份证、户口簿和其他有效居留证件或证明）的原件及复印件；
（2）借款人偿债能力证明材料，如薪资收入证明、完税证明及存贷款等信用记录；对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，除凭个人开具的收入证明来判断其还款能力外，更要通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。

（3）购房合同审查。

2．借款人资信调查
（1）借款人的主体资格。

重点判断借款人是否具备完全民事行为能力，核实借款人的年龄及健康状况；
（2）借款人家庭收支情况；
（3）借款人偿债能力。

调查中应特别注意借款人借款动机是否正常，是否存在开发商以借款人名义申请假按揭贷款的可能。

3．担保抵押审查
（1）开发商提供担保的资料是否完整，盖章、负责人签字是否完整、清晰；
（2）抵押物是否足额，权属是否清楚、无异议；
（3）借款人同意抵押并办理抵押（预）登记的书面意
见表达是否明确、具体；有权处分人签章、日期是否签署清楚。

4．审查其他贷款资料是否完整、真实。

5．调查报告
信贷经办人根据调查情况，对拟提供贷款的，书写贷款调查报告，主要内容包括借款人的基本情况、借款用途、家庭收支情况、还款能力和意愿、担保抵押的落实情况、风险分析等情况。

四、贷款审批
对已通过项目审批的贷款，单户借款金额超过贷款行授信额度范围的，由贷款行将贷款材料上报信贷部审查并逐级上报审批；贷款审批权限按照相关授权文件执行。

五、贷款发放与回收
贷款的发放
（1）贷款人同意贷款后，与借款人签订《借款合同》等相关贷款资料。

（2）办理期房按揭贷款，发放贷款时开发商按约定比例存足保证金。

（3）借款人在贷款行开立还本付息账户、储蓄存折（卡）并与贷款行约定还款方式。

（4）贷款人放款时的出帐凭证借款人与贷款人均需签章，贷款人根据合同约定将款项划付售房方指定帐户。

（5）采取抵押加阶段性保证方式的，待取得正规的购
房发票后，须由借款人、开发商配合贷款人办理抵押登记手续，贷款行必须加强《房屋他项权证》归行的管理，密切关注应办未办产权的借款人。

贷款本息的偿还
（1）借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法等还款方式。

（2）借款人需在我行开立的储蓄卡或储蓄存折中，按合同约定的还款计划，于每次还款日前，存入足够偿还本期贷款本息的款项，由贷款人按期扣款。

借款人需委托贷款人从其储蓄卡或活期储蓄存款账户按约定扣收贷款本息。

(3)借款人足额偿还贷款本息后，借款合同自行终止。

(4)借款人在规定的还款期限内，未能按合同约定归还贷款本息时，贷款人应向借款人催收，并根据合同的规定，追究借款人违约责任。

第三章合同的变更和终止
第十条合同的变更
一、合同在经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议后可变更。

涉及第三方担保人的，应征得其同意。

协议达成前，原借款合同继续有效。

二、借款人在还款期间内经有权部门宣告死亡、失踪或丧失民事行为能力，无继承人和其受遗赠人拒绝履行借款合同，贷款行应追索保证人的担保责任，保证人拒绝履行担保
义务或已无担保义务，贷款行有权依据按揭借款合同的规定处理抵押物。

三、借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。

在合同终止后10日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）等相关手续。

第四章贷款管理及债权保护
第十一条贷款管理
一、贷款的分期偿还
如借款人需提前全部或部分归还剩余的贷款本金，须提前30天向贷款人提出书面申请，征得同意后方可办理有关手续。

其中采用等额本金还款法的借款人可提前偿还应付本金整数倍的本金（缩短相应还款期限，每月还款本金额不变）或偿清全部贷款本息；而采用等额本息还款法的借款人须提前结清全部贷款本息，不得提前部分还款。

对于此前已计收的贷款利息不再调整。

二、利率调整
借款人未按合同约定归还的部分，视为逾期贷款，按原利率上浮50%计收罚息，利息计收复息。

三、贷款台帐
贷款行管户客户经理应建立健全贷款台帐，加强台帐管
理。

台帐的内容包括借款人姓名、贷款合同号、购房合同号、还款账号、借款金额、期限、利率、住址、联系电话等。

四、信贷资产检查
（一）贷款行应按季对贷款进行回访和检查，填写贷后检查表；对未按合同约定按月足额归还贷款的借款及开发商出现违约行为的情况还应书写贷后检查报告，并采取相应措施。

贷后检查内容如下：
1．借款人是否按合同约定用途使用贷款，有无因挪用贷款造成风险和潜在风险的；
2．借款人资格和偿债能力是否发生重大变化；
3．监控开发商的项目建设专户，及时了解资金使用情况和开发项目的工程进度，防止烂尾工程；
4．考察开发商的经营及财务状况，了解企业担保责任的履行能力；
5．检查对项目发放的个人住房贷款是否超过按揭总规模；
6．了解借款人的入住和商业用房的使用情况；
7．发现借款人违约后及时通知开发商履行担保责任；
8．密切关注和掌握当地房地产市场的动态；
9．开发商按揭贷款额度使用完后，如需要增加额度，贷款行应根据前期的合作情况，对开发商进行重新评定并按前述规定报批后另行签订协议。

五、检查结果处理
（一）发现下述情况，信贷业务经办人员应认定借款人违约：
1．借款人提供虚假材料；
2．借款人在借款期间未按合同约定按时、足额偿还贷款；
3．借款人擅自改变贷款用途、挪用贷款，已经或有可能造成贷款损失；
4．与其他法人或经济组织签订有损本行权益的合同和协议；
5．借款人拒绝或阻挠本行对贷款的使用进行监督检查；
6．借款人在借款期间本人或家庭出现重大变故，已经或可能造成贷款损失；
7．借款人死亡、宣告失踪，其家庭财产共有人、继承人拒绝履行还款义务；
8．借款人无故终止或中断保险；
9．卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；
10．其他违约情况。

（二）发现下述情况，信贷业务经办人员应认定开发商违约：
1．开发商提供虚假材料；
2．开发商挪用项目建设资金；
3．开发商未按预计工程进度施工，影响借款人入住和
使用；
4．工程质量不合格；
5．卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其保证能力的；
6．其他可能造成贷款损失的情况。

第十二条债权保护
发现上述违约现象，应向支行书面汇报，在征得分管行长同意后，采取下列一种或数种方式对债权进行保护，确保贷款安全：
（一）对借款人违约的处理：
1．要求违约人限期纠正违约行为；
2．从借款人存款账户中扣款，偿还贷款本息；
3．处以罚息；
4．终止借款人提取贷款，收回部分和全部已贷贷款；
5．追索开发商连带保证责任，要求其回购违约借款人商品房或从其保证金账户中直接扣收资金用于归还贷款；
6．依法处置抵押物；
7．以合同所约定的保险赔款用于偿还贷款；
8．依法向人民法院提起诉讼或提请仲裁机构仲裁。

（二）对开发商违约的处理：
1．要求开发商终止违约行为；
2．收回按揭合作协议中未使用额度；
3．要求开发商回购商品房，并保证将退还借款人的购
房款用于归还贷款本息；
4．直接从开发商保证金账户内扣取资金用于归还贷款本息；
5．依法向人民法院提起诉讼或提请仲裁机构仲裁。

（三）对开发商及借款人严重违约行为收取违约金，收取比例由总行根据相关规定和具体情况另行通知。

第五章贷款档案管理
第十四条贷款档案管理
加强贷款档案管理，建立健全信贷档案保管、归档、借阅制度，并作好登记、记录；定期对档案管理情况进行检查，防止贷款档案损坏、丢失，特别要检查借款合同、借款借据和抵（质）押合同及保证合同等重要法律文件的完整性。

第六章附则
第十五条本办法由总行负责解释，自颁布之日起实施。