静安信业广场(住宅)项目定位(doc 20页)

在空间质量方面，高档楼盘在布局方面都较为合理，大厅大多方便通风、采光，且动静分明；在主、次卧室的设计上除了考虑具体的布局和朝向外，更考虑到了该层次业主的生活习惯和需求。此次调查楼盘中，房型大多集中在二房二厅、三房二厅和四房二厅三个房型，从下图可以看出，三房两厅所占比例最高，其次为二房二厅和四房两厅。其中有两个楼盘由于定位于小户型公寓，因而户型较小，分别是“国际金融家”，面积在50平方米；另一个是徐汇的“巴黎时韵”，面积从24—57平方米不等.

建筑

从上图可以看出，在建筑规划上，今年开盘的物业大多以高层为主，占到了60％。远远超过采用多层的楼盘，即使小高层也只占到30％的份额。分析原因，主要是由于大部分高档楼盘地处市中心，受到土地、环境、建筑面积等多方面的制约，因而只能以高层建筑来提高建筑面积和房型套数。在上海目前高档物业市场中，高层占据绝对地位。

在此次调查的楼盘中，装修房的推量也占到绝大多数（见下图），共10个，占楼盘总数的67%，毛坯房占27%。由此可见，随着上海在2005年全部推行全装修房，高档住宅的装修房推出率也必将会领先于其他中低档物

业。

客户

从上图不难发现，在购买沪上高档物业的客户群体中，本地人士占据了46.5%的比例，其中本区域人士占18.55%。其次是外地人士，占28.5%。在客户群体中，还有一定数量的外籍人士，约占10%的比例。在不少楼盘在统

计中，也把外地人士和外籍人士归为一类，即外域群体，他们成为了此类物业客户群的中坚力量，占到了购买总量53.5%，超过一半。可见，每平方米8000元以上住宅的消费主体显然以外来人士为主，上海本地消费者的购买力相对不足已经影响到高档住宅市场的正常消费。同时，调查也表明此类楼盘由于价格不菲，所以购买人群绝大多数还是以自用为主，将购买目换定位于投资的仅占到总客户群的35%左右。

价格

上表显示的是15个调查楼盘的售价情况，从表中可以发现，每平方米售价在10000-15000元之间是此类物业的主流价位。其中，每平方米超过

15000元价位的只有位于虹桥的“古北中央花园”，每平方米售价在15000-17000元之间。15个楼盘中“巴黎时韵”、“仁恒滨江园”、“国际金融家”、“临潼苑”、“香梅花园”、“上海壹街区”等售价均在每平方米12000元和每平方米13000元左右，由此可见，每平方米10000-15000元是上海目前高档楼盘价格的主流区间。

物业

高档住宅均强调提供舒适的、具有星级标准的管理服务，很多发展商邀请国内外的名家做物业管理，在为业主解决日常生活后顾之忧的同时，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。此次调查的楼盘中，毫无例外地都采用了智能化建设，推出了一系列的服务项目：如水、电、煤、物业管理等费用的自动计量及电子支付系统，防火灾、防煤气泄漏的自动报警系统，网络服务的应用，监视报警系统等。不少楼盘还推出了保姆服务，如尊园就有代订报刊杂志、预定叫车接送服务、空置公寓管理、洗烫衣物服务等等。

从上表可以看出，此次调查的十五个楼盘中，物业由开发商自管的约占总数的23%，如“证大水木清华公寓”、“仁恒滨江园”等楼盘。委托管理的楼盘则占到了总数的77%，其中，选择境外知名物业公司管理的楼盘约占总量的62%，如“国际金融家”邀请香港戴德梁行物业公司管理、“尊园”邀请第一太平戴维斯进行管理等；选择国内物业管理公司管理的楼盘仅占总量的15%，如“临潼苑”邀请新外滩物业

管理公司、“景福苑”邀请万顷物业管理公司进行管理等，值得一提的是，在由国内物管公司管理的楼盘中，新外滩管理过“新外滩豪庭”，有高档盘

的管理经验，而“景福苑”则是增邀了第一太平戴维斯进行物业顾问。由此可以看出，国内物业管理公司无论在内功还是外功上都还未达到高档楼盘所需要的条件和要求，在管理理念、管理方法上，国内物业公司还有存在着明显的差距。

从此次调查楼盘的物业管理费看，每平方米从1.6—8元/月不等。由上图可看出，物业管理费用的主流在每平方米3元/月以下和每平方米3-5元/月两个层次，而高于每平方米5元/月的楼盘只占总量的20％左右。此次调查中，以“巴黎时韵”收费最高，为每平方米8元/月（其为酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。如“景福苑”2.76元/月、“金色维也纳”2.9-4.9元/月、“思南路88号”2.5-3.0元/月、“尊园”2.8-3.0元/月。

四、结语

从上海今年楼盘发展情况看，每平方米价格在3000—7000元的住房是主体，长期以来占上海市场成交金额和成交面积的80%左右。高档住宅虽然增幅较大，但由于物业的特殊性决定了其不可能占有较大的市场比重，尽管如此，高档楼盘对市场价格的影响却进一步加大，特别是自二季度以来，其价格指数异军突起，成为领涨价格段，升幅高达5.18%。而今年头五个月，上海楼市增量供应也几乎成为每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞台。但自5月火爆销售以后，市场高档住宅热有所降温。从总体看，上海房地产市场新建商品房供应基本平衡，但将开发定位瞄准于高端市场的高档住宅而言，供应量的增加将会扩大市场销售的风险，二季度后的高档楼盘销售“降

温”可以看成是一个信号。对有增无减的上市量，高档楼盘的预售情况不容乐观。预计，下半年上海市场上市量会高于上半年，而价位定于8000元/平方米以上的楼盘比例也将有所提高，如静安第四季度就有大量的楼盘集中上市，其中高档盘的比例较大，在如此众多的高档楼盘涌现的同时，需求却相对增长乏力，前景堪忧，也值得业内人士关注。

叁、静安区域住宅市场分析

一、静安区（2002年第三季度）市场数据分析

2002年第三季度静安楼市的价格指数为1198.29点，与上季相比，上涨了18.35，增幅为1.55，其中多层价格指数为1153.85点，与上季持平，高层价格指数为1179.79点，与上季相比，上涨了17.93点，增幅为1.54%，由于这一季多层住宅基本无交易量，所以多层住宅价格指数仍保留了上季度数据，而以“国际丽都城”、“上海一街区”为代表的高层住宅以其地段优势和品质价值而热销，致使本季静安区高层住宅价格指数走高。

根据统计数据显示，4第三季度静安批准预售面积为10.98万平方米，与上季度相比，增加2.26万平方米，增幅达50%，其中住宅面积约6.71万平方米。本季以登记预售面积为6.08万平方米，与上季度相比，则增加了0.37