商业地产的相关法律知识知识讲解

商业地产相关法律知识

商业地产与住宅的区别

商业地产是包括购物中心、商业街、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅有很大区别的房地产产品。大多数的住宅类产品如公寓、经济适用房、别墅等，开发商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单，而大多数的商业地产项目是只租不售、或只销售部分面积，靠企业长期持有，长久运营、产生大量、稳定的现金流给企业速写为稳定的高投资回报率.大多数业主在购买住宅类产品时，是买来自住的，而大多数的商业地产类产品的购买者在购买商业地产类产品时，是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作投资用的。开发商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好就可以了。

总之在做商业地产时，考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要考虑后期的经营、推广，要帮助商铺的投资者、经营者带来长期稳定的回报。

商业地产所涉及的当事人的关系

在各种商业地产操作模式中，主要涉及的当事人有：开发商（经营管理公司）、投资者（业主）、消费者（顾客）、经营者（租户），此四方当事人的有机结合形成了商业地产的价值链。在此价值链中，存在着开发商与投资者的商业物业的买卖合同关系和返租（或委托经营管理）合同关系；开发商与经营者之间存在着租赁合同关系，而对于终端消费者即顾客来讲，培养忠实顾客需要经营者和开发商的细心培育、呵护，共同实现细节服务和合理价格的商品销售，不同的合同法律关系之间不是割裂的，租铺问题解决得好是旺场的必要条件（但不是充分条件），售铺问题解决得好是旺场的补充条件（既不是必要条件，也不是充分条件），旺场问题解决得好才是租、售铺的充分必要条件，也才是商业地产成功的标志。

一、如何解决商业项目售后包租的法律风险

（一）、售后包租的概念：

商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。

建设部于2001年6月颁布实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地

产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第四十五条又规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等。

（二）、售后包租的法律分析：

建设部《商品房销售管理办法》出台的目的是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价，同时防范金融风险。但是随着近年来商业地产的兴起，业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，不断出现打擦边球的现象。在南方一些城市目前已对售后包租放松了管理，上海市还出台了《上海市房屋售后包租试行办法》。房地产界、金融界人士对此问题也有了新的看法，认为售后包租不能一律归为违规行为，而且随着房地产业和金融业日益紧密的联系，其金融风险也会相应降低。

从法律上分析，按照《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，“房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款”。开发商违规进行售后包租，其行为有可能被行政主管机关责令停止，并承担相应行政责任，但由于不违反法律、行政法规的强制性规定，开发商与业主签订的商品房买卖合同和包租合同还是有效的。因此，售后包租问题归结起来，实质上是一种政策风险。

（三）、售后包租风险的规避：

从以上分析可以看出，对于此种政策风险，从法律关系上规避是比较有效的方法。在商业地产售后包租中，包含两个方面的法律关系，即商品房买卖关系和房屋租赁关系。如果开发商既作为买卖合同的当事人，又作为租赁合同的当事人，则显然构成售后包租。因此，在商业地产运作中，建议成立专门的商业地产经营公司，对商业地产项目进行统一经营管理。在商品房买卖关系中，由开发商做为出卖人与业主签订合同，在租赁关系中，由商业地产经营公司作为合同当事人，与业主统一签订租赁合同，这样就从形式上避免了售后包租的法律风险。而且，此种模式还非常有利于商业地产的经营管理。我们认为，该模式在目前的商业地产运作中，是风险较小、效果明显的一种模式，也是最适合我公司商业模式的。

总之，我们认为售后包租更多的是一个政策问题，而不是法律问题。只要在宣传过程中不要进行过分的夸张，或者引起业主的强烈不满而进行大量投诉，政府也就不

会干预太多，并需要和相关部门进行良好的沟通。不管怎么样，政府鼓励的是理性的投资，而不会鼓励任何投机行为。

二、商业项目设计变更、面积误差、延期交付等纠纷如何解决？

商业项目的设计变更、面积误差、延期交付等问题与住宅所适用的法律、法规是一样的，首先要看合同中对于这些问题的约定，如果合同中没有明确的约定，那么适用商品房销售的法律、法规。

对于设计变更，根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

关于面积误差，《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。