商业项目案例分析——建发鹭洲里
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• 欲打造成为城南人休闲胜地，强调体验，逛街、购物、娱乐一应俱全； • 全年龄的业态覆盖，让消费者的休闲时间有了更多选择； • 鹭洲里将人性化延时营业，满足更广大的现代消费需求； • 3.4米的退台步道设计，更宽阔的外摆空间，使消费者有更舒适的消费体验； • 千变奇境洗手间，5种风格、5种情景体验； • 人性化设计元素：电子产品加油站、置物护栏、WIFI全覆盖等。
前期以参与性活动吸引市场关注，5.30日商业示范街对外开放，并举行了一场时尚夜 活动正式在区域内发声，亮相活动后活动较为常规，强调互动体验性，并无太大亮点
4.2,心花鹭放绿满全 城活动，千份多肉植 物及运动装备送全城
6.4,亲子趣味运动会
3.24,助力双遗马拉松 提供生态服务站、订
制装备
5.30,时尚之夜暨毛戈平 造型SHOW,重新彩妆 模特走秀，嘉宾讲座
业态规划分析
建发鹭洲里规划打造时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合消费集中地
鹭洲里六大业态规划：
• Interest文化创意跨界体验； • Delicious环球顶阶生态美食； • Enjoy精英定制主题运动馆； • Customization奢享定制化零售； • Family亲子梦幻乐园； • Luxury空中奢品格调花园；
7.16,儿童职场体验季 携手星期八小镇，6大
置业体验馆
营销动作分析——推广
前期推广动作常规，主要覆盖锁定区域内投资客群，诉求围绕招商，简单明了！
• 项目推广主要以：项目围墙、地铁围挡、公交站台、大牌等为主;
• 以麦德龙入驻和5年30%回报为推广主诉求凸出产品在区域内的稀缺性和投资的稳定回报。
营销动作分析——渠道
占据天府新区热点板块——大源板块核心地段，
周边3公里，辐射中央居住区、中央商务区、中 央政务区三大区域。
四横四纵，立体交通，通达全城
• 四横：三环路、府城大道、绕城高速、天 府二街；
• 四纵：剑南大道、益州大道、天府大道、 红星路南延线；
• 享地铁口岸优势：地铁5号线。同时通过机 场高速接驳双流国际机场。
区域商业氛围及前景
伊藤洋华堂（中国旗舰店）一街之隔，区域商业氛围及消费习惯已培养成熟，未来三大中 央区域将提供百万高端人群消费力，具备形成区域级商业目的地条件
• 一街之隔的伊藤洋华堂亚洲旗舰店已开业数年，区域商业氛围已培育成熟，商气浓郁并有效辐射区域三公里范围； • 周边常住人口约80万人的“中央居住区”拥有30余个已交房入住项目、十余个在建项目； • 超60万精英商务人士的“中央商务区”云集IBM、西门子、中国移动、阿里巴巴等近300家世界500强及一流企业； • 即将引入数十万政务办公人群的【中央政务区】涵盖高新管委会、成都政府办公楼等大量政府部门，带来月均1.5
xx
目录
项目信息 项目概况 产品分析 定位、规划及招商分析 销售情况分析 营销动作分析
基础数据
CITY WALK—建发·鹭洲里，建发集团旨在围 绕 “体验、互动、人性化”商业未来发展方向， 项目名称
打造辐射大源板块旗舰影响力的主题商业街。 项目地址
建发·鹭洲里
高新区伊藤洋华堂(中国旗舰店)旁
产品分析
成都首个将植物作为墙面艺术浮雕的立体绿色墙面景观体系——Green City Cover绿色城市封面
• 成都首个立体绿色墙面景观体系，将植物作为墙面艺术浮雕，几何图形与绿色植物的结合，给人极强的视觉张力，对 外的昭示性极强；
• 街区入口处配合生态绿色主题，以树的形体进行演绎，配合情景雕塑、巨幅植被艺术装饰，以自然为主旨，打造趣味 而极富艺术性的情景体验。
公园1898·商业项目案例分析 ——建发·鹭洲里
xx集团 PKU RESOURCES
资源整合型城市运营商 Integrated-Resources Based Urban Operator
xx集团控股有限公司
PEKING UNIVERSITY RESOURCESGGRROOUUPPC(OH.O, LLTDDIN. GS) CO.,LTD.
天府二街
商 业 别
麦
德 龙
荣 华
南
墅
路
人流入口处
销售情况分析——销售模式
产品面积段较小面积，可有效控制总价，同时临麦德龙超市，预期投资风险较小、去化相 对容易，带租约销售保障投资托底，可进一步降低客户抗性促进成交转化
带租约销售：
• 10年租约，前5年30%固定回报：前2年年返 6%，后三年季度返1.5%；
整体定位分析
定位为CITY WALK——打造城南CBD核心首例生态园林式商业地标
• 将生态、绿色全面融入商业建筑中打造成都首例生态园林式高端商业街区； • 以“体验、互动、人性化”的商业高要求，带给城南全新的主题商业街； • 以内、外街区隔打造不同的消费体验，以艺术雕琢建筑，城市漫步街+新中式商业独栋别墅
水景观； • Water Sky波光天幕； • 5.8米下沉空间。
产品分析
主题式氛围小品点缀，营造差异化体验感，通过视觉景观差异打造及吸引人流到达，同时延 长客户滞留时间与互动性，变人气为商气。
• 成都首个会唱歌的广场——城市之声音乐广场（City Voice）：城市漫步街City Time的次入口规划 下沉式主题广场；
亿的强盛消费力，构建成都人气最旺、商业氛围最足的蓬勃消费主场。
产品分析
通过内、外街区环形打造形成人流、商气闭环，营造不同的消费体验，最大化释放消费需求， 配合艺术雕琢建筑，形成差异化包括，打造区域特色艺术商业群落
内街：现代图形生活街区
独 栋 商 业 ： 新 中 式 商 业 别 墅
外街：现代图形艺术街
开发商：成都华翊龙房地产开发有限公司
占地面积：69700㎡ 总建筑面积：327203㎡
商业面积：80000㎡ 容 积 率：3.0
可售面积：6000㎡
楼盘基本 情况 物 业 费：—
总套数：768
建筑形态：街区商业 独栋商业
、外观风格：绿色生态园林
装修情况：毛坯
产权年限：40年
开盘时间：
交房时间： 预计2017年7 月
项目概况
建发鹭洲里通过将生态、绿色情景融入商业建筑中，打造成都首例生态园林式商街；同时通过 内、外环形街区规划，将街区商业、商业别墅、社区配套商业聚为一体，力图涵盖商业链顶级、 高端产品，覆盖全消费群体。
鹭洲国际
商业别墅
社区配套商业
环形街区商业
区位交通
建发鹭洲里地段优势明显，扼大源板块核心位置 拥有立体交通路网，公共交通便利，商业通达性好
• 后5年独享9成收益分红。
营销动作分析——包装
销售中心包装贴合项目整体定位主题，突出绿色生态概念，提升案场体验，销售物料、道具 则回归销售，营造热销氛围
售楼部包装：
•绿色生态主题包装，凸显 项目生态园林式高端商业主 题； •商业吊旗、柱贴回归红色 主题颜色,营造红火的案场
商业气氛。
营销动作分析——包装
所见即所得，打造真实商业街示范区，示范区开放即营业，体验感提升的同时，可消 除客户风险预期
商业体验中心包装：
•生态园林式主题包装； •鹭洲里一层的多家店面被打造特色商家形象对外展示，给投资者较强的商业体验感； •体验馆内现代简约风格，装饰典雅，将自然元素与人文相结合，显得高端大气；
营销动作分析——活动
蓄客准备期，未开售，故项目暂未启动渠道 结合城南商业销售项目惯例，后期或启动中介渠道。
总结及启示
总结：
• 鹭洲里项目是区域内首个园林式体验商业街区； • 商业未开售打造出商业示范体验街区吸引投资者，对树立产品形象有很大帮助； • 水晶桥、音乐阶梯、退台等特色设计，让产品在区域内独树一帜； • 建发品牌在城南口碑较好，有众多追随者，主力店的引进更像是一剂强心针大大增强了投资者信心； • 开发商大比例自持，统一经营管理； • 商业体量较大，业态打造中对于招商的要求极高，如招商不成功，商业成形风险极大；
目前准备推售负一层10—50㎡小面积商铺，面积约6000㎡，独栋商业别墅，整栋出售， 单套面积约800㎡，项目已对外释放即将开盘信息，预估下周开始排号
• -1F麦德龙兄弟铺：体量6000㎡，套数约200套，面积段：10—50㎡，预估单价：35000—40000元/㎡， 总价：40万—200万；
• 9套商业别墅，整栋出售，每栋面积：约800㎡，总价：3000—4000万/栋，打造高端私人会所。
配合不同主题的生态情境体验区，打造集生态、情景小品、儿童娱乐、休闲为一体的户外情 景体验漫道；观光电梯融入生态绿色情境、不定期变化自然主题，同时配合以海洋环境打造 的全透明空中水景
• 梦幻造景：梦幻水晶桥 I · Bridge； • 商业形象广场以浮空玻璃桥连接外街入口，沿下沉式广场两侧搭配rose玫瑰艺术叠
启示：
• 商业体验区的实景展现能吸引投资者，树立品牌形象，花瓣里值得借鉴； • 主题鲜明的阵地包装和以高返租销售模式能有效吸引投资者； • 主力店麦德龙的引进大大增强了投资者投资信心，推广以此为诉求加大了对投资者的吸引。
招商情况分析
整体80000㎡商业体量，除负一层6000㎡钻石旺铺和7200㎡商业别墅外，全自持、全 招商、全运营，
• 目前已引入全球500强，世界第三、欧 洲第二、德国第一零售业批发超市集 团——麦德龙；
• 全程专业商管公司，统一街区形象打造、 统一招商管理；
• 招商顾问公司：仲量联行
销售情况分析——在售产品
• 以音乐的新鲜创意为主题和代表性元素，打造极具象征性的Music Step成都首个发声音乐阶梯。拥 有Music Notes音符小品、Music Gallery琴键长廊等，结合交通动线，带来更富有层次的休闲感官；
音乐阶梯
音乐小品
琴键长廊
产品分析
无处不在的体验设计营造，力图将客户的时间消费最大化变现，产生商业价值
+ 格调生活街区结合，打造中国西南首屈一指的艺术商业群落。
业态规划分析
建发鹭洲里规划打造时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合消费集中地
楼层
B1(-1F) L1 L2 L3 L4
建发鹭洲里规划业态
主题
规划业态
轻奢全能家 潮流时尚集 淑女萌宝百度文库 美食康体馆 激情夜生活
麦德龙超市、时尚生活、美食天地、潮流运动、创意数码 精致生活、迷香甜品、轻奢零售、丽人专区 丽人专区、娱乐王国、格调美食、精英教育 休闲生活、万国美食、创意工坊、丽人专区 豪门夜宴、朋友酒啤、丽人专区
产品分析
人性化立体人流动线,8部主题观光梯,左右侧各四部主题观光梯，间隔距离考究，突破人流 导向的距离局限，直达各个楼层更方便到达消费目的地，实现层层零死角。
I·City情景城市漫道
I·View主题观光梯
产品分析
建筑主入口处的下沉广场，直接千户大盘鹭洲国际的主入口，实现住宅业主天然导流
产品分析
前期以参与性活动吸引市场关注，5.30日商业示范街对外开放，并举行了一场时尚夜 活动正式在区域内发声，亮相活动后活动较为常规，强调互动体验性，并无太大亮点
4.2,心花鹭放绿满全 城活动，千份多肉植 物及运动装备送全城
6.4,亲子趣味运动会
3.24,助力双遗马拉松 提供生态服务站、订
制装备
5.30,时尚之夜暨毛戈平 造型SHOW,重新彩妆 模特走秀，嘉宾讲座
业态规划分析
建发鹭洲里规划打造时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合消费集中地
鹭洲里六大业态规划：
• Interest文化创意跨界体验； • Delicious环球顶阶生态美食； • Enjoy精英定制主题运动馆； • Customization奢享定制化零售； • Family亲子梦幻乐园； • Luxury空中奢品格调花园；
7.16,儿童职场体验季 携手星期八小镇，6大
置业体验馆
营销动作分析——推广
前期推广动作常规，主要覆盖锁定区域内投资客群，诉求围绕招商，简单明了！
• 项目推广主要以：项目围墙、地铁围挡、公交站台、大牌等为主;
• 以麦德龙入驻和5年30%回报为推广主诉求凸出产品在区域内的稀缺性和投资的稳定回报。
营销动作分析——渠道
占据天府新区热点板块——大源板块核心地段，
周边3公里，辐射中央居住区、中央商务区、中 央政务区三大区域。
四横四纵，立体交通，通达全城
• 四横：三环路、府城大道、绕城高速、天 府二街；
• 四纵：剑南大道、益州大道、天府大道、 红星路南延线；
• 享地铁口岸优势：地铁5号线。同时通过机 场高速接驳双流国际机场。
区域商业氛围及前景
伊藤洋华堂（中国旗舰店）一街之隔，区域商业氛围及消费习惯已培养成熟，未来三大中 央区域将提供百万高端人群消费力，具备形成区域级商业目的地条件
• 一街之隔的伊藤洋华堂亚洲旗舰店已开业数年，区域商业氛围已培育成熟，商气浓郁并有效辐射区域三公里范围； • 周边常住人口约80万人的“中央居住区”拥有30余个已交房入住项目、十余个在建项目； • 超60万精英商务人士的“中央商务区”云集IBM、西门子、中国移动、阿里巴巴等近300家世界500强及一流企业； • 即将引入数十万政务办公人群的【中央政务区】涵盖高新管委会、成都政府办公楼等大量政府部门，带来月均1.5
xx
目录
项目信息 项目概况 产品分析 定位、规划及招商分析 销售情况分析 营销动作分析
基础数据
CITY WALK—建发·鹭洲里，建发集团旨在围 绕 “体验、互动、人性化”商业未来发展方向， 项目名称
打造辐射大源板块旗舰影响力的主题商业街。 项目地址
建发·鹭洲里
高新区伊藤洋华堂(中国旗舰店)旁
产品分析
成都首个将植物作为墙面艺术浮雕的立体绿色墙面景观体系——Green City Cover绿色城市封面
• 成都首个立体绿色墙面景观体系，将植物作为墙面艺术浮雕，几何图形与绿色植物的结合，给人极强的视觉张力，对 外的昭示性极强；
• 街区入口处配合生态绿色主题，以树的形体进行演绎，配合情景雕塑、巨幅植被艺术装饰，以自然为主旨，打造趣味 而极富艺术性的情景体验。
公园1898·商业项目案例分析 ——建发·鹭洲里
xx集团 PKU RESOURCES
资源整合型城市运营商 Integrated-Resources Based Urban Operator
xx集团控股有限公司
PEKING UNIVERSITY RESOURCESGGRROOUUPPC(OH.O, LLTDDIN. GS) CO.,LTD.
天府二街
商 业 别
麦
德 龙
荣 华
南
墅
路
人流入口处
销售情况分析——销售模式
产品面积段较小面积，可有效控制总价，同时临麦德龙超市，预期投资风险较小、去化相 对容易，带租约销售保障投资托底，可进一步降低客户抗性促进成交转化
带租约销售：
• 10年租约，前5年30%固定回报：前2年年返 6%，后三年季度返1.5%；
整体定位分析
定位为CITY WALK——打造城南CBD核心首例生态园林式商业地标
• 将生态、绿色全面融入商业建筑中打造成都首例生态园林式高端商业街区； • 以“体验、互动、人性化”的商业高要求，带给城南全新的主题商业街； • 以内、外街区隔打造不同的消费体验，以艺术雕琢建筑，城市漫步街+新中式商业独栋别墅
水景观； • Water Sky波光天幕； • 5.8米下沉空间。
产品分析
主题式氛围小品点缀，营造差异化体验感，通过视觉景观差异打造及吸引人流到达，同时延 长客户滞留时间与互动性，变人气为商气。
• 成都首个会唱歌的广场——城市之声音乐广场（City Voice）：城市漫步街City Time的次入口规划 下沉式主题广场；
亿的强盛消费力，构建成都人气最旺、商业氛围最足的蓬勃消费主场。
产品分析
通过内、外街区环形打造形成人流、商气闭环，营造不同的消费体验，最大化释放消费需求， 配合艺术雕琢建筑，形成差异化包括，打造区域特色艺术商业群落
内街：现代图形生活街区
独 栋 商 业 ： 新 中 式 商 业 别 墅
外街：现代图形艺术街
开发商：成都华翊龙房地产开发有限公司
占地面积：69700㎡ 总建筑面积：327203㎡
商业面积：80000㎡ 容 积 率：3.0
可售面积：6000㎡
楼盘基本 情况 物 业 费：—
总套数：768
建筑形态：街区商业 独栋商业
、外观风格：绿色生态园林
装修情况：毛坯
产权年限：40年
开盘时间：
交房时间： 预计2017年7 月
项目概况
建发鹭洲里通过将生态、绿色情景融入商业建筑中，打造成都首例生态园林式商街；同时通过 内、外环形街区规划，将街区商业、商业别墅、社区配套商业聚为一体，力图涵盖商业链顶级、 高端产品，覆盖全消费群体。
鹭洲国际
商业别墅
社区配套商业
环形街区商业
区位交通
建发鹭洲里地段优势明显，扼大源板块核心位置 拥有立体交通路网，公共交通便利，商业通达性好
• 后5年独享9成收益分红。
营销动作分析——包装
销售中心包装贴合项目整体定位主题，突出绿色生态概念，提升案场体验，销售物料、道具 则回归销售，营造热销氛围
售楼部包装：
•绿色生态主题包装，凸显 项目生态园林式高端商业主 题； •商业吊旗、柱贴回归红色 主题颜色,营造红火的案场
商业气氛。
营销动作分析——包装
所见即所得，打造真实商业街示范区，示范区开放即营业，体验感提升的同时，可消 除客户风险预期
商业体验中心包装：
•生态园林式主题包装； •鹭洲里一层的多家店面被打造特色商家形象对外展示，给投资者较强的商业体验感； •体验馆内现代简约风格，装饰典雅，将自然元素与人文相结合，显得高端大气；
营销动作分析——活动
蓄客准备期，未开售，故项目暂未启动渠道 结合城南商业销售项目惯例，后期或启动中介渠道。
总结及启示
总结：
• 鹭洲里项目是区域内首个园林式体验商业街区； • 商业未开售打造出商业示范体验街区吸引投资者，对树立产品形象有很大帮助； • 水晶桥、音乐阶梯、退台等特色设计，让产品在区域内独树一帜； • 建发品牌在城南口碑较好，有众多追随者，主力店的引进更像是一剂强心针大大增强了投资者信心； • 开发商大比例自持，统一经营管理； • 商业体量较大，业态打造中对于招商的要求极高，如招商不成功，商业成形风险极大；
目前准备推售负一层10—50㎡小面积商铺，面积约6000㎡，独栋商业别墅，整栋出售， 单套面积约800㎡，项目已对外释放即将开盘信息，预估下周开始排号
• -1F麦德龙兄弟铺：体量6000㎡，套数约200套，面积段：10—50㎡，预估单价：35000—40000元/㎡， 总价：40万—200万；
• 9套商业别墅，整栋出售，每栋面积：约800㎡，总价：3000—4000万/栋，打造高端私人会所。
配合不同主题的生态情境体验区，打造集生态、情景小品、儿童娱乐、休闲为一体的户外情 景体验漫道；观光电梯融入生态绿色情境、不定期变化自然主题，同时配合以海洋环境打造 的全透明空中水景
• 梦幻造景：梦幻水晶桥 I · Bridge； • 商业形象广场以浮空玻璃桥连接外街入口，沿下沉式广场两侧搭配rose玫瑰艺术叠
启示：
• 商业体验区的实景展现能吸引投资者，树立品牌形象，花瓣里值得借鉴； • 主题鲜明的阵地包装和以高返租销售模式能有效吸引投资者； • 主力店麦德龙的引进大大增强了投资者投资信心，推广以此为诉求加大了对投资者的吸引。
招商情况分析
整体80000㎡商业体量，除负一层6000㎡钻石旺铺和7200㎡商业别墅外，全自持、全 招商、全运营，
• 目前已引入全球500强，世界第三、欧 洲第二、德国第一零售业批发超市集 团——麦德龙；
• 全程专业商管公司，统一街区形象打造、 统一招商管理；
• 招商顾问公司：仲量联行
销售情况分析——在售产品
• 以音乐的新鲜创意为主题和代表性元素，打造极具象征性的Music Step成都首个发声音乐阶梯。拥 有Music Notes音符小品、Music Gallery琴键长廊等，结合交通动线，带来更富有层次的休闲感官；
音乐阶梯
音乐小品
琴键长廊
产品分析
无处不在的体验设计营造，力图将客户的时间消费最大化变现，产生商业价值
+ 格调生活街区结合，打造中国西南首屈一指的艺术商业群落。
业态规划分析
建发鹭洲里规划打造时尚、休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的综合消费集中地
楼层
B1(-1F) L1 L2 L3 L4
建发鹭洲里规划业态
主题
规划业态
轻奢全能家 潮流时尚集 淑女萌宝百度文库 美食康体馆 激情夜生活
麦德龙超市、时尚生活、美食天地、潮流运动、创意数码 精致生活、迷香甜品、轻奢零售、丽人专区 丽人专区、娱乐王国、格调美食、精英教育 休闲生活、万国美食、创意工坊、丽人专区 豪门夜宴、朋友酒啤、丽人专区
产品分析
人性化立体人流动线,8部主题观光梯,左右侧各四部主题观光梯，间隔距离考究，突破人流 导向的距离局限，直达各个楼层更方便到达消费目的地，实现层层零死角。
I·City情景城市漫道
I·View主题观光梯
产品分析
建筑主入口处的下沉广场，直接千户大盘鹭洲国际的主入口，实现住宅业主天然导流
产品分析