乌鲁木齐市城市地价动态监测项目

乌鲁木齐市城市地价动态监测项目

开展情况及工作体会

乌鲁木齐市国土资源局陆江丽

各位领导、各位代表：

根据国土资源部颁发的《新一轮国土资源大调查纲要》、《国土资源大调查管理若干规定（暂行）》和《国土资源大调查实施方案》的部署和安排，乌鲁木齐市国土资源局、新疆国地不动产评估有限责任公司作为乌鲁木齐市城市土地价格调查与地价动态监测系统建设工作项目的组织和承担单位，按照国土资源部的要求，于2001年开展了乌鲁木齐市城市土地价格调查与地价动态监测系统建设工作，当年通过了国土资源部组织的验收。至今已完成2001年—2005年度乌鲁木齐市城市土地价格调查与地价动态监测系统建设工作，现将乌鲁木齐市城市土地价格调查与地价动态监测系统建设工作的开展情况作一小结，同时借此机会向各兄弟省市的同行们学习。

一、项目开展情况

乌鲁木齐市城市地价动态监测项目作为国土资源部实施的“土地资源监测调查工程——城市土地价格调查与集约利用潜力评价”工程的子项目之一，由国土资源部统一领导，中国土地勘测规划院统一协调和实施，乌鲁木齐市国土资源管理局组织，新疆维吾尔自治区国土资源厅监督，新疆国地不动产评估有限责任公司采用项目总承包形式运作，负责项目的具体实施。

乌鲁木齐市城市地价动态监测系统建设与数据更新工作的范围是乌鲁木齐市建成区和部分城乡结合部，即2001年完成地价更新的范围，总面积318.27平方公里。

为加强对该项目的组织领导，由自治区国土资源厅和乌鲁木齐市国土资源局两级主管部门领导组成领导小组，由自治区内的知名专家组成技术指导组，由乌鲁木齐市国土资源局和新疆国地不动产评估有限责任公司技术骨干组成课题组，形成了较完善的组织形式。

主要技术路线是：以乌鲁木齐市城市土地定级和基准地价更新成果、地价监测点调查资料、土地市场交易样点调查资料、房屋市场交易样点调查资料、土地供应调查资料、房地产开发供应调查资料、城市社会经济情况调查资料等为基础，以《城镇土地

分等定级规程》（GB/T18507-2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）、《城市地价动态监测体系技术规范》、《城市地价动态监测数据更新技术要求》及《关于组织城市土地价格调查项目成果验收的通知》等为技术依据，采用多种方法测算不同用途、不同级别的样点地价、地价水平值和地价指数。

乌鲁木齐市城市地价动态监测体系除完成了维护国家级地价监测系统正常运转的同时，还根据乌市的具体情况，从2003年开始，开展了重点区域的地价监测工作，共设置10个重点监测区域35个监测点。其中商业重点监测区域2个，设置监测点9个，住宅重点监测区域3个，设置监测点8个，工业重点监测区域5个，设置监测点18个。以上重点监测区域既有在国家监测区域范围内的土地交易活跃区域，也有在国家监测区域之外的新开发区域。主要目的是监测重点区域的地价变化情况，为市政府制定该区域的地价政策提供参考，并为乌鲁木齐市开展基准地价更新提供数据支持。

目前乌鲁木齐市城市地价动态监测体系主要由122个地价监测点组成，其中商业41个，住宅41个，工业40个。2005年检测综合地价值为530元/平方米，商业地价水平值为762元/平方米，住宅地价水平值为509元/平方米，工业地价水平值为320元/平方米。综合地价指数为115，商业地价指数为121，住宅地价指数为113，工业地价指数为110。2005年地价综合增长率为7.9%，商业地价增长率为12.41%，住宅地价增长率为

10.69%，工业地价增长率为6.1%。

二、目前工作中存在的主要问题

（一）有关基础资料难以收集

上报国土资源部的成果资料中，有些基础资料难以全面收集。比如：房产局记录的房屋市场交易样点信息中缺乏土地级别的统计，所以只能派出大量人员根据调查得到的房屋市场交易样点资料，逐一落实各交易样点对应的土地级别；土地供应调查要求的内容十分详细，而所能得到的资料只能满足总体统计的要求，更加详细的内容没有统计口径，缺乏数据来源；房地产供应开发的调查内容基本上没有可以提供详细资料的单位等等。以上现象的存在，不同程度的影响了成果的准确性和资料使用的效率。

（二）提供收集资料与成果要求的时间无法配套

按照要求，监测成果必须于各季度末月的20日之前和下一

年度1月20日之前报送。但是相应的社会经济、土地房产供应等统计资料均无法按期取得，统计资料的汇总时间均延后于要求报送成果的时间，因此实际报送的相关资料是当年、当季度不完全统计资料。

（三）季度资料的结果和年度资料结果存在差异

受新疆独特气候的影响，房产、土地等交易行为随季节变化而出现较大程度的差异，因此收集的统计资料也存在较大幅度的变动，单纯按照年内各季度的统计资料难以对全年房地产价格变化进行预测，而由于地价监测统计数据的年限较短，所以也难以采用各年度同季度的数据进行预测。

三、今后工作重点的设想和建议

（一）除对原有地价监测点进行正常维护更新之外，增加地价监测范围和监测点数量，加强对乌鲁木齐市重点发展区域地价监测，提高监测成果对本市地价管理的参考效果。

随着乌鲁木齐市城市发展区域的不断扩张和近期准备开展的城市定级估价成果局部更新工作的开展，原有的地价监测点无论从数量还是质量上都难以满足新形势的要求，因此，必须扩大地价监测范围，增加监测点的数量，使地价监测点的分布更合理，地价监测范围与乌鲁木齐市城市发展范围一致，地价监测的成果与城市发展水平相协调。尤其是要加强市区内重点发展区域、地价快速变化区域以及城市周边新增规划发展区域的地价监测工作，在按照要求形成上报成果的同时，还要针对本市的重点发展区域，制作形成一套对本市重点区域的土地利用管理具有较强参考作用的监测成果，为我市制定局部区域的土地利用政策提供详实的、具有指导意义的第一手资料。

（二）加强业务理论学习和培训，重视对外技术交流和引进。

城市地价动态监测系统建设与数据更新工作是近年来开展的一项新的工作，相关理论资料少，技术人员缺乏实践经验，因此项目承担单位应抓住每一次学习交流的机会，派出技术骨干人员积极参加业务理论学习和培训活动，主动加强与兄弟省区和城市的交流，积极引进先进理念，大胆采用其他城市成熟的技术和理论，结合本市实际，取长补短，促使我市的地价监测工作水平与内地城市的地价监测工作水平同步发展。

（三）建议尽早建立起与国土资源部中央端联网的城市终端数据采集、发布系统，实现地价监测数据的终端录入和远程监控管理等目标，力争做到及时地从城市终端直接录入以下内容：