物业服务收费管理办法2012版解读

《物业服务收费管理办法》解读

（编号：QDCR-2012-0400012012年8月31日发布）

第一章总则

[第一条] [目的依据]为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔2012〕185号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。【一、【定义】物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。国际上物业管理行业的专业资格，是注册物业管理经理（CPM）

二、收费行为规范。市场竞争的价格机制已经形成，市场主体依法经营，参与公平竞争，自觉地规范价格行为；政府依法监督，维护公平竞争，制止不正当的价格行为。实现效率、竞争、秩序三者的有机结合。

三、不规范的原因：

1、相关主体的法律关系不明确，物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、企业、建设单位相互间的关系，也涉及业主组织与其他组织的关系。由于法律关系不明确，责权利界定不清，容易出现纠纷。

2、业主大会成立很难，目前不足30%。即使成立也不规范且缺少制约，民主协商、自我管理、平衡利益的机制很难建立，有时甚至损害业主的利益；

3、业主的权利义务不明确，物业管理各法律关系主体之间的关系也不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任；

4、物业服务企业的行为不规范，定位不准，意识不明，关系不清，提供的服务质价不符；

5、开发建设单位遗留下的质量问题，对物业管理带来不良影响，承担了不应承担的责任。

四、制定的原则

政府指导、业主自治、合同管理、企业实施】

[第二条] [定义]本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

【收费的依据---物业服务合同】

[第三条][适用范围]本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及监督管理。

[第四条][监管部门]市和各区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

【定位：定规则，当裁判，搞服务。依法实行监督管理，分清行政行为和民事行为，不能越位，大包大揽。物业管理活动中大量的是民事关系，民事行为就应交给市场解决，一旦发生纠纷，应依照司法程序解决。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业服务企业的独立经营权。】

[第五条][收费原则]物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。【政府创造公平竞争的市场环境，企业提供质价相符的服务。】

第二章物业服务收费方式

[第六条][计费方式]业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服

务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理区域的物业服务费用不得实行酬金制。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

【国家鼓励采用新技术、新方法管理物业，酬金制是一种新方法，应当鼓励支持。】

[第七条][成本内容]实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下内容：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，其中不包括中央空调和二次供水运行等费用；

（三）物业管理区域环境卫生清洁费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

【公众责任保险：是指投保人在公共场合发生的意外事故进行保障的险种，主要承保被保险人在其经营的地域范围内从事生产、经营或其它活动时，因发生意外事故而造成他人（第三者）人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担经济赔偿责任。现设有电梯责任险】

第三章物业服务收费管理

[第八条][管价形式]物业服务收费根据物业的类型、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价。

非普通住宅、业主大会成立后的普通住宅物业管理区域的物业服务收费和各类非住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费，实行市场调节价，国家、省另有规定的除外。

[第九条][范围界定]普通住宅物业管理区域包括下列建设项目或物业管理区域：（一）经济适用住房、集资建房、房改房、廉租住房物业管理区域；

（二）公共租赁性住房物业管理区域；

（三）普通（限价）商品住房物业管理区域；

（四）配建保障性住房（经济适用住房、廉租住房）的商品住房建设项目；

（五）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。

【注：普通住宅标准建设条件：容积率大于1.0，单套住房建筑面积不超过120平方米，成交价格不超过同土地级别住房交易平均价格的1.2倍。简单说，可用排除法：

1.纯商品住宅开发项目

2.旧村改造项目的村民安置区】

[第十条][物业销售合同约定内容]建设单位与物业买受人签订的物业销售合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。