上海某商铺定位分析_secret

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目录

第一部分市场分析 (3)

一、区域商业用房市场分析 (3)

二、社区街面商铺发展趋势 (4)

第二部分产品分析 (5)

一、项目概述与分析 (5)

二、项目SWOT分析 (5)

三、利润空间 (8)

第三部分项目定位 (9)

一、产品定位 (9)

二、户型定位 (9)

三、价格定位 (10)

四、客户定位 (10)

第四部分营销方案 (12)

**路****商铺定位分析

项目综述

根据本公司对项目周边市场调研分析得出该项目是可行的,主要如下:

●销售价格低于本区域同类产品

●项目周边缺乏类似商铺,产品差异性觉定了项目的成功可能性

●项目商铺为沿街商铺,招商便利

●小区业主对该沿街商铺的依赖性

●该地区商铺具有一定升值潜力

第一部分市场分析

一、区域商业用房市场分析

按上海市政府规划,居住区商业服务设施按5.5%

配备,到2005年,商铺的增量约在410-440万平方米,

5年间增长超过30%。目前,全市已形成100多个大型

居住区,新建居住区的社区商铺面积将迅速增长,待开

发的社区商业营业面积估计达到250万平方米,销售额

可达600亿元。尽管如此,据有关专家称,今后几年上

海商铺市场的总体状况仍然需求大于供给,继续走俏。

目前徐汇区的住宅交易量和非住宅交易量之比为

9:1,整个上海市也基本是这个水平,非住宅交易的市

场空间很大,预计明年的增长幅度在10%左右。伴随

非住宅交易量的增长,租赁市场也将同步发展,因为不

少非住宅产品,尤其是一些国外和港台的房地产商开发

的写字楼等项目都采用只租不售的方式,例如和记黄埔

在长乐路上新建的华尔登广场办公楼,今后对外全部采

取出租方式。

除办公楼外,商铺在非住宅房地产中的“热度”也在

上升。据了解,目前徐汇区商铺均价已达每平方米2万

元左右,市口较好的商铺成了抢手货。

二、社区街面商铺发展趋势

社区商业街目前正受到投资客的关注,主要是与城

市空间拓展和商业发展的扩散趋势有关。基于徐家汇商

圈为上海市内三大商圈之一,周边配套及其丰富。而本

项目作为徐家汇商圈辐射地段,社区配套商铺必不可

少。而社区商铺具有很多优良商铺投资项目的特征,除

了“商业实现最直接的销售场所”外,还具有以下特征:

价值稳定性:社区商铺销售对象固定,因而其销售

的量、价比较稳定。

总量供应有限性:决定了投资的风险性较小。

自然增值性:通过周边规划,住户增多,社区商铺

自然而然有它升值的一面。

第二部分产品分析

一、项目概述与分析

1、项目位置

本项目处于龙华板块内,位于**路**,属于“狮城

花苑”沿街商业设施;距轻轨漕溪路站点5分钟的路程,

此外距“***”住宅小区仅“一门之隔”。

2、项目概况

本项目为沿街商业设施,总面积1823.29平方米,

共一层;目前85818超市、给水站、美容美发厅等6家

商铺借租在此。

3、项目周边交通

由于地处几个居民居住区内,周边往来交通众多:

轻轨漕溪路站、56、111、770、824、144分布周边。

二、项目SWOT分析

针对本项目具体特点,我们调研认为:

◆优势方面(Strengths)

项目地处徐家汇商业圈辐射地段,整个区域的

商业用房价值带动了本地区的商铺市场。

●从地段要素来看,该项目周边无类似产品,产

品获取成功的可能性增大。

●整体项目的权属关系比较明确,产权证将于

2003年11月20日办出,项目启动迅速,因此可以在时间上赢得主动,以速度获取区域客户。

●距轻轨龙漕路站点5分钟的步行时间,周边20

多部公交车通往全市各地,交通很是方便。

●产品本身的设计没有大的缺陷。空间比较容易

分割成市场需要的户型,这也是当前市场定位最关键的一个要素,即户型定位。

◆劣势方面(Weaknesses)

该项目自身也存在某些方面的劣势:

●该商铺南面为**路地下通道,过往人流较少●周边住户相对较少,制约了该商铺消费能力●项目车辆进出相对不便

◆机会方面(Opportunities)

●上海市房地产市场投资性产品的整体升温,特

别是对商铺的需求比例远远高于其它房产投资性产品。

●徐家汇十五期间整体规划及发展,势必会带动

周边社区商业。

●利用公司现有客户资源,满足其投资商铺心

理,迅速去化该项目。

●从本项目所处的市场环境来看,“***”明年5

月交房,带动此地消费量增。

●项目体量较小,容易去化,资金回笼快速。

●相对于徐汇区整体商铺市场,价格较低的优势

吸引部分投资客户。

●本项目周边公寓众多,所住居民具有一定的消

费能力。

◆威胁方面(Threats)

本项目在实施过程中,也面临以下一些市场威胁:

●目前已有6套商铺带租约经营,今后重新包装

如何处理这部分客户是一个关键因素。

●市场和客户群体对商铺产品开始细分,结构、

空间、户型等都需要合理的划分。

●销售周期不确定性,销售周期可能会比预计中

的要长。

●商铺的售后管理较为困难。

三、利润空间

开发商目前对于该项目报价11000元/平方米,因项

目总建筑面积为1823.29平方米,得出总销金额为

20056190元;本项目预计以均价15000元/平方米

面向市场,总销金额将会达到27349350元,毛利

润将达到7293160元,扣除装修费100万元左右、

广告费10万元左右,所有案场开销及人员佣金,

预计公司净利润将达到500万元之上。

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