豪斯：商墅专题报告2012.1.16讲义
上海别墅市场研究报告doc
上海别墅市场研究报告篇一：上海别墅市场分析绪言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。
因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。
2. 研究对象及范围90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。
而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。
3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。
采用的主要研究指标详见列表。
目录绪言 ................................................ (i)第一部分上海市别墅产品分析 (1)一、别墅产品的演变 ................................................ (1)二、别墅产品的发展 ................................................ (4)第二部分上海别墅市场分析 (6)一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6)二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)三、后市展望 ................................................ (29)第一部分上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。
商业地产专题讲座-第16期新生活模式社区商业的营造
第16期：新生活模式社区商业的营造 商业街的发展与城市的历史背景、文化传统、流行时尚、休闲娱乐以及旅游地产等密切相关。
当社会经济水平与城市化进程达到一定程度时，人们开始寻求并且享受新鲜的、不同于以往的生活方式所带来的乐趣。
特色风情商业街在传统商业街不能满足人们更高层次购物需求与休闲体验的情况下诞生。
对于特色风情商业街的规划与设计，BDCL国际建筑设计有限公司亚洲部总经理张玮认为：人性化设计与地域主义表现才是其发展、成功的关键。
主题：商业地产专业讲台第16期之新生活模式社区商业的营造 讲师：BDCL（博德西奥）国际建筑设计有限公司亚洲部总经理张玮 张玮：非常荣幸有这个机会借助新浪这个平台向各位网友交流一下关于商业地产在设计、规划这方面的心得。
我讲的内容主要分三部分。
第一部分就是讲一下我们自己的一个时间段，就是从50年代到2000年之后自己在国内外实践的一些体会。
第二部分，我想借此机会介绍一下商业地产的发展历史，对于商业地产的发展历史也是跨越了几个不同阶段。
商业地产本身是人们生活方式的一种演变，随着社会的发展，新科技领域的出现，新的思潮，新的行为模式也发生了很大的变化。
第二部分，我介绍一下购物中心的发展历史。
第三部分，我想讲一下购物中心在国外发展思潮和新趋势，如何在我们中国地产里实践的？如何切入到我们生活当中的板块。
我们公司是一个北美建筑设规划公司，历经三代合伙人，第三代合伙人创建是在40到50年代。
当时主要业务板块之一除了住宅、新市镇规划之外，最重要的板块之一就是商业地产，具体来说就是购物中心。
商业地产的发展历史 因为在50年代，商业地产的同名词几乎就是购物中心。
当时最重要的一个发展趋势应该说北美的城市文化是一个汽车文化，所以在当时一切为了汽车而发展。
主要发展就是汽车带动的高速公路。
高速公路使人们生活和工作不一定在一个地方，就是把人工作、购物和娱乐这几个板块的功能通过高速公路拉得很远。
广州别墅专题研究报告(世联)7
房市金碟
中式别墅较好的体现出中国 传统的居住文化，具有鲜明的自身 民族性和东方文化的特色。建筑与 庭院紧密结合。空间的闭合性、场 所感较强，能较好地体现出私家环 境的独享性与私密性。
欧式别墅
欧式风格是巴洛克风格、法国古典主义风格、哥特式风格、古罗马风格、古典复 兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、文艺复兴风格、罗曼风格等的总称。由于它 是多种风格的融合，因此很难从它的建筑元素方面来分析它的风格特征，只能从大体 上来把握它。
独立别墅
——
四面采光，无公共面积和空间可借，占地 面积最大；独门独户，独享前庭后院；
双联
三面采光，占地面积比独立别墅小；
联排别墅
三联
四联 六联
有的两面采光，占地面积更小；
两面采光，占地面积小，独门、独户、独 院。侧重以居家式的功能住宅；
排屋 顾名思义，又称为并排连在一起的别墅，
里弄式住 两面采光，占地面积小，独门、独户、有
房市金碟
欧式别墅（二）——美式风格
【特征】美式风格多种多样，可谓是世界 上造型立面最变化多端的国家。这也体现 出其典型的移民国家的特点。我国目前的 美式别墅大多以加州风格为主。 美式 风格简约大气又集各种建筑精华与一身的 独特风格，充分体现了简洁大方，轻松的 特点，居住非常具有人性化。
生活居家型 别墅
此类物业大凡处于城郊结合部，低廉的地价使发展商开始在小区规模性方面做 足文章，使低容积率、高绿化率的别墅住宅透显其价格等综合性能比的“实 惠”：园内宽敞的生活空间、一应俱全的生活配套、清新秀美的小区景致均是 普通住宅无法比拟的，而其物业部、总价控制于40至80万元，立体交通的改善 使信奉“反璞归真、回归自然”的居住时尚的购房族乐于承受。
别墅策划报告1
别墅策划报告 1一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速进展制造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001 年，上海市国民经济连续、快速、健康进展，经济运行质量和效益持续改善，实现了“十五”打算的良好开局。
2001 年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9 个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个都市建设的高速进展；人均gdp 达到4 500 美元，为都市的房地产市场进展制造了俱佳条件；相应地，房地产业也为都市经济增长奉献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提升2.4 个百分点，其对经济增长的奉献率达到9.7%，比上年提升2.9 个百分点。
2、都市建设的良性进展和大规模的基础设施投资，为上海房地产持续带来新的增长点；按照中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济进展打算》，其中不管是产业进展布局，依旧都市基础设施打算布局，差不多上体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”打算开局新一轮投资打算启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资显现了快速回升的良好态势。
2001 年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提升5.4 个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构连续改善。
全年完成差不多建设投资712.49 亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83 亿元，增长1 0.2%；完成房地产开发投资620.31 亿元，增长9.6%。
都市基础设施建设步伐加快，全年完成都市基础设施投资510.78 亿元，比上年增长13.5%。
市区2200 万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的进展提供坚实后盾3、政策主动引导、治理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是如此相辅相成的进展模式坚决了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
中城美地2012年别墅营销策略提案讲解
越活越明白，所谓明白，就是知道人生不等式的次序。什么是最重要的，什么是一笑而过的……生活的 爱好开始回归本位，一场儿孙的游戏，对其反而更有意义
PART TWO 定义客户 项目客户定位分析
目标客户营销媒介对接
生活节奏 衣 食 住 行
日常喜好
对应营销媒介选择
穿什么不重要，舒服与场合为选择对象。
已购客户分析
成交客户以私营业主、企事业单位员工为主，客群明确。 从置业目的可以发现，自住客户占大部分，表明客户认可项目的生活品质。 从置业原因可以看出，客群不太认同本案的地段、环境与生活方式，注重投资潜力。
本案客户成交区域分布图
城 北
城
城
西
中
城
南 城
东
本案成交客户主要集中在 沭阳本地，外地客户较少。 其中，城中客户占42%， 城东客户占34%，城北 及城南客户共占17%， 城西为4%，外地客户3%
月均套数
---
项目卖点
徽式建筑、园林景观
优势： 别墅产品南北双露台设计，销售时，地下室全赠送，拥有 较高附加值 项目为沭阳首家采取苏州园林式景观设计，徽式建筑风格 亦为沭阳别墅产品首创 劣势： 项目位置较偏僻，周边生活配套较差，日常生活不便捷
豪园·俪湖湾
项目名称
占地面积
开发商
开盘时间
主力面积 （㎡）
蓄水期
开盘
强销期
营销 动作
看房团参观
样板房公开 看房团参观
8月 9月 10月 树立市场区隔 持续热销
实景逐步呈现
11月 12月
树立市场口碑 热销延续
持续销售期
各渠道导入客源 一宅藏终身，中城香港游 业主联谊聚会活动
别墅培训资料
2）、联排别墅 【定义】又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是 由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用 外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
【特征】1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、 价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前 卫，有特色。
【特征】： 1.购买人群是社会上的中产阶级， 而非真正意义上的富人。 2.稀缺性、私密性较单体别墅要差， 定位也多是第一居所。 3.叠拼户型比联排别墅的优势在于 布局更为合理，不存在联排进深长 的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的 半地下室，叠上有痛快的露台，虽 然没有联排的见天见地，但是优势 不减，甚至更为灵动而宜人。
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【历史回顾】19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义 上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均是沿街的，由于沿 街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式 样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及，由 于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的 阶段———住宅郊区化的一种代表形态。
【特征】 1、布局上突出轴线的对称， 恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。 2、贵族风格，高贵典雅。 3、细节处理上运用了法式廊 柱、雕花、线条，制作工艺精细考 究。 4、点缀在自然中，崇尚冲突 之美。
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5）、日式风格别墅 【简介】日式设计风格直接受日本和式建筑影响，讲究空间的流动与分隔，流动则为一室，分 隔则分几个功能空间，空间中总能让人静静地思考，禅意无穷。 传统的日式家具将自然界的材质大量运用于居室的装修、装饰中，不推崇豪华奢侈、金碧辉煌， 以淡雅节制、深邃禅意为境界，重视实际功能。 日式风格特别能与大自然融为一体，借用外在自然景色，为室内带来无限生机，选用材料上也 特别注重自然质感，以便与大自然亲切交流，其乐融融。
地产项目商墅专题报告PPT模板
商墅定义说明
产品规划剖析 商墅案例研究 商墅价值解析
目 录
商墅产品规划
商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层 做居家别墅性质使用.
五层
三层 四层 五层 为别墅
四层
三层
分层规划，达到动静 分离效果； 多功能使用，是商业 也是别墅；
一层 二层 为商业
二层
一层
商业与别墅组合
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商墅产品规划
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商墅产品规划
计算产权面积110㎡， 实际享用面积约180㎡； 每层面积约40平米； 每层挑高3.6米； 赠送地面停车位；
四层次卧、 儿童房
SOHO目前只剩一套为销售，摩天轮正在销售当中即将推出的商 墅是本项目的特色产品.
五层
五层主卧、 露台
四层 三层客厅、 餐厅
三层 二层办公室 二层 一层
一层商业
商墅的出现，将商业、居住、办公多功能融合，真正实现产品的 创新性.
如果
将商业、居住、办公的功能融合
唯有 实现
功能的扩展、空间的创意
商墅
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商墅释义
商墅将成为未来商业地产的潮流产品.
商业
商墅
居住 创意 空间
商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。
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If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
大连别墅产品分析报告(营销经典案例)
2010.7.29首期 2010.7.8 96000平方米智 “世界生 荟天地商业中 活新主张 心<悦翠台>即 ”今体验 享商业新体验
户型分析——v2A，249平户型，占整体别墅比例35.4%
主卧与卫生 间隔有中庭， 且距离较远； 南北双阳台；
客厅7米超阔
开间
户型分析——v2B，249平户型，占整体别墅比例13%
超大入户花 园； 主卧与卫生
间隔有中庭，
且距离很远 南北双阳台； 7米客厅开间
推广分析——虚实结合，主推生活理念、配套和资源
1.8万
2.5万 1.8-2.2万 1.6-1.9
600-1400
390-1000 320-1000 368-500
未定
未定 未定 无 未定 未定 未定 未定 未定
——
—— —— 6 22 —— —— 11 未定
星海 湾
联1500-2000万/套 独7000万/套 1.12 1.55 1.68 1.4-3.3 358-660 465-645 630-700 230-1200
卢卡—260
1.6-2.3万
350—600
在建
——
东南 沿海
南山1910 明秀庄园
67 160
67 160
独栋 双拼
双、联 双拼 4-6联 排
280-600 350-520
预计5万 预计2.5-3 万 预计2万
1400-3000 875-1500
在建 土地平 整阶段 土地平 整 主体建 设 在建
该文档贡献者很忙什么也没留下
大连别墅市场产品分析与对比
1
总述
本篇从大连以及大连市别墅市场的发展史入手，通过各个别墅板块 的对比、以及不同个案的分析，总结了大连别墅市场现阶段的发展概 况。 本篇共分为四部分： 第一部分：现今大连别墅市场的供应和价格概况； 第二部分：大连别墅市场的个案分析； 第三部分，大连别墅各个层面的对比分析；
房地产经营管理-别墅专题报告大别墅 精品
销售17套
2.38
1300-2500 [4500万为 915 ㎡样板间]
推374-396 ㎡组院和临河 21幢450500㎡独幢
报媒广告 定制营销 事伯营销
牧马 山
中航云岭 161户
77栋
500-1399 ㎡
以500-656 ㎡为主
48%
销售37套
推出临高尔夫
临球道 临球道：
球场9幢别墅, 报媒广告
事件营销：通过举办各种高端活动，聚焦高端圈层客群，集中式进行项目营销。
与我司G组团别墅类似项目产品分析
项目名称 建筑结构 底层功能
立面 风格
外部空间
花园结构
花园面积 景观环境
G组团
龙湖 长桥郡
地下一层 地上两层和 地上三层
地下一层 地上两层 部分阁楼
影音室\SPA室 娱乐区\工人房
会所\乡村 前、侧、后
500㎡以 上配比
销售情况
销售均价 万元/㎡
总价区间 万元/套
营销现状 营销方式
三利 白云渡
318户
4栋
594㎡
1%
开盘早 已售完
1.5
800-900
顺推剩余别墅 报媒广告
物业
事件营销
2期15栋 2期:
城南 蔚蓝卡地 1200
537-788㎡
南延 亚
户 3期规划9 3期:
2%
线
栋
800-1000㎡
推出2期15栋 其中:合同6栋
515-1399㎡
77
37
高新西区 中海国际央墅
双拼 联排
联排：320-360 ㎡ 双拼：420-461 ㎡
首期76套
已销售39套， 但目前合同备案
豪宅项目营销报告-25DOC
东方圣荷西营销报告解决问题：形成购买、提升销量购买活动的构成要素：产品买方——客户卖方——销售团队目录东方圣荷西营销报告 (1)第一部分产品 (2)[一] 产品外部环境 (2)1.行业动态 (2)1.1国内 (2)1.2大连 (7)2.政策走向 (9)3.区域环境 (11)4.竞争环境 (13)[二] 产品内部环境 (14)1.产品描述 (14)2.产品细分 (14)3.销售情况 (15)4.SWOT分析 (16)5.产品定位——寻找购买决定因素 (16)第二部分客户 (17)[一] 来访客户——“触动”成交 (17)1.成交客户分析 (17)2.意向客户分析 (17)[二] 未访客户——寻找目标 (18)第三部分销售团队 (19)1.专业 (19)2.管理 (20)3.执行力——标准化、信息化、分级审核机制 (21)4.服务——与客户成为朋友 (22)第四部分销售指标 (22)1.销售目标 (22)2.销售节奏 (22)第五部分合作方式 (23)【方案一】 (23)【方案二】 (23)第一部分产品[一] 产品外部环境1.行业动态1.1国内从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。
从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。
总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。
第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。
由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。
今年前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。
住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。
房地产专业知识培训讲义bjcw
12、租赁权
是指土地使用权获得者在其有效使用期限内 将土地租给他人使用以获取收益，承租人即 取得该土地的租赁权。
房地产开发经营的风险——成因
房地产的不动性 或固定性
房地产投资时间 的长期性
房地产投资经营 的固定性
一、地产经营管理知识
6、房地产经营
狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的 流通过程和售后管理，其实质是营销策略的 实施。 广义的房地产经营是指房地产企业根据经营 目标，在分析自身条件和市场需求的前提下， 对房地产开发经营的全过程作出科学的决策， 并组织有效的实施。
一、地产经营管理知识
7、房地产经营管理
一、地产经营管理知识
3、建筑业
从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修 等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑 物。
一、地产经营管理知识
4、土地所有权
含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双 重含义。 所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将 土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断， 拥有对土地支配的权力。 所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有 者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。
二、房地产开发相关知识
15、红线图 又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以 标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平 面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用 权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房
16、房地产所筹资金 用于购置土地、支付制造房屋及其设施的费用。
二、房地产开发相关知识
17、工程建设建立 指对工程建设中的技术经济活动进行监督和管 理，使这些活动符合有关的法律、政策、技术 标准、规范及合同的规定。
伟业顾问豪宅解析房地产市场产品定位培训
加拿大温哥华协和太平 KING’S LANDING
位于VANCOUVER的邻水高档住宅
2020/10/7
加拿大温哥华协和太平 KING’S LANDING
▪ 一梯三户点塔 ▪标准层面积约600平米 ▪东南朝向，具良好景观效果
2020/10/7
▪三居室 ▪建筑面积
220平米
加拿大温哥华协和太平 KING’S LANDING
特性C——符合时代特征，用潮流定义个性 豪宅为人，又因人而各有不同。
2020/10/7
非学术重操作的豪宅分类
充分刺激世俗的浅表神经 超常尺度 挖掘区位价值 研究现状的升级 国际品牌和国际化标准 精细的产品及服务的附加价值
2020/10/7
城市豪宅的分类
充分刺激世俗的浅表神经
北京贡2020院/10/7六号
A座户型（350M2）四室二厅二卫
专属使用空间—起居空间系列
2020/10/7
演变之三——户型设计
A座户型（350M2）四室二厅二卫
专属使用空间—起居空间系列
10米窗景，84平米客厅
2020/10/7
演变之三——户型设计
A座户型（350M2）四室二厅二卫
专属使用空间—主卧系列
卧室、书房及主卫生间 尺度宽阔，专属私有
2020/10/7
11%房 地 产 行 业
自住 62%
2%自 由 职 业
4%律 师 、 会 计 师 、 合伙人
8%演 艺 界 人 士
产品定位
演变之一——高层住宅
胖塔——兴建一时
产品特征： • 采光、通风较差 • 居室均好性差 • 容积率高 • 一梯8户以上 • 舒适度差
2020/10/7
别墅市场营销与创新
别墅市场营销与创新标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]【主持人】：谢谢徐总和各位嘉宾，第二场互动论坛是：中国别墅市场营销与创新。
这场的主持人是搜房北京公司的主编陈筱岚女士，对话嘉宾是纵横（武汉）盘龙城置业有限公司副总经理林积青先生、新雅集团庄园1896副总经理贺映龙先生、重庆金科实业（集团）有限公司北京公司负责人许深、米亭国际物业管理有限公司副总经理杨伟基、李先生，有请各位嘉宾和主持人，有请。
【陈筱岚】：首先欢迎在座的五位嘉宾，也感谢各位的参与。
以别墅为代表的高端别墅市场，实际上是在不断的自我成型。
在刚刚过去的论坛当中，实际上我们是经历了一场经济复苏与别墅复兴的发言。
请各位嘉宾把目光关注在这次论坛的主题--中国别墅市场的营销与创新。
然后我们看到了在座有五位朋友，其中有两位我们的嘉宾是来自武汉的朋友，他们是纵横（武汉）盘龙城置业有限公司副总经理林积青，新雅集团庄园1896副总经理贺映龙，当然还有我们来自重庆金科实业（集团）有限公司北京公司负责人许深，还有北京九源三星建筑师事务所总建筑师李先生。
大家可以看到，北京、武汉、重庆、金科，有很多外地的朋友，希望这次论坛应该是我们北京、重庆、武汉三地的学术论剑，希望给大家带来很多的精彩。
我们也注意到，这场论坛的主题是中国别墅市场的营销与创新，两个关健词，第一个关键是营销，第二个关健词是创新。
那么我们接下来这个论坛会分为两个环节，第一个环节就是别墅市场的营销，我们在当前市场的情况下，应该如何的出旗。
第二个环节是谈一下我们的产品，主要是别墅产品的主流方向与创新的思路，问题分别抛给我们在座的各位嘉宾。
【陈筱岚】：先让我们武汉的外地两个朋友先开始吧，然后我们知道，首先请问武汉新雅集团庄园1896副总经理贺映龙，我们知道庄园1896是水岸高尔夫，以及私人游艇俱乐部的项目。
我也想请问在当前的市场状况下，您认为中国别墅的营销是有一些什么东西在坚持，什么东西在创新呢？【贺映龙】：感谢搜房给我们这次机会，跟大家一起交流。
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项目产品规划
项目规划产品主要有三类：SOHO、摩天轮小两房、商墅.
2#、3#、4# 为SOHO,在最 顶层是两房摩 天轮户型； SOHO600多 套；摩天轮20 几套； 11层；
1#为开发商自持 综合楼，用作经营 餐饮、休闲娱乐商 业； 12层；
5#、6#、 7#、8#为 商墅,共 110套； 5层；
BOVO商墅
BOVO商墅位于江苏昆山花桥国际商务城商务综 合区，毗邻上海安亭新镇，离上海市中心20公里。 区位定位：花桥打造成为“国际、科技、生态、人文、宜居”的现代化低碳商务城； 区位优势：叠加“上海的区位优势、江苏的政策优势、昆山的成本优势”
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BOVO商墅--规划
SOHO办公
项目规划为商务办公区、独立办公区和配套设施服务区三大分区.
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
商墅产品规划
商墅一般规划为三至五层，一至二层做商业性质使用，三至五层 做居家别墅性质使用.
五层
三层 四层 五层 为别墅
四层
三层
分层规划，达到动静 分离效果； 多功能使用，是商业 也是别墅；
一层 二层 为商业
二层 一层
商业与别墅组合
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商墅产品规划
商墅专题报告
豪斯（中国）地产机构 厦门豪斯房屋 2012.01
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本报告知识产权归豪斯房屋（中国）机构所有，严格 1 保密，严禁其他组织及个人未经同意擅自使用。
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
空间组合灵活，随意变换，满足多元化需求.
五层
四层
别墅规划类别举例： 用于居家：三层客厅、厨房， 四层、五层为卧室； 用于投资：从三层到五层可 以隔出多间单身公寓。
三层 二层 一层 建筑模型示意图
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商业规划类别举例： 一层商铺，二层办公室； 一层、二层均为办公室。
If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
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汇领商墅--规划
汇领商墅是集办公、住宅、餐饮等一体的综合性项目.
别墅办公楼
综合楼
项目规模：占地6.67万㎡，总建筑面积达3.4 万㎡；共68栋别墅办公楼，每栋3层；一栋 综合楼（配套项目）； 主力户型：436-460㎡，一层高度3米，2层 高度3.2米，三层高度3.4米； 投资商：上海汇琴实业有限公司 开发商：上海金怡房地产开发有限公司 2009.9开盘价格：9000-9800元/㎡； 目前二手房均价：15000元/㎡
BOVO商墅--户型
A户型一层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
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BOVO商墅--户型
A户型二层.
用作办公区
2F:居家。
2F:办公区。
33
BOVO商墅--户型
A户型三层.
用作办公区
3F:居家。
3F:办公区。
34
BOVO商墅--户型
B户型一层.
用作办公区
1F:居家。
1F:办公区。
35
BOVO商墅--户型
“DIY”自助式设计，可1变2,2变4,。
38
永建商墅
BOVO商墅
汇领商墅
本报告是严格保密的。
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汇领商墅--区位
处于三大主题乐园的中心点，均不超过3分钟车程，其中距离迪 士尼乐园最近，仅1公里.
汇领商墅
地址：位于浦东区六灶镇鹿达路38号
区域定位：上海金融中心和航运中心； 项目定位：公司注册＋花园式办公＋顶级私人别墅概念；
业主可根据实际情况，规划商铺、公寓、办公室等，灵活多变 空间，随意变换。
目前全国房地产市场该产品开发量少，而在厦门仅此项目，稀 缺性、独特性，成为市场上亮点产品。
26
商墅产品优劣势剖析
永建商墅的优劣势并存。但其私密性较差，规划缺陷存在，
后续的经营管理尚未成熟.
2
商墅产品缺点分析
私密性差
规划不合理 管理不成熟
15
一层商业
商墅产品规划--一层
每套商墅赠送地面停车位.
五层
四层
三层 二层 一层
地面停车位。
16
商墅产品规划--一层
一层可以当做商铺，用于出租，也可自主经营.
五层
四层
三层 二层 一层
一楼的店面：进深约10米，面宽约4米，挑高3.6米；
备注：各层空间可根据实际情况灵活变动。
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商墅产品规划--二层
各楼层之间干扰性存在，私密较差； 每层挑高三米六，楼梯斜度较大，上下楼梯人性化设计不明显。
独栋商墅出售，产权不统一，是商业最大的弊端，商业氛围受 影响，后续可能存在经营管理难的问题。
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永建商墅
BOVO商墅
汇领商墅
本报告是严格保密的。
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BOVO商墅--区位
BOVO商墅项目是低碳理念和低碳经济的标志性案例.
商墅的出现，将商业、居住、办公多功能融合，真正实现产品的 创新性.
如果
将商业、居住、办公的功能融合
唯有 实现
功能的扩展、空间的创意
商墅
6
商墅释义
商墅将成为未来商业地产的潮流产品.
商业
商墅
居住 创意 空间
商墅：商业产权下的功能和空间多元化组合。
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If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value.
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商墅营销推广
商墅在工地广告、网络推广、户外广告方面，均已出其不意的形 式出现，引发客户好奇心.
工地现场围墙广告 网络推广广告
户外广告
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商墅产品优劣势剖析
永建商墅的优劣势并存。商墅以其稀缺性和独特性抢占市
场眼球.
1
投资回报 多功能性 产品稀缺
商墅产品优点分析
厦门岛内地少人多，导致商业类租金逐步提高，在此情况下购 买商业地产，获得较高的回报率。
商墅定义说明
目 录
产品规划剖析
商墅案例研究 商墅价值解析
永建商墅
BOVO商墅
汇领商墅
本报告是严格保密的。
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项目整体规划
永建顶尚是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又 一“创意小户型”力作.
占地面积:19618平方米 建筑面积:81756平方米 开工时间:2010-02-20 竣工时间:2012-04-20 项目位置：厦门市金尚路与枋湖南路交界处，湖里新区 政府对面； 开发商:永建房地产开发有限公司 物业管理公司:裕景物业 建筑单位:厦门中联建设工程有限公司 代理商:世联地产 景观设计单位:贝尔高林（夏威夷）景观设计 建筑设计单位:科宝·博洛尼 工程进度:落架中，部分楼栋落架过半。(2011-12-22) 产权年限:50年 户 数:总户数764户 当期户数200户 项目规划：由四栋高层住宅、四栋联排及地下商业组成， 主要产品为20多平米挑高3.6米功能齐全精装修小户 SOHO公寓、联排别墅，并搭配部分商业。
举例自然导风系统：BOVO 商别墅在进行项目
规划与理筑没计时，加强建筑自然通风效果。通 过自然风的有效引导，避免了社区的热岛效应， 更有利于建筑表面的散温。 在景观方面， BOVO 商墅通过徽气候的营造，创造人工的正、 负低压区，并利用大面积水景与植物降低温度， 并提高了空气质量。 风有效引导图
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商务办公
SOHO办公
低密度总部办公区
项目规模：占地250余亩，总建筑面积达28万平 方米；共68栋，每栋3层； 主力户型：200-300㎡，总价300-600万元； 投资商：香港大光集团 ； 开发商：昆山大鸿运房地产开发公司； 建筑设计单位：德国FTA设计公司； 景观设计单位：香港CKC设计； 项目分区：总体规划为3大区域，即商务办公区、 独立办公区和配套设施服务区； 项目配比：15万平方米的商务办公楼宇群、8万平 方米的低密度总部办公区域、2万平方米的SOHO 办公区域及3万平方米的商务配套区域。 商务配套主要包括：多功能会议室，咖啡吧，健 身房，瑜伽馆，台球室，洗衣房，便利店