第三章 市场比较法

【2010年试题】在市场法估价中，当有较多的交易实例 符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的， 与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选
取交易实例。（ ）
三、建立价格可比基础
1、统一付款方式：通常要将分期支付的可比实例成交价格 折算为在其成交日期一次性付清的金额。 2、统一价格单位：
档次相当举例：
档次是指按一定标准分成的不同等级。例如，宾馆划分 的五星级、四星级、三星级等；写字楼划分的甲级、乙 级等。 这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空凋、智
能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程
度应相当。
规模相当举例：
例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实 例的土地面积应与该土地的面积大小差不多， 既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模 一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内， 即：0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2。
（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，
参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、 经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产 的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场 价格行情。
（6）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建
立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的
要求三：可比实例的成交日期应接近价时点
一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相 隔一年以上的不宜采用。(按房地产估价规范：
最好选择近期1年内成交的房地产作为可比实例。
如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间
隔时间，但最长时效不宜超过2年 ）
选择题：选取可比实例时，应符合的要求包括（
）等。
A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同
当；5.规模相当<0.5-2倍范围内>；6.建筑结构相同）
要求二：可比实例的交易类型应适合估价目的吻合 要求三：可比实例的成交日期应接近价时点（一年以上 的不采用） 要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）
正常市场价格
区位相近举例：
可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。所 谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有
下的成交价格。 【解】已知卖方实得金额为2325元/㎡,则该房地产在交易税 费正常负担下的成交价格求取如下：
【例】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/ ㎡，买卖中设计的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买 卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下
的成交价格的7%和5%，请求取该房地产在交易税费正常负担
易的房地产及成交价格等信息。
（3）查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。例如， 房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格
等资料，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府
或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房 屋重置价格等资料。 （4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。 现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格 等信息搜集、整理、分析和提供的机构。
下的价格。 【解】已知买方实付金额为2625元/㎡，则该房地产在交易 税费正常负担下的成交价格求取如下：
6、交易情况：如交易目的（卖方为何而卖，买方为何 而买）、交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等）、
交易税费负担方式（如买卖双方是依照规定或者按照当
地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖 方负担或由买方负担等），以及有无利害关系人之间的 交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。
内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。
建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单 价×套内建筑面积＝使用面积下的单价×使用面积＝总 价 一般情况下, 建筑面积下的单价＜套内建筑面积下 的单价＜使用面积下的单价 因为：建筑面积＞套内建筑面积＞使用面积 建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建筑面积
【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：
3-进行个别因素的修正
4-求取比准价格
一、搜集交易实例
交易实例不会自己跑到估价师手中。估价师应视为自己 要买卖、租赁房地产那样用心去调查估价对象所在地的房
地产市场行情和搜集交易实例的途径，掌握搜集交易实例
的技巧，尽力搜集较多的交易实例。
1.搜集交易实例的途径
（1）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成 交价格等信息。 （2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、 房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交
B.可比实例的交易类型与估价目的吻合 C.可比实例的规模与估价对象的规模相当 D.可比实例的成交价格是正常价与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等 相同或相似的房地产。【2011年真题】 A.区位 B.用途
C.权利性质
D.总价 E.外观
在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。 估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为 不采用比较法的理由。 消除可比实例与估价对象差异的四类修正： 交易情况修正——特殊交易情况与正常交易情况不同 交易日期修正——成交日期与估价时点不同（两个时 点上的房地产市场状况不同） 区域因素修正和个别因素修正（房地产状况调整）— —可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同
（1）统一价格表示单位：土地总价、土地单价、楼面地价
（2）统一币种和货币单位：不同币种之间换算，一般应采 用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了 市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇率进行换算。 在统一货币单位方面，人民币、美元、港币等，通常都采用
“元”。
（3）统一面积内涵和单位：
比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场 导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用 实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来 求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较
直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理
解、认可或接受。
2、市场比较法的理论依据
市场比较法的理论依据就是房地产价格形成的 替代原理，即在同一房地产市场上相似的房地 产有相近的价格。
注意：如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，则 算式中的（1+0.5%）6就变为（1+r）0.5；②半年利率r ，则算式中的（1+0.5%）6就变为（1+r）；③季度利 率r，则算式中的（1+0.5%）6就变为（1+r）2。
3.统一税费负担
（1）不存在转嫁时，“该是谁的，就是谁的”。
正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额 正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实付金额 买方实付金额－卖方实得金额＝应由买卖双方缴纳的税费
5、市场比较法的基本公式
估价对象价格 =可比实例价格
×交易情况修正系数
×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数 × 个别因素修正系数
第二节 市场比较法的估价步骤
1-搜集交易实例
2-选取可比实例 3-建立价格可比基础 3-进行交易情况的修正 关键 基础
3-进行交易日期的修正
3-进行区域因素的修正 难点 难点
的税费=正常成交价格 转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳 的税费=正常成交价格
【例】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/ ㎡，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交 价格的7%和5%，请计算卖方实得金额和买方实付金额。
【解】卖方实得金额计算如下：
卖方实得金额=正常负担下的价格—应由卖方缴纳的税费 =2500—2500×7% =2325（元/㎡） 买方实付金额计算如下：
4.土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的
按房价1%缴纳。
买方负担：
1.契税：成交价的1.5％(建筑面积超过140平方米的按3％ 交纳) 2.印花税：成交总价的0.05% 3.补缴出让金 4.公证费
（2）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角,
转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳
可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。 但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实 例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作 量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于 精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。
质量要求（四要求）
要求一：相似（1.区位相近<应与估价对象处在同一供 求范围内>；2.用途相同；3.权利性质相同；4.档次相
估价案例资料。
2.交易实例的搜集内容
1、交易双方情况（如名称、关系） 2、交易实例房地产的基本状况：如坐落、用途、土地状 况、建筑物状况、周围环境、景观等。 3、成交日期。
4、成交价格（包括总价、单价及计价方式（如是按建筑 面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、套计价） 5、付款方式：包括一次付清、分期付款及比例、抵押贷 款比例、租金支付方式等内容。
要求二：可比实例的交易类型应适合估价目的吻合
这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分 为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。 买卖目的估价——选取买卖实例为可比实例； 租赁目的估价——选取租赁实例为可比实例。 在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补 偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例， 而且一般应选取协议方式的买卖实例。 但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前 一般不宜选取协议方式的出让实例。
权利性质相同举例
例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用 权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用
住房、房改所购住房的权利性质不同。
因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让的建设用地使 用权土地上的房地产，则应选取出让的建设用地使用权或出让的建 设用地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨的建设用 地使用权或划拨的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例。