第六章市场法

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三、交易情况修正的方法 以正常的市场价格为基准。 正常价格=实例价格×交易情况修正系数 =实例价格×1/(1±s%） =实例价格×100/(100±s) 例如：某可比实例成交价格为5000元/平米，在估 价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此 交易比正常的市场价格低5%左右，则进行交易情 况修正的计算过程为： 正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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某宗房地产在2005年6月的价格为2000元/平 米，某地区某类房地产2005年4月至10月的 价格指数分别为：99.6、94.7、96.7、105.0、 109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。 试计算该宗房地产2005年10月的价格。
2000×1.05×1.092×1.125×1.181 =3046.8（元/平米）
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第八节 求取比准价格
一、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法 1、百分率法下的调整系数连乘 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数 ×日期调整系数×房地产状况调整系数 2、百分率法下的调整系数累加 估价对象价格=可比实例价格×（1＋交易情况修正 系数×日期调整系数×房地产状况调整系数） 3、差额法下的公式 估价对象价格=可比实例价格±交易情况修正数额 ±日期调整数额±房地产状况调整数额）
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某宗房地产交易总价为30万元，其中首付20%， 余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算 该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。
30 (1 20% 30 20% 29.29万元 6 (1 0.5%)
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某宗房地产的交易总价款是80万元，合同约 定分期付款，成交日期首付40万，半年后支 付20万，一年后再付20万，作以下几种假设， 年利率为6%、半年利率为3%、季度利率为 1.5%、月利率为0.5%，试计算将其付款方式 统一到成交日期一次性付清价格分别为多少？
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四、市场法估价的操作步骤
（一）搜集交易实例 （二）选取可比实例 （三）对可比实例成交价格进行处理 （四）求出比准价格
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第二节 搜集交易实例
一、搜集大量交易实例的必要性 至少10个，其中3个是最基本的比较实例；已经发生的交易。 二、搜集交易实例的途径 1.查阅政府有关部门的房地产交易资料 2.查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告和信息 3.以购房者身份与租售房地产者洽谈，从中了解有关信息 4.参加房地产交易展示会 5.同行之间的交流 6.其它途径 三、搜集交易案例的要求 内容的完整性和真实性 四、建立交易实例库
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2.计算比准价格 比准价格=可比实例价格×交易情况修正 系数×交易日期调整系数×房地产状况修正 系数
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100 100 100 3 4 VA 4674.34 1 1.5% 1 0.8 5313.87元/平米 95 102 98
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假设年利率为6%，则在其成交日期一次性付清的价格为：
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20 20 40 78.294万元 0.5 1 6% 1 6%
假设半年利率为3%，则一次性付清的价格为
40
20 20 78.269万元 2 1 3% （1 3%）
20 20 78.257万元 4 （ 1.5%） 1
第六章 市场法
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节 第八节 第九节 市场法概述 搜集交易实例 选取可比实例 建立比较基准 交易情况修正 市场状况调整 房地产状况调整 求取比准价格 市场法总结和运用举例
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第一节 市场法的基本原理
一、市场法的含义 是将估价对象与在估价时点的近期发生过交 易的类似房地产进行比较，对这些房地产的 成交价格做适当的处理，以求取估价对象客 观合理价格或价值的方法。
假设季度利率为1.5%，则一次性付清的价格为：
40
1 1.5%
20
2
假设月利率为0.5%，则一次性付清的价格为：
40
1 0.5%6
20 78.248万元 12 （ 1.5%） 1
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三、统一采用单价 四、统一币种和货币单位 五、统一面积内涵
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1500 8.29 1 1.2% 1 0.2% 8.25 1651.5美元/平米
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练习题
采用市场比较法评估某房地产于2004年5月1日的 价格，经过市场资料搜集及相关调查分析，从众多 交易实例中选取了A、B、C三宗作为可比实例，归 纳综合资料如下
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二、求取最终比准价格的方法 V A V B VC 1.简单算术平均：V= 3
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VA f A VB f B VC f C 2.加权算术平均： V= fA fB fC
3.中位数：把一组数据从高到低排列，个数为奇数 个时，选择位于中间位置的数字；偶数个时选择位 于中间位置的两个数据，求其平均数。 4.众数：一组数据中出现频率最高的数据 5.其他方法： 以一个为主，其他作参考 去掉最高最低数据，再求平均数
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A为分期付款，于成交日首付15万元，时隔半年再付15 万元，余款1年后付清。年利率以5%计；B为一次性付款， C为抵押贷款，首付30%，15年期，利率为5.05%。 另据市场调查分析获知，该类房地产以人民币为基准的 市场价格2003年逐月上涨1.5%，2004年逐月上涨0.8%。美 元与人民币的汇率2003年10月1日为1：8.28，2003年8月1 日为1：8.30；2004年5月1日为1：8.26。 在表中交易情况为正值表示可比实例的成交价格高于正 常价格，负值表示低于正常价格；区域因素与个别因素为正 值表示可比实例的因素比估价对象好；负值表示比估价对象 差。 利用上述资料，评估该房地产2004年5月1日的价格。
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第四节 建立比较基准 一、统一房地产范围 房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份 的价格 房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务 二、统一付款方式 复利计息：利息生息 In=P[（1+i）n—1] n个计息周期后的本利和： Fn=P(1+i)n 求现值的公式： P=Fn/(1+i)n 某房地产企业贷款100万，期限3年，年利率为10%，采用复 利计息，3年后企业应还款额为 F=100×（1+10%）3=133.1（万元）
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六、统一面积单位 1亩=666.67平米， 1公顷=10000平米， 1平米=10.764平方英尺， 1平米=0.303坪
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第五节
交易情况修正
一、交易情况修正的含义 如果交易情况是不正常的，修正为正常情况 下的价格。
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二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1.有利害关系人之间的交易 2.急于出售或急于购买的交易 3.不了解市场行情的交易 4.特别动机或偏好的交易 5.特殊交易方式的交易 6.交易税费非正常负担的交易 7.相邻房地产的合并交易 8.受债权债务关系影响的交易
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第三节 选取可比实例
一、选取可比实例必要性 用于参照比较的交易实例称为可比实例 二、选取可比实例的要求 （一）选取可比实例的数量要求 三个以上十个以下 （二）选取可比实例的质量要求 类似房地产 1、处于同一个供求范围内 2、用途相同 3、规模相当 4、建筑结构相同 5、档次相同 6、权利性质相同 7、成交日期与估价时点接近 8、交易类型相同 9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。 （三）选取可比实例应注意的其他问题
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第七节 房地产状况调整 一、房地产状况调整的含义 如果比可实例房地产与估价对象房地产本身 之间有差异，调整为在估价对象房地产状况 下的价格。
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二、房地产状况调整的内容 （一）区位状况调整的内容 位置、交通、环境、配套设施等影响房地产价格 的因素。 （二）权益状况调整的内容 土地使用年限、规划限制条件等。 （三）实物状况调整的内容 土地：面积大小、形状、地形、地势、地质、基 础设施完备度和土地平整等。 建筑物：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、 装修、平面格局、工程质量等。
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（一）交易日期调整的价格指数法 定基价格指数，以某年为基期。 环比价格指数，以上年为基期。 P189 （二）交易日期调整的价格变动率法 逐期递增或递减的， 可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率） 期数＝可比实例在估价时点的价格 平均上升或下降的， 可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率× 期数）＝可比实例在估价时点的价格 P190
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1.首先建立价格可比基础，即将可比实例价 格统一到一次性付款并以人民币表示的单价： 实例A价格=
实例B价格=600×8.3=4980元/平米 实例C价格 486000/968.8/0.09290304=5399.73元/平米
15000 185000 150000 101.1 4674.34元/平米 0.5 1 5% 1 5%
项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 建筑面积 101.1m2 120.3平米 968.8平方英尺 成交价格 48.5万 600美元/平米 48.6万人民币 成交日期 2003年10月1日 2003年8月1日 2004年3月1日 交易情况 —5% 0% 2% 区域因素 2% 0% 2% 个别因素 -2% 2% 2%
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二、市场法的理论依据
替代原理：在同一供给需求圈内，市场 上相似的产品应该有相近的价格。 大数法则。
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三、市场法适用的对象和条件
适用的对象：是具有交易性的房地产。 适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存 在着较多类似房地产的交易。 三方面的价格差异： 1、实际交易情况与正常交易情况不同（情况修改） 2、成交日期与估价时点不同（交易日期调整） 3、可比实例与估价对象房地产不同（房地产状况调整） 还可用于房地产市场租金及成本收益法、收益法、假设开 发法中重新构建价格、房地产价格各项构成、收入、运营费 用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数、开发 经营期等的求取。
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Hale Waihona Puke Baidu
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三、房地产状况调整的思路 （一）房地产状况调整的思路 如果可比实例房地产优于估价对象房地产， 则应对可比实例价格作减价调整；反之，则 应作增价调整。 （二）房地产状况调整方法 百分率法和差额法 1、直接比较调整 2、间接比较调整，修正到标准化。
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四、房地产估价状况调整应注意的问题 1是成交价格所对应的房地产状况。 2是不同的影响因素影响权重不同，注意调 整不同因素的占有比重。
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有时得到的数据是买方付出的包含了交易税 费在内的实际价格（买方付出），或者是卖 方得到的不需要支付税费的净收入（卖方净 得）。 正常价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际 得到的价格 正常价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际 付出的价格 P186
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第六节 市场状况调整 一、市场状况调整的含义： 将可比实例的价格修正为在估价时点的价格。 二、市场状况调整的方法 可比实例在成交日期有价格×（1±T%）＝可 比实例在估价时点的价格
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第四节 市场比较法应用举例
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需要评估某房地产于2004年3月1日的价 格，在采用市场比较法的估价中，所选取的 某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为 1500美元/平米。经市场调查分析，该类房地 产以人民币为基准的价格在2003年间平均每 月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递 减0.2%；人民币与美元的市场汇率2003年5 月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1 日为1美元=8.25元人民币，求2004年3月1日 以美元表示的价格。