土地法学案例分析

第二章案例分析

1、案例情况：2009年1月5日，A市房地产企业B通过拍卖方式取得C市一宗国有建设用地使用权，面积1万平方米，出让年限50年，出让价款5千万。当天，房地产企业B与C市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。2009年1月20日，房地产企业B按照合同约定一次性付清全部国有土地出让价款。2009年1月30日，房地产企业B持出让合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

请问：

1、本案例中谈的是哪类土地法律关系？

2、本案例中土地法律关系的主体和客体分别是什么？

3、房地产企业B应向何机构申请土地登记？

4、房地产企业B何时取得出让土地使用权？

5、如果房地产企业未按规定申请土地登记，土地出让合同是否有效？

答：1、土地使用权法律关系

2、主体是C市国土资源局和房地产企业B，客体是国家有偿出让给土地经营者或使用者的特定土地上的权利；P19

3、县级以上人民政府土地管理部门；

4、2009年1月30日（不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律

规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力）

5、有效（自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。）

2、案例情况：甲和乙系同学，关系较好。甲因个人投资原因急需用钱，遂将其购买的一套房产以市场价格转让给乙，并签订了房屋转让合同。由于甲和乙较熟，房屋转让合同签订后，甲就将房屋交给了乙，乙也搬到该房屋居住。但甲和乙一直未办理房屋过户登记手续。后来，甲由于资金紧缺，又将房屋转让给了丙，双方签订了房屋转让合同并办理了过户登记。丙准备收房时，发现房屋被乙占有，遂发现甲一房两卖的事实。甲和乙关系也因此恶化。

请问：

1、本案例中转让了两次的房屋，是归乙所有，还是归丙所有？为什么？

2、甲和乙签订的房屋转让合同是否有效？为什么？

答：1、丙。因为甲和丙签了合同并办理了过户登记，而乙没有办理过户登记。

2、有效。未办理物权登记的，不影响合同效力。

第三章案例分析

1、洪乙之父洪甲（1975年病故）于1936年8月和1937年9月先后购置址在丙市区某街道28号空地一处，计面积3亩，1944年2月土地所有权证记载该地为农地。洪甲在该地上种植了龙眼树、石榴树等果树，还建有水井三口及四周围墙。解放后，洪甲未向人民政府登记该土地。

1957年至1962年，该土地曾出租给园林管理处种植花卉，年租金50元。1963年至1965年，为市第一中学种植实习地。1971年，丙市区该街道居委会街长李某口头向洪乙借用该地，供街道居委会办厂用。1980年3月，街道居委会将该厂房及设备转让给丙市教育局教学仪器生产供应站办幻灯制造厂，得到补偿费4万元。双方订立的转让协议载明：厂房土地系向华侨借用，今后涉及的法律事务由幻灯片制造厂办理。

1999年，丙市教育局发文将该幻灯片制造厂厂房及综合楼拨归市第七中学所有和使用，作为该校勤工俭学基地之用。为此，洪乙向丙市区人民法院起诉，以为此地是先父遗产，出借后借用方未经同意而一再

转让，请求责令被告及第三人返还借用的土地及果树并赔偿损失。

请问：该地归谁所有？原告现以诉争之地是其父遗产为理由，要求收回诉争之地，是否有法律依据？答：国家所有。没有，根据我国法律规定：城市市区的土地归国家所有。

2、1988年，丁省某沿海地区一农村集体经济组织戊组织本村劳动力，投入大量物力财力，将沿海滩涂5000亩，开发为耕地4000亩和鱼塘1000亩。滩涂开发完成后，该耕地和鱼塘一直归农村集体经济组织戊使用，未曾发生争议。2008年，丁省计划建设沿海港口，正好选址在农村集体经济组织戊开发的耕地和鱼塘范围内，遂发生争议。丁省国土部门认为，该滩涂原本属于国家所有，因此只需补偿该村集体经济组织的土地使用权损失，即可取得该土地使用权；农村集体经济组织戊则认为，该土地系其投入大量人力物力财力开发，并且长期使用已有20年，应该视为土地所有者，即农村集体经济组织戊所有，现在建设沿海港口，还要补偿其土地所有权的损失。

请问：该争议土地到底归谁所有？

答：国家所有。（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

3、A河水库原属B县C人民公社集体所有。该水库始建于1959年11月，当时水库规模较小。1960年扩建成中型水库，扩建后C人民公社设立了水库管理处。1963年，县政府根据省委的文件精神，决定将A河水库及其所属财产全部移交B县人民政府水利局管理，水库的性质由集体所有变更为全民所有。1965年11月，经省水利厅批准下达了再次扩建A河水库的计划，并由B县人民政府具体负责组织实施，次年二月竣工，水库扩建后为大（二）型。为水库管理、生产、生活、办公等需要，水库扩建竣工后水库管理处请示时任县长，要求增加用地。经县长指定，水库管理处在大坝禁脚地外至“防洪路”以北占用D村三组农民集体所有的土地210.26亩（即本案例中的争议之地）至今。A河水库一直没有办理国家建设征用土地的有关手续。并且，D村三组对A河水库占用的210.26亩土地多年来一直主张其集体所有权利，多次与水库管理处发生纠纷，并曾就此上访中央、省、地（市）、县人民政府及有关部门。

后来，B县政府曾多次派员调查并主持D村村民委员会和A河水库双方参加的会议，进行调解，并于1993年3月20日达成书面协议，协议规定：一、维护现有各自的土地使用现状，以土地四至拐点为争议地段；二、维护双方正常的生产、生活秩序，都不能以任何借口侵犯他人利益；三、任何一方若有不服，依上级人民政府裁决为准。“随后，D村三组认为，A河水库占用之争议土地属该村民小组所有，而不属村民委员会所有，因而不履行协议，并多次向有关部门申诉。

请问：该争议土地该如何确权？

答：国家所有。（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

4、1975年，某县某公社为了发展养猪事业建猪场，占用甲大队土地50亩、乙大队土地50亩、丙大队土地57亩，合计157亩，当时未办理征用土地手续。在该猪场共建房屋、猪舍共占地5亩。自1976年起，该片土地的农业税和征购任务由全乡农民负担。1978年后，三个大队多次找该公社领导要求收回土地，补偿损失。1980年9月1日双方签订了合同书。合同书前三条规定征用各大队土地亩数、每亩款数、还款时间，第四条规定征用上述三个大队的土地所有权归公社猪场，第五条规定猪场解散时按原价卖给原大队。1981年底该公社分别以树苗、砖和现金按合同规定兑现了土地价款。1983年以后再没有养猪，猪舍坍塌