房地产估价第四章(共十章)

例1 有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获 得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万 元，该类不动产的收益率为8％，则该宗不动产的收益 价格为：
V＝（20-12）/ 8％＝100 万元
3、有限年期的情形
a a a a V= + + + ... + 2 3 n (1 + r ) (1 + r ) (1 + r ) (1 + r )
实例 1 2 3 4 纯收益（万元/年） 86 110 90 65 价格（万元） 729 920 720 536
2、某房地产签有三年的租赁契约，契约约定的租金 为30万元每年，而市场上同类房地产的市场租金为32 万元每年。该房地产的收益年限为35年，试估算该房 地产的市场价格。若契约约定的租金为每年的年初缴 纳，则该房地产的价格又如何？r=8%.
例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资 本化率： 安全利率 投资风险 缺乏流动性 管理负担 收益增长 资本化率 2.25％ 4.00％ 1.00％ 1.00％ - 2.00％ 6.25％
3、复合投资收益率法（投资组合法） 将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金 收益率的加权平均数作为资本化率。 资本化率 =贷款比例*抵押贷款资本化率 +自有资金比例*自有资金收益率 =M*RM+（1-M）*RE RM＝还本息额/抵押贷款额≠贷款利率
三、收益法的基本公式 1、最一般的情形
a1 a2 a3 V= + + + ... (1 + r1) (1 + r1)(1 + r 2) (1 + r1)(1 + r 2)(1 + r 3) an + (1 + r1)(1 + r 2)(1 + r 3)...(1 + rn)
2、最简单的情形
a V = r
0.15％～0.2％
7、其它费用：中介费用等
（二）应扣除费用 1、其他经营费用 2、增建和改建 不是经营费用，是对房地产的再投资，增加了 房地产的投资总额，从而增加了资本价值。 3、所得税 通常采用税前纯收益 4、所有人个人开支 5、贷款还本付息
（三）费用分类 1、固定费用 1）保险 2）税费 3）设备重置费、重新装修费 2、可变费率 1）水、电、煤气、电话费等 2）维修费 3）服务开支 4）管理费 5）税费
总费用估算的依据有：所有人提供的费用报告、同类房地 产的费用、发表的费用调查资料。
（一）应计费用
包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可 能被忽略的费用。如： 1、管理费 2、维修费 3、重新装修费 4、设备重置费 5、税金 6、保险费 房产税 以类似房地产实际发生的管理费为基础。 大修、小修 以类似房地产实际发生的费用为基础修 正，按年度分摊 按年度分摊 营业税等
（五）资本化率的求取方法 1、市场提取法（直接比较法、反推法） 通过分析类似的交易实例，并将实例的纯收益与售价 相比较，就得到各个实例的资本化率。 注意：1）要搜集到足够的可比实例 2）实例为正常交易 3）分析纯收益，如租金为市场租金、费用 计算合理 4）收益法计算公式选用合理
例1： 实例 1 2 3 4 纯收益 （万元/年） 35 43 39 38 价格 （万元） 347 435 398 382 资本化率 （％） 10.09 9.89 9.80 9.95
5、预知未来若干年后的不动产价格的情形
Vt ai V =∑ + t i (1 + r ) i =1 (1 + r )
t
6、纯收益按等差级数递增的情形 1）无限年期情形
a b V= + 2 r r
2）有限年期的情形
1 b n a b V = + 2 1 × n n r r (1 + r ) r (1 + r )
§4.2 收益法的估价步骤
一、搜集整理资料 1、资料搜集 2、资料分类整理 二、确定有效总收入 （一）总收入 1、收入波动 建筑物的新旧与现代化、区位条件、经济周期、 同类房地产的供求关系 2、租金记录 是预测未来租金的基础 3、契约租金 等额租金、上升租金、 评议租金、百分比租金
租金 等额租金 上升租金
评议租金
百分比租金 契约租金的类型 时间
4、其他分析 人口增长情况、人均收入、区位变化 5、有形收益与无形收益 （二）市场租金（客观收益） 实际租金（实际收益）是指待估不动产在现状的 实际租金 经营管理水平下，实际取得的收益。 市场租金是指在公开市场上待估不动产在估价时 市场租金 点最可能实现的租金，它反映估价时市场的供求关 系。
第四章 收益法 §4.1 收益法的基本原理
一、收益法的概念 收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待 估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本 化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其 之和，从而确定待估房地产价格的方法。 二、收益法的基本原理 ——预期收益原理 ——收益分配原理 ——最有效使用原理
7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形
a b V= 2 r r
2）有限年期的情形
ห้องสมุดไป่ตู้
1 b n a b V = 2 1 + × n n r r (1 + r ) r (1 + r )
8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形
a V= rs
2）有限年期的情形
a 1+ s V= 1 r s 1+ r
n
9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形
a V= r+s
2）有限年期的情形
a 1 s V= 1 r + s 1+ r
n
四、收益法的特点与适用范围 （一）特点 1、收益法具有严格的理论基础 2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格 3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与收益 率确定的准确度 （二）适用范围 只适用于有收益或潜在收益的不动产估价
收益率 高风险投资
低风险投资 风险 收益率与投资风险的关系
普通股 市场租金 优先股 商业债券 国债 无风险回报 不同投资的风险与回报 土地所有权 固定租金
六、求取收益价格 根据收益法的相应公式，将纯收益与资本化率代 入求取不动产价格。
案例分析（见书上 P72）
作
业
1、某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年， 1998年底至2001年底分别获得净收益83、85、90、94 万元；预计2002年底至2004年底分别可获得净收益94、 93和96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳 定在95万元；市场上同类可比房地产的净收益与价格 的相关资料如下。试估算该房地产2001年底的收益价 格。
a 1 V = 1 n r (1 + r )
4、纯收益在前若干年有变化的情形 1）无限年期的情况
ai a V =∑ + t i r (1 + r ) i =1 (1 + r )
2）有限年期的情况
t
ai a V =∑ + i t r (1 + r ) i =1 (1 + r )
t
1 1 (1 + r ) n t
例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比 率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的 收益率要8％，求不动产的资本化率。 不动产资本化率＝70％*5％+30％*8％＝5.9％
4、投资收益率排序插入法
将社会上各种类型的投资及其收益率找出，按 收益率的大小从低到高的顺序排序，制成图表，估价 人员再根据经验判断所要评估的不动产的资本化率应 该落在哪个范围之内，从而确定所要求的资本化率的 具体数字。 投资类型如：银行存款、贷款、国库券、商业债券、 股票、保险
A i * (1 + i ) = = n P (1 + i ) 1
n
i i＝0.05 i＝0.10 i＝0.12 i＝0.15 i＝0.20 i 0.20
f (=A/P) 0.130 0.163 0.177 0.199 0.239
f- i 0.080 0.063 0.057 0.049 0.039
四个可比实例的资本化率平均为9.93％
2、安全利率加风险调整值法（加总法） 将决定收益率的各种理论因素相加得出资本化率。 其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称 为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利 率的投资因素的调整额，一般加总的因素有额外投资 风险、缺乏流动性和管理负担三项，再减去预期的收 益增长率，便得不动产的资本化率。 安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存 款利率。
2、租金调查 是指调查与待估不动产处于同一地区或相似地区的 符合市场租金条件的不动产的租金。 3、市场租金的确定 （三）有效总收入的确定 1、计算年总租金收入 2、估算空置及坏帐损失 以同类房地产的平均情况来计算，结合考虑待 估房地产的实际情况。 3、有效总收入 =年总收入-空置及坏帐损失
三、确定总费用
（四）费用比率 是指收益性房地产的纯收益及总费用与有效总收 入的比例关系，包括纯收益比率和营运费用比率。
纯收益比率=纯收益/有效总收入 营运费用比率=营运费用/有效总收入 纯收益比率+营运费用比率=1
四、计算纯收益
纯收益＝有效总收入－总费用
五、确定资本化率 （一）资本化率的重要性 （二）资本化率的界定： 资本化率是将纯收益资本化或转换为价格的比率。 （三）资本化率的实质： 资本投资的收益率，但收益率不等于资本化率 （四）资本化率的总类 综合资本化率R。、建筑物资本化率RB、土地 资本化率RL R。＝（ RL *VL+ RB * VB）/（ VL + VB ） R。＝ RL *L+ RB * B L+B＝100％
1、实际租金与市场租金的区别 实际租金 市场租金 1）可能是契约租金 可能高于或低于市场租金 2）可能不是在房地产 最有效使用下的租金 3）可能包含有优惠租金 市场供求决定的租金 是在房地产 最有效使用下的租金 不包含优惠租金
4）可能是非有效管理 有效管理状态下的租金 状态下的租金 5）可能不是安全可靠的租金 是安全可靠的租金