第四章 房地产开发与经营环境分析

第三节：房地产开发与经营环境分析方法
• 一、多因素加权分析法 • 多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编
制经营环境风险指数所采用的一种方法。它包括15 个方面的经营环境因素，而且依据他们所具有的重 要性，确定了具体权数，最高权数是3，表示最为重 要。每一项最高分值是4，如果得分为4，则表明该 项条件被认为最佳。各项的总权数是25，最高分值 总和则为100.数值越高表示环境条件越好。
第四章：房地产开发与经营环境分析
学习目标
• 1、了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点； • 2、重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容； • 3、运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进
行环境分析； • 4、熟悉房地产开发与经营机会选择的内容，并结合
环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择； • 5、了解房地产开发与经营风险分析的内容。
• 4、层次性
• 房地产开发与经营环境是一个综合体，从分析的角度可将之 分解为宏观、中观、微观环境三个层次，其下再根据其呈现 出的以不同活动为中心的物质环境，可将之划分出与一定活 动相联系的子环境，如居住环境、工业环境、商业环境等。
第二节：环境分析的原则、内容
• 一、环境分析的原则 • 1、客观性原则 • 要求分析人员的分析依据必须是真实的、是经过调查得到的客观存在。 • 2、全面性原则 • 是指分析人员要对房地产开发与经营环境的方方面面作出分析，从政策层
房地产开发与经营环境的构成
• 宏观环境：指从宏观的角度对房地产开发与经营活 动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产 开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。
• 中观环境：指从房地产行业的角度出发，对所有房 地产开发与经营活动产生影响的因素的总和。
• 微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及 区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施 条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的 总和。
第一节：房地产开发与经营环境概述
• 一、房地产开发与经营环境的含义 • 1、环境 • 环境是相对于某一中心系统而言的，总是作为某一中心系统
的对立面而存在的。它因中心系统的不同而不同，随着中心 系统的变化而变化，与某一中心系统有关的周围事物，包括 所有的影响因素，就构成了这个中心系统的环境。 • 2、房地产开发与经营环境 • 就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和。
面、行业层面得到微观环境层面，各个层次、众多因素都需要分析人员根 据项目需求进行分析。 • 3、比较性原则
• 4、预测性原则
房地产开发与经营环境分析的基本内容
• 一、宏观环境 • 从宏观角度来看，外部环境所包含的内容很多，其中的关键因素主要包括
在政策环境、法律环境、人口环境、自然环境、社会文化环境和技术环境 等几个层次之中。 • 1、政策环境 • 是指房地产开发与经营所面临的政策和制度环境，其中对房地产开发与经 营活动影响较大的关键因素主要有以下五个方面： • （1）财政政策：主要包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策 是通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。在财政收入 政策方面，政府作为房地产市场的监督者，通过税率的调节，影响市场参 与者的总量和结构，进而调节房地产市场的结构和供求状况。在财政支出 政策方面，政府作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响 房地产市场的总量和结构。
• （5）住房政策：住房政策主要是指国家和政府在住房方面的投资政策和 住房分配政策，这些政策对房地产开发与经营有着很大的影响。
• 2、经济环境 • （1）宏观经济条件。影响房地产开发与经营的宏观经济条件主要包括国
民经济发展速度、相关金融条件和 通货膨胀等。 • 1）国民经济发展速度与房地产业的发展速度息息相关，国民经济高速增
• （3）40-54分：外资企业的经营面临高风险，除非有特殊的 原因才能考虑进行投资，如为了取得稀有原料或高利润等。
• （4）40-39分：外外国投资者不能接受的经营环境。
二、道氏评估法
• 道氏评估法是美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经历提出的。该方 法把海外投资风险分为两类：一类是竞争风险；二是环境风险。
响因素的总和，其中影响程度比较深的关键因素主要有以下三点： • 1、我国房地产市场的法制体系 • 房地产开发与经营时地域性很强的行为，过程中涉及的法律、法令、法规
是维护房地产业正常秩序的关键。我国房地产市场的法制体系主要由以下 几方面组成： • （1）房地产法律——主要有三部：中华人民共和国土地管理法、城市规 划法、城市房地产管理法。 • （2）国务院颁布的房地产条例：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例、城市房屋拆迁管理条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法。 • （3）国务院颁布的相关部委的行政规章 • （4）与房地产企业营销有关的其他法律：中华人民共和国合同法、公司 法、商标法、广告法、大气污染防治法、反不正当竞争法、质量法、价格 法、消费者权益保护法。
长时期也是房地产需求最旺盛的时期，同事高速发展的经济也为房地产业 的发展创造了条件。 • 2）金融业与房地产业有着极为密切的联系。 • 3）通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。
• （2）居民经济收入和购买力 • 居民经济收入与购买力是经济因素在房地产市场上的具体体
现。房地产市场需求需要具备两个条件，即购买欲望和支付 能力，经济收入决定消费者的购买力，而消费者购买力的大 小又决定了房地产需求市场的容量。 • 3、人口环境 • 人口环境是由多方面因素构成的，主要包括以下几个方面： • （1）人口总量 • （2）人口的年龄结构 • （3）人口的地理分布 • （4）家庭结构
• 2、房地产市场态势 • （1）房地产市场周期 • （2）房地产市场特点 • 3、房地产行业规范 • 三、微观环境 • 是以房地产开发经营活动所在的特定区域为背景，直接影响
项目目标的因素的总和。要想获得项目的成功，就必须对区 域环境中的关键因素进行详细分析。 • 1、区域地理位置特点 • （1）区域自然环境特点 • （2）区域的经济地位 • （3）区域的社会地位 • （4）区域的交通便捷程度
• 第二、工业区域规划
• 指工业集聚形成的各类专业化的工业区，规划工业发展方向和布局，工业 建设与农业相协调，对外交通布局和居民区布局等。
• 需要解决工业枢纽、工业点的配置、社会经济的发展、交通系统、城镇和 人口分布、卫生保健等一系列问题。
• 第三、资源开发区区域规划：应包括水、土、森林、矿产等多种资源的开 发区域。这种性质的开发区域，一般由一种资源的开发作为动力，启动区 域的开发。比较典型的有：煤炭开发综合体、水电开发综合体、有色金属 开发综合体等。
房地产开发与经营环境的特点
• 从总体上讲，房地产开发经营环境的基本特征表现在四个方 面：关联性、可变性、相对性、层次性。
• 1、关联性 • 房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个
系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的，而是相互联 系和相互影响的。政治因素与经济因素是对立的统一，经济 因素不能脱离政治因素单独存在，政治因素也要通过经济因 素来体现。 • 2、可变性 • 房地产开发与经营环境是一个动态的、可变的开放系统，它 总是处于不停的运动之中。
• 4、自然环境
• 所谓自然环境是指一个地区的自然物质环境，主要包括各种自然地理的资 源条件，例如气候、地形等。自然环境对房地产企业有着重要的影响，优 越的自然环境会促使房地产市场繁荣兴旺，房地产企业应该对所处地区的 自然条件加以科学的分析，积极处理好自然环境与房地产业的相互制约关 系，因势利导，扬长避短地科学利用。
• 第四、风景旅游区区域规划：指旅游资源丰富且分布比较集中地区的发展 规划。这类地区规划的重点内容是风景旅游资源的开发、利用与保护，旅 游产业建设及对外交通联系，解决工农业发展与自然景观保护之间的矛盾。
• 第五、农业区开发规划：指以农产品生产与加工为主的地区开发规划。在 一个区域内，农业区是区域经济的基础。
• 2、区域经济发展战略与发展规划
• （1）区域经济发展战略。是指区域经济总体发展的设想、思 路和谋划。
• （2）区域规划。是区域经济发展战略指导下的区域和产业发 展的详细安排，它包括区域发展、产业发展、土地利用、城 镇体系等多方面的内容。区域规划的主要内容一般包括：
• 第一、城市发展规划
• 指一个或几个中心城市及其周围小城镇和郊县组成的地区规 划。规划的核心内容是确定城市的性质、规模、用地结构和 空间布局，重点解决区各城市之间的分工协作、工业布局、 老区改造和新区建设、人口分布与大城市市区规模控制、中 小城镇建设及环境保护等。
• 3、区Baidu Nhomakorabea房地产市场发展特点 • 房地产是一个复杂的系统，即与一般商品市场有共
性，又有自己的特殊性，区域房地产市场与中观环 境的房地产市场态势不同，应以房地产开发经营活 动的具体区域为背景，集中在以下四个方面： • （1）区域居民及分布特点 • （2）区域居民收入与购买力 • （3）区域居民的消费特点与习惯 • （4）区域竞争项目分布及相关影响因素
• 3、相对性
• 房地产开发与经营环境的好与不好、成熟与不成熟、机制健 全与不健全、法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、 一个地区或一个城市而言的，是通过比较得到的结果。相对 性要求在进行环境分析的过程中，不仅要对影响因素进行定 性的描述，还应与其他区域的相关进行横向比较，这样才能 得到相对客观的结论。
• 5、技术环境
• 科学技术是第一生产力。技术进步是经济增长的主要动力，技术进步通过 提高劳动生产率和资源利用效率，从而引发产业结构的变化，影响经济周 期的波动，也影响房地产市场的波动。互联网、小区智能系统、生态技术 等改变了我们的生活，也推动产品的更新与进步，从而影响着房地产市场 的变化。
• 二、中观环境 • 主要指的是房地产产业环境，即围绕房地产开发与经营行业相关的外部影
• 道氏评估法分四个步骤： • 1、评估影响企业业务条件的各个因素； • 2、评估引起变化的各个主要压力因素； • 3、在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8-1
0个能获得成功的关键因素。 • 4、在确定各关键因素及其假设条件后，提出四套项目预测方案。第一套
是根据未来7年各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案；第二套是 假设各关键因素的变化比预期的好而提出的“乐观”预测方案；第三套是假 设各关键因素的变化比预期的差而提出的悲观预测方案；第四套是各关键 因素变化最坏、可能导致公司遭难的预测方案。在各方案提出之后，请专 家对各方案可能出现的概率进行预测，从而做为决策的参考。
• （2）货币政策：是指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开 市场业务等手段，来调节货币供给。中央银行对房地产市场的调节主要是 通过利率工具，以控制商业银行对房地产业的信贷投向和信贷规模指标。
• （3）产业政策：国家的产业政策对房地产开发与经营活动有直接影响。 一般来说，政府以制定计划和产业投资指引目录以及其他行政干预手段来 影响房地产业的发展。
• 该指数所表示的风险水平标准如下：
• （1）70-100分：投资环境稳定，以发达的工业化国家为典型， 外国投资中可能出现的问题可以由该国在有效性、市场机会、 金融机制和设施等方面的优势抵消。
• （2）55-69分：有少量的投资风险，在日常的经营活动中可 能有一些复杂的情况但在一般情况下政治结构的稳定完全可 以使企业进行连续的经营，不会使经营遭到严重的破坏。
• （4）土地政策：我国土地实行国家所有和集体所有，房地产开发商和个 人只能取得有限的土地使用权，土地政策对房地产开发与经营的影响主要 表现在出让土地的方式上。获得土地的方式有协议、招标和公开拍卖这三 种方式。目前，我国各地要求所有土地交易必须进入土地交易市场，以招 标拍卖或者挂牌的方式公开出让，对于公开拍卖的方式来说，它充分引进 了竞争机制，排除了许多主观因素，是比较合理的一种土地出让方式，但 是公开拍卖由于价格高者得，所以从一定程度上使得城市地价有不断增高 的趋势。