论以租抵债协议的法律性质及其效力认定

福建金融管理干部学院学报

Journal of Fujian Institute of Financial Administrators

No.32019 Serial No.156

2019年第3期

(总第156期)

论以租抵债协议的法律性质及其效力认定

宋帅堂杜崇

(西南政法大学法学院，重庆401120)

摘要：当前法院为了防范虚假租赁规避执行，多将以租抵债协议纳入涉嫌虚假租赁餉行列，忽视了真实有效以租抵债协议的性质及效力。在没有明确法律规制的情形下，法院对以租抵债协议性质的裁判观点多有矛盾。以租抵债协议实际上是新债清偿的一种形式。新债与旧债并存，当事人双方受到新旧债的双重约束。因此，应当在一定条件下承认债权人享有承租权，同时认可以租抵债协议可以产生租赁权"物权化"效力，适用优先购买权和买卖不破租赁规则，但应对“物权化”效力的认定采取更加审慎的态度。

关键词：以租抵债；新债清偿；租赁权

中图分类号：D913文献标识码：A文章编号:1009-4768(2019)03-0044-10

一、问题的提出

所谓以租抵债是指债务人以其所有之物出租给债权人，以租金抵偿债务的行为。近年来，在不动产执行程序中，以租抵债的现象屡见不鲜。根据“无讼网”的数据统计，从2010年到2018年我国涉及“以租抵债”的民事、执行案件共有496件，其中2010年仅有3件，2013年为7件，自此以后，逐年上涨，2018年一年就有207件。©可见以租抵债现象不断增加的趋势。由于当前没有法律法规或司法解释对以租抵债的现象进行规制，法院对以租抵债协议法律性质及效力的认定语焉不详。虽然法院大都认为该协议有虚假租赁、规避执行之嫌疑，但并没有宜接依据《民法总则》第146条“虚假意思表示行为”或第154条“恶意串通”等条款认定该协议无效。而是倾向于认定其不能产生租赁之法律关系，由此不能适用“买卖不破租赁”的规则以排除执行。

为了避免虚假租赁规避执行，不从根本上防范虚假租赁、识别虚假租赁，却强行不承认以租抵债协议的租赁合同性质，实质上已在执行程序中完全将以租抵债等同于虚假租赁，但却又不得不承认其普通合同的效力，这里明显存在逻辑上的矛盾。既然以租抵债协议具有合同效力，为什么就不是租赁

收稿日期：2019-08-02

作者简介：宋州堂(1994-),男，河南蕉作人，硕士研究生，研究方向：民商法和氏事诉讼法实务；

杜崇(1995-),男，河南南阳人，硕士研究生，研究方向：民商法和民事诉讼法理论。

①

此处的案件数量是根据"无讼网”裁判文书数量统计而得，可能存在一定的误差，但足以反映出“以租抵债”案件的数量变化。

合同？为何不能产生租赁权？难道租赁合同具有某种特殊性？如果非要说租赁合同相对于普通合同具有特殊性，这一特殊性应当是租赁权的“物权化”效力，即“买卖不破租赁”规则和优先购买规则的适用。但这一“物权化”效力并没有要求租赁权的获得应有特别的条件，至少当前我国合同法没有此类要求。因此，以租抵债协议的法律性质及效力亟待明确。

二、以租抵债协议法律性质的裁判观点分析

(-')法曉认为以租抵债协仪并非真卖租赁合同

2014年6月21H,最高人民法院(2014)民申字第215号民事裁定书明确，房屋使用权抵债合同是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。①同年9月11H,《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》说明经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。其后，各地法院基本都认为以租抵债协议并非真实有效的租赁合同，债权人并不享有租赁权。因此，以租抵债协议也不能适用“买卖不破租赁”规则和承租人优先购买规则。以上观点可以用一个案例模型来说明，例如甲欠乙钱，甲将自有房屋抵押给乙，后甲未能按期偿还乙钱，乙向法院申请查封并拍卖甲抵押给乙的房屋。但在法院执行过程中，丙向法院提出执行异议，称自己与甲签订了以租抵债协议，该协议约定甲欠丙的钱由丙租赁甲的房屋租金作抵销，租期十年，当前租期尚未届满，丙要求法院在查封、拍卖房屋时不得侵犯其租赁权。如果以租抵债协议并非真实有效的租赁合同，那么丙就不享有对甲房屋的租赁权，也就不能以租赁权主张甲房屋所有权转移不得影响其租赁权的享有或主张对甲房屋享有优先购买权，此时，因丙没有足以排除强制执行的权利，执行异议就无法得到支持。

缘何以租抵债协议并非真实有效的租赁合同，法院的理由主要有以下两种：

1.以租抵债协议的目的与租赁合同目的不同

在一般的租赁关系中，承租人的目的是取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金，而在以租抵债协议中，出租人的目的是为了使自己的债权得到清偿，具有以自己房屋的使用权抵偿欠款合同之债的性质，根本不同于租赁合同，就不具有承租权“物权化”的效力。例如在王秋弟等与中国农业发展银行仙居县支行案外人执行异议之诉一案中，②法院认为，依据“买卖不破租赁”的理论原理，买卖不破租赁基于保护承租人的租赁利益，保证居者有其屋或者解决承租人生产经营场所之需，但本案中王秋弟、王建军、杨素娟等人与稻香村公司签订的《房屋租赁合同》为以房屋使用权预期租金抵债合同，无惯常的租赁合同的承租人为解决生活所居或生产经营场所之需的属性。故对王秋弟、王建军、杨素娟主张的其与稻香村公司建立真实的房屋租赁合同关系不予认可……从王秋弟、王建军、杨素娟等人对案涉房屋进行转租的事实分析，可以认定其在生活或生产经营上对所租赁房屋并不存在依赖。

2.以租抵债协议没有设立真正的租赁权

该理由主要认为以租抵债协议不能完全构成或者实质违反了租赁权设立的法律要件。具体而言,主要论据有：

(1)当事人意思表示不真实有恶意串通情形。在蔡月怀与恒丰银行苏州分行等金融借款合同纠

①参见最高人民法院(2014)民申字第215号民事裁定书。

②参见浙江省天台县人民法院(2017)浙1023民初6345号民事判决书。