商业地产基础知识培训完整版
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商业地产的分类不是一成不变的,而是根据城市、商业的发 展和地区属性的不同而变化的
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商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关,经历 “必需起步发展享受”四个过程
GDP 阶段
阶段描述
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PRRT 1 何为商业地产?——商业地产的基本 概念
业态——面向某类目标顾客的商店营业形态
业态:“店“——商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态
特征:“怎么卖 ”
对特定消费者的特定需要,按照一 定的战略目标,有选择地运用商品经 营结构、店铺位置、店铺规模、店铺 形态、价格政策、销售方式、销售服 务等经营手段,提供销售和服务的类 型化经营形态
商业地产基础知识整合培训
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商业地产基础
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报告提纲
PART 1 PART 2 PART 3
何为商业地产? 商圈与社区商业 商业建筑空间设计
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开始之前,我们先看几组商业照片
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大型社区商业中心
大型购物中心
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特色休闲街
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分组讨论 结合上面几组图片,回忆一下在自己的日常生活中, 平时会在什么地方消费,周末会在什么地方消费? 消费的金额和内容有什么不同?
统商业的赢利率无法 献是给零售业业态注 染、郊区化的边缘生存状 消费、娱乐加休闲
支撑起再扩张 、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落 为主旨
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式,供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来,超
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PART 1
何为商业地产?
商业地产的基本概念 商业地产的分类
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PRRT 1 何为商业地产?——商业地产的分类
随着需求和消费水平的提升,商业物业也随之越来越多样化。 我们可以根据不同的标准对其进行分类
住宅房地产
商业地产
发展商大多数采取开发销售的模式,其资 金回收模式相对简单
商业地产项目是只租不售、或只销售部分 的面积,大部分靠企业长期持有
大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅 类产品时,主要是买来自住或投资
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具,买来作为投资用的
业种:“货”——依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类
特征:“卖什么”
目前国内零售消费市场 可细分上百个业种,商品 的种类达到数万(11万) 种,国外发达国家的业种 细分更多,难以胜数
从使用目的上分为消费 品和再生产品,从购买习 惯上分为日常用品、选购 品、专用品,包括男装、 女装、鞋类、箱包、家电 用品、生鲜、日化用品、 烟酒、建材、机电、纺织 品等
基本特征
国内
300 US$
第一阶段
以满足生活基本需要的必 需型消费阶段
吃、穿、用为主要消费内容
中等规 模以上 城市
长三角 珠三角
深圳 上海 北京
1000 US$
第二阶段
较好地解决基本生活后的 起步型消费阶段
简单家用电器为重要消费内 容
3000 US$
第三阶段
以体现个性特点的发展型 消费阶段
讲究品百度文库消费
何为商业地产?
商业地产的基本概念 商业地产的分类
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PRRT 1 何为商业地产?——商业地产的基本 概念
商业地产——用于经营用途的房地产形式
泛商业地产:除住宅以外的房地产形式,主体特征以租赁回报为目的,包 括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等
狭义商业地产:就是指用于商业经营的地产开发项目
大楼,这一代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间,它是在供 时髦,这和后期所谓的
销社的基础上扩大的, mall 实际上是一致的,
在经营模式上也发生 国内汽车保有量低难以
了很大的变化
支撑真正意义的郊区
mall
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求, 国内目前出现的越来越
多购物中心
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PART 1
目前中国有9种零售业态,日本20 多种,美国40多种
包括百货店、大型综合商场、超级
市场、便利店、专业店、专卖店、购
物中心、家居中心、仓储商店、折扣
店、自动售货机、邮购店、无店铺销 售形式(电子购物——B2C,C2C)
等
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PRRT 1 何为商业地产?——商业地产的基本 概念
业种——面向顾客某类用途的商店营业种类
5000
US$
第四阶段
以追求生活质量的享受型 消费阶段
以要求舒适、追求时尚、讲 究情调为消费宗旨
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商业 模式
国外 模式
发展 特征
国内 模式
发展 特征
城市中心区域
城市核心
社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽
第一代商业
第二代商业
第三代商业
第四代商业
街区商铺
百货商场
摩尔
城市生活休闲中心
风光数十年后在20世 超市兴起,倡导自由 以Shopping Mall 为代表 , 以 “ 体 验 经 济 ” 为 纪前期遭遇挑战,传 选购的理念。最大贡 追求一站式购物。环境污 基础,以生活方式
发展商只要将房子卖出去,将社区的物业 管理做好,就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去, 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
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PRRT 1 何为商业地产?——商业地产的基本 概念
商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营
商业地产
市场开发
运营管理
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PRRT 1 何为商业地产?——商业地产的基本 概念
➢ 商业地产的 形式多种多样, 最常见的如mall、 大型批发市场、 商业街、商场、 社区商业等(开 放、封闭)
➢ 大型商业地 产项目的开发是 一项复合工程, 需要对商业、地 产、金融等各方 面具有专业操作 能力
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PRRT 1 何为商业地产?——商业地产的基本 概念
商业地产与住宅房地产的区别
商圈——吸引顾客的辐射范围
商圈:是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐 射范围
商圈是以设定的商业建筑为圆心,以周围一定距离为半径所划定的范围。 这是原则性的标准,在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布 等因素。 进行商圈分析的目的有三:一是明确该商业区或商店的商圈范围;二是了解商圈的人口 分布状况及生活结构;三是在此基础上进行经济效益的预测。