销售型商铺研究0928

如何快速的进行复制？
万达的拿地优势和万达速度——政府支持
为官一任，政绩一方，万达极快的修建速度，是给当届政府做出政绩，而不是 为下一届做嫁衣。所以地方政府愿意以更低的价格出让土地，邀请万达进行开发。 所以万达必须得修快。
万达的拿地优势和万达速度——三边工程
一般工程模式
项目启动
2.1 万达商业地产的运营模式
方式一
2F
4.75m
4.75m
4.75m
1F
5.10m
5.00m
4.90m
销售型商铺层高都为2F。在大部分商业街段，采用一层顶板与二层顶 板同一水平高度，调整一层商铺层高的方式来解决场地高差。
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层高及坡度
方式二
2F 4.95m
4.85m
4.75m 2.77% 5.20m
1F
5.40m
5.30m
在部分商业步行街段，采用二层顶板同一水平高度，调整一层与二层 的商铺高度，在二层连廊部分使用斜坡的方式，解决场地高差。
万达的成功之道
销售型商铺研究
The research of sales shops on WANDA plaza
哥是2013年大陆地区的首富！
2013谁将跃居中国福布斯榜首 成为新时代的帝王？ 万达集团董事长
王健林
个人资产总值——140亿美元
北京
大连
上海 绵阳 成都
王健林的财富，来自于万达广场中自持型商业，综合体和酒店 而正是因为万达广场数量如此之多，才能积累起庞大的财富 万达的发展，竖立起了一种独特的模式——
第一代产品
组合店模式
发展时期 04-05年 建筑形态 组合盒式建筑或盒子+高层 产品类型 纯商业或商业+高层 选址特点 核心商圈黄金地段 规模体量 10万平方米左右 业态功能 商业或商业+居住/酒店 代表项目 武汉万达、哈尔滨万达
单店模式
发展时期 01-03年 建筑形态 单体盒式建筑 产品类型 纯商业 选址特点 核心商圈黄金地段 规模体量 5万平方米左右 业态功能 代表项目 商业 长沙万达、南昌万达
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节点空间效果——步行街入口
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节点空间效果——开敞空间
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步行街空间尺度
商铺 商铺 13.00m 15.00m 1-1剖面图 商铺 商铺 1-1
大商业 大商业 商铺 商铺 15.50m 17.50m 2-2剖面图 商铺 商铺 2-2 3-3
大商业 大商业 商铺 商铺 11.50m 13.50m 3-3剖面图 商铺 商铺
60m 59m
50m
59m
32m
59m
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层高及坡度
层高：一环铺层高同大商业，A、B 级店首层5.7 米，C 级店首层5.4 米，二层 5.1 米。二、三环铺层高视当地规定，无层高限制的地区，层高同一环铺；有层 高限制的地区，按当地规定执行。所有商铺不论层高多少，均不考虑预留夹层。 当室外步行街±0.00 随地形变化存在较大高差时，应保证40~50 米范围内商铺 二层屋顶平齐，可调节商铺首层层高，但首层层高不应低于4.2m。
质量管控的最终环节——签批报审
2.2 万达商业地产的设计模式
方案设计
提项目负责人
提集团方案 评审会
完成签批
反馈意见
反馈意见
方案修改
方案修改
万达内部等级制度明确，方案的每个细节不仅要交由项目负责人进行审核， 更要交由集团专家评审会进行审定。在设计周期中，需做到周周汇报，周周上会， 这是万达在设计质量管控上相当重要的一个环节。
一环路
二环路 市中心
项目选址——内江万达广场
位于内江市规划的新区中心位置
2.3 内江万达广场项目综述
项目用地
内江人民政府
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规划布局
1.采用街坊式街区布局
2.3 内江万达广场项目综述
万达集团在城市综合体设计中较多地采用街坊式的街区布局，在内部保 留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中 的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。
没有血管心脏也无法存活
酒店
住宅 写字楼
自持商业与销售物业——相互依存，互为支撑
酒店
酒店
写字楼 大商业
住宅
写字楼 大商业
住宅
步行街
底商
步行街
底商
大商业，必须有
没有大商业，缺少一个核心吸引 力，会使销售物业后期乏力，难以独 立存活，客户不能收回投资预期。
销售物业，更必须有
销售物业作为整个项目能够按 预期开展下去的保证，能否快速销 售是项目成败的关键。
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商铺界面连续性
为保证沿街连续的商业氛围，规划设计不应出现〝断铺〞现象，商铺规划宜沿街 成线形不间断排布。除必要的消防通道和塔楼入口外，地下车库出入口、自行车 坡道等原则上不占用沿街商铺，并严禁占用端头商铺。
商铺 商业街 商铺 断铺 商铺
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可视性及通达性
规划设计须保证商铺沿街具有充分的展示面，避免出现较大的凹凸、进退和遮挡 现象。因立面造型出现的凹凸不大于1 米。
万达模式
PART 1 万达的发展模式
万达产品编年史
购物中心真正的“只租 不售”。后来采取整体 销售缓解资金压力。
核心商业购物中心“只租不 售”。销售部分占项目整理比 例40%-60%。
第三代产品
20%的商业散售，散 售部分为一层商铺。
第二代产品
城市综合体模式
发展时期 06年以后 建筑形态 盒子+街区+高层 产品类型 综合体 选址特点 城市副中心，新区中心 规模体量 50-100万平方米左右 业态功能 住宅+商业+办公+酒店 代表项目 北京CBD万达
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第一次合作
这是基准方中与万达合作的第一个项目，为了建立更长远的发展，更 好地服务大客户，我们也应该研究万达的设计模式。
PART 3 万达销售型商业的规划模式
项目来自百度文库位
城市配套 Commercial facilities 公共空间 Public
2.3 内江万达广场项目综述
住宅 House
购物 Shopping
出入口分析 通达性分析 节点分析
持有型商业 销售型商业 市政道路 商业步行街
采用U字形布局，刻意人为制造步行街，且出入口皆开向同一道路，导向性差。 无论从步行街入口或街内拐角，视线皆无通达性，围合感过强。 整条步行街无空间放大节点，均质感过重，空间显得太单一。
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2.3 内江万达广场项目综述
案例对比
步行街高度：宽度 = 1:1.5
资金链条偏紧，影响整体
经营收入，
第三代万达广场——更丰富的业态组合
公寓住宅
写字楼 高级酒店 购物中心
第三代产品万达调整了物业结构：在做购物中心的同时，开发部分写字楼、住宅 或者商务公寓，通过出售这部分物业，获取充足资金来支持商业经营。
商铺
大商业就像
心脏
没有心脏血液无法流动
大商业
销售型物业就像
血管
万达的销售型商铺——适用性
万达能在短时间内快速的崛起，积累起如此雄厚的资本，说明其本身的销 售型物业经过了市场的检验，值得借鉴。
万达的销售型商铺——完整性
万达并不会因为修建速度快，质量就有所下降，是因为他们对项目研 发及开发有一套成熟的质量管控体系。 万达拥有一套完善的标准化设计文件。在设计时，除了要满足当地 的设计规范外，还需参考万达内部相应规范对设计进行调整。
持有型商业对销售型商业有 带动的作用。
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与自持型商业的关系
茶馆 Teahouse 酒吧 Bar 宠物 Pet
特色服饰 Features clothing
网吧 Internet Bar
诊所 Clinic
销售型商铺差异化的业态是对大商业有效的补充
在万达前进的过程中
也做出过许多不同的探索
商业动线的设计——案例分析
规划布局
4.优化及提升步行街
2.3 内江万达广场项目综述
万达规划院主持的《万达商业综合体规划设计准则》总结了万达做 商业广场规划设计以来积累的通用性语言、标准化语言，并在实践中不 断丰富准则的内容。
步行街商业
通过对金街产品的打造，极大的延长了城市界面，提升了片区的整体货值。
销售型商铺的类型——商业价值
自持型商业 一环铺
与大商业贴临的外铺， 属于大商业裙房。
二环铺
与一环铺相对的商铺， 位于室外步行街一侧。
三环铺
与二环铺背靠背的商铺， 临小区路或市政路。
底商
住宅下方的商铺。
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与自持型商业的关系
持有型商业 销售型商业
持有型商业业态可控，不会出现 后期的业态混乱，人气降低的情况， 故在整个大片区中处于一种中心人流 的带动地位，可为销售型商业带来持 久的生命力。
住宿 Get accommodation
餐饮 Catering
休闲 Leisure
依托于综合体，且具有自身独立特色的万达金街！
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项目选址——成都万达广场
2.3 内江万达广场项目综述
三环路
万达广场
万达广场的第三代 产品，不像第一代和第 二代那样，仅限于核心 商业圈，而且选择城市 副中心或新区中心。
放大节点
放大节点
入口广场
入口广场
在步行街的入口处，均设 置入口广场，在步行街的中段 设置放大节点，使步行街在空 间丰富的同时，不论是通达性 还是展示型都达到一种良好的 状态。
入口广场
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垂直动线——步行街
室外步行街的自动扶梯应成组布置（每组两部），点位数应根据街的长度确定设 置，间距60-80 米，入口处扶梯位置离步行街的入口不宜太远。
河北廊坊万达广场 采用U字形布局,空间围合感强 步行街出入口开向同一条市政道路
四川内江万达广场 采用半围合式布局，空间舒展 步行街出入口开向多条市政道路
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河北廊坊万达广场
2.3 内江万达广场项目综述 空间形态对比
四川内江万达广场
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2.4 万达广场规划布局简介
综合商业 商铺 商业街 住宅 写字楼 酒店
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垂直动线——底商
商铺
商铺 2F 小区内部 1F 外街
住宅底商部分的垂直交通通过在商铺内部设置楼梯解决。
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节点设置
室外步行街入口一般与大商业（室内步行街）入口广场相结合，朝向城市主要道路。 当室外步行街长度超过120 米时，宜设扩大的节点广场，广场面积不小于18x18m。 街角转折处也应设扩大节点广场。 室外步行街与外部道路的连通，根据消防通道的要求设置。 节点广场
商铺 商铺 商铺
展示性较差
商铺 展示性好
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不仅万达要做步行街，别人也要做
龙湖，是怎么做的呢？
龙湖与万达的区别
万达模式
形态简单-直线 依托于大商业
2 1
龙湖模式
4 3 2 1
形态丰富-曲线 依托于自身价值 商铺多为4层 3-4层商业价值较低 销售周期长
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商铺多为2层 1-2层商业价值高 销售周期短
项目开发的命脉——现金流
资金
开发过程 销售 建设
银行不可能无止境的贷款，而万达采取的又是快速复制扩张战略，在资金周转要求上非 常高。如何将手上有的现金运作的好，将上图所示的循环转得快，是每个开发商都想做到的。
可复制模块的确立
初期出现的问题
在第一代，第二代产品中，由 于自持物业比例很高，主力店的租 金收入比较低，回报慢，导致商业
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水平动线——人流分析
步行街商业（分层铺） 临街商业（一拖二铺） 住宅人流 基地内部步行街
相邻街区人流
步行街分别接向四条 不同的城市道路，将来自 于城市方向，大商业，住 宅区，相邻街区的人流都 吸引到地块内部中来。
入口广场
城市方向人流
大商业人流
城市方向人流
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水平动线——出入口节点
入口广场
步行街商业（分层铺） 临街商业（一拖二铺） 基地内部步行街
三边工程模式
项目启动
方案设计 方案设计 配合报建 配合报建 施工图设计
施工 施工图设计
施工
从拿地到开业不能超过18个月，项目部实行工 期末位淘汰制。
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万达广场的成功之道
一座万达广场，一个城市中心
PART 2
为什么要研究万达的销售型商铺
万达的销售型商铺——普遍性
作为房地产开发的重要组成部分，销售型商铺的研究具有重要意义。万达 的销售型商铺品种多，涵盖面广，具有极大的研究价值。
商业步行街由于有部分围绕大商业， 故步行街的尺度需适当放大。而东南角部 分由于红线退距等因素限制，步行街尺度 则相应缩小。
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外廊宽度的设计
宽度：二层及二层以上铺外走廊的宽度为3-3.5 米。
商铺
3.00m 13.00m 3.00m
外廊 商业街
1m 2m
商铺
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连廊设计
二层及二层以上外廊应能环通，间距40-60 米设连廊连通，连廊宽度3-4 米。 连廊上部有塔楼的，连廊应设通长安全雨篷，宽度不小于2 米，防高空坠物。
规划布局
2.以大商业为中心
2.3 内江万达广场项目综述
大商业在万达广场的设计中，作为拉动周边销售型物业的人气，及 作为自身积累资产的重要工具，在整个片区中处于一个龙头位置。
规划布局
3.矗立地标式公建
2.3 内江万达广场项目综述
万达城市综合体一个显著特点就是在所在区域矗立了地标式建筑。 如超高层酒店：济南万达广场180m高的五星级酒店。又如无锡万达广场 五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。