销售不动产营业税概述

销售不动产营业税概述

销售不动产征税范围

销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。在境内销售不动产的单位和个人，是营业税的纳税义务人。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

营业税征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。

（一）销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（二）销售其他土地附着物

销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。

转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不征营业税。

不动产租赁，不按本税目征税。

销售不动产的计税依据

（1）纳税人销售不动产的营业额为纳税人销售不动产从购买方取得的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）。

（2）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

（3）单位和个人销售或转让抵债取得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

（4）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。

（5）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。

（6）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

销售不动产价格明显偏低的

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（三）按下列公式核定计税价格：

计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

单位将不动产无偿赠与他人

单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产征收营业税。

单位将不动产无偿赠与他人，税务机关有权核定其计税营业额，其方法如下：

（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定。

（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。

（三）按下列公式核定计税价格：

计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

以不动产投资入股

以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行业，不征营业税。在投资后转让股权的，也不征营业税。

以不动产、土地使用权投资入股，与投资方不共同承担风险收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按"服务业"税目中"租赁业"项目征收营业税。国税函[1997]490号

外商投资企业和外国企业：（1）处置债权重置资产，不征收营业税；（2）处置股权重置资产（包括债转股权方式处置）所取得的收入，不征营业税；（3）处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。

租赁不动产

（一）对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。

（二）企业以承包或承租形式将资产提供给内部职工和其他人员经营，企业不提供产品、资金，只提供门面、货柜及其他资产，收取固定的管理费、利润或其他名目价款的，如承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商业户营业执照，则属于企业向分支机构或个体工商业户出租不动产和其他资产，企业向分支机构和个体工商业户收取的全部价款，不论其名称如何，均属于从事租赁业务取得的收入，均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条的规定，按“服务业—租赁”征收营业税。国税函[2001]78号

转让购置不动产

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。国税函[2005]83号

以“还本”方式销售建筑物

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年以后可将房

屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

房产开发企业销售不动产征收营业税问题

一、房产企业将房产交给包销商承销

房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购，对此应按以下规定征收营业税。

在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。国税函[1996]684号

二、房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动

房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。国税函[1999]144号

中外合作开发房地产征收营业税问题

一、关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。