买房避坑指南

世界之大，无奇不有。小白们的买房思路，真的会让你叹为观止、震惊不已！

今天，我想深度剖析一位粉丝的买房实例，告诉大家，啥叫入坑？啥叫买房？最后，我会再

教大家12条避坑指南。

01入坑实例

先上图，大家一定要逐字逐句的认真读完，看看这些错误，你自己会不会犯？

恕我直言，这位粉丝朋友买的房子，简直一无是处！没有优点全是缺点的房子，他是如何说

服自己拿下的？

一、伪学区房

这位粉丝哪来的勇气，叫这套房子是学区房？

幼儿园再好，即使是示范园、实验园，也根本不属于学区房范畴。其次，民办小学是不对口

划片的，好的民办都是要招笔试面试特长生的。而他这个小区对口的公办小学是普通学校，

中学还在建，怎么能叫学区房呢？显而易见，这套伪学区房的学区概念一定是中介忽悠他的，骗一个算一个。

二、紧靠高架

高架、轻轨、快速路旁边的房子不能买，这应该是90%的粉丝都知道的初级常识。而且他买

的这套还是窗户正对高架，这个硬伤，不止严重影响居住质量，未来打折都不一定好卖。房

东在交易中心过户的那一刻一定在感谢上苍，赐给他一个零经验的接盘小白。

三、朝向缺陷

中国人买房最讲究朝向，朝南房间越多越好，而这位朋友买了个东北向的房子，主卧和客厅

都朝东而且正对高架。人家是江景房，湖景房，他这是高架车流全景房，噪音无处不在，尾

气无处不在。

买房，一定要记住以下朝向优劣排行榜：正南＞东南＞西南＞东＞西＞东北＞西北＞北。

四、通勤时间太长

这位朋友自从交房后，没有去住过一天，噪音是一方面，还有一点就是离公司太远，地铁单

程要40分钟。

刚需首套买自住房，必须考虑的一点就是上班要方便。通勤时间太长会严重降低自己的生活

舒适度和幸福感。对于北上广深一线城市来说，上班通勤时间单程不宜超过1小时，二三线

城市不宜超过半小时，四五线城市超过20分钟就属于长途跋涉了。

五、一二手倒挂

大家都知道，限价倒挂的新房是非常值得去抢的，这几年限价造就了各地数不尽的万人摇。

但是，对于想要买二手房的人来说，最忌讳的就是买周边有倒挂新盘的小区。因为，新房的

倒挂会彻底粉碎周边二手房的涨价空间。这位朋友买的二手房单价1.5万，而同一个社区的

新房才1.2-1.3万。买这样的二手房就是活雷锋在世，燃烧自己，照亮开发商。

看完以上案例，不知大家有何感受？我是真的为他心痛。没有任何优势的房子，当初他是如

何鼓足勇气下手的？

可能这就是最最典型的零经验买房小白吧。有句话形容他们最贴切了：攒钱十年功，看房十

分钟。正是有了他们的存在，那些烂房子才有了接盘侠！

如果你自认为买房段位不高，那么，接下来的避坑指南，一定要反复研读。

02避坑指南

以前我在文章里分享过的实操技巧就不再重复了，今天我想结合小白们常犯的错误，讲一些新的非常重要的实操理念：

一、小白买房，一定要带个懂行有经验的朋友一起看房。千万不能听中介瞎忽悠。把黑的说成白的，把臭的说成香的，是中介们的看家本领。

看房过程中，让中介全程闭嘴，自己务必独自看遍每一个角落。坚决不能跟着中介的引导路线来看房，因为所有中介都会故意隐藏和规避掉房子的缺陷。你问一句，他答一句。房子的好坏，要你自己看，而绝不是听中介说。

二、物业费越贵，小区才维护越好，房子才越保值。同等地段和房价的房子，一定要首选品牌物业和物业费贵的小区。

物业的重要性，等10年后从房价的差距中就能见分晓。

三、相同总价，买房间数多的一套，房间数相同，买地段好的一套。

四、高层房子的低楼层不要买，多层房子的高楼层不要买。公寓不要买，商铺不要买，小产权不要买。房龄超过20年不要买。地王的房子不要买。本地小开发商的房子不要买。靠地铁的可以买但靠铁路的不要买。

五、能买毛坯，绝不买精装。装修这种工程，自己天天监工，质量都不能完全保证，更别说开发商廉价统一外包出去的装修了。315晚会曝光的万科水帘洞房也只是冰山一角而已，市面上至少90%以上的装修新房都存在质量问题。

装修质量好坏和房价高低根本没有任何关系，豪宅照样一塌糊涂。能不能买到质量过关的房子，只跟你自己的运气有关，和房价高低无关。

任何人，只有在装修自己房子的时候，才会上心，除此之外都是应付差事。我不是对开发商没有信心，我是对人性没有信心！

六、被装修打动的都是傻瓜。一手的样板房和二手的精装房，都是用来忽悠人的，最不值钱的。

房租的贵贱，第一决定因素是装修，而房价里，最不值钱的却是装修。千万不能让装修的好坏变成了买房的决定因素。

七、能买现房，就绝不买期房。最近，昆明百位业主入住烂尾楼事件闹得沸沸扬扬。去年是奥宸中央广场，今年是别样幸福城，大量业主维权无果后入住水电煤没通电梯没装的高层烂尾楼。

预售制是烂尾的罪魁祸首。目前全国除了海南有勇气全部实施现房销售外，其它城市仍在实行预售。而且，由于这次疫情，很多城市都出台政策挽救房企，预售条件越来越低，以前是封顶可以预售，现在是结构完成2/3可以预售，有些城市甚至是地下工程结束就可以预售。未来买房，能买现房就绝不买期房。一手现房，房龄五年内的次新房，投资客空置的一手毛坯房都是不错的选择。

开发商不允许承诺学区，不允许承诺市政规划。除非限价倒挂很厉害，摇到即赚到，否则期房根本没啥吸引力。

八、买房抉择，学区、地段、交通，三条至少要占一条，一条不占，千万别买。

房子本身的品质高低，是否品牌房企、是否人车分流、是否干挂石材，是否绿化率50%，是否容积率低于1%，这些根本不重要。房子造价再贵，也是狗P。

房价贵在学区、地段和交通，建议买；房价贵在造价和装修，千万别买。

房价的下限是地段价值，上限是学区价值，这样的房子才真正有价值！