对秦皇岛市房地产市场的思考

对秦皇岛市房地产市场的思考

□欧阳烨

【摘要】近年来，由于泡沫经济的产生，房地产市场的交易异常火爆，根据各地市房产和地产的现状，国家多次下发文件，对房地产市场作了进一步的限制，目的是控制房价过快上涨，保障居民人人有房所居。本文就近年来房地产现状，谈谈个人的理解与认识。

【关键词】房地产；地产市场；地产行业；市场分析

【作者单位】欧阳烨，秦皇岛市国土资源局

一、房地产市场新政策

2010年4月份，国务院为了遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即国十条）。“新十条”在政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格的规定。文件发布后，房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制。2011年1月份，为巩固和扩大成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院办公厅又再次下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即新八条）。“新八条”对加强税收征管、进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建时力度、调整完善税收征管政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制、政府制定住房价格控制目标制度、加强舆论引导等八项内容进行了细致的规定。总的看来，新政策的出台一是方向明确，严格做好房地产市场调控工作，保障政策执行有力。“新政”发布的前后，国土部和财政部、住建部等部门依据各自职能相继发布调控措施，加之地方政府各类实施细则的出台，政策出台的力度和密度空前，一方面表明了中央调控房地产市场，抑制畸高房价的决心，另一方面多角度形成政策组合拳，可以保障政策落地发力，尽快促成市场转变。二是内容全面，严格控制房地产市场供需及监管格局。新政首次明确在控制房价过快上涨方面采取考核问责机制。在具体措施方面，新政从控制个人购房贷款条件出发，改变市场需求格局，抑制不合理需求；从完善土地出让制度和供应土地计划出发，抑制居住用地出让价格非理性上涨；从加大住房用地供给出发，一方面加大保障性住房保障力度，另一方面加大普通商品住房的供给并调整供应结构；从加强房地产市场监管出发，严格惩戒房地产企业经营过程中的违法违规行为，重塑房地产行业纪律。

二、秦皇岛市对房地产市场现状的分析

（一）土地市场情况。以2010年秦皇岛土地市场情况为例，全年以房地产用地供应为重点，各类用地供应量均有较大增长，土地出让价款稳步提高。同时，商品住房用地和工业用地出让平均价款有所回落。总体而言，随着各项宏观调控政策落实，土地市场呈现出总体区趋于稳定、局部回归理性、结构更趋优化的态势。秦皇岛市全年土地供应总量17万公顷。其中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其它用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%。

（二）房产市场情况。2010年10月以来，秦皇岛市各区域成交数据均不同程度下降，总成交量数据下跌40%，表明市场受9.29政策调控较大。目前河北省限外令的政策，在一定程度上加重了市场的观望情绪。通过对别墅市场做了调查，其中购房客户中外地客户所占比例较大，并且别墅市场所剩房源也不多。

（三）小产权房问题。小产权房也是当前房地产市场的一个重点问题。据业内人士透露，中国目前小产权房建设面积达60亿平方米，这可是个惊人的数字。小产权房分布大城市和经济发达区多一些，可也不能忽视二三线城市以及农村建设中正在发生的情况。小产权房的闲地，有的占用集体建设用地；有的占用农田等非法用地情况不少。这些，在一些地方不但没有得到制止，还大有蔓延之势。综上，从它的建设面积数量之大，分布情况范围之广，土地使用情况之复杂，蔓延情况之严重来看，确实是应引起社会关注且亟待解决的问题。小产权房的产生，有其深刻的社会和经济背景，是多年积累的问题。其原因有两个：一是我国由于土地全部国有后，实施有个过程，转地补偿时受利益驱动，抢着违建；二是对违法用地处理失之过宽，违法占地有便宜可占，致使出现很多违法用地，违法建筑。对于小产权房问题，国务院高度重视，国土资源部门负责人表示，对于全国小产权房的处理要等到小产权房处理政策出台后一并受理。有关部委正在研究制定小产权房清理整治方案。针对小产权房转正问题，我国首个拿到准生证的深圳，成为社会各界的焦点。在此次立法中，深圳市实现了五大突破：一是通过全面普查摸清全市违法建筑底数；二是对符合条件的违法建筑确权发证，在予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证；三是明确了必须坚决拆除的违法建筑的范围；四是给予违法建筑一条新的出路，准予部分符合一定条件的违建在政府严格监管下临时使用，确保所有违法建筑置于政府有效管理之中；五是通过给予政策优惠，形成激励机

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石家庄市畜牧业生态化

建设现状分析与发展对策研究

□孙莉

【摘要】畜牧业是一个传统产业，又是当今推进高效生态农业的重要主导产业。如何有效推进畜牧业科学发展，关键是要探索解决畜牧业与环境生态协调发展的问题。本文以农牧结合、生态循环为中心点，在总结近年石家庄市生态畜牧业发展作法及成效，提出加快推进生态畜牧业发展对策。

【关键词】畜牧业生态化；现状分析；发展对策

【作者单位】孙莉，石家庄市畜牧行政综合执法支队

一、石家庄市发展生态畜牧业的必要性分析

石家庄市畜牧产业在经过连续多年的快速发展之后，步入一个新的转型阶段，畜牧业发展面临着新形势、新要求和新问题。如何保持畜牧业持续稳定发展，石家庄市畜牧业生态化建设显得尤为紧迫与重要。

（一）新农村建设中必须协同推进畜牧业的发展。一是农民增收的要求。建设新农村的核心是生产发展，畜牧业作为农民熟悉的传统产业，是新时期农业增效和农民增收的重要渠道，应当是建设新农村的重要组成部分。二是生活宽裕的要求。随着人民生活水平的提高，肉蛋奶等畜产品消费量将在较长一段时间内继续保持刚性增长。三是村容整洁的要求。在新农村建设中，采取了人畜分离、小区化养殖、合作化管理的方式，可以很好地处理畜牧业发展与新农村建设协同推进问题。

（二）发展现代农业必须要建设发达的畜牧业。现代畜牧业是现代农业的重要组成部分，上联种植业，下联加工业，通过中轴作用，实现了种植业产品的转化增值，而这种增值仅靠种植业自身是无法实现的；另一方面，畜禽排泄物作为一种有机肥资源，其肥效长、流失少、营养平衡，合理使用可提高土壤有机质，提高农产品品质与产量。通过畜牧业纽带，促进大农业内部有机资源的循环利用，在保障城乡居民食物需求和农民增收同时畜牧业还可与后续的加工业一并做为一个大产业来发展。

（三）畜牧业生态化建设是实现与环境生态协调发展的根本途径。当前由肥料农药、养殖污染等引起的农业面源污染，其中一个重要原因，是规模养殖、种植形态下农牧结合的

制，既不让违法者占便宜，也不让老实人吃亏。当前，我们要做的工作最重要的是摸清底数，对于在建及在售小产权房必须全部停建和停售。清理整治的政策必须考虑历史和现实的因素，但有一条很关键，那就是正确考虑社会稳定和承受力，也一定不能让违法者占到便宜。同时，还要妥善处理好历史遗留的土地违法问题，才能更好地加快国家建设，实现城乡一体化新格局。

三、对当前房地产市场的思考

就目前房产市场发展看，部分银行在收紧货币优惠政策，短期内可能反而会促进成交。但是通常春节前后均属于销售淡季，加上一旦所有银行年底货币政策，市场肯定会进入一个观望期，短期内不排除市场疲软。另外，针对2010年10月份秦皇岛市房地产市场价升量减，本文认为更多原因是因为开发企业均已快跑的心态，在8、9月集中放量，所以10月份市场存量减少造成的。其次，中国经济政策非常明显稳定发展，要保持GDP每年能够达到8%的增长率，房地产行业绝对是中坚力量，国家尽管不希望房地产这样不健康发展，但毕竟为了经济发展，不会砍断这条腿，这一点从少数省市已经明确优惠政策延后。随着中国城市化进程加快，城市住宅远期需求量巨大，同时加上通货膨胀，房价上涨是必然趋势。从地产市场的角度看，房价的过快增长与建设供地是分不开的。地价的涨幅不是决定房价的主要原因，但高价地影响了社会的预期。根据房地产市场运行情况，研究判断土地供需和地价变化态势，稳定房地产市场，国家相继出台了相关政策，为的是抑制高房价和投机投资。文件明确指出：“在土地公开出让中成交总价或单价创历史新高，成交楼面地价超过周边地价的，一律暂停出让，已公告的要立即撤销公告，重新调整出让方案，研究确定合理竟地价上限，采用竞争达到合理地价上限后改竟配建公共租赁房面积或限房价、限套型，竟地价、竟配建等方式确定受让人，把地价降下来。住房用地供应计划的市县，一律不得向保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房以外的商品住房供地。住房用地计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不得低于住房用地供应计划总量的70%的要求。”根据这一新政的出台，有效地调节和控制了房地产市场非理性膨胀式的发展。调整了土地供应结构，适当减少了对高档商品房建设用地的投入数量，相应地增加了对保障型住房用地的投入数量。推动了城市人口人人有房所居的新格局。同时，也维护了土地市场的平稳运行。

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