房地产开发与经营

1.房地产开发与经营的含义是什么？

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。（百度）

房地产开发：

广义：国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上和宏观意义上的房地产开发；

狭义：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。

房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。

2.理解房地产开发与房地产经营的关系。

将开发与经营视为一个概念的问题；讨论开发与经营的相互包含问题；与其他概念如与管理概念相混等

3.房地产开发与经营的特点是什么？

房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营风险较大；房地产开发与经营政策性强

4.简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。

投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租赁阶段；物业管理

5.房地产开发前期工作的主要内容。

完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目的招投标等。

1.宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？

宏观环境：经济因素；政治因素；人口因素；政策法规因素

微观环境：供应者；生产者；顾客；竞争者；社会公众

2.市场需求预测的影响因素。

竞争状况人口统计分析趋势分析

3.简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。

经济学的一个最核心的命题就是“经济人假设”，即认为任何经济行为主体都是在既定的约束条件下，追求自身目标收益的最大化，这就是所谓的“收益最大化原理”（百度）

：获取项目的最大收益（净收益）是进行房地产开发的主要目的，即房地产开发和经营者总是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据，因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。

收益、成本指标分析、项目最佳规模确定、经济收益分析方法

4.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。

在市场经济条件下，价格是影响时常需求和购买行为的主要因素，企业如能制定适当的价格，就能扩大企业销售，提高市场占有率，增加盈利。

应用：1.完全竞争型市场结构企业定价2. 垄断竞争型市场结构企业定价3.寡头竞争型市场结构企业定价 4纯粹垄断型市场结构企业定价

5.简述房地产开发与经营决策的内容。

财务策略生产策略市场开发策略

价格策略：高价策略低价策略均衡价格策略

6.房地产经营决策原则则是什么？

遵守政策法规的原则- 取得最佳效益的原则- 风险意识的原则- 定性分析与定量分

析相结合的原则

7.房地产经营决策程序是什么？

1.发现问题

2.确定目标

针对性明确性层次性可行性

3.拟制方案

整体详尽性相互排斥性

4.分析评价

限制因素分析潜在问题分析综合评价

5.选择方案

6.实施追踪

反馈控制追踪决策

第三章

1.房地产企业的概念及特征有哪些？

房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。

特征：房地产企业的地域属性；房地产企业的不完全竞争性；房地产企业存在专业化和综合化发展趋势

2对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。

直线制组织结构

优点：命令统一、责权分明，维持成本低，快速灵活；

缺点：不利于企业成长，过分依赖领导者的才能和技能。

职能制组织结构

优点：利用专门化、规模化带来了成本节约，减少了资源浪费。

缺点：由于部门分割，部门不了解其他部门的工作，只追求各自的只能利益；由于负

责管理部门内多个项目，管理者不能了解组织整体的最佳利益。

直线职能制结构

优点：统一指挥与专业分工相结合

缺点：横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高

事业部制组织结构

优点：强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增加内部竞争

缺点：活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。

矩阵型组织结构

优点：公司可以很好的协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好的沟通和交流，并借助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用

缺点：消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开争斗，容易引起租住的矛盾。

3分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。

4团队结构、虚拟结构、无边界组织。

团队结构：以团队为基础设计的现代组织结构，好处在于整个组织是由执行组织的各项任务的工作小组或团队组成。

虚拟结构：虚拟结构的主要职能，如生产、销售、设计，是通过外包、租用完成的。虚拟结构是高度集权化的，部门化程度很低，甚至没有。虚拟结构建立在企业关系网络的基础上，追求最大程度的灵活性。高级管理层通过合同契约关系来维持与其他职能组织之间的关系。

无边界组织：这种组织结构模式取消了横向、纵向的与外界的边界，取消了命令链和职能部门，取消了组织的垂直跨度，取而代之的是跨层级的工作团队，工作团队由高