房地产企业内部构建资金池的涉税风险应对

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目录

模块一

课程介绍••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 模块二

资金池运作的基本模式••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 模块三

资金池的银行实操••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 模块四 资金池的增值税处理 1••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 模块五

资金池的增值税处理 2••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 模块六

资金池的增值税处理 3•••••••••••••••••••••••••••••••••••••

模块七

资金池的企业所得税处理••••••••••••••••••••••••••••••••••

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课程介绍

本课程为铂略三大体系课程之税务精品课程《房地产企业内部构建资金池的涉税风险应对》。本次课程通过对实体资金池和虚拟资金池的讲解，向广大房地产企业提供了资金管理模式的新途径。结合案例对实务中可以使用的几种避免重复征税的方法进行了运用，对

相关政策文件的界定进行了充分的阐述。

铂略是目前中国领先的财税及实务技能培训服务供应商，是中国最大的在线财务教育平台。依托互联网战略，通过规划学习路径、巩固学习成果、管理学习行为、反馈学习进度的全面学习促进解决方案以及覆盖全国主要城市的公开课和内训服务体系，努力为企业及财务专业人士打造一站式财税培训解决方案。

本笔记制作于2018年12月

一、资金池运作的基本模式

•资金集中管理是大型企业集团财务管理中一个重要议题，集团资金集中管理采用的模式主流是“资金池”，国内各大银行推出的产品称之为“现金池”。

•集团现金池管理是集团公司资金集中管理的高级形式，集团公司借助“集团人民币现金池”产品，可以实现集团内部成员企业资金资源的共享。

•这里，“共享”的含义不仅是指集团内部成员企业的资金可以集中归拢到一个“现金池” 中，而且成员企业可以根据集团内部财务管理的要求有条件地使用池内的资金。

•对于集团企业而言，一个非常重要的财务管理要求就是实现集团系统内的资金资源有条件共享。

•集团现金池正是为了满足集团企业的这一要求而设计的一套现金管理方案。

房地产企业的资金管理有自己的特点，即项目公司前期需要大量的资金，这个资金有外部投入的，有母公司投入的，也有借贷资金。这些借贷资金可能来源于现有项目产生的资金，也有可能来源于集团外部的贷款资金。

项目竣工备案且符合预售条件后，将产生大量的运营资金和销售资金。因为前期需要的资金已经到位，这部分资金对于已售出的项目来说不是很关键。但其他项目在拿地时却是急需资金支持的。所以此处的资金产生有一个不平衡的特征。这也凸显出房地产企业的资金管理非常重要。

在实务中的资金管理有比较粗暴的管理模式，也有比较规范的管理模式。

粗暴的资金管理模式：从关联方直接拆借需要的资金，直接占用，没有任何明细，等预收资金产生以后再拆借回关联方。这种资金管理模式存在大量的问题，会产生关联方借款的稽查风险。

规范的资金管理模式：在这种风险之下，对于集团资金强调的是集中管理。在实务中普遍采用的或国际上比较规范采用的就是资金池，或者叫现金池。

资金池运作的基本模式

集中管理是银行针对集团集中管理的需求，将整个集团现金集中起来，共享到一个现金池，成员企业可以根据集团内部的财务管理要求，有条件地使用池内资金。项目公司日常付工程款的时候，必须要满足集团的财务管理要求：账龄的管理、资质的管理和付款周期的管理。这种对资金资源的共享会带来资金使用的高效。

• 企业在同一家银行设立一个母账户和若干个子账户； • 银行每日定时将子账户的资金余额上划到母账户中；

• 资金上划后，子公司账户上保持零余额（ZBA ）或目标余额（TBA ）。这个限额的设定， 通常是由企业根据自身资金管理的需求和现金存量的额度，与银行协商确定。

在具体设置运作时有两类资金池，一类是实体资金池，这个实体资金池相对应的是虚拟资金池，实体是指资金是真正意义上的集中。例如有两个项目，公司账上各有一亿资金，这一亿资金要集中到集团，即上拨划转到集团。这样资金池账户里面就会多出来两亿，并且是实实在在多出来两亿。

在建立汇总账户时可能采用资金管理中心模式：第一种，在银行里面设立一个归集账户，

该账户严格来说是属于一个集团的。第二种，通过集团内的财务公司进行归集。

铂略注：财务公司是非银行类的金融企业，需要拿银监会牌照才能进行日常生产运营。

虚拟资金池是指资金虽然归集了，但是不会动用。例如虽然把AB 两个项目公司一个亿的资金归集到账户，但是这个资金还留在AB 公司账户，此时资金虽然没有实实在在地流动，但AB 公司不能随意使用这两个亿的资金，这两个亿的资金是要统筹到集团进行使用的。即虽然资金没有归集起来，但是使用受限，统一使用。

当然虚拟资金池概念操作起来对银行的技术要求是非常高的，在实务中这个理念也是比较先进。现在有银行推出了相应的产品，但不是很普遍，也不是很成熟。

二、实体资金池的基本概念与运用

实体资金池

在现金池结构中，子账户资金上划一般是在固定的时点，一天一次，也可以一天多次向母公司账户划拨资金。

虚拟资金池

财务公司

资金发生流动

资金管理中心

实体资金池