2011年房地产税收新政解读及税务稽查风险防范-张辉(上)
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27 西安张辉 sw029@263.net
勘察设计
• 2000安徽关于建筑勘探收入能否按照服务 业税目征收营业税的批复 • 中华人民共和国营业税暂行条例 • 第十四条 营业税纳税地点：
• （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地 或者居住地的主管税务机关申报纳税。 • 但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政 、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应 税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
28 西安张辉 sw029@263.net
勘察设计（续）
• 中华人民共和国营业税暂行条例 • 第十一条 营业税扣缴义务人： • （一）中华人民共和国境外的单位或 者个人在境内提供应税劳务。。。 • （二）国务院财政、税务主管部门规 定的其他扣缴义务人。 • 注：非居民，或者个人 • 对境内法人单位原则上不允许扣缴
19 西安张辉 sw029@263.net
土地使用税（续1）
• 2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知
• 购臵新建商品房，自房屋交付使用之 次月起计征房产税和城镇土地使用税
• 2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
• 纳税人因房产、土地的实物或权利状 态发生变化而依法终止房产税、城镇 土地使用税纳税义务的，其应纳税款 的计算应截止到房产、土地的实物或 权利状态发生变化的当月末。
土地闲臵费（续2）
• 1、由于不属于正常发生的成本，会计处理 规范要求计入营业外支出科目 • 2、企业所得税不允许在当年直接申报扣除 ，未来年度作为销售成本申报扣除 • 3、土地增值税不允许申报扣除 • 协调：会计处理仍然计入营业外支出，但 按照时间性差异先行调增，未来竣工决算 时再申报扣除。
26 西安张辉 sw029@263.net
16 西安张辉 sw029@263.net
印花税的会计核算
• 印花税属于财产行为税，按照财政部颁布 的会计规范，应当在管理费用科目核算， 不能计入土地成本。 • 企业所得税：没有直接在当年所得税前申 报扣除，未来年度按照销售成本申报扣除 ，因此对企业所得税总体而言没有产生实 质影响 • 土地增值税：人为加大土地成本，影响期 间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除
• 新准则：发生时计入管理费用科目， 影响当年会计损益，开始生产经营后 也不进行相应调整。
• 注：应当计入开发成本的除外，如前期工 程费等
4 西安张辉 sw029@263.net
筹建年度
• 2009国税函98号关于企业所得税若干税务 事项衔接问题的通知 • 新税法中开（筹）办费未明确列作长 期待摊费用，企业可以在开始经营之日的 当年一次性扣除，也可以按照新税法有关 长期待摊费用的处理规定处理，但一经选 定，不得改变。 • 企业在新税法实施以前年度的未摊销 完的开办费，也可根据上述规定处理。
11 西安张辉 sw029@263.net
筹建期间业务招待费
• 如果开办费选择在开始生产经营的当 年一次性扣除，则开办费中业务招待 费与当年管理费用中的招待费一并计 算扣除限额 • 如果开办费选择从开始生产经营的当 月分36个月分期扣除，则开办费中业 务招待费分期与各年管理费用中的招 待费一并计算扣除限额
14 西安张辉 sw029@263.net
土地契税（续2）
• 2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复
• 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物 等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他 附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征 契税。
• 2009国税函603号关于明确国有土地使用 权出让契税计税依据的批复（现行有效） • 对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地 使用权的，应按照土地成交总价款计征契 税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
6 西安张辉 sw029@263.net
筹建年度（续2）
• 如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶 段发生的企业开办费用，先在长期待摊费 用科目归集，会计规范要求在开始生产经 营的当月一次性进入会计损益，税法一般 要求在开始生产经营当年一次性申报扣除 ，即会计和税法基本一致，或者按照不低 于36个月分摊 • 资产负债表体现发生的开办费，损益表和 所得税申报表均为零，不涉及纳税调整
12 西安张辉 sw029@263.net
土地契税
• 2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知
• 五、房地产开发企业取得土地使用权 时支付的契税的扣除问题 • 房地产开发企业为取得土地使用权 所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得 土地使用权所支付的金额”中扣除。
20 西安张辉 sw029@263.net
土地使用税（续2）
• 转让：贯彻法定登记原则， • 办理过户手续之前，由原产权人缴 纳，之后由新产权人缴纳 • 出让（含集体用地）： • 合同约定交付与实际占有孰先
21 西安张辉 sw029@263.net
各地终止时间
• • • • • • • •
22
房屋交付使用的次月： 2009 青岛 / 海南 / 西安 2006 河南 2004 杭州 签发房屋权属证书的次月（过严） 2010 湖北 签订销售合同生效的次月（过宽） 2009 广西 / 2005江西
18 西安张辉 sw029@263.net
土地使用税
• 1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土 地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）
• 土地使用者不论以何种方式取得土地 使用权，是否缴纳土地使用金，只要 在城镇土地使用税的开征范围内，都 应依照规定缴纳城镇土地使用税。
• 2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关 政策的通知 • 2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关 政策的通知
西安张辉 sw029@263.net
土地使用税核算科目
• 2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
• 纳税人取得土地使用权后缴纳的土地 使用税，应当计入“房地产开发费用 ”中的“管理费用”扣除。
• 注：新旧会计准则都明确计入管理科目， 类似于工业企业的原材料保管费用 • 筹建期间计入长期待摊费用（开办费）
8 西安张辉 sw029@263.net
筹建期结束
• 一般认为：建设工程开工日，即为开始生 产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 • 《国有土地使用证》、《建设用地规划许 可证》《建设工程规划许可证》和《建设 工程施工许可证》 • 商业和服务业：取得第一笔收入 • 工业和建筑业：开始归集生产成本
• 房地产开发：开始施工（不含前期工程，如 地质勘探、 平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等 ）
23
西安张辉 sw029@263.net
土地闲臵费
• 中华人民共和国城市房地产管理法
• 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。
• 超过出让合同约定的动工开发日期满一年 未动工开发的，可以征收相当于土地使用 权出让金百分之二十以下的土地闲臵费； • 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部 门的行为或者动工开发必需的前期工作造 成动工开发迟延的除外。
7 西安张辉 sw029@263.net
筹建年度（续3）
• 如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发 生的企业开办费用，直接确认为管理费用 进入会计损益，但税法认为尚未进入生产 经营期，不允许申报扣除，一般要求在开 始生产经营当年一次性申报扣除，形成时 间性差异，或者按照不低于36个月分摊 • 损益表为负数，但所得税申报表应当体现 纳税调整增加，即零申报，未来年度体现 纳税调整减少 申报表-房地产
房地产最新文件解读 和税务稽查风险防范
主讲：张辉
主要内容
• 一、房地产最新文件 • 单独的解释和扩展详见印刷资料 • 按照房地产开发的流程镶在相关环节重 点讲解，深度和广度的结合 • 二、房地产企业对外借款 • 向企业和个人 /无偿借贷、统借统还 • 三、合作建房 • 四、建筑安装税收
西安张辉 sw029@263.net
5 西安张辉 sw029@263.net
筹建年度（续1）
• 2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问 题的通知
• 七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题 • 企业自开始生产经营的年度，为开始 计算企业损益的年度。企业从事生产经营 之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出 ，不得计算为当期的亏损，应按照《国家 税务总局关于企业所得税若干税务事项衔 接问题的通知》（国税函[2009]98号）第 九条规定执行。
9 西安张辉 sw029@263.net
施工许可证
• 中华人民共和国建筑法
• 第九条建设单位应当自领取施工许 可证之日起三个月内开工。因故不 能按期开工的，应当向发证机关申 请延期；延期以两次为限，每次不 超过三个月。既不开工又不申请延 期或者超过延期时限的，施工许可 证自行废止。
10 西安张辉 sw029@263.net
15 西安张辉 sw029@263.net
土地印花税
• 2006财税162号关于印花税若干政策的通知
• 对土地使用权出让合同、土地使用权 转让合同按产权转移书据征收印花税 。0.5‰
• 1991国税发155号关于印花税若干具体问题 的解释和规定（部分废止） • 土地使用权出让、转让书据（合同），不 属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。
• 成本/费用：是否存在特定的对象
13 西安张辉 sw029@263.net
土地契税（续1）
• 2004财税134号关于国有土地使用权出让 等有关契税问题的通知
• 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格 。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安臵 补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费 、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物 、无形资产及其他经济利益。 • 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确 定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配 套费以及各种补偿费用应包括在内。
29 西安张辉 sw029@263.net
勘察设计违约金
• 2010国税函42号关于设计劳务营业税纳税 人及纳税地点问题的批复
业务招待
• 大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税 函[2009]18号
• 企业在筹建期间内发生的开办费，包括人 员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷 费、注册登记费等，不包括业务招待费、 广告和业务宣传费。 • 税前扣除的开办费中，如包括业务招待费 、广告和业务宣传费应按照税法规定执行 ，即此两项费用税前扣除的前提必须有销 售(营业)收入。
17 西安张辉 sw029@263.net
土地使用权
• 企业会计准则——无形资产 ： • 第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制 的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
• 企业（房地产开发）取得土地用于 建造对外出售的房屋建筑物，相关 的土地使用权账面价值应当计入所 建造的房屋建筑物成本。 • 注：不允许提前摊销
24 西安张辉 sw029@263.net
土地闲臵费（续1）
• 2010国税函220号关于土地增值税清算有 关问题的通知
• 四、房地产企业逾期开发缴纳的土 地闲臵费的扣除问题 • 房地产开发企业逾期开发缴纳的 土地闲臵费不得扣除。
• 注：2009年31号企业所得税文件允许 作为土地成本
25 西安张辉 sw029@263.net
主要内容
• • • • • •
3
一、筹建年度的税务稽查 二、建设年度的税务稽查 三、预售年度的税务稽查 四、房屋交付当年的税务检查 五、竣工决算当年的汇算清缴 六、竣工决算以后年度的汇算清缴
西安张辉 sw029@263.net
筹建费用的会计处理
• 旧准则：发生时计入长期待摊费用科目， 不影响当年会计损益，待开始生产经营后 一次性的计入当年会计损益（管理费用）
Leabharlann Baidu
筹建期间税务检查要点
• 一、开办费的构成及其凭证的合法性 • 注：执行新准则的审查时间在每年，执行 旧准则的审查时间在开始生产经营的当年 • 二、开发费包含的业务招待费是否按照规 定进行纳税调整 • 1、40%不允许扣除，永久性差异 • 2、60%比对当年营业收入，多数不允许 • 三、土地使用税的纳税义务开始时间 • 四、土地契税的计税依据的完整性
勘察设计
• 2000安徽关于建筑勘探收入能否按照服务 业税目征收营业税的批复 • 中华人民共和国营业税暂行条例 • 第十四条 营业税纳税地点：
• （一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地 或者居住地的主管税务机关申报纳税。 • 但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政 、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应 税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
28 西安张辉 sw029@263.net
勘察设计（续）
• 中华人民共和国营业税暂行条例 • 第十一条 营业税扣缴义务人： • （一）中华人民共和国境外的单位或 者个人在境内提供应税劳务。。。 • （二）国务院财政、税务主管部门规 定的其他扣缴义务人。 • 注：非居民，或者个人 • 对境内法人单位原则上不允许扣缴
19 西安张辉 sw029@263.net
土地使用税（续1）
• 2003国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知
• 购臵新建商品房，自房屋交付使用之 次月起计征房产税和城镇土地使用税
• 2008财税152号关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
• 纳税人因房产、土地的实物或权利状 态发生变化而依法终止房产税、城镇 土地使用税纳税义务的，其应纳税款 的计算应截止到房产、土地的实物或 权利状态发生变化的当月末。
土地闲臵费（续2）
• 1、由于不属于正常发生的成本，会计处理 规范要求计入营业外支出科目 • 2、企业所得税不允许在当年直接申报扣除 ，未来年度作为销售成本申报扣除 • 3、土地增值税不允许申报扣除 • 协调：会计处理仍然计入营业外支出，但 按照时间性差异先行调增，未来竣工决算 时再申报扣除。
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16 西安张辉 sw029@263.net
印花税的会计核算
• 印花税属于财产行为税，按照财政部颁布 的会计规范，应当在管理费用科目核算， 不能计入土地成本。 • 企业所得税：没有直接在当年所得税前申 报扣除，未来年度按照销售成本申报扣除 ，因此对企业所得税总体而言没有产生实 质影响 • 土地增值税：人为加大土地成本，影响期 间费用的扣除限额和开发成本的加计扣除
• 新准则：发生时计入管理费用科目， 影响当年会计损益，开始生产经营后 也不进行相应调整。
• 注：应当计入开发成本的除外，如前期工 程费等
4 西安张辉 sw029@263.net
筹建年度
• 2009国税函98号关于企业所得税若干税务 事项衔接问题的通知 • 新税法中开（筹）办费未明确列作长 期待摊费用，企业可以在开始经营之日的 当年一次性扣除，也可以按照新税法有关 长期待摊费用的处理规定处理，但一经选 定，不得改变。 • 企业在新税法实施以前年度的未摊销 完的开办费，也可根据上述规定处理。
11 西安张辉 sw029@263.net
筹建期间业务招待费
• 如果开办费选择在开始生产经营的当 年一次性扣除，则开办费中业务招待 费与当年管理费用中的招待费一并计 算扣除限额 • 如果开办费选择从开始生产经营的当 月分36个月分期扣除，则开办费中业 务招待费分期与各年管理费用中的招 待费一并计算扣除限额
14 西安张辉 sw029@263.net
土地契税（续2）
• 2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复
• 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物 等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他 附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征 契税。
• 2009国税函603号关于明确国有土地使用 权出让契税计税依据的批复（现行有效） • 对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地 使用权的，应按照土地成交总价款计征契 税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
6 西安张辉 sw029@263.net
筹建年度（续2）
• 如果尚未执行新的企业会计准则，筹建阶 段发生的企业开办费用，先在长期待摊费 用科目归集，会计规范要求在开始生产经 营的当月一次性进入会计损益，税法一般 要求在开始生产经营当年一次性申报扣除 ，即会计和税法基本一致，或者按照不低 于36个月分摊 • 资产负债表体现发生的开办费，损益表和 所得税申报表均为零，不涉及纳税调整
12 西安张辉 sw029@263.net
土地契税
• 2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知
• 五、房地产开发企业取得土地使用权 时支付的契税的扣除问题 • 房地产开发企业为取得土地使用权 所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得 土地使用权所支付的金额”中扣除。
20 西安张辉 sw029@263.net
土地使用税（续2）
• 转让：贯彻法定登记原则， • 办理过户手续之前，由原产权人缴 纳，之后由新产权人缴纳 • 出让（含集体用地）： • 合同约定交付与实际占有孰先
21 西安张辉 sw029@263.net
各地终止时间
• • • • • • • •
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房屋交付使用的次月： 2009 青岛 / 海南 / 西安 2006 河南 2004 杭州 签发房屋权属证书的次月（过严） 2010 湖北 签订销售合同生效的次月（过宽） 2009 广西 / 2005江西
18 西安张辉 sw029@263.net
土地使用税
• 1998国税函669号关于对已缴纳土地使用金的土 地使用者应征收城镇土地使用税的批复（现行有效）
• 土地使用者不论以何种方式取得土地 使用权，是否缴纳土地使用金，只要 在城镇土地使用税的开征范围内，都 应依照规定缴纳城镇土地使用税。
• 2006财税186号关于房产税城镇土地使用税有关 政策的通知 • 2006财税56号关于集体土地城镇土地使用税有关 政策的通知
西安张辉 sw029@263.net
土地使用税核算科目
• 2008大连关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
• 纳税人取得土地使用权后缴纳的土地 使用税，应当计入“房地产开发费用 ”中的“管理费用”扣除。
• 注：新旧会计准则都明确计入管理科目， 类似于工业企业的原材料保管费用 • 筹建期间计入长期待摊费用（开办费）
8 西安张辉 sw029@263.net
筹建期结束
• 一般认为：建设工程开工日，即为开始生 产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 • 《国有土地使用证》、《建设用地规划许 可证》《建设工程规划许可证》和《建设 工程施工许可证》 • 商业和服务业：取得第一笔收入 • 工业和建筑业：开始归集生产成本
• 房地产开发：开始施工（不含前期工程，如 地质勘探、 平整土地、拆除旧有建筑物、施工用临时道路等 ）
23
西安张辉 sw029@263.net
土地闲臵费
• 中华人民共和国城市房地产管理法
• 第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的 土地用途、动工开发期限开发土地。
• 超过出让合同约定的动工开发日期满一年 未动工开发的，可以征收相当于土地使用 权出让金百分之二十以下的土地闲臵费； • 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部 门的行为或者动工开发必需的前期工作造 成动工开发迟延的除外。
7 西安张辉 sw029@263.net
筹建年度（续3）
• 如果执行新的企业会计准则，筹建阶段发 生的企业开办费用，直接确认为管理费用 进入会计损益，但税法认为尚未进入生产 经营期，不允许申报扣除，一般要求在开 始生产经营当年一次性申报扣除，形成时 间性差异，或者按照不低于36个月分摊 • 损益表为负数，但所得税申报表应当体现 纳税调整增加，即零申报，未来年度体现 纳税调整减少 申报表-房地产
房地产最新文件解读 和税务稽查风险防范
主讲：张辉
主要内容
• 一、房地产最新文件 • 单独的解释和扩展详见印刷资料 • 按照房地产开发的流程镶在相关环节重 点讲解，深度和广度的结合 • 二、房地产企业对外借款 • 向企业和个人 /无偿借贷、统借统还 • 三、合作建房 • 四、建筑安装税收
西安张辉 sw029@263.net
5 西安张辉 sw029@263.net
筹建年度（续1）
• 2010国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问 题的通知
• 七、企业筹办期间不计算为亏损年度问题 • 企业自开始生产经营的年度，为开始 计算企业损益的年度。企业从事生产经营 之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出 ，不得计算为当期的亏损，应按照《国家 税务总局关于企业所得税若干税务事项衔 接问题的通知》（国税函[2009]98号）第 九条规定执行。
9 西安张辉 sw029@263.net
施工许可证
• 中华人民共和国建筑法
• 第九条建设单位应当自领取施工许 可证之日起三个月内开工。因故不 能按期开工的，应当向发证机关申 请延期；延期以两次为限，每次不 超过三个月。既不开工又不申请延 期或者超过延期时限的，施工许可 证自行废止。
10 西安张辉 sw029@263.net
15 西安张辉 sw029@263.net
土地印花税
• 2006财税162号关于印花税若干政策的通知
• 对土地使用权出让合同、土地使用权 转让合同按产权转移书据征收印花税 。0.5‰
• 1991国税发155号关于印花税若干具体问题 的解释和规定（部分废止） • 土地使用权出让、转让书据（合同），不 属于印花税列举征税的凭证，不贴印花。
• 成本/费用：是否存在特定的对象
13 西安张辉 sw029@263.net
土地契税（续1）
• 2004财税134号关于国有土地使用权出让 等有关契税问题的通知
• 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格 。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安臵 补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费 、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物 、无形资产及其他经济利益。 • 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确 定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配 套费以及各种补偿费用应包括在内。
29 西安张辉 sw029@263.net
勘察设计违约金
• 2010国税函42号关于设计劳务营业税纳税 人及纳税地点问题的批复
业务招待
• 大连市地方税务局关于企业所得税若干问题的规定大地税 函[2009]18号
• 企业在筹建期间内发生的开办费，包括人 员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷 费、注册登记费等，不包括业务招待费、 广告和业务宣传费。 • 税前扣除的开办费中，如包括业务招待费 、广告和业务宣传费应按照税法规定执行 ，即此两项费用税前扣除的前提必须有销 售(营业)收入。
17 西安张辉 sw029@263.net
土地使用权
• 企业会计准则——无形资产 ： • 第三条 无形资产，是指企业拥有或者控制 的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
• 企业（房地产开发）取得土地用于 建造对外出售的房屋建筑物，相关 的土地使用权账面价值应当计入所 建造的房屋建筑物成本。 • 注：不允许提前摊销
24 西安张辉 sw029@263.net
土地闲臵费（续1）
• 2010国税函220号关于土地增值税清算有 关问题的通知
• 四、房地产企业逾期开发缴纳的土 地闲臵费的扣除问题 • 房地产开发企业逾期开发缴纳的 土地闲臵费不得扣除。
• 注：2009年31号企业所得税文件允许 作为土地成本
25 西安张辉 sw029@263.net
主要内容
• • • • • •
3
一、筹建年度的税务稽查 二、建设年度的税务稽查 三、预售年度的税务稽查 四、房屋交付当年的税务检查 五、竣工决算当年的汇算清缴 六、竣工决算以后年度的汇算清缴
西安张辉 sw029@263.net
筹建费用的会计处理
• 旧准则：发生时计入长期待摊费用科目， 不影响当年会计损益，待开始生产经营后 一次性的计入当年会计损益（管理费用）
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筹建期间税务检查要点
• 一、开办费的构成及其凭证的合法性 • 注：执行新准则的审查时间在每年，执行 旧准则的审查时间在开始生产经营的当年 • 二、开发费包含的业务招待费是否按照规 定进行纳税调整 • 1、40%不允许扣除，永久性差异 • 2、60%比对当年营业收入，多数不允许 • 三、土地使用税的纳税义务开始时间 • 四、土地契税的计税依据的完整性