关于住宅小区设计的流程

关于住宅小区设计的流程

当我们接到一个住宅小区的设计任务时，

第一步：首先应了解地块的位置，地块的使用性质，征迁用地范围，代征用地范围，规划建设用地范围等。认真仔细的看一下规划设计条件，规划设计条件上都会明确兰线面积，红线面积，容积率，建筑密度，绿化率，停车位（地上与地下的比例），需要配套建设的廉租房比例（现为10%），幼儿园用地面积及建筑规模，公厕面积，社区用房面积，物业管理用房面积等；有些还会对建筑高度有明确的要求。这是对规定性指标的全面了解。了解清楚后，开始对地形地貌进行一个详细的认识。

第二步：查清楚退道路红线，退用地界限，退黄，紫，绿，蓝控制线等的距离。

1）退道路红线，首先先查一下规划局下发的各主次干道道路的红线断面尺寸，在图中将线偏移，标识清楚；之后

再查一下各类建筑后退规划道路建筑线的最小距离。当

道路建筑线宽度<30米时，多低层建筑退道路红线4米，

高层（含裙房）后退10米；当道路建筑线宽度在30-60

米间时，多低层建筑退道路红线10米，高层（含裙房）

后退20米；当道路建筑线宽度>60米时，多低层建筑退

道路红线15米，高层（含裙房）后退30米.建筑后退

规划道路切角红线的距离按较宽规划道路退线距离要

求控制。

2）退用地界限，也要按规划局下发的技术规定来执行。

即多低层建筑的长边后退最小距离底层为6米，多层为

10米；多低层建筑的山墙后退最小距离为5米（当多

低层的山墙>16米时，按长边要求退距）。高层主要朝

向距北侧用地界线>20米；距东，南，西侧用地界线>15

米;高层次要朝向后退最小距离为9米（次要朝向（含

阳台）超过20米，按高层主要朝向来界定）.

3）退黄，紫，绿，蓝控制线：

a.城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划

中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

b.城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区

和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的

保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政

府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

c.城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。

d.城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠

和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

在图中将个控制线都标识好后，那么我们可以进行规划设

计的范围就出来了，就可以做规划设计了。

第三步：规划设计阶段。首先要看建筑设计范围内地形的变化，高差大不大，之后需要和甲方沟通，对于小区的定位，户数，户型指标，未来的管理要求等等。确定你的设计理念。先确定主次入口，

根据出入口将小区路网布出来（人行路线及车行路线）；再开始摆楼。摆楼就要考虑间距了。多层一控区以内1.4H,一控区一外1.5H；当长边与山墙相对时--低层相对8米，低多层相对8米，多层相对10米；多低层山墙相对都是6米。多层与高层是当高层位于南侧时0.5H 且>30米；高层位于东，西，北侧1.5H(多)且>18米或1.5H(低)且>15 米。高层与高层按规定是0.5H且>30米，但是要进行采光分析。高层山墙与山墙13米（也是我们防火规范的要求）。建筑摆放出来后（确定是符合容积率和建筑密度的要求），首先应该进行采光分析。只有采光分析通过了，我们的方案才有可实施性。采光分析通过后，开始界定地下室的扩出范围，地下室外墙后退规划道路建筑线距离不得小于3米（一般退5米），旁边有建筑的一般要与结构商量退让距离。地下室车道出入口后退道路建筑线距离不得小于5米（规划局一般要求退10米，在有条件的情况下）。地下室范围确定后，就要和设备，电气专业商量消防水池，消防泵房，高低压配电室，柴油发电机房，消防控制室等的位置；这些在技术经济指标中也都要备注。然后就是细画。绿化，停车位等。(要注意的是，最后报信息中心的电子版图绿化是要求退建筑1.5米的，所以在这时候就要把绿化面积做够，否则过了技术处这关，到了信息中心还是过不去，还是要补。)包括道路广场面积，是多少就是多少。绿化率一定要做够。城市新区绿化率现在一般都是不得低于40%，旧城区不得低于35%。停车位现在一般都是地上不得大于总停车位的20%，地下不得小于总停车位的80%。住宅二户一辆，商业0.8辆/100m,办公1辆

/100m.各项指标满足后，开始进行各单体组合。单体那就是要按照甲方要求的户型，户数，规划设计条件上要求的廉租房，经济适用房等要求做够，做足。单体组合后或多或少会和当初总平面上摆的有所不同，这时再做细微调整。这个阶段就可以把总平面图和户型组合报给甲方，双方协商调整后，如果有大的变动，还是要继续做采光分析。合格后开始做立面及道路分析图，景观分析图，简单的外网（给排水，暖通，电力）等。

第四步：技术处审批阶段

这个阶段就需要和规划局沟通，可能会调整很多次，最主要是总图和外立面，最终满足要求了，通知上会。那么就要把前面做的文本装订成册，上专家会。大型项目就要按院规定先上院里的评审会，介绍方案，大家提意见，院里过了，才能上规划局的会，根据通知装订几本，提前做好准备。

第五步：上会通过后就要报信息中心，要按照信息中心的要求将我们的总图分层分线性修改出来，拷电子版给信息中心，他们主要还是核我们总图中是否有做假，建筑密度呀，容积率呀，绿地率，停车位等。所以就严格按照规划设计条件做。这个阶段也按照信息中心要求的画法做修改，争取少跑几次。信息中心核过后就可以画红线了。

第六步：施工图阶段

即便红线是按我们的总图画的，拿上红线后，还是要再核一遍每个尺寸，面积。经常会有个别不同的地方。

第七步：审图（施工图审查和消防审查，消防审幼儿园等，一般住宅为抽审）

审图的同时应该将完整的一套效果图（与施工图完全一致的，标号材质的）盖好公章由甲方交到技术处进行立面审批。

第八步：办理规划许可证

需要甲方提供的是土地招拍挂证书，施工图审查通过证书，规划局提供设计院填写甲方盖章的面积表格，建筑平立剖一份（蓝图），总平面四份（蓝图），总平面电子光盘一份，审批过的立面一份。

第九步：办理施工许可证，开始施工

第十步：进行后期服务