租赁-合同PPT课件

• 第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续 使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合 同继续有效，但租赁期限为不定期。
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• 《城镇房屋租赁合同解释》
• 第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同， 在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同 的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租 人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已 经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。
• （一）租赁合同的订立、效力、解除（★★）
• 《合同法》第二百一十二条 租赁合同是出租人 将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租 金的合同。
• 第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。 超过二十年的，超过部分无效。
• 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但 约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
• 3．具有非永续性。租赁合同的期限过长，将 使出租人的财产权利被虚置。《合同法》214条 规定，一个租赁合同的租赁期限不得超过20年， 超过部分无效。
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• （Ⅱ）定期租赁合同与不定期租赁合同
• 1．概念。定期租赁合同指合同约定有明 确期限的租赁合同。不定期租赁合同，指 未约定租赁期限的租赁合同。不定期租赁 合同包括三种情形：①没有约定租赁期限 的；②租赁期限6个月以上的租赁合同未采 用书面形式的；③租赁期限届满，承租人 继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。
• （五）房屋租赁合同的特别无效事由（★）
• 1. 房屋租赁合同无效的几种情形
• 根据《城镇房屋租赁合同解释》第3、4、15、16条， 下列房屋租赁合同无效：①就未取得建设工程规划许可证 或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所订立 的租赁合同无效（但在一审法庭辩论终结前取得许可证或 者经批准的，有效）。②就未经批准建设的临时建筑所订 立的租赁合同无效（但在一审法庭辩论终结前经批准的， 有效）。③合法转租的，转租期限超过承租人剩余期限的， 超过部分无效（但出租人与承租人另有约定的除外）。④ 非法转租的，转租合同无效（但自出租人知道或者应当知 道之日起6个月出租人未提出异议的，有效）。
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• 第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采 用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不 定期租赁。
• 第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定 或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍 不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时 解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之 前通知承租人。
者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付 的（《合同法》第227条）。
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• 3. 承租人的法定解除权：①因不可归责于 承租人的事由，致使租赁物部分或者全部
毁损、灭失，不能实现合同目的的（《合 同法》第231条）；②租赁物危及承租人的 安全或者健康的，即使承租人订立合同时
明知该租赁物质量不合格的（《合同法》 第233条；③出租人就同一房屋订立数份有 效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租
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• （二）房屋租赁合同的法定承受
• 《合同法》第二百三十四条 承租人在房屋租赁期 间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租 赁合同租赁该房屋。
• 《城镇房屋租赁合同解释》第十九条 承租人租赁 房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经 营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者 宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按 照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
人有权解除合同（《城镇房屋租赁合同解 释》第6条）；
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• ④房屋租赁合同中，因下列三种情形之一， 导致租赁房屋无法使用的：a）租赁房屋被 依法查封的；b）租赁房屋权属有争议的； c）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于
房屋使用条件强制性规定的（《城镇房屋 租赁合同解释》第8条）。
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• 2. 房屋租赁合同无效时的处理
• ①房Байду номын сангаас已交付使用的，出租人有权请求 无权占有人返还房屋（请求权基础既可以 是返还原物请求权，也可以是不当得利返 还请求权）；②出租人有权请求承租人参 照合同约定的租金标准支付房屋占有使用 费（请求权基础为不当得利请求权，已经 发生的占有使用不能返还，返还相当于租 金的价额）。
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• （四）租赁合同中当事人的法定解除权
• 租赁合同属于继续性合同，特别强调当事 人之间的信赖关系。与此相适应，合同法 对租赁合同规定了较多的法定解除权，使 得双方或一方在法定情形得解除租赁合同， 具体而言：
• 1. 不定期租赁合同，双方当事人均享有任 意解除权。
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• 2. 出租人的法定解除权：①承租人未按照约定的方法或
者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的 （《合同法》第219条）；②房屋租赁合同中，承租人擅
自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求
的合理期限内仍不予恢复原状的（《城镇房屋租赁合同解 释》第7条）；③承租人未经出租人同意擅自转租的（但 出租人知道或者应当知道擅自转租之日起6个月未提出异 议的，解除权消灭）（《合同法》第224条、《城镇房屋 租赁合同解释》第16条）；④承租人无正当理由未支付或
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• 2．不定期租赁合同的双方当事人均享有任 意解除权：①出租人和承租人均有权随时 解除合同；②出租人解除合同应当在合理 期限之前通知承租人。③因解除合同给给 对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
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• （Ⅲ）一房数租时履行合同承租人的确定
• 《城镇房屋租赁合同解释》第6条规定： 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在 合同均有效的情况下，承租人均主张履行 合同的，按照下列顺序确定履行合同的承 租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已 经办理登记备案手续的；③合同成立在先 的。
• 不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔 偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
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• （Ⅰ）租赁合同的特征（★）
• 1．租赁合同属于移转财产使用权的合同、诺 成合同、双务合同、有偿合同、有名合同。
• 2．租赁期限6个月以上的租赁合同为要式合同。 租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采 用书面形式的，视为不定期租赁合同。