星沙写字楼项目分析概述.

项目位置：星沙中央商务区核心地段， 项目用地72亩， 总建筑面积30万㎡，总投资17亿元。
以红星美凯龙盈海购物中心为龙头 以7万㎡特色商业街为辅助 9万㎡（3栋）写字楼、公寓、酒店
8
潜在项目
中茂红星美凯龙、金科等抢驻，全兴赛西地块港洽会招商，
国防科大地块挂牌
CBD再添力量，东长沙商圈磅礴启航
中茂城、金科地产进驻CBD，2013港洽周，长沙县全兴赛西地块招商引资，国防科大地块即 将挂牌，未来将与新长海广场、尚都汇商业街等连成一线，带来大量的商家与人流，改写星沙 的商业格局。
第三部分：区域市场环 境
住宅市 场
恒万地块
写字楼市 场
公寓市 场
商业市 场
写字楼供 应市场分 布
开源鑫贸大楼
方略城市广场
华润置地广场
7大写字楼 其中2个200米规划 多项政策扶植
星沙写字楼完成从零 到顶级的快速布局。
两大核心区域
中茂城
新长海广场 三景华御
金科时代中心
1
典型项目
20000 ㎡顶级商务会所/多功能会议厅/展示厅/宴会 厅 120000㎡亚洲顶级国际5A总部中心
6
典型项目
金科时代中心
总建面：50万 ㎡ 5栋公寓、 2栋写字楼规
划
部分住宅、公 寓写Baidu Nhomakorabea楼临高 速
噪音景观影响
7
京珠、长永高速
典型项目
中茂城
主体楼为红星美凯龙星盈海购物中心，建筑面积约 8万㎡，集高档百货、大型超市、餐饮、休闲娱乐 、儿童乐园、五星影院为一体； 7万㎡左右特色商业街面积； 高档写字楼、公寓、酒店约9万㎡， 配备2000余个停车位。
物业类型：裙楼6层为商场、银行、证券等 塔楼7-52层为多功能写字楼 建筑特点：总高度198.8米，55层（含地下 室） 项目优势 星沙成熟中心区地段 198米超高层形象 原地块的改建（开元酒店改造） 湘商文化产业政策扶植 政策最优惠的税费奖励 全国工商联（总商会）系统招商帮助与扶植 湘商精英联盟资源
写字楼户型及推售分析
区域配套弱，总价高，需求不旺，周 期长
3-A座从2012年面市以来，销售情况 不太理想，由于10层以下及13、14层暂 未推出，其余推出楼层中，仅22、25、 26层（4套500平户型）已经全部出售， 10、15、16、17、20层小部分已经售 出。
3-B座暂时未建。
3
5-19层
客户类型：以美容,培训；服务行 业为主，占61%； 使用面积：总共31层，单层面积 500㎡，100-200㎡数量最大，整 层客户数量较多，其次为200300㎡
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12863.93
60646.84 1817 77414.78
5
物管建筑面积
㎡
1629
典型项目
湘商鑫贸大楼
地址：开元路与东四线交汇处东北角 开发商：长沙方略投资发展有限公司 占地面积：约7451㎡ 建筑面积：约10万㎡ 其中：地上82016㎡ 6层裙楼建筑面积：26000㎡ 塔楼建筑面积：62588㎡
未 建 在 售



属性方面：星沙5A级写字楼 区域方面：星沙重点规划区域，但目前区域成熟度不够。 配套方面：10米挑高入户大堂,360度全视野无立柱大空间， 2.1米超宽行政过道, 10台高速品牌电梯，3000个智能停车 位,WIFI全楼覆盖，百兆光纤入户, 国际5A智能系统,世邦魏 理仕的物管服务. 产品方面：200-2000㎡多面积段写字楼，产品面积较大， 在一定程度上对客户进行了资金要求筛选，使得原本客户 资源较少的写字楼项目的客户面更加狭窄，不利于去化。 引领低碳办公潮流，创设超大空中花园, 360度全视野无立 柱大空间,5A级配套，改变传统公共理念。 价格方面：6500元/㎡均价
五星铂金酒店 顶级商务会所 多功能会务中心 政府试点服务外包基 地
27层国际高端商务会 所
新长海商业中心
20-26层大型企业总部办 公区
9-19层精英机构办公 区
标准层2020㎡
5-8层自由创意办公 区 1-4层多功能商务配套 区
地下1-4层停车场、配 套
项目核心价值提炼：长沙东首个国际5A级写字楼
4
典型项目
地址：开元路与东四线交汇处东北角 开发商：长沙方略投资发展有限公司 占地面积：约85430㎡ 建筑面积：约47万㎡ 绿化率：35% 容积率：4.5 停车位：3197个 户数：2121套 物业类型：写字楼、酒店式公寓、集中商业、 住宅
位置 正负零以上总建筑面 积 住宅建筑面积 酒店式公寓建筑面积 单位 数量 备注
供应巨大，那么星沙已有的办公环境如何？
㎡
10
第三部分：区域市场环 境 区域办公楼
宇
楚天家园写字楼用户
18F 19F 20F 21F 22F 23F 24F 25F
住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
高区
商业市 场
低区
4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F
20-26 层
新长海广场——写字楼客户来源与客户特征分析
> 客户来源：客户区域性较强，客户成交区域以周边私企老板及有关单位领导居多，以自用型居多， 客户来源区域性较强，多局限在星沙片区；
> 客户特征：成交客户主要集中在36-50岁，占比近70%； > 客户关注点（购买）：地段、价格合适、商业配套及升值潜力是促进客户成交的主要因素；而未成 交客户则认为升值潜力不大、地段等是放弃购买的主要原因。
星沙商业中心将由传统的通程商业中心向CBD商业中心转移。
9
第三部分：区域市场环 境
住宅市 场
写字楼市 场
公寓市 场
商业市 场
供应市场小结
方略城市广场：67259 ㎡ 湘商鑫贸大楼： 106000㎡ 金科时代中心： 130828㎡ 中茂城：约30000㎡ 新长海广场：120000 ㎡
预计2-3年内写字楼供应量约454000
方略城市广场
㎡
㎡ ㎡
274101.97
144356.41 29453.78
计容积率
含屋顶机房798.97 ㎡
商业建筑面积
办公建筑面积 大堂等用房
㎡
㎡ ㎡
34708.23
65442 141.55
含消防控制室、公 厕
正负零以下总建筑面 积
㎡
215799.54
超市建筑面积
其他商业建筑面积 办公建筑面积
㎡
㎡ ㎡