土地分割登记的程序

土地分割登记的程序
(2011-04-11 13:56:27)
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分类：土地秘籍
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杂谈
土地分割登记工作程序可分为土地分割登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发证书五个阶段。

第一节土地分割登记申请
一、申请人
土地分割登记的申请人为依法取得国有土地使用权，领取《国有土地使用证》，从事房地产开发经营活动的房地产商，或其他需要分割转让房地产的土地使用权权利人。

二、申请时间
房地产开发建设项目竣工或单位建筑物竣工验收合格后即可申请土地分割登记。

三、申请人应提交的材料
土地分割将原宗地分成二类，一类是按单体建筑物设宗的分割宗地，另一类是原宗地被分割后的剩余土地宗地（以下简称剩余宗地）。

早请人需提交上述二类材料，即每一分割宗地的申请材料和被分割后剩余土地宗地的申请材料。

1、分割宗地的申请材料
⑴土地分割登记申请书
⑵申请人身份证明。

包括《土地登记法人代表身份证明书》、《土地登记委托书》等
⑶原宗地《国有土地使用证》复印件
⑷《建设工程规划验收合格证》复印件
⑸公安机关出具的建筑物正式公安编号证明
⑹《宗地分割情况申报、调查表》
实例见下页。

填写说明
⒈单位性质：行政事业单位填写行政、事业。

企业单位填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他。

个人住宅填写个人。

⒉使用权类型：根据土地使用权取得方式，分别填写划拨、出让、入股或租赁。

⒊终止日期：土地使用权使用期限的终止时间。

未明确土地作用期限的，本栏不填。

⒋使用权面积：土地使用者在一宗地内拥有土地使用权的土地面积，共同宗的为独用面积与共用分摊面积之各，非共用宗的为宗地面积。

⒌独用面积：土地使用者在共同宗内独自使用的土地面积。

⒍共用分摊面积：共同宗时，各土地权利人在共用面积内分摊到的土地面积。

⒎建筑物类型：填写楼房，平房。

建筑物权属：填写建筑物的所有权人，如：属本单位、属本人。

⒏用途：填写申请登记时的实际用途。

如商店、学校、住宅。

⒐他项权利：土地登记时已设定的土地他项权利的名称、内容及权利范围。

⒑申请登记的依据：取得土地使用权的证明文件。

苏州市规划局
建设工程规划验收
合格证苏规（2000）住合52-6号
根据《中华人民共和国城市规划法》第三十八条、江苏省实施《中华人民共和国城市规划法》办法第三十六条、《苏州市城市规划条例》第三十九条规定，本建设工程经规划验收认定：规划许可证编号苏规（99）住字215-6号
建设单位经济房地产开发公司
建设项目名称12号住宅
建设位置彩香苑
建设规模及具体内容3902平方米7层（底层车库）附件及备注附：⒈竣工测量图⒉竣工图 ; ⒊整改承诺书
以上建设工程符合规划要求，特发此合格证。

此证作为建设工程规划许可证附件，一并申报有关部门办理房产权属证明。

发证机关：苏州市规划局
发证日期：2000年4月1日
（调整意见附后）
关于申请彩香花园公安编号及门号的请示
彩香派出所：
由我单位开发的彩香花园（原第三毛纺厂地块）一期工程即将竣工。

二期工程计委已批复。

小区正门设在干将西路（原冷拉型钢厂西门处），今考虑到二期正筹备计划开发，离竣工交付使用还有一段时间。

一期工程现即将竣工交付，为了方便住房进出，暂将干将西路的门号设于彩香二村原第三毛纺厂门口处，并与干将路指挥部联系，在路上设立明显的指示牌，以明确进出方位，待整个小区全部竣工，再移至干将西路。

为此，特向贵所申请公安编号及干将西路门牌号码。

特此申请，请予批复。

苏州市经济房地产开发公司
2000年2月17日
经研究贵中心在原三毛纺厂地块开发彩香花园一期工程公安编号为干将西路1099号，幢号如图所示为1-22幢，室号一律不分单元由东向西为101-106，以此类推，待二期开发竣工后整个小区连为一体，正门设在干将西路原冷拉型钢厂大门处。

彩香派出所
2000.2.17
2、被分割后剩余宗地的申请材料
⑴土地登记申请书
⑵申请人身份证明
⑶原宗地《国有土地使用证》原件实例见下页。

填写说明
⒈单位性质：行政事业单位填写行政、事业。

企业单位填写国有、集体、私营、外资历、港澳台、联营、股份制、个体或其他。

个人住宅填写个人。

⒉使用权类型：根据土地使用权取得方式，分别填写划拨、出让、入股或租赁。

⒊终止日期：土地使用权使用期限的终止时间。

未明确土地作用期限的，本栏不填。

⒋使用权面积：土地使用者在一宗地内拥有土地使用权的土地面积，共同宗的为独用面积与共用分摊面积之各，非共用宗的为宗地面积。

⒌独用面积：土地使用者在共同宗内独自使用的土地面积。

⒍共用分摊面积：共同宗时，各土地权利人在共用面积内分摊到的土地面积。

⒎建筑物类型：填写楼房，平房。

建筑物权属：填写建筑物的所有权人，如：属本单位、属本人。

⒏用途：填写申请登记时的实际用途。

如商店、学校、住宅。

⒐他项权利：土地登记时已设定的土地他项权利的名称、内容及权利范围。

⒑申请登记的依据：取得土地使用权的证明文件。

宗地图原稿20页
土地登记机关进行申请审查，即对申请人提交的文件资料进行真伪性鉴别和对土地登记申请的程序进行审查。

审查的主要内容有以下几项：
1、对土地权利人的审查。

分割登记土地权利人应与原宗地土地登记权利人相一致。

2、对法人代表身份证明的审查。

法人代表身份证明必须是法人组织开具的证明。

3、对代理人代理手续的审查。

代理土地登记早请的，审查的主要内容是代理委托书。

4、对土地权属等证明材料的审查。

包括原宗地《国有土地使用证》原件、复印件是否真实一致，《建设工程规划验收合格证》复印件与原件是否一致，建筑物正式公安编号证明，分割宗地的《宗地分割情况申报表》所填建筑面积是否与房产部门的核定建筑面积一致等。

经审查，符合要求的受理申请，填写《土地登记收件单》，进行收件整理，把收取的文件资料整理装袋，并及时将土地登记申请文件资料移交给地籍调查人员。

第二节土地分割地籍调查
一、调查目的
分割登记地籍调查与一般意义上的地籍调查既有区别又有联系，它除了遵循一般意义上的地籍调查规定以外，由于它是在整个建设项目用地地籍调查、土地作用权设定登记结束后，随原宗地内房地产开发项目建设工程的分期竣工而分阶段进行的调查，分阶段调查工作在原调查、登记宗地范围内部进行。

其调查的目的是确认分割宗地界址点的实地位置，获取分割宗地及分割后剩余宗地的形状及其面积的准确数据，掌握分割宗地中建筑物的分割套室（以下简称分割单元）的使用情况，计算分割宗地土地面积分摊系数及分割单元土地分摊面积，进面为分割登记做好技术上的准备。

二、调查内容分割登记地籍调查的内容包括：
1、权属调查：查清分割宗地和剩余宗地的权属、界址位置、用途以及分割宗地中分割单元的用途等。

2、地籍测绘：对分期开发的建设项目，在单体建筑分期竣工时，测量分割宗地界址点平面位置、宗地形状、面积和分割单元土地分摊面积，并利用原宗地地籍调查成果绘制剩余宗地宗地图，计算剩余土地面积等；在分期开发建设项目最后一期竣工时，除需测量分割宗地外，
还需对整个项目进行建设用地竣工验收，计算整个项目用地面积、剩余宗地面积、建筑总面积等。

对非分期开发建设项目，除按常规建设用地验收办法进行调查测绘外，还需调查分割单元土地分摊面积、用途等情况。

由于非分期开发建设项目的分割单元登记办法与分割宗地的登记办法基本相同，在下面的阐述中从略。

三、地籍调查形成成果资料
地籍调查完毕后，地籍调查人员把地籍调查资料连同分割登记申请资料一并移交给土地登记人员。

具体资料包括：
（一）分割宗地地籍调查成果
1、《地籍调查法人代表身份证明书》、《指界委托书》
2、分割宗地《地籍调查表》
3、分割宗地的宗地图
4、《宗地分割情况调查表》
实例见下页。

宗地图原稿27页
宗地图
（二）分割后剩余宗地的地籍调查成果
1、《地籍调查法人代表身份证明书》、《指界委托书》
2、分割后剩余宗地《地籍调查表》
3、分割后剩余宗地宗地图<BR>实例见下页。

第三节权属审核
土地登记人员根据申请人所提交的申请资料和地籍调查员提交的地籍调查资料按照国家有关法律、法规和政策规定进行权属审核。

权属审核的内容主要是分割宗地和剩余宗地土地登记申请人、土地用途、使用权类型、终止日期以及总用地面积是否与原《国有土地使用证》内容相一致，所提供的有关资料是否齐全等。

同时在审核时特别注意分割宗地土地使用权是否设定抵押权。

经审核，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》，土地分割登记经人民政府批准后，方可进行注册登记。

附分割宗地和剩余宗地的土地登记审批表，实例见下页。

第四节注册登记和颁发证书
一、注册登记
土地登记人员根据《土地登记审批表》进行注册登记，土地登记审批表是注册登记的唯一依据。

由于宗地分割后原宗地地号已发生变化，因此对分割宗地和分割后剩余宗地，应按分割后的宗地编号，分别新建《土地登记卡》。

分割宗地《土地登记卡》按《土地登记规则》规定的内容记录，《土地登记卡续表》除需在“序号”、“日期”栏记录登记顺序号及日期，在“登记的其他内容及变更登记事项”栏记录《土地登记规则》规定的有关内容外，还需记录分割宗地的总建筑面积和《土地使用权分割转让许可证》数量。

记录分割宗地内的建筑面积，其目的是为今后建设项目竣工时，验收容积率等是否符合规定作准备。

剩余宗地《土地登记卡》按《土地登记规则》规定的要求记录。

分割宗地和分割后剩宗地《土地登记卡》，实例见下页。

二、颁发证书
（一）证书填制<BR>根据《土地登记卡》登记的内容填制《国有土地使用证》和《国有土地使用权分割转让许可证》，并将上述两种证书颁发给房地产开发商。

分割宗地的《国有土地使用证》除填写《土地登记规则》规定的内容外，在记事栏目内还要记录该宗地共有《国有土地使用权分割转让许可证》的数量及相关规定。

《国有土地使用权分割转让许可证》的内容及填写方法：
⒈编号; 分割宗地土地使用权分割转让许可证顺序号
⒉土地使用者; 填写房地产开发商名称
⒊土地证号; 分割宗地土地证号
⒋宗地状况
⑴座落; 分割宗地公安编号
⑵图号; 分割宗地所在地籍图的图幅号
⑶地号; 分割宗地的地籍编号
⑷使用权类型; 根据土地使用权取得方式，填写出让或划拨等
⑸用途; 分割宗地的批准用途
⑹宗地面积; 分割宗地土地面积
⑺终止日期; 土地使用权终止时间
⒌分割状况
⑴座落; 分割单元的公安编号，一般与房产登记的房号相同
⑵地号; 分割宗地的地籍编号
⑶面积; 分割单元土地使用权分摊面积
⑷用途&nbsp; 分割单元土地用途
⑸使用权类型、终止日期; 与宗地状况栏相同
⒍发证机关：土地管理机关名称并盖章
⒎日期：填制国有土地使用权分割转让许可证》时的日期
（二）、《国有土地使用权分割转让许可证》的一般规定
1、《国有土地使用权分割转让许可证》是该宗地准予分割转让的法律凭证。

2、《国有土地使用权分割转让许可证》在分割单元房产售出前，由房地产开发商持有，售出后由房产购买者持有。

3、《国有土地使用权分割转让许可证》是分割宗地《国有土地使用证》的附件。

分割单元房产售出前，《国有土地使用权分割转让许可证》所记载的分摊面积之各等于该宗地《国有土地使用证》所登记的面积，分割单元出售后，房地产开发商对该宗地的国有土地使用权面积是该宗地现存《国有土地使用权分割转让许可证》所记载的分摊面积之和。

4、《国有土地使用权分割转让许可证》已包含有土地权属变更登记申请所需填报的内容，分割单元转让后，转让方和受让方在《国有土地使用权分割转让许可证》“变更登记申请书”有关栏目签字确认后，作为转让双方当事人办理土地使用权变更登记的申请书。

附：分割宗地《国有土地使用证》、《土地使用权分割转让许可证》和分割后剩余宗地《国有土地使用证》实例。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十一条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

——摘自《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条
依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十二条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十三条
注意事项
一、本证是土地使用权的法律凭证，必须由土地使用者持有。

二、凡土地登记内容发生变更及土地他项权利设定、变更、注销的，持证人及有关当事人必须按照有关规定申请办理变更土地登记。

本证不得用于土地使用权抵押、转让等。

三、本证记载的内容以土地行政主管部门土地登记卡登记的内容为准。

四、本证实行定期验证制度，持证人应按规定主动向土地行政主管部门交验本证。

<BR>单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十一条
国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

——摘自《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条
依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十二条
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

——摘自《中华人民共和国土地管理法》第十三条
注意事项
一、本证是土地使用权的法律凭证，必须由土地使用者持有。

二、凡土地登记内容发生变更及土地他项权利设定、变更、注销的，持证人及有关当事人必须按照有关规定申请办理变更土地登记。

本证不得用于土地使用权抵押、转让等。

三、证记载的内容以土地行政主管部门土地登记卡登记的内容为准。

四、本证实行定期验证制度，持证人应按规定主动向土地行政主管部门交验本证。