地产项目调研报告-万科金域华府

西安万科金域华府调研报告

1.调研时间：2013年8月31日

2.调研楼盘名称：万科金域华府（三期幸福系）

3.调研的方式：明调及暗调结合

一、项目概况：

万科金域华府是万科继城南新地城、金域曲江、万科城之后，进入城北的第一个高品质居住区，

隶属于万科产品系列中的金色系，而“金域”系是金色系列中最出色的一种，是万科城市舒适居所的最高级别。“金域”系列一般拥有两个鲜明的特征：一是处于城市发展核心地带，二是拥有优越的自然资源。西安金域华府是万科在全国的第十三座全装舒居经典社区，处于市府圈，城市新核心。

被城运公园、张家堡广场、规划中的市政公园三大公园包围。

开发商：陕西瀚博实业有限公司

开盘时间：待定

位置：经开区未央路与凤城九路交汇处东北角

建筑类型：板点结合、多层、小高层、高层

物业类别：普通住宅

主力户型：69-160平米

物业公司：万科物业

价格：10000-12000元/㎡（三期幸福系）

产权年限：70年

容积率：3.50

绿化率：35%

得房率：92%

总户数：总户数2754户，当期户数802户

建筑面积：480000平方米

占地面积：106720平方米

1、楼盘周边环境，及周边配套设施

周边商业：世纪金花、赛高街区、崇尚百货、人人乐、苏宁电器、沃尔玛。

周边公园：城市运动公园，文景公园。

周边医院：长安医院、凤城医院。

周边学校：中西安中学、经发国际中小学、西航一中、高铁寨小学、市十六中，白桦林居幼儿园。周边金融：中国邮局，中国建设银行、工商银行、西安银行。

周边娱乐：奥斯卡赛高国际影城、星座KTV。

2、交通配套

公共线路：50路、207路、230路、K228路、530路、K618路、619路、702路在行政中心站下车往北约500米可到。

地铁线路：可乘坐地铁二号线在运动公园站下车。

3、销售信息

一期开盘时间：2012年9月28日；

二期开盘时间：2013年5月31日；

三期样板间开放：2013年8月31日；

三期价格：10000-12000元/㎡

装修成本：约1500元/㎡

入住时间：预计2015年6月份交房。

销售情况：三期共五栋楼22、23、24、25、26；目前是前期排号认筹，只开放24和26栋，户型两种89平和130平。

4、营销策略及前期宣传

多渠道推广，线上、线下同时发力，线上媒体投放（单立柱、候车厅、电梯看板、户外大牌），重点区域着力宣传，线下注重客户渠道的挖掘，外展、巡展、企业宣讲等，设立赛高、骡马市兴正元外展场，城北企事业及重点社区客户购买力调查，并在重点小区进行巡展。同时在售楼部以事件营销、暖场活动等增强客户信心及购买欲。

售楼部园林景观入口，礼仪迎宾，签到即送项目介绍资料，一个通行证（在签到处、沙盘区、样板间各盖章即可获得礼品卡包一个）售楼部布置冷餐，饮料，美甲DIY，生日礼品（8月生日的客户），认筹礼品。室外设置休闲区供客户休息。

样板间开放日，幸福系三期共建5栋楼，开放日打开24、26两栋，供客户选择。

销售策略：1、当日认筹排号，享受交10000抵35000

2、之后认筹排号，享受交10000抵30000

3、开盘采取随机摇号形式，如没有选到心仪的房源，可全额退款。

二、风格及项目定位

特色：公园地产、投资地产、配套商品房、城市综合体、五证齐全。

万科“幸福系”解读：

幸福系，是万科集团为了解决现代都市家庭居住问题而研发的新一代高性能健康住宅产品。建筑你的生活，从深悉你的生活开始。深入的客户需求研究和专业的住宅产品研发是万科地产实现28年行业领跑的核心竞争力。在万科的客户分级研究体系中，为了结婚、生子而购房的青年家庭型客户是规模最大的潜在消费群体。

“幸福系”产品特点：

万科幸福系产品的主力面积在75-130平米之间，面向首置及首次改善型客户，从住宅性能上

实现了对传统住宅的全面革新，在持续改进装修细节的基础上，形成4大独特亮点：

1、居住空间满足从二人世界到三代同堂的不同需求，减轻换房压力、减少居住摩擦。

2、用建筑设计实现房屋自然通风、享受更多的南向自然采光，让家庭空气自然清新、减少装修污染源，减少空调使用率，让家人生活更健康。

3、基于当地自然气候研究（四季太阳高度角、风向、风速等），打造冬天有暖阳，夏天有阴凉的老人、儿童室外活动场地。

4、幸福舒适的室内空间：

u 专业的儿童学习成长空间：考虑阳光照射时间与儿童骨骼发育的关系、学习灯光照度对视力的影响，以及对儿童社交空间、私密空间的尊重等，给孩子更舒适的生活环境。

u 细节关怀的老人居住空间：采用卫浴分离系统，让老人拥有独立的卫生间，方便生活起居。

u 浪漫甜蜜的居家生活空间：收纳居家杂物的储物间、生活阳台；展示厨艺的科学厨房；更加私密的主卧空间等。

5、户型：

主力户型：3居室130平米3居室89平米;

6、小区内设计绿化

总体来看，三期共5栋楼，金域华府的得房率较高，绿化率一般。而从物业方面万科物业能稍好一些。物业费略高。

建筑设计采用新古典主义，体现尊贵、大气，园林采用堆坡、草皮、花卉、乔木、小品雕塑等元素营造四季变化的景观效果，同时根据四季日照变化定制老人、儿童活动区等人性化活动空间，而且万科物业提供24小时服务。

7、板间观后感：

此次调研的金域华府项目中，参观了金域华府的样板间，属于临时搭建的集装箱房模型，个人觉得样板间的效果并没有实体房的效果好，装修稍显粗糙，且有一些面积的浪费，从动线看稍显繁杂。从消费者的角度上讲，观看实体房，能让购买者切实的感受到自己所购房屋的广信，空气，和质感等等。且较容易让购买整相信房屋的质量。需要注意的是，89和130两户的客厅、主次卧都在朝南的方向，光线非常好；将卫生间功能分区，这也是万科幸福系的一大特点；人性化的设计出一个储物间，合理利用有限空间，更加便于业主的生活起居。稍显不足的是餐厅有点小。

三：踩盘总结

1、一个项目的前期策划和投入销售的时机是很重要的。以金域华府为例，在前期的推广和宣传，和销售时机方面是做得非常成功。所以才有“样板间开放日人流如潮”的现象。但保证房屋质量同