土地增值税清算实务解析
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3
土地增值税出台的背景
为扭转这一局面，国家当时采取了一系列宏观调控 措施，其中一项就是开征土地增值税。因此，从上 面可以看出，土地增值税从开征之初，就具有很强 的调控色彩，开征目的就在于规范土地、房地产市 场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权 益，具有很强的目的性和针对性。土地增值税的政 策和征管也是随着房地产市场的起伏而不断变化的 。 从1994年制定土地增值税后,一直到1998年底都没有 实际征收。
8
税收要素：征税范围
凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征 税范围。 判断标准： 转让的是否为国有土地使用权。 是否发生产权转让。 是否取得收入。 不包括以继承、赠与方式转让房地产的行为。
9
税收要素：征税范围
细则所称的“赠与”是指如下情况:Байду номын сангаас1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土 地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工 程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十 字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区 促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公 益性组织。
10
税收要素：课税对象
土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
成本
收入
11
税收要素：计税依据
土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率 ，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。 土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率 ，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的收入减除条 例规定的扣除项目的余额。条例规定的扣除项目主要有5项， 分别是：取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费 用、新建房及配套设施的成本和费用，或者旧房及建筑物的评 估价格、 与转让房地产有关税金以及财政部规定的其他扣除 项目。
增值额的计算
7
税收要素：纳税人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和个人，即转让房地产 并取得收入的人。 判断是否应该缴纳土地增值税，有两个条件，一个是要 转让国有土地使用权，因为集体土地按照法律规定是不 能转让的；另一个条件是取得了收入，因此，像继承房 地产、向规定的慈善组织捐赠房地产的行为都不需要缴 纳土地增值税。
税率为50%、速算扣除系数15% 4、增值额超过扣除项目金额200%的部分
税率为60%、速算扣除系数35%
13
税收要素：应纳税款的计算
应纳税款=增值额×税率﹣扣除项目金额× 速算扣除系数
14
税收要素：减免税及优惠政策
暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增 值税： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%的； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
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税收要素：减免税-企业
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的 一方以土地（房地产） 作价入股进行投资或作为 联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业 中时，暂免征收土地增值税； 对于房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投 资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地 产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 ，均不能免征土地增值税。
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税收要素：税率
增值率 =增值额÷扣除项目金额 应纳税额 =增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分
税率为30%、速算扣除系数0 2、增值额超过扣除项目金额50% 未超过扣除项目金额100%的部分
税率为40%、速算扣除系数5% 3、增值额超过扣除项目金额100% 未超过扣除项目金额200%的部分
土地增值税清算实务解析
曲立军 合伙人 北京曲信通税务师事务所
目录
土地增值税产生、发展过程及 宏观调控作用
土地增值税计算 土地增值税的清算事务及难点 解析
土地增值税清算单位的审核 清算项目收入的审核 扣除项目的审核 应纳税额的审核
案例
1
土地增值税产生、发展过程及宏观调控作用
土地增值税出台的背景 宏观调控的措施 主要法律依据及特点
2
土地增值税出台的背景
土地增值税是1994年开征的。当时我国进行了土 地使用制度改革，实行国有土地使用权的有偿出 让和转让，这项改革极大地促进了我国房地产业 发展和房地产市场的建立。 但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及 行政管理上的偏差，在当时房地产业发展中也出 现了一些问题。特别是92年及93年上半年，部分 地区房地产市场持续高温，炒买炒卖“地皮”、 “楼花”情况非常严重。
5
主要法律依据及特点
法律依据 1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 1995年1月27日《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施 细则》 特点 以转让房地产取得的增值额为征税对象 征税面比较广 采用扣除法和评估法计算增值额 实行超率累进税率 实行按次征收
6
土地增值税计算
税收要素 纳税人 课税对象 征税范围 计税依据 税率 减免税
4
宏观调控的措施
近年土地增值税作为宏观调控的措施主要有： 《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通 知》（财税[2008]137号）号文件规定了对个人销售住房暂免 征收土地增值税 。 《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问 题的通知》（京建发〔2010〕677号）号文件针对土地增值税 预征进行了规定。 《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步 加强房地产市场调控有关税收问题的公告》（2011年第5号） 针对差别化预征土地增值税进行了规定。
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税收要素：减免税-企业
关于合作建房 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用 的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 企业兼并转让房地产的：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让 到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产 的免征土地增值税 （因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造 或因企业污染、扰民，根据城市规划进行搬迁的情况；因“国家建设 的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省部级批准的建设项目而进行 搬迁的情况） 相关文件：《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规 定的通知》（财税[1995]48号 ） ；《财政部 国家税务总局关于土 地增值税若干问题的通知》 （财税[2006]21号）
土地增值税出台的背景
为扭转这一局面，国家当时采取了一系列宏观调控 措施，其中一项就是开征土地增值税。因此，从上 面可以看出，土地增值税从开征之初，就具有很强 的调控色彩，开征目的就在于规范土地、房地产市 场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权 益，具有很强的目的性和针对性。土地增值税的政 策和征管也是随着房地产市场的起伏而不断变化的 。 从1994年制定土地增值税后,一直到1998年底都没有 实际征收。
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税收要素：征税范围
凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附 着物并取得收入的行为，都是土地增值税的征 税范围。 判断标准： 转让的是否为国有土地使用权。 是否发生产权转让。 是否取得收入。 不包括以继承、赠与方式转让房地产的行为。
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税收要素：征税范围
细则所称的“赠与”是指如下情况:Байду номын сангаас1.房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土 地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 2.房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非 营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工 程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十 字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区 促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公 益性组织。
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税收要素：课税对象
土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
成本
收入
11
税收要素：计税依据
土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率 ，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。 土地增值税以转让房地产的增值额为税基，依据超率累进税率 ，计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。 土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的收入减除条 例规定的扣除项目的余额。条例规定的扣除项目主要有5项， 分别是：取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费 用、新建房及配套设施的成本和费用，或者旧房及建筑物的评 估价格、 与转让房地产有关税金以及财政部规定的其他扣除 项目。
增值额的计算
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税收要素：纳税人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收 入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑 物及其附着物并取得收入的单位和个人，即转让房地产 并取得收入的人。 判断是否应该缴纳土地增值税，有两个条件，一个是要 转让国有土地使用权，因为集体土地按照法律规定是不 能转让的；另一个条件是取得了收入，因此，像继承房 地产、向规定的慈善组织捐赠房地产的行为都不需要缴 纳土地增值税。
税率为50%、速算扣除系数15% 4、增值额超过扣除项目金额200%的部分
税率为60%、速算扣除系数35%
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税收要素：应纳税款的计算
应纳税款=增值额×税率﹣扣除项目金额× 速算扣除系数
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税收要素：减免税及优惠政策
暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增 值税： 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%的； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
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税收要素：减免税-企业
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的 一方以土地（房地产） 作价入股进行投资或作为 联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业 中时，暂免征收土地增值税； 对于房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投 资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地 产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 ，均不能免征土地增值税。
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税收要素：税率
增值率 =增值额÷扣除项目金额 应纳税额 =增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分
税率为30%、速算扣除系数0 2、增值额超过扣除项目金额50% 未超过扣除项目金额100%的部分
税率为40%、速算扣除系数5% 3、增值额超过扣除项目金额100% 未超过扣除项目金额200%的部分
土地增值税清算实务解析
曲立军 合伙人 北京曲信通税务师事务所
目录
土地增值税产生、发展过程及 宏观调控作用
土地增值税计算 土地增值税的清算事务及难点 解析
土地增值税清算单位的审核 清算项目收入的审核 扣除项目的审核 应纳税额的审核
案例
1
土地增值税产生、发展过程及宏观调控作用
土地增值税出台的背景 宏观调控的措施 主要法律依据及特点
2
土地增值税出台的背景
土地增值税是1994年开征的。当时我国进行了土 地使用制度改革，实行国有土地使用权的有偿出 让和转让，这项改革极大地促进了我国房地产业 发展和房地产市场的建立。 但是，由于有关土地管理的各项制度滞后，以及 行政管理上的偏差，在当时房地产业发展中也出 现了一些问题。特别是92年及93年上半年，部分 地区房地产市场持续高温，炒买炒卖“地皮”、 “楼花”情况非常严重。
5
主要法律依据及特点
法律依据 1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 1995年1月27日《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施 细则》 特点 以转让房地产取得的增值额为征税对象 征税面比较广 采用扣除法和评估法计算增值额 实行超率累进税率 实行按次征收
6
土地增值税计算
税收要素 纳税人 课税对象 征税范围 计税依据 税率 减免税
4
宏观调控的措施
近年土地增值税作为宏观调控的措施主要有： 《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通 知》（财税[2008]137号）号文件规定了对个人销售住房暂免 征收土地增值税 。 《关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏观调控政策有关问 题的通知》（京建发〔2010〕677号）号文件针对土地增值税 预征进行了规定。 《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步 加强房地产市场调控有关税收问题的公告》（2011年第5号） 针对差别化预征土地增值税进行了规定。
16
税收要素：减免税-企业
关于合作建房 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用 的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 企业兼并转让房地产的：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让 到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁,纳税人自行转让房地产 的免征土地增值税 （因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造 或因企业污染、扰民，根据城市规划进行搬迁的情况；因“国家建设 的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省部级批准的建设项目而进行 搬迁的情况） 相关文件：《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规 定的通知》（财税[1995]48号 ） ；《财政部 国家税务总局关于土 地增值税若干问题的通知》 （财税[2006]21号）