楚雄州旧城改造模式研究

楚雄州旧城改造模式研究

编者按：旧城改造是城镇化发展过程中碰到的一个难题，如何破解这一难题是各级政府和各有关部门需要思考研究的一个重要课题。根据州政府的安排，由州经研中心牵头组织州级有关部门开展“楚雄州农村剩余劳动力转移与城镇化发展”课题研究。“楚雄州旧城改造模式研究”作为其中的一个子课题，由州建设局负责调研完成。该课题分析了楚雄州近年来旧城改造的基本状况及存在问题，比较分析了国内外创新旧城改造的经验教训及模式，提出了加快推进楚雄州旧城改造的对策建议，对指导我州旧城改造工作具有重要参考价值，现将这一研究成果报送州级领导和有关部门参考。

城市是现代生产力的代表，人类文明的结晶。目前我国已进入城市化快速发展时期，楚雄州的城市化发展进程也在加快。随着全州经济社会的发展，人民生活水平的提高，要求我们把城市建设得更美丽。因此，抓好旧城改造，特别是“城中村”改造，对于提升城市品位，塑造彝州城市新形象，增强楚雄州在滇中城市群中的地位和作用具有十分重要的意义。为认真贯彻落实党的十七大精神，加快楚雄州“扩城”战略的实施，稳步推进城镇化进程，我们对全州近年来旧城改造情况进行了专题调研，并借鉴国内外旧城改造的经验教训，积极研究探索社会主义市场经济条件下旧城改造模式，以此推动全州城市建设又好又快发展。

一、楚雄州旧城改造的基本状况

（一）旧城改造的概念

旧城改造是指随着城市经济的发展，为适应已批准的本轮城市规划的要求而实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改造，工矿、企业、商贸、房屋建筑物的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建等。旧城改造是新一轮城市发展规划的重要内容，是集约利用城市土地，不断提高土地利用效益的重要途径，也是推进城市结构布局不断优化，完善城市功能必须采取的重要措施。“城中村”是工业化、城市化高速发展中出现的“一城两制”的城市社区，是旧城改造的重要内容之

一。旧城改造本质上是以城市发展和城市建设为主要脉络、从利益再分配和体制转换关系中折射出来的产权与市场、政府与农民的博弈过程。对“城中村”的改造是在现代城市管理体制主导下城市体制覆盖乡村管理体制、城市生活替代乡村生活的过程。

（二）楚雄州城市建设中旧城及“城中村”改造的基本情况

楚雄州的旧城改造起步较晚，大部分县市在上世纪90年代进行了少量的街道拓宽改造，在2000年后开展了部分“城中村”改造。到目前，全州共实施旧城和“城中村”改造项目36个，改造市政道路面积219万平方米，改造房屋面积约179.8万平方米，拆迁房屋面积33.6万平方米；投入资金9.62亿元，其中，市政基础设施改造投入6.3亿元，房屋拆迁安置投入3.32亿元。

楚雄市（含开发区）实施旧城改造项目16个，投入资金6.19亿元，拆迁改造房屋面积16.19万平方米。主要有原军分区部分房屋改造成为“新世纪商业广场”，原州委办公区改造成为“新天地”，以及新龙江广场、汇东街片区、好运烧烤城、鸿远建材市场等旧城升级改造。其中影响最大的是西门小区第一期工程改造，新建信义花园和凤鸣花园两个商住小区，修建小桥巷和凤鸣街。该改造工程于2003年l2月3O日全部竣工。改造中签订拆迁补偿安置协议的149户，拆除建筑面积28353.25平方米。安置情况为：实行货币补偿的76户，已全部结清补偿费，支付拆迁补偿费425.62万元；实行产权调换的71户，需支付拆迁补偿费1681.8l万元。新建两个小区(信义花园和凤鸣花园)，建筑面积62386.19平方米，其中住房54315.92平方米，共569套（包括政府廉租住房1l3套)，商铺和公用设施8070.27平方米。到目前为止，开发商共计投入资金6310.62万元（不包括产权调换部分资金），其中拆迁补偿425.62万元,建设资金5885万元。

禄丰县实施“城中村”改造项目2个，引进投资建设城区西河南岸下水碓片区120亩的旧城改造，对142户农户、491人的地上建筑物补偿约1100万元，全部农村居民整体搬迁至市区六个居住小区。

南华县实施旧城改造项目4个，投入资金3715万元，建设改造街道9条，拆迁房屋163.3万平方米。改造粮油商贸街长206米、宽12米；粮油商贸市场11957平方米，与东街连接的通道长170米、宽10米，

共投资85.7万元,百货街长210米、宽15米，投资73.6万元。拍卖粮油商贸市场通道土地12宗，面积1307.143平方米，收取土地出让金136.5万元；百货街两旁土地17宗，面积1750平方米，收取土地出让金300万元。盘活了闲置土地35亩，可利用门店200多个，安置分流职工162人，土地价值增长近10倍，起到了一举数得的成效。招商引资建设商住小区，改造建设道路面积47784.8平方米，总投资2980万元。

此外，其他各县都不同程度开展了旧城和“城中村”改造。如：牟定县发科屯“城中村”改造、双柏县城妥甸农贸市场改造、姚安西街改造、大姚电影院片区改造、永仁老城区改造、元谋政府片区、武定复兴街改造等。

（三）近期需要改造的旧城和“城中村”

楚雄市西门小区规划新建建筑面积268114平方米，其中办公用房20580 平方米，住宅用房175422平方米，商业用房38478平方米，公建用房33684平方米。规划新区道路占地76.43亩，新建建筑用地193.29亩，其中:住宅办公用房占地101.17亩，商业用房占地29.93亩，社区服务用房占地4.3亩，公建用房占地12.2亩，公共绿地占地16.27亩，广场商铺占地29.42亩，保留建筑用地51.39亩。

楚雄市东南新区开发控规区21平方公里，用地东西长约8.05公里，南北宽约2.8公里。规划范围内涉及鹿城镇万家坝一个社区，平山、李家庵、大东、富民、下白庙5个村委会，69个村民小组，61个自然村，4905户农户，19455人，耕地面积1.3万亩，大小坝塘253座。

禄丰、南华、牟定、双柏等其他9县都有旧城和“城中村”需要改造。

（四）旧城改造存在的问题和困难

1. 前期调查取证不充分，违规建筑现象严重。由于对旧城改造，特别是“城中村”改造缺乏前期的