长沙省府板块项目定位及设计报告

20 09 年 3月 20 09 年 4月 20 09 年 5月 20 09 年 6月 20 09 年 7月 20 09 年 8月 20 09 年 9月 20 09 年 10 月 20 09 年 11 月
按照国际标准，房价收入比应当保持6较合理， 国内多数大城市房价收入比超过这一标准， 并且仍然保持上升的趋势，其中深圳、上海、 北京等一线城市达到了标准的3倍左右，说明 目前在部分一线城市楼市出现了一定的泡沫， 楼市“虚”高。
项目区域属性
片区规划
区域为长株潭融城的中心区，在长沙“十一五规划”中，本区域定位是“复合型的城市商务 副中心”，按照行政文化中心区、商务及总部区、会展及商贸区、生态环保工业园区、现代 物流园区、生态型健康住宅区等六大区进行布局 。
2.2
南城：
项目区域属性
新河三角洲
城市商务区发展演变
北城：
万达城市广场规划
在一线城市，商业地产尤其是零售业地产总量上已基本饱和，仅上海已经达到3000万 平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约的水平；
在北京、广州、深圳等地区，商业地产也出现租金下滑、总量过剩的态势，空置率居 高不下。
09年第3季度，北京的优质商铺市场租金较上个季度持续下滑，环比下降5.4%，较去 年同期下降了17%。”
位置：非城市中心区，距城市 中心区约15分钟车程； 区位：长株潭融城核心区 交通状况：路网发达，交通便 捷，公交不方便； 配套及资源：周边少商业配套， 但周边多政府机关，具备其他 区域缺乏的政务资源； 商务地位：规划的新兴城市商 务区，商务价值被认可需要时 间 环境：生态环境优越；
对比
相对传统的中央商务区,本区域商务价值被认可和接受需要一定的过程， 但是项目具备一些独特的要素，如政务资源及优越的生态环境，这也 迎合目前部分企业寻找办公场地的重要关注因素。
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中央商务区
南城
政府“十一 五规划 红星商圈
相比较，南城发展商务更具优势
2.2
项目区域属性
区域
城市商务区发展演变
中央商务区 位置：城市中心区，去往城市 各个地方都很方便； 区位：城市中心 交通状况：路网发达，交通便 利，公交方便，但由于交通繁 忙，出行花费时间成本大； 配套及资源：周边商业配套完 善； 地位：城市传统的商务区，商 务氛围浓厚 环境：高楼林立，缺乏绿色， 生态环境较差
数据来源：各市统计局
商品房成交维持高位水平
房地产投资持续升温
数据来源：长沙统计局
市场环境 项目基本情况 物业定位及规划设计
2.1
项目基本情况
项目位置及交通
开福区 长 沙 县
市政 府
岳麓区
传统 中心 区
芙蓉区
雨花区
省政府
天心区
项目位于省府南城区域，交通通达性良好，区域和位置具有很好的可识别性。
2.2
市场环境 项目基本情况 物业定位及规划设计
3.1
项目定位体系
区域典型项目：长沙标志商务中心
名称：长沙标志商务中心 位置：长沙市雨花区湘府中路119号（紧邻省政府、 天心区政府） 规模：11万平米 建筑规划：一栋16层五星级宾馆和办公楼综合体（A 座）、一栋3层商业楼（B座）、一栋18层公寓（C座） 以及一栋18层国际商务公寓（D座）组成 ； 配套：新一佳省府旗舰店/风情商业街 ，五星级酒店 ，娱乐中心等 政府部门：湖南省省委、省政府、天心区区委、天心
1
60 50 40 30 20 10 0 8.2
市场环境
全国商品房销售面积增幅
全国房地产市场
全国70个大中城市新建住宅价格指数 108
整体楼市火爆，部分城市楼市存在 “泡沫”
53
42.9 44.8 37.1 31.7 25.5 17.5
48.4
106 104
销售面积增速（%）
106.2 104 102.7 100.7 100.1 100.3 98.7 98.1 98.3 101.5 101.1 100.8 101.1 100.3 99.4 101.5 100.8 100.9 同比 环比
几个核心问题点：
A1：已经明确经济指标和大的功能布局，在此基础
上的各项产品的设计及说明；
A２：各项产品的产品成本预算及销售计划；
A３：基于市场变化的不可预测，希求项目的最大销
售化以及资金的快速回笼。
本次汇报重点是解决贵司提出的几个问题点 市场环境 项目基本情况 物业定位及规划设计
本 次 汇 报 的 基 本 框 架
1
市场环境
长沙房地产
房地产市场健康平稳发展，未来仍将持续发展态势
2009年11月份中部六省会城市房地产市场价格比较（单位：元/平方米、%） 序号 城市 住宅均价 1 武汉 5934 2 太原 4762 3 郑州 4850 4 合肥 4742 5 南昌 5091 6 长沙 4263
房价属于正常健康水平
102 100 98 96 94
20 09 年 13月 20 09 年 14月 20 09 年 15月 20 09 年 16月 20 09 年 17月 20 09 年 18月 20 09 年 120 9月 09 年 110 20 月 09 年 111 月
09年全国楼市全面火爆，价升量涨。
数据来源：中国统计局
数据来源：美兰德调研数据
1
市场环境
全国房地产市场
一线城市商业地产低迷，二、三线城市迎来发展机会发展
城市/商圈 甲级降幅 （%） 上海 全市 城市/商圈 -16.96% 甲级降幅 （%） 广州 全市 -9.27% -10.05% 全市 -11.00% 准甲级降幅 （%） 全市 城市/商圈 准甲级降幅 （%） 城市/商圈 甲级降幅 （%） 北京 -9.24% 甲级降幅 （%） 深圳 4.30% 6.51% -10.35% 准甲级降幅 （%） 准甲级降幅 （%）
区位：长株潭融城核心 区： 区域属性：中央政务 区——省政府、区政府 及其他政府机关； 规划：“十一五”规划 区域为复合型的城市商 务副中心； 商业：红星商圈规划为 长株潭的核心商圈；
中央政务区 长株潭融城
北城
规划：新河三角洲 规划为集文化娱乐、 休闲观光、居住、 商业于一体的城市 核心功能区 ： 商业：大连万达投 资25亿建设超大型 城市商业广场项目 由白金五星级酒店、 高档写字楼、大型 SHOPPINGMALL、 商业步行街和部分 高档住宅构成的综 合体；