投资性房地产公允价值计量模式面临的问题与对策—以XX公司为例

一、绪论

（一）本课题的研究背景及研究意义

投资性房地产公允价值计量模式从2006年开始引入到2016年末施行已有10年的时间。在2007年——2016年上海证券交易所和深圳交易所上市公司的年报中，（因为2017年的年报披露尚不齐全，故本文研究区间取自2007-2016年）公允价值计量模式只被少数公司所采用，“房地产板块”子板块“房地产开发与经营板块”中有135家房地产上市公司，这其中仅有占比不到50%的64家公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，可以说投资性房地产的公允价值计量模式并没有被广泛应用，这与我国房地产市场的市场活跃程度不够、市场参与者成熟度不够等有关。如何使投资性房地产的公允价值计量模式在我国切实落地执行并发挥应有的作用是一个现实的问题。

本文是在分析现有会计准则中关于投资性房地产公允价值计量模式规定的基础上，利用我国“房地产板块”的子板块“开发与经营业板块”中上市公司的财务报告及附注中对投资性房地产公允价值信息披露等资料，采用案例分析投资性房地产公允价值计量模式在房地产上市公司和具体公司中的表现。本文研究有如下意义：

1、有助于了解应用主体在投资性房地产公允价值计量模式应用过程中存在的问题，分析应用结果对企业财务信息产生的影响，为企业选择和规范使用投资性房地产公允价值计量模式提供有益的参考，避免违规风险；同时也能帮助监管部门和政策制定者了解相关投资性房地产准则的实施效果，为准则完善和相关配套政策的出台提供有益的建议。

2、有助于了解投资性房地产公允价值计量模式应用引起的企业财务指标的重大变化，帮助财务信息使用者了解被投资企业真实的经营成果和财务状况，以做出更加合理的投资决策。

3、有助于会计人员在编制财务报表时准确披露对投资性房地产的公允价值等相关信息如企业租金等。

（二）本文的研究内容及方法

1、研究内容

本文将以我国上市公司“房地产开发与经营板块”中的上市公司MK公司为具体案例来研究公允价值计量在投资性房地产中的运用现状、运用中存在的问题。本文先分

析了房地产上市公司采用公允价值计量模式计量投资性房地产中面临的普遍问题与动机，然后针对普遍问题中的几个问题在案例中进行分析探讨并给出相应地解决建议，最后针对房地产上市公司采用公允价值计量模式计量投资性房地产中面临的普遍问题提出作者的建议，以改善公允价值计量在我国的运用现状。

2、研究方法

其一，文献资料法

在梳理近几年国内外学者对投资性房地产公允价值计量模式方面的文献资料以及研究相关会计准则的基础上，明确本文的研究背景和意义，详细分析房地产上市公司投资性房地产公允价值计量存在的问题和动机等，为下文分析具体案例公司和提出相应的对策建议奠定理论基础。

其二，案例分析法

本文选取我国“房地产开发与经营板块”中的上市公司MK为研究案例，分析其对投资性房地产采用公允价值计量的原因、影响及存在的问题，并针对上述研究提出相关建议对策。

二、相关概念界定

（一）投资性房地产

IAS对投资性房地产的定义强调持有目的是：赚取租金、资本增值或两者兼而有之；强调持有人包括：业主和融资租赁承租人；强调标的是：房地产土地、建筑物、建筑物的一部分或两者兼而有之。CAS对投资性房地产的定义强调持有目的是：赚取租金、资本增值或两者兼而有之；强调标的是：已出租的土地使用权、已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。比较这两个定义可知两者虽然表述略有不同，但两者对房地产的持有目的和增值保值属性的表述和阐明是一致的。

（二）公允价值

2014年1月，国家起草颁布了《企业会计准则第39号一一公允价值计量》准则。该定义强调公允价值的产生是站在市场广泛参与者角度的有序市场价，而不是基于企业自身的意图和能力而产生的价格。也就是说企业在财务困境、清算、法律监管强制、关联交易等情况下产生的异常价格不是公允价值。公允价值不是交易价格而是支付的价格即脱手价格。公允价值不同于交易价格体现在交易价格可能是非主要市场和非最有利市

场中的价格，比如在非自愿交易、关联交易等情况下产生的价格。

下表分别从计量时间、假设前提、交易市场、市场程度、计量范围、交易主体、交易条件以及估值技术八个角度对公允价值展开了论述。

表1 公允价值的内涵及其发展

三、MK股份有限公司投资性房地产概况及采用公允价值计量的原因

（一）MK公司概况投资性房地产概况

1、MK公司简介

MK公司，于1994年2月4日经上海市政府批准设立，经过23年的发展，现在已经发展成为以房地产开发为主的大型企业集团，亦是行业领袖之一。“提升城市生活品质”是MK公司的社会责任目标之一；商业高端物业管理、房地产专业销售及高品质开发、多元化商业经营与投资是MK公司的主要业务领域。

MK公司着眼于经济发达的一、二线城市、环渤海经济区、珠三角经济区及长三角经济区。目前，公司在包括深圳、长春、上海、南通、简阳、北京、文昌、晋江、济南、烟台、牡丹江、南京、哈尔滨、大连、厦门、徐州、泰州、青岛等在内的二十多个多个城市，都有高端住宅地产及高端商业地产运营。

MK公司的业务架构是“以商业地产为主、多元业务为辅”，商业模式是“租

售并举、多元协同”。经过23年的发展，MK公司不仅具有优势显著的品牌，而且具有优秀的、敬业的、专业的经营团队更具有优质的项目储备及大量的土地储备。2012年MK公司被评为中国商业地产最具影响力开发商；2013年MK公司荣登中国商业地产价值榜；2014年MK公司在中国房地产开发企业品牌价值、商业地产企业品牌价值

评比中均挤入10强；2015年MK公司被评为中国商业地产十大品牌企业。

2016年，MK公司为股东创造了可观的投资利润和企业价值的长期增长。总计国内商品房销售面积高达128, 495万平方米，比2015年增长了6. 5个百分点，其中，住宅销售面积比2015年增长了6. 9个百分点，办公楼销售面积比2015年增长了16. 2个百分点，商业营业用房销售面比2015年增长了1. 9个百分点。房地产商品房销售额高达87, 281亿人民币，比2015年增长了14. 4个百分点，增速回落1.2%，其中，住宅销售额比2015年增长了16. 6个百分点，办公楼销售额比2014年增长了26. 9个百分点，商业营业用房销售额比2014年下降了0. 7个百分点。

2、MK公司投资性房地产概况

在2006年有关投资性房地产的新会计准则颁布后，MK公司将2009年三季度之前的满足投资性房地产计量条件的相关资产纳入了其计量范围，并在财务报表中首次列报了投资性房地产科目。但可能基于新会计准则颁布伊始，MK公司在2006年至2009年的前两个季度采取了保守的成本模式。真正采用公允价值计量模式是从新准则颁布两年之后的2009年6月30日。

（数据来源：MK财务报表总结所得）

从表2中可以看出，MK公司在新准则颁布伊始，2008年到2009年前两个季度成本模式下公司投资性房地产占公司总资产的比例很低，只有0. 5%左右，基本可以忽略不计。而反观2009年6月30日MK公司采用公允价值计量模式后的数据，其占比有