房地产行业存货成本控制

房地产行业存货成本控制

[摘要]本文将对金地集团，进行存货成本控制的研究。在结合市场环境和国家政策以及金地集团的财务指标，利用对比分析法、案例分析法分别阐述金地地产公司存货和存货成本控制存在的问题并且分析影响这些存货成本控制的原因。另外，结合目前的行业环境，提出解决集团公司存货成本过高的问题的措施，进而改善对公司存货成本的控制，促进企业更好地对市场环境带来的各项挑战并从众多企业中脱颖而出。

[关键词]房地产行业；存货管理；存货问题；解决方案；

The cost control of real estate industry’s inventory

Abstract:This paper research cost control of real estate inventory ,taking G emdale as an example.Associating with country policy、environment of market and company financial index.Then using comparative analysis approach and case study approach to find the problem of cost control and analyse the impact elements of cost.After that,giving advice to help Gemdale company survive in the fierce competition and make better development no matter how the market changed.

Keywords：real estate; inventory management; inventory problem; suggestions

广东外语外贸大学南国商学院本科毕业论文（设计）

目录

一、存货和存货成本的理论概述 (1)

（一）存货的含义 (1)

（二）存货成本的含义 (1)

（三）存货成本的构成 (1)

二、分析存货成本的目的和意义 (2)

（一）目的 (2)

（二）意义 (2)

三、金地公司存货成本存在的问题及其影响因素 (2)

（一）金地集团简介 (2)

（二）金地公司存货成本不稳定 (3)

（三）影响存货成本的因素 (3)

四、解决公司存货成本问题和影响因素的措施 (5)

（一）针对采购成本问题的改进措施 (5)

（二）针对缺货成本问题的改进措施 (6)

（三）针对储存成本问题的改进措施 (7)

结论 (7)

参考文献 (8)

致谢 (9)

近年来，社会主义市场经济的不断发展，房地产行业不断持续壮大，但随着房地产市场的逐渐饱和，其虚张声势的泡沫逐渐被打破，行业经济到达了瓶颈期。如何在大环境的激烈竞争中生存下来，成为各大企业不可忽视的问题。而存货，是满足企业正常生产和销售需要而持有的流动性资产，是能够给企业带来经济利益流入的重要经济资源，目前，我国的企业存货资金占整个资金总量的20%-30%左右，甚至有的企业(如房地产类的企业)该比率达50%以上，这更是决定着企业存货资金管理在整个资金流管理中举足轻重的地位;同时也表明存货资金沉淀现象较为严重和普遍，增加了企业资金使用成本和存货风险成本。作为企业的重要部分之一，只有能够加强对其管理，控制好存货成本，企业才可能在众多竞争对手中脱颖而出。然而，我国大中小企业普遍忽视对存货成本控制，认识也并不全面。因此，加强对企业存货成本的管理和控制显得尤为必要，想要在众多企业中生存下来并持续发展，如何完善存货成本的控制，是每家企业的必修课。一、存货和存货成本的理论概述

（一）存货的含义

广义的存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料或物料等，包括各类材料、在产品、半成品、产成品或库存商品以及包装物、低值易耗品、委托加工物资等。而对于房地产行业来说，存货则是指①为房地产品的开发费建设而储存的资产，包括库存材料、库存设备等，具体包括钢筋、水泥和用于施工的拖拉机等②处于开发建设过程中的尚未竣工验收的楼盘等，如一些刚开始或已经建成大部分但未全部完成的工程③完工并且待售或待出租的工程，包括新建的完工楼盘和属于企业的土地使用权等等。

（二）存货成本的含义

存货成本是指企业为存货所耗用的一切费用。根据《企业会计准则第1号--存货》规定"存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本等等"。存货成本的构成从理论上讲，存货的成本应该包括从购入到使商品处于可供销售的地点和状态的一切直接和间接的支出。

（三）存货成本的构成

存货成本是指存货所耗费的总成本，是企业为存货所发生的一切支出。主要包括采购成本、缺货成本、存储成本、财务成本等部分。

采购成本：采购成本指与购置产品和原材料有关的费用，包括产品的物流费用、采购人员管理费和差率费用等等。而房地产作为一个整体性和综合性较强的行业，采购活动更是复杂。从前期对产品整体的规划到项目策划、施工、设备购置、材料准备、园林绿化布局考虑、广告宣传装饰等都要进行采购，是一个资源整合和性非常强的行业。因此，采购成本在其总体成本中占据了重要部分，管理好采购活动，控制其采购成本，刻不容缓。

缺货成本：又称亏空成本，是由于企业供应链中断造成的。缺货成本包括工程停工

损失、对客户拖欠发货的损失、丧失销售机会的损失各企业的名誉损失。不同物品的缺货成本随用户或组织内部策略的不同而很不相同。同时，缺货还分为内部缺货和外部缺货，外部短缺、内部短缺将最终导致错失销售机会或者延后交付货物。外部是消费者和供应链下游生产商得不到想要的货物，内部是指内部某些部门应缺失生产所需的材料物质，致使生产经营中断。

储存成本：是指企业为储存存货而发生的各种费用支出，如存货仓储费、保险费和存货的保管费、存货残损和变质损失费，人工搬运费和人工管理费，同时也包括存货占用资金支付的利息费等以及仓库及其它储存设备的折旧费和修理费。

二、分析存货成本的目的和意义

（一）目的

近年来，社会主义市场经济的不断发展，房地产行业不断持续壮大，但随着房地产市场的逐渐饱和，其虚张声势的泡沫逐渐被打破，行业经济到达了瓶颈期。如何在大环境的激烈竞争中生存下来，成为各大企业不可忽视的问题。而存货，是满足企业正常生产和销售需要而持有的流动性资产，是能够给企业带来经济利益流入的重要经济资源。作为每家企业的重要部分之一，如何在市场竞争中占据优势，显得尤为重要。倘若可以控制其成本，稳定其价格，那么企业才有机会才偌大的市场中脱颖而出。而房地产公司通过存货成本控制，从而降低成本，则是获取市场先发优势的必然需求。本文旨在探析目前金地集团存货成本控制的现状，分析其中的问题，并为其提供解决方案。为其提升长期绩效、增强竞争力提供可行路径。

（二）意义

本文将通过研究，结合我国市场环境、政策环境的现状，梳理房地产公司——金地集团公司存货成本控制的问题，分析这些问题的成因，为中小企业房地产公司的可持续提供可行的路径建议,为公司可持续发展提供最根本透彻的解决方法。另外，在我国，由于房地产行业起步晚，对房地产存货成本的控制意识较为薄弱。通过对金地集团剖析研究，可以使房地产公司加强对存货成本的控制的意识，加强企业对存货的管理，提升企业成本管理效率，加强对其成本的控制，对企业未来发展，具有现实意义；另一方面，本文是为房地产行业的研究进行了一定的探索，为整个房地产企业现状记未来进行分析，与此同时，也具有一定理论意义。再者，由于国家宏观调控政策已经并且还将持续对房地产行业产生影响，通过加强对存货成本控制意识，能够让公司更好地应对宏观调控带来的挑战，房地产企业需要积极推动成本控制，以此来提高可持续发展能力。三、金地公司存货成本存在的问题及其影响因素

（一）金地集团简介

金地（集团）股份有限公司，简称A公司初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地（集团）股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。金地