盘龙城区域商业环境分析

盘龙城区域商业环境分析

一、盘龙城区域简介

盘龙城经济开发区位于武汉市北、外环线与中环线之间，及汉口以北黄陂区以西南，处于阳逻深水港、汉口火车站和天河机场的金三角。辖区规划面积88平方公里，目前已建成16

平方公里，常住人口近6万人，规划居住人口为30万人。

二、重点发展产业

盘龙城经济开发区根据武汉市城市经济发展规划，将建设成集现代制造业区、临空港物流产业区、都市旅游度假区、生态人居区为一体的新兴城镇。在已初步形成了光学电子、医药化工、冶金建材、机械制造、食品加工和汽车贸易等6大支柱产业的基础上，开发区将以光电机械、化工医药、纺织服装及与天河机场配套的航空物流港等作为今后产业发展方向和重点。盘龙城经济开发区2005年国内生产总值达到120亿元，工业增加值38亿元，固定资产投资30亿元，出口创汇3000亿美元，利用外资3000万美元，财政收入6亿元，人均年收入80 00元。

截止2006年底，开发区累计引进项目202个，协议投资额为320亿元。其中，引进工业项目122个，投资规模在500万元以上的企业94家，预计全部项目建成后，年可实现税收7. 78亿元。

以年增长10％的保守估计，盘龙城经济开发区2009年国内生产总值将达到175亿元，根据武汉人均国内生产总值4000美元（2007年度）计算，将吸纳近50万产业人口。

随着等众多项目的建设，盘龙城区域在产业结构的完善上已经取得了相当理想的进展。这使得盘龙城的生态人居区未来的可持续发展具备了可靠的支撑力。除了作为产业园区的生活配套之外，可以容纳十几万人居住的盘龙城生态人居区，还将成为武汉市重要的城市功能扩散区，吸纳大量的城区人口。

三、交通条件

盘龙城的区位优势明显。首先，它地处汉口火车站、阳逻深水湾、天河机场的“金三角区域”，具有陆路、水路、航空三方面的交通优势，在整个武汉地区，盘龙城的区位优势是无可比拟的。

其次，盘龙城是距离汉口最近的开发区，二者只有一条府河之隔，盘龙大桥通车之后时间间隔大大缩短。比起关山高新技术开发区之于武昌中心、沌口开发区之于汉阳中心，盘龙城开发区距离汉口中心的距离无疑是最短的。岱黄高速收费站北移3.1公里之后，从汉口经岱黄高速进入盘龙城开发区，将不再有任何收费站。道路建设与汉口城区的连接，将大大推动盘龙城的经济发展。

根据市政府规划，08年初中环线将全线贯通。作为政府规划的首个卫星城市，这将标志着盘龙城将成为中环线边最具发展潜力的区域。另外，作为全国首个航空物流港，盘龙城的区域地理优势也不可忽视。这都表明盘龙城在近几年内，将有着突破性的发展，蕴藏着无限的商机与人气。

四、市政配套

相较于武汉市其他开发区而言，盘龙城是先规划再开发，因此很多方面都可以得到有效的控制，比如整个开发区的布局、配套设施的修建、道路的建设都可以有一个整体的把握。

1、医疗设施，区域内医疗机构有武汉市第一医院疗养院，刘店288医院、和私人诊所，能满足居民的基本

看病问题，暂没有专业的药房。

2、教育设施，教育配套有位于名流·人和天地附近的盘龙城一中、盘龙城中心小学等。

3、商业配套，中百超市人和天地店、私人经营的小型商超、刘店商业圈。

4、交通配套：目前有六条公交线路从市内开往盘龙城，291、292、293、296、229、1128。预计08年还新

增多条公交线路直达盘龙城。

这些配套设施，主要都集中在盘龙城的主干道楚天大道附近。随着交通、经济、产业的不断完善，相关市政配套也进入高速建设阶段，盘龙城中心小学、中百超市人和天地店等都在2007年度投入使用或进入实质

性建设阶段。

五、生态人居新城

在《武汉市国民经济与社会发展第十五个年计划》中，盘龙城经济开发区作为武汉市四个发展居住区的新型居住区之一——后湖区域的发展核心，与南湖、东湖和四新地区并列为四大居住新城，从武汉市的发展战略可以看出，盘龙城地区将是未来武汉市重点建设的区域之一。

作为武汉四大居住新城之一的盘龙城，自成立以来就备受各大开发商的青睐。前几年盘龙城的房地产开发主要以别墅为主，如F·天下、山水龙城、恒达·盘龙湾等。在多层及小高层的开发上比较早的有名流·人和天地。近年随着交通建设的推进和产业结构的丰富，盘龙城也出现了一批面向一次置业消费者的多层、小高层产品，如日月山水、盘龙新天地等风格各异的项目。

盘龙城现有共18个项目，其中主要的14个项目中，含4个别墅项目，10个普通住宅项目。

其中别墅项目规划占地面积6160亩，建筑面积194万平米，按别墅人均50平米计算，将可容纳3.88万人。普通住宅项目规划占地面积4763.58亩，建筑面积457.1万平米，按武汉人均25平米计算，将可容纳18.284

万人。

1. 房地产销售及新增入住人口

自2004年至今，盘龙城区域普通住宅共销售90万平米左右，其中2007年，盘龙城区域9个主要普通住宅项目共销售46.2万平米，39936套。以武汉市人均25平米计算，自2004年至今，潜在新增入住人口近4

万人，其中2007年新增近2万人。

目前，盘龙城在建项目有16个，即将动工项目有3个，预计08年开发量将达到100万方。随着交通、配套建设的推进，2004年－2007年累计的众多置业人群也将掀起装修、入住的高峰，08年将也迎来入住的

高峰期，预计入住人口将达到3万人。

六、区域消费人群情况

盘龙城有着丰富的产业结构，行业涵盖物流、纺织服装、金融业、IT/互联网、家电/通讯、能源/化工、汽车、房地产等众多行业。因此，人口的辐射范围也很广，主要由以下几个部分组成：

高端消费人群：主要为企业中高管理人员及别墅区中高端人群。目前，盘龙城已经吸引了国内外180余家企业前来投资，初步形成了光电机械、医药化工、服装生产、汽车贸易等为主的产业基地，前来的工作人员也是行业内的中高端人群，这些企业的员工盘龙城高端物业的业主将会是盘龙城商业的人气来源。另外，盘龙城早期开发的别墅项目已蓄积了不少高品味、高收入来源的中高端人群。

普通住宅人群：盘龙城已成为武汉市重要的城市功能扩散区，大量的城区人口涌入盘龙城购买普通住宅并居住，加上周边的常住人口，保守估计，相关人口数量已达10万人。

外来务工人群：有着大量产业的盘龙城，务工人员也占到了一定的比例，该部分人群受制于工作时间固定、日常生活半径较小，多为区域集中型消费，也为区域商业提供了稳定的客源。

从以上数据中可以看出，盘龙城人口结构比较丰富，低、中、高档的消费人群多有，其中以中高档消费人群居多，这使得盘龙城蕴藏着较强的消费潜力。

七、盘龙城区域商业现状

目前，盘龙城区域的商业环境现状是大型商业设施少，经营档次不高。多为私人经营的小型日用百货店，只能满足最为基本的生活需要，且过为分散，不够集中。缺乏大型、集中的购物超市。

1．区域商业仍属空白

目前盘龙城的商业环境建设仍显单薄，商业供应远远不能满足居住区内居民的生活需求。在盘龙城周边3公里以内几乎没有任何大型的商业配套设施，该区域内这一空白给一些项目的社区商业带来巨大的市场机

会。

2．竞争对手分析

近年来，超市零售业竞争激烈，各商家也掀起了新一轮的圈地运动。盘龙城作为政府大力扶持的大型居住片区，自然也将成为各商家竞相争夺的对象。目前，盘龙城尚无大型的商超，但盘龙城私人运营的商超层出不穷，虽然在产品的类型和数量上无法与大型的商超相比，但却占据了大部分的盘龙城市场，且利润不

薄，这说明盘龙城有着巨大的消费潜力。