烂尾楼债权处理现状浓缩版

详细解读开发商在烂尾楼中逆袭

实现财富新增长

一、债务现状

虚、假、新增债务过多，本项目资金被开发商严重挪用到其它项目；债权人一般都是企业家，个人能力都很强，但都自认为老成持重，都具有自己独特的方法；当需快速做出决议应对时；反而自以为是，各自为政，显得异常有主见，完全不能团结在一起；一流的方法，三流的执行力造成当前无人去查、无人敢查、债权主动打折的尴尬局面；殊不知，中国政府执行力是全球最有力度的，形成的集体决议就没有执行不了的；如果大家一而再再而三的拖沓，一旦政府对本项目的处理通过常委会决议形成既成事实，大家恐怕后悔都来不及了。

这种心理被政府和开发商利用得淋漓尽致。

二、法律法规优先受偿现状

优先受偿顺序是：先赔偿工人工资、社保、安置，然后政府的税费、银行贷款，最后一般债权。

三、政府政策、法律法规的现状及心态

1、政策现状

当地政府在无任何法律依据的情况下利用特权断然宣布停息，不仅不追回被挪用的资金及资金产生的利润，从没追究开发商责任。

2、当地政府利用特权的现状

政府想快速解决问题，利用特权轻易认定债权债务，开发商2012年以前至今挪走的本金及本金产生的利润也不予追回，政府也从不追究当事开发商的任何责任。也从不正面回答挪用多少？多久追回？能追回多少？

3、政府心态

债权委员会不齐心，政府才敢强硬的胡乱运用政府的特权，按照自己的思路来推进工作；行政不作为、行政乱作为。

4、开发商在政府的代言人通过将项目上到市、区常委会中运作成集体决议，将民间事务大包大揽；在未来即使有债权人告到中央政府，追查下来一看是集体决议，不了了之。最终本案还会成为政府行政不作为、乱作为演变成不仅无过反而有功的经典行政案例，被学习和效仿。

四、税务和银行优先受偿的现状及心态

税收和银行贷款都属于优先受偿，在政府没有出文规定减免政策前，

谁来接盘都依法照章收取；一切按照正常程序走就行。

五、开发商现状

1、开发商利用时间

开发商私心过重，奉行“拖”字诀，让债权人主动打折，以达到开发商财富新增长的目的。

2、开发商优先受偿的劳动关系现状

开发商离职人员未正常办理离职，导致本项目拖欠的人员工资、社保、安置等费用就这样与日俱增（拖得越久、费用越多）、与日虚增；

3、资金挪用现状及造成的恶果

挪用的资金让债权人的财富爆发式缩水，开发商财富爆发式增长。

六、开发商心态

1、开发商奉行“拖”字诀，迫使债权人主动最大幅度打折处理；

2、①开发商自己接盘②开发商找人代自己接盘③开发商被迫让新的投资商进入；

3、开发商安插自己人、已经归还了本金的债权人、有特殊承诺的债权人、许诺想办法将一般债权运作成优先债权的债权人、自身存在违法行为被要挟的债权人、被政府代言人成功游说的债权人到目前债权委员会中充当自己代言人。

4、①新的投资商进不来②债权人根本不齐心③开发商全力勾兑政府里面的代言人；政府无奈接受原开发商成了唯一能解决问题的选择。

七、债权人现状

1、开发商在浑水摸鱼，虚假新增债务不断攀升、债务关系日趋复杂、债务明细不清晰不透明。

2、停摆的时间有6年，债权人每年的利息损失按最低计算至少7％，就意味着大家6年下来最少损失42％，债权人的财富在爆发式蒸发。

3、7-8年时间，挪用的资金使开发商的财富增长，债权人的财富缩水。

八、债权人心态

1、债权人需要费用AA制展开自救，但出现了一个债权人挑水吃，两个债权人抬水吃，三个债权人没水吃的情况。

2、政府打压持异议的债权人，导致没有债权人敢提出异议；

3、开发商忽悠每个债权人将优先偿还；但首先法律程序上已经不优先；其次此时，开发商心中唯一考虑优先的恐怕也只有他自己。

4、借款来投资的债权人想将损失转嫁给下家导致口碑和信誉度不断的恶化，人脉关系、社会认可度、平台等各个方面都降低几个层次。

5、债权委员会各自为政，完全朝着不同的各个方向奔跑；最终被别有用心的个别债权人诱导，完全按照政府和开发商意图在开展工作。

6、90%的债权人一直被开发商安排的极少数债权人忽悠，始终在开发商设计的道路中行进。

九、新进投资商现状

1、以上种种现状和心态都是投资商入驻的障碍，其中最重要的障碍来自于当地政府没有对内部财务开支和债务务进行认真清理和核实。

2、政策跟不上、账就算不过；成本高、利润低、承担债务过重，且虚、假、新增债务过多；将导致新的投资商远离而去。

3、管理、销售现状

拖的时间长，人员流失殆尽，管理团队薄弱导致项目品质、口碑跌入谷底，管理销售难度无限增大，价格起不来；买单的必然是全体债权人。

4、最重要的售后运营

运营管理团队流失殆尽导致商业部分没有好的规划；导致黄金将卖成白菜价钱，由债权人买单。

十、建设方现状及心态

由于前期拖欠太多，原建设方参与进来很难按时完成建设；除非新的投资商来用新的建设方才能彻底解决这个问题。

十一、谁来清理的问题？

1、账目清晰，账务一目了然，才能引进可靠的投资商有效的推进问题的解决。

2、政府、银行、税务、债权人的种种心态决定了他们很难认真清查。

3、开发商自己真实的去清理清查，试问可能否？

十二、失败的开发商逆袭实现了财富新增长

1、在各方力量博弈僵持不下，开发商顺利的实现了财富新增长。

2、开发商博取同情，拖延时间，债权人人最终债权打折。

3、中国传统智慧发挥到极致，坏事变成了好事，实现了中国特色的财富新增长。

综上所述，相关各方对于项目问题的解决全都抱有完全不切实际的幻想，毫无积极自救的心态，异想天开在不解决思路的情况下解决问题。