项目成本管理操作手册

项目成本管理操作手册第1节总则1 项目成本确定1.1 项目成本的编制1.1.1 可研成本：项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研成本，原则上目标成本不应超过可研成本。

1.1.2 目标成本：项目开工前，原则上应完成施工图设计，细化并确定可研成本中工程类项目开盘1abcde21.2.2 目标成本确定项目目标成本时，项目公司需准备以下资料:1）《项目合作意向书》和《国有土地使用权出让合同》；2）政府行政事业性收费项目名称、收费标准和收费文件；3）合同台账和已签订的主要合同；4）当地的主要材料设备价格。

1.3 项目经营决策文件的会签和交底1.3.1 项目公司将目标成本上报，股份公司成本控制部牵头审核，确定目标成本，形成《项目经营决策文件》，进行《项目经营决策文件》的会签。

1.3.2 《项目经营决策文件》由项目公司总经理、股份公司规划院院长、成本控制部总经理、财务部总经理、项目管理中心副总经理、分管项目的副总裁、分管酒店副总裁、分管成本和财务副总裁和总裁会签，报董事长批准。

1.3.3 《项目经营决策文件附件》由股份公司成本控制部、股份公司财务部、股份公司项目管理中心分管业务的副总经理会签。

《项2设非工程类（包日提交股2.4 成本核算与分析2.4.1 所属项目公司必须按《项目成本核算与分析工作指引》的规定，每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时制定控制成本的措施。

2.4.2 所属项目公司成本核算与分析报告，作为所属项目公司《季度经营分析报告》的组成部分。

3限额指标的控制管理3.1 总成本控制：根据可研成本及其限额指标，目标成本原则上不得超出可研成本，并优化和完善限额指标。

围绕目标成本的设计优化和成本动态控制应贯穿项目开发建设全过程。

3.2 低效资产设计指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业服务用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容以及地下室的面积指标。

3.3 施工图结构设计指标控制：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。

3.4 材料设备高性价比控制：根据项目或业态定位，选用相应的材料设备品牌，并关注环第2节目标成本确定工作指引1 适用范围适用于项目目标成本编制的各个阶段。

2 项目成本构成及定义项目总成本是指作为成本核算主体的所属项目公司开发一个房地产项目发生的全部成本。

一个所属项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成单独的项目总成本。

项目总成本由以下成本科目构a) 管理费用b) 营销费用c) 财务费用d) 各项税金2) 其他成本a) 物业服务启动费与商业招商费等b) 酒店开办费c）酒店项目部管理费用2.1 土地费用1) 地价款及市政配套费：土地出让金及其契税、市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等。

2) 合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本等。

3) 红线外市政设施费：红线外水电气热设施与管线费用、红线外通讯设施建设费、红线外道路绿化建设费、接口补偿费等。

3) 三通一平费：临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。

4) 临时设施费：临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。

5) 其它支出：2.4 主体建筑(装修)工程费1) 地基与基础工程：土石方、基坑支护、降水、桩基及检测、地基处理等。

2) 地下结构及粗装修：地下主体结构、地下砌筑及粗装修等。

3) 地上结构及粗装修：地上主体结构、地上砌筑及粗装修等。

4) 门窗工程：室外门窗、户门、防火门、防火卷帘、其他等。

5) 室外精装修：屋面、外立面等。

6) 室内精装修：大堂、电梯厅、楼梯间、厨房、卫生间、厅房、阳台露台、主力店、地下室及停车场等。

2.5 主体安装工程费2.5.1 室内水暖气电管线设备：1) 室内给排水系统：给排水系统(含直饮水系统、中水系统)、虹吸雨排工程。

巡更系统、出入口管理系统、闭路电视监控系统、背景音乐及紧急广播系统等。

2.5.5 地下室停车场导引系统：2.5.6 其它设备：1）厨房设备。

2）洗衣设备。

3) 发电机设备。

4) 擦窗机设备及轨道5）泳池设备。

6）污衣槽设备。

2.6 社区管网工程费1) 室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。

2) 室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房等。

3) 室外燃气系统：管道系统、调压站等。

指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

主要包括以下几类： 1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出等。

2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业主委员会的可经营性公共配套设施的支出，如邮局、图书馆、阅览室等设施的支出等。

3) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立成本科目。

如：1）物业服务用房；2）业主会所；及开业（入伙）前所发生的不可预见费用。

销售项目入伙之日起到项目物业实现收支平衡（销售项目物业实现收支平衡时间最晚不超过销售项目入伙一年）期间的物业亏损费用。

2）商业招商及开业庆典费：包括商业广场的招商费、开业庆典费、开业后的第一年全年促销旺场活动费用。

2.11 酒店开办费指在开业筹备期用于购买酒店经营所需要的客房用具、餐饮用具、工程工具、办公家具、电脑系统和员工制服；用于支付酒店开业前到岗人员的工资福利；用于酒店开业前期的市场推广和广告费用及其他费用（视酒店开业前期设备设施配置情况而定）。

日常消耗的食品、饮品及客房一次性用品等计入酒店开业预算之中,但不计入开办费用额度,开业后转为酒店营业成本。

具体包括1）客房用具：电器、客用品、羽绒制品、棉织品、清洁设备、清洁药剂、工作服、卫生间小件、咖啡机；2）餐饮用具：不锈钢制品、玻璃制品、瓷器、刀叉、棉织品、厨房用具；2.14 财务费用包括：利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。

2.15 各项税金包括：营业税及附加、土地增值税及其它税金支出。

2.16 企业所得税2.17 预备费包括基本预备费和涨价预备费。

基本预备费是指难以预料的工程量增加费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于材料设备价格等变化引起工程造价变化的预留费用。

各成本科目的具体设置参照《项目目标成本表》中执行，表中仅列出了常见的成本细项（表中第三级科目），各项目可依据实际情况进行增减项。

3 各阶段项目目标成本的确定与作用3.1 项目可研报告阶段，依据投资估算确定的项目可研成本，是立项决策的依第3节工程造价确定工作指引1 工程造价确定的时间要求1.1 100万以上的工程项目（主要指非总价包干项目）按提供齐全图纸后60天内，成本控制部负责完成。

1.2 100万以下的工程项目按提供齐全图纸后30天内，成本控制部负责完成。

2 工程造价的组成和确定注意事项2.1 主体建筑安装工程费8)其它设备、设施工程。

2.1.3 设备费设备费尽可能按单位工程分系统统计汇总设备清单及设备安装费。

2.2 社区管网工程费社区管网工程费按以下系统分别确定工程造价。

1)室外给排水工程。

2)室外采暖工程。

3)室外燃气工程。

4)室外高低压电力工程。

5)室外消防工程。

6)室外通讯、有线电视工程。

2.3 景观环境工程费景观环境工程费按以下分类分别确定工程造价。

第4节现场签证工作指引1 现场签证分类1.1 现场签证分为两类：正常类和特急类。

1.2 正常类现场签证正常类现场签证指：可做到事前控制，能遵循“先估价后施工”原则的现场签证。

1.3 特急类现场签证签证内容（需注明施工方法、部位、工程量、工日、造价等）和现场实际情况。

应附带施工图纸、工程照片、监理旁站记录、合同相关条款等必要的附件。

2.3 监理单位对《现场签证联系、通知及确认单》中第一栏联系事项及原因进行审核后，由发起单位送达所属项目公司工程（配套）部签收。

如签证内容无法被图纸或合同清单明确计量，或存在隐蔽工程等，监理单位应及时通知所属项目公司工程和成本控制部门进行现场审核。

2.4 所属项目公司工程（配套）部对签证原因、签证内容和现场情况进行审核确认后，填写《现场签证审批单》，交成本控制部。

2.5 成本控制部根据《现场签证联系、通知及确认单》和《现场签证审批单》进行成本估算后提供审核意见。

审核意见应明确计算依据、过程和结论，内容较多时应添加附件。

2.6 工程（配套）部按照现场签证审批权限继续完成《现场签证审批单》的内部审批后，根据审批意见填写《现场签证联系、通知及确认单》中第二栏，由所属项目公司代表（工程副总经理）签发，施工单位签收并执行。

所属项目公司工5个工作日，股份公司成本控制部审批时间为5个工作日（报批资料须齐全）。

3.2 现场签证实施后，所属项目公司工程（配套）部、成本控制部、监理单位、施工单位对每月25日前已实施完毕的现场签证进行确认，未经确认的现场签证在工程结算时不予考虑（此条款须在施工合同中明确）。

3.3 特急类现场签证应在施工完毕后10个工作日内完成确认。

3.4 现场签证引起的成本变动及时计入《成本动态控制表》。

3.5 工程结算以《现场签证联系、通知及确认单》的实施确认为准。

无论有无发生，每份签证都必须进行确认。

3.6 在《现场签证联系、通知及确认单》中，各方的接收人应为一名经授权的固定人员，此人签字仅代表收到该文件，不对文件中的内容进行确认；各方最终的签批人应为合同规定的业主代表、承包商代表和总监。

3.7 对于应上报股份公司审批的现场签证，应报齐所需的签证原因、依据、工程量计算过程及计算依据（包括但不限于施工图、有效的现场签认记录及简图、有效的文字说明材料等）、组价明细及依据（包括但不限于原合同清单、报价洽现场签证联系、通知及确认单说明: 本表至少四份原件，分别由施工单位、监理单位、建设单位工程部和成本控制部各留存一份原件。

现场签证审批单合同名称：宁德万达广场项目施工总承包合同编号：NDWD-008说明: 本表至少所属项目工程部和成本控制部各留存一份原件。

第5节项目成本核算与分析工作指引1 成本核算及经济活动分析要求1.1 每季度的末月25-28日定期进行本季度成本核算及经济活动分析。