物业收费率低的现状和改善此问题的对策

物业收费率低的现状和改善此问题的对策随着现代社会的发展，城镇化建设和房改的不断推进，以前的独门独院被现在的小区居住所代替，物业管理孕育而生，并不断发展。虽然现在物业管理已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理进一步发展和完善，尤其是其中的物业管理收费问题是从物业管理存在开始就没有彻底解决的问题。物业管理是针对小区住户的一种服务，但小区住户为什么和物业服务公司的矛盾不断。这一切一切的根源是因为物业服务企业对于对于小区住户提供的服务是有偿服务。现在就对于物业管理收费率低的问题进行分析和提出改善此问题的对策。

一、业主以种种理由拒交物业服务费，物业收费率低

科海物业服务公司是嘉兴市的“物业老大”，曾接管和签约77个物业楼盘及项目、员工达700多名……无论规模还是实力等，在嘉兴本地的物业公司中都是首屈一指。但近段时间以来，公司董事长黄征却感受到前所未有的压力。目前，科海物业经营陷入半瘫痪状态，讨薪、上访、离职等接连不断。科海物业到底碰到了什么困难？

科海物业服务公司的董事长黄征直言，公司接连两个月没有给员工发工资，公司经营基本上陷入半瘫痪状态，公司遭遇着物业管理收费难和融资难的困境。据统计，科海物业每年合同金额高达3600多万元。这份“业绩单”，让许多物业公司感到“眼红”，如此有实力的企业，为啥面临困境？“主要是资金运作困难。”黄征说。据他介绍，到2011年9月份，科海物业全年的物业管理费收缴率只有40%左右，还有700多万元的物业管理费没收上来，如果加上历年拖欠的物业费，则超过1000万元，这是造成物业公司资金紧张的原因之一。

黄征告诉记者，科海物业现管理的小区特别是起步阶段接管的小区，物业费收费标准偏低。比如，嘉善杜鹃小区、南苑里小区等，目前还是按照每平方米元或每月12元收取，这些收费标准都是10年前制定的，物业公司在这些项目上年年亏损。

不仅如此，在其他小区，由于物业公司自身工作不到位、业主交费意识模糊等，物业管理费的收缴率都偏低。“有的业主借各种理由，比如偷盗、动迁或一些开发商遗留的问题拒缴物业管理费。”黄征颇感无奈地说。

我了解，对于物业企业的员工来说，每次收物业费的日子总是“黑色的”，一到收费时间，物业企业的员工就开始忙着上门催业主缴纳物业服务费，说好听点是催，说难听点儿是讨。据统计，一些小区收缴率只有50%到60%，超过70%的少之又少，低于40%的也不在少数，不过，一些高档或新建小区物业收费情况却要乐观得多，收缴率基本上都在80%以上，这与公司的优质服务是分不开的。

二、物业管理公司收费与服务问题分析

（一）物业服务企业收取物业费存在的问题

从物业管理公司的角度来分析，物业收费难在很大程度上是因为物业公司收取物业费中存在的问题。如收费没有明确的标准，国家法规的欠缺，及收费和服务的质价不相符等等。

1物业管理费用征收标准实际执行情况分析

（1）物业管理费用征收标准实际执行不到位，远远低于物价部门审定标准，而且对于物业管理收费的标准没有明确的规定。业主交一块钱能享受多少服务，没有明码标价，业主和物业服务企业对于这个也没有一个相对比较共识的标准。（2）我国尚无全国性统一性的物管法规，对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，对支付多少物业费，提供什么样的服务，怎样达到“质”、“价”相符没有统一的要求，同时颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性，各地自行制定的地方性法规，各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整系统的体系，这些法规性的文件之间有着各自的地方特色，甚至相互矛盾，专业物业服务企业的管理难度亦相对地打大增加，由此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。

2物业管理服务质量情况分析

（1）业管理企业在中国仅有30年的发展历史，首先发端于沿海发达城市，在全国发展起来也就最近10来年的时间，所以在管理服务水平上与专业的物业管理有一定的差距。物业管理市场化进程滞后，造成部分物业服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调，其结果是从业人员的积极性不高，更别说工作的主动性和创造性了。致使物业服务工作不到位，不按规范操作，侵害了业主的利。业主认为质价不符，就不缴纳物业管理服务费，物业服务企业“收费率”自然就不会高。

（2）物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化和质化，从而体现公平竞争的原则性。现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的被动的，固而产生物业管理公司规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，以及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生。

（二）通小区业主缴纳物业费存在的问题

从业主方面讲，物业收费难主要和业主不理解物业，业主的法律意识淡薄，在遇到侵权行为不能用正确的方法来维护自己的权力，而是选择拒交物业费来表达自己内心的不满，这样做不但不能解决问题，反而使问题激化。

其一，业主不理解物业管理是有偿服务行为，享受物业服务理应付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己的事情，对此观点还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。其二，由于业主并非物业管理专业人员，因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上，再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的，业主没有得到直接的利益，或是得到不能立刻看到的利益，业主就不承认物业服务企业所做的工作，目前物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化、同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业服务企业负责。所以一旦房屋有质量问题，就以此为借口，拒交，少交，欠交物业服务费，他们并不知道这些问题是由开发商，或是因自己装修不当等原因造成的，其责任主体的归属应是开发商或是业主个人。并不是物业服务企业，也不属于物业服务企业的工作职责范围。其三，有一些业主希望得到最好的物业管理费，这样物业管理的收费和物业管理的服务质价不相符，给物业管理收费带来很多困难，但物业管服务企业对于这样的业主也无能为力。

三、违约拒缴物业服务费的制约情况分析

对于业主违约拒缴物业，国家没有特别好的制约条款，对于这样的情况只能由业主做司法程序来解决，而这样的官司，虽然物业服务企业是每打必赢。因