论文,物业管理收费的难的原因及对策分析

物业管理收费的难的原因及对策分析

伴随着人们生活水平的不断提高，城镇居民的住房条件得到很大的改善，广大居民对居住环境质量的要求越来越高，物业管理服务也因此应运而生。经过几年来的发展，它对提高人们的居住环境、居住氛围、增加物业价值有着不可低估的作用。然而，许多物业管理企业在生存与发展中都或多或少的存在收费难这一问题。收费难不仅反映着业主对物业服务满意度，且当中的很多问题都关系到政策法规、服务水平，甚至整个社会环境。本文就此以在收费中所遇到的问题为例，浅谈物业收费难的原因及对策。

一、物业管理收费难的原因。

1、开发商遗留的问题。现在物业管理有多种形式，但不管哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的关系。据了解，凡是业主与开发商存在着商品房买卖方面矛盾的小区，欠费现象都比较严重。由于业主认为开发商销售承诺没有兑现，房屋质量有问题，面积缩水，规划更改等，往往找开发商索赔甚至退房，但长期解决不了问题，万般无奈，便以拒交物业费来进行对抗。其次，开发商的遗留的房产质量问题较多。

有不少业主，分辨不清所发生的房产质量问题是建设质量的问题还是管理质量的问题。如果是建设质量问题，业主希望通过物业管理公司出面，代表业主向开发商交涉。如果发生的是管理质量问题，业主也只能通过向物业管理公司报修来解决。但有一些开发商的承诺、建造问题等，物业公司根本待业主入住后根本无力兑现承诺或解决不了。开发商又迟迟不解决，甚至推卸责任，那么业主毕竟直接面对的是物业，最终就造成拒缴物业费的现象发生。

2、业主自身的观念问题。目前，业主在住房消费观念上还存在着不少误区。其一，业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没认识到物业服务是一种消费行为，在缴纳服务费时总要“左盼右顾”，生怕自己“吃亏”。最好能够找到一些服务质量问题，以此作为“拒交”的理由。其二，不少业主对“业主公约”的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成收费难的一个重要因素。还有一些业主的消费观念、消费意识没有完全树立起来，也是造成物业管理收费难的原因之一。原来物业管理是由单位或国家作为一种福利提供给住房人，现在变成了个人掏钱购买的商品，出这个钱，对很多购房人来说还难以接受；也有些业主希望得到好的物业服务，但只愿付很少的钱；还有些业主对物业管理工作不太了解，不知物业管理除了站

岗、扫地以外还干什么？和我没什么关系，为什么要我交那么多钱？除此之外，有些贫困家庭无力支付物业管理费用的情况，也是存在的。

3、服务质量问题。还有相当一部分业主认为物业管理公司服务不到位，服务态度不好，质价不符或乱收费，便以拒交物业费来表示抗议。这种情况比较普遍。都认为物业管理公司服务质量有差距。即物业所有人、使用人认为物业公司卫生保洁、治安、绿化及日常服务中，由于个别物业管理人员服务不到位，责任心不强，个人工作素质低等原因没有达到要求，不肯缴纳物业管理服务费用。

4、业主将与邻居之间的装修等矛盾归罪于物业管理公司。业主邻里之间因装修引起的管道堵塞、楼板开裂和渗水等纠纷时有发生。这类纠纷很难调解，受损一方业主最后往往归罪于物业管理公司的管理不善。

5、由于住户的素质和修养参差不齐，诸如：高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地，攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业管理公司在管理中容易开罪一些业主。

6、欠费处理难也助长了欠费之风。目前有关收费纠纷的处理规定：“在物业转让时代为扣除”、“依法向人民

法院起诉”等操作性较差，主要是立足于教育业主自觉遵守法规。

二、解决收费难的一些对策

1、加大对物业管理的正面宣传和引导，让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠，从而树立"花钱买服务"的消费意识。

2、提醒业主加强自我保护，在商品房买卖过程中遗留的问题要采取合法的手段去解决。一旦入住，就要积极参与小区物业管理，争取尽快成立业主委员会，对物业管理工作进行监督。

3、完善物业管理法律、法规。市场经济就是法制经济，物业管理是一种市场行为，是物业公司通过市场竞争中标，与物业所有人签订物业管理委托合同，对住宅小区房屋建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养、整治，为物业所有人、使用人提供综合服务的市场行为，和其它市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。

4、严格物业管理企业财务管理，实现财务公开化。物业管理企业的财务收支情况应定期向住户公开，接受住户的

监督，使住户明白自己交出的钱具体的都用在了什么地方，从而使住户明白缴纳管理费的必要性和重要性，进而使他们从被动缴费转向主动缴纳各项管理费用。

5、鼓励物业管理公司开展多种经营服务。对于经营性物业管理来说，积极开展保管车辆、家政服务和相关商务等项目，按市场价收取相应费用几乎不存在任何困难，物业管理企业应尽可能在搞好物业管理的同时，更多地开展这类业务。

6、以人为本，在全面提高管理人员素质的同时，注意搞好建管结合。在人才培养上舍得投入，采取公开招聘物业管理专业人才与重点选拔培养相结合的方式来提高全员素质；从根本上杜绝质量通病的发生。

三、解决收费难的技巧

培育物业服务人员正确的服务理念、转变业主的思想观念、提供质价相符的物业服务是解决收费难的基本思路。但是要真正达到高的收费率，还要适时的采用一些必要措施，以下是实践中的一些技巧，仅供参考：

1 ．发挥经济效益

A ．根据物业企业各自项目的实际情况，同时给收费员规定相应的收费率，对于超标准完成给予奖励，以激励和提高收费员的主观能动性，从而提高收费率。

B ．提出预交费用奖励机制，以促进费用的回收率。现在我们预交电话费有奖励、办理消费卡有打折政策等，都有效的促进了人们的消费。我们何不对预交半年或一年物业费的业主进行优惠和奖励呢?

2．物业管理企业同业主签订物业管理协议，目前基本都有推迟交费需交纳滞纳金的条款，但在日常收费过程中，这一条款物业公司落实不到位，这样一来，业主就会认为迟交、晚交都一样，助长了个别业主推迟，甚至欠费的一个借口，所以严格执行收取滞纳金，业主就明白不履行协议会受损失。

3 ．在业主住房消费观念没有完全培育成熟前，就收费这个过程而言，业主和物业公司好像是一对矛盾体，有效的借助业主委员会及社区居委会的力量，组成物业服务纠纷的联合体，会达到事半功倍的效果。让业主委员会或社区居委会替物业公司说话，业主会产生认同感，从而主动交费。

4 ．工作实践中对个别经常欠费，但又好面子的业主，可以采用在小区公告栏内张贴请求缴费通知书来提示他们