北京三里屯太古里项目市场调研资料和分析报告书
北京三里屯商业街调研报告案例
北京三里屯商业街调研报告案例目录一、内容描述 (2)1.1 三里屯概述及地理位置 (2)1.2 研究目的和意义 (3)二、三里屯商业街现状分析 (5)2.1 商业街概况 (6)2.2 商业街规模与布局 (7)2.3 商业街经营状况 (8)三、三里屯商业街调研方法 (9)3.1 调研范围及对象 (11)3.2 调研方法 (11)3.3 数据采集与分析 (12)四、三里屯商业街的优势分析 (14)4.1 地理位置优势 (15)4.2 交通便利优势 (16)4.3 时尚氛围优势 (17)4.4 品牌集聚优势 (18)五、三里屯商业街存在的问题与挑战 (19)5.1 商业街竞争压力分析 (20)5.2 商业街设施老化问题 (21)5.3 商业街管理问题 (22)5.4 消费者需求变化带来的挑战 (24)六、三里屯商业街发展策略建议 (25)6.1 提升商业街品质与形象 (26)6.2 加强品牌建设与招商力度 (28)6.3 优化设施与服务提升消费者体验 (29)6.4 加强市场分析与预测，应对消费者需求变化 (30)七、三里屯商业街未来发展趋势预测 (31)一、内容描述本报告以北京三里屯商业街为调研对象，对该商业街的现状、发展趋势、消费者行为、商户经营状况等方面进行了深入调查和分析。
通过对大量数据的收集、整理和分析，本报告旨在为政府、企业及投资者提供有关北京三里屯商业街的全面信息，以便他们能够更好地了解该地区的商业环境，制定相应的发展战略和政策。
本报告共分为五个部分，发展趋势以及消费者行为；第四部分重点关注了商户的经营状况，包括商户类型、经营模式、盈利能力等方面的情况；第五部分提出了一些建议，以期为北京三里屯商业街的发展提供参考。
通过对北京三里屯商业街的深入研究，本报告力求为各方面提供有价值的信息，帮助他们更好地了解该地区的发展潜力和市场前景，从而实现可持续发展。
1.1 三里屯概述及地理位置三里屯位于中国首都北京市的核心地带，是一个集购物、餐饮、娱乐、商务等多功能于一体的综合性商业区域。
三里屯village考察报告
天桥建立二层以上水平交通系统
电梯及室外楼梯形成系统
有效解决各楼层的垂直交
通流线，上下楼层间形成 有效的联系
目录
规划设计篇
设 计 理 念 南 区 特 色 北 区 特 色 精 品 酒 店
南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前 卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交 错的连接，体现老北京胡同的风味
地铁 – 10 号线：团结湖站 ，A出口，往西步行即 到 – 2 号线：东四十条站 ，A出口，往东100米 ，乘113、115、406、 416、431、701、758 ，三里屯站下车即到
自驾车 – 三里屯VILLAGE南区 的入口位于南区与雅秀 之间，出口位于朝阳教 育局南路 – 三里屯VILLAGE北区 的入口位于3.3大厦与瑜 舍之间，出口位于幸福 三村五巷
主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌 商业业态 ）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城 ）、精19座建筑物组成的街区式低密度综合商业 项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及 拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。 – 三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综 合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商 圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯” 项目而得。 – 三里屯VILLAGE 零售部分由 太古地产及基汇资本（Gaw Capital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基 汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍 ，由太古地产全资拥有和管理。
由此看出，营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。三里屯Village目前 已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，全球最大、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和 Puma的亚洲最大店，户外装备Columbia及周生生的中国旗舰店、国际著名品牌Montblanc和 Sephora全国最大专营店纷纷在此落户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、 顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的 59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，而且还能带动其 他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。
三里屯太古里实地调研报告
2011311405 徐晓明三里屯太古里是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店——瑜舍。
三里屯太古里作为一个成功的商业项目，具有很多优势。
（1）地理位置优越：位于东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈——三里屯-工体商圈。
项目北侧聚集了大量的使馆，南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货。
（2）公共交通方便：有多路公交到达三里屯站或者长虹桥西站，在地铁10号线的团结湖站下车西行即可到达。
（3）设计理念新颖：项目将老北京的“胡同”与“四合院”融入时尚元素。
在传统的基调上赋予古老事物以时尚的新面貌，通过不规则的几何造型和大胆饱满的用色赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种国际性的外观设计。
19幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区，格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间，让顾客可以在亲近自然的同时体会到探游的乐趣。
（4）规划布局合理：南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格凸显个性，独栋建筑之间纵横交错，胡同风味独树一帜；喷泉水柱间充满了孩子们嬉戏玩耍的欢声笑语，为炙热的午后带来一片凉爽。
北区下沉式、开放式庭院设计更接近四合院的氛围，钻石楼彰显出奢侈品牌的高雅格调，国际知名品牌的创意活动更为这里增添了一份时尚感；喧闹都市中的心灵栖息地，清静典雅的北区为顾客提供了一个放松心情、享用午餐或下午茶的好地方。
（5）运作模式准确：太古地产采用只租不售的商业地产开发模式，正是这种模式让该项目的繁华把由同一个设计师设计的、与该项目仅有一街之隔的三里屯SOHO远远甩出了几条街。
这也体现出，对于商业地产而言，前期的建筑设计并不是最重要的，后期的运营管理是很重要的，这才是决定一个项目是否成功的关键。
该项目虽然有很多显而易见的有点，但还是存在一些缺点或不足。
（1）自驾出行不便：项目只临工体北路一条主路，车流量巨大，车辆进入时需大量时间等候；车库出口所临街道2车道的设置给顾客带来了很多不便。
北京三里屯商业街调研报告案例
正是这种天时地利人和，三里屯当之无愧地成了“泡并快乐着”的集中地。不过那是曾 经的辉煌，今后状况如何，我们拭目以待。
现状
酒吧优势渐弱、急需升级改造
三里屯地区是北京市确定的文化产业区，三里屯新规划建筑面积约17万平方米，并将构建 占地5.26万平方米的文化艺术街区。规划中的新三里屯位于三里屯北街，与三里屯酒吧街隔街 相望。商业街区内所有建筑均为4层，限高18米，容积率仅为1.6。预计明年春节过后动工。将 来的三里屯街道东侧，仍是以酒吧为主体的酒吧街，而街道西侧则以“3·3”大厦为界线，分为 南北两个区。北区的建筑为围合庭院式，将分布国际一、二线品牌的旗舰店以及众多酒店；南 区为广场、街巷式相结合的建筑群体，如餐厅、酒吧等娱乐场所，是一个集吃、喝、玩、乐及 购物为一体的独特天地。
掣肘一
商业配套存短板 酒吧业态仅“夜里欢”
目前，三里屯附近聚集了大量酒吧和娱乐设施，包括三里屯酒吧街、工人体育场、工人 体育馆、富国海底世界、保利剧院、农展馆、MIX、朝阳剧场、法国文化艺术中心、西班牙 塞万提斯学院等，是北京最具国际化气氛和传统文化的区域，以独特酒吧文化闻名京城。 不过，相比于娱乐业态的繁荣，商业配套却是三里屯商圈的短板。 目前，该地区只有三里屯Village、雅秀市场、太平洋百货、3.3大厦等商业设施。在采访 中，大多数消费者认为，“酒吧文化是三里屯商圈的标志”。当消费者面对以酒吧为核心的 三里屯时，大多会选择夜间前往消费，这使得该商圈“夜经济”的繁荣程度明显高于白天。 实际上，三里屯商圈周边的消费者具有很强的消费能力，但三里屯商圈内已有的商业配 套，还不能与这部分人群的消费需求匹配。三里屯地区有500多家企业、外国商社和大批高端 楼盘，聚集了大批高收入、高消费的年轻白领群体，且周边还有使馆区。 在商圈内，雅秀市场的主要服务对象是外籍游客。而尽管开业多年的太平洋百货是一家 高端精品店，但其品牌与三里屯商圈的主要人群也不完全契合。仅凭三里屯Village一期一家 商场的品牌，吸引客流的能力有限。 三里屯曾于2004年6月开始尝试改变，朝阳区国土房屋管理局在《北京城市房屋拆迁公 告》中确定，三里屯区域拆迁范围是“东至三里屯东区1号楼、南至三里屯西区2号楼、西至 南三里屯西区3号楼、北至工体路”。至此，三里屯进入全面改造阶段。 自2005年3.3大厦亮相开始，朝阳区政府就在不断推动三里屯向核心商圈进化。按照规划， 三里屯大街东侧，仍将是以“男孩女孩”等酒吧为主体的酒吧街，而西侧则以3.3大厦为界， 分为南北区。北区将分布国际一二线品牌的旗舰店以及120家特色酒店。南区为广场，将为休 闲的市民提供地下停车位和五星级影院。
三里屯village调研
南区一层平面图&业态分析
一层是由11个 独立的平面组 成 入口较多可以 便于自行选择 中心是一个带 喷泉的广场有 时会做一些展 览和一些活动
南区一层平面图&业态分析
一层是由11个 独立的平面组 成 入口较多可以 便于自行选择 中心是一个带 喷泉的广场有 时会做一些展 览和一些活动
南区二层平面图&业态分析
南区
南区以青春动 感时尚为主， 拥有11幢建筑， 一家又一家旗 舰店嚣张地耸 立着，动不动 就是全球最大、 亚洲第一、中 国独家 平面布局形式为 分散式，每座建 筑都有自己的个 性，自成一派， 但在颜色上又有 机的结合在一起 形成有机的整体， 并环绕着中心广 场。
流线分析
三里屯village较其他商场 相比流线较为特殊 三里屯village的流线关系 着你从哪进入，从哪家店 铺开始逛 没有固定的模式
分区图
北区定位为高端，瞄准 国际一二线品牌旗舰店 和精品酒店
三里屯Village总建 筑面积13.6万平方 米，其中包括12万 平方米的商业零售 区和一个拥有100 间客房的个性化精 品酒店，以3·3服装 大厦为届分为南北 两个区域。北区定 位为高端，分布国 际一二线品牌旗舰 店和精品酒店；南 区则定位为年轻时 尚客户群体，包含 了大量餐饮。
(3) 对本次设计的影响 1扩展了对商业区形态的认识，商业区可以是北京四合院、胡同的形式，并可 以把中国原有的形式与现代的形式相结合 2餐饮与店铺的结合，将餐饮结合便于管理，分开则可为顾客增加可以休憩的 场所，三里屯village将大部分中餐馆集中，并将产生少量油烟的咖啡、冰欺 凌分开布置 3竖向交通与横向交通占据同等重要作用，应简单，便捷 4洗手间的数量应满足消费者需要
北京三里屯太古里项目考察报告解析
皮具鞋履 7%
业态比
服装 93%
北京三里屯太古里
项目业态分布—北区L3 三 里 屯 太 古 里
业态 服装 餐饮 美容美发 合计
数量（家） 6 10 3 19
美容美发 16%
餐饮 53%
服装 31%
业态比
北京三里屯太古里
项目业态分布—北区L4 三 里 屯 太 古 里
业态 服装 餐饮 美容美发 合计
数量（家） 22 6 3 6 1 1 3 1 5 48
业态比
服装 46%
北京三里屯太古里
项目业态分布—南区L1 三 里 屯 太 古 里
业态 服装 餐饮 电子音像 珠宝配饰 艺术家具 皮具鞋履 美容美发 合计
数量（家） 30 5 3 12 4 8 3 65
皮具鞋履 12%
美容美发 5%
艺术家具 6%
7
北京三里屯太古里
三
项目建筑特色—北区
里
● 北区像一个“四合院”，是一个包容创意和设计的
屯
高端街区。
太
● 北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建 筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多棟
古
钻石型建筑，凸显出奢侈品牌的高雅格调。
里
8
北京三里屯太古里
三
项目主力店
里
屯
● 美嘉欢乐影城
太
古
里
● 华联超市
珠宝配饰 18%
餐饮 8%
服装 46%
电子音像 5%
业态比
北京三里屯太古里
项目业态分布—南区L2 三 里 屯 太 古 里
业态 服装 餐饮 电子音像 珠宝配饰 皮具鞋履 合计
珠宝配饰 3%
电子音像 13%
北京三里屯village综合体调研分析报告共42页文档共44页
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
北京三里屯village考察报告(86页)
Beijing Market Comme des Garçons、Miu Miu、Emporio
Armani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格
调。
下沉式开放的院落：聚集众多高端奢侈 品牌，环境营造典雅、闲适，处处体 现精致、休闲的品质生活。
目录
规划设计篇
设 南 北精 计 区 区品 理 特 特酒 念 色 色店
目录
工程营造篇
灯光设计
南区地下一层灯光设计及自然采光
灯光设计
北 区 地下一层人工照明
自然采光
北 区 地下自然采光
地下室管线
标志标识系统
夜间商业气氛
目录
商业经营篇
业态组合特点
北区 聚集众多 国际奢侈 品牌，以 奢侈精致 生活品质 进行业态
，筹划下一步的探游之旅。
随着季节的交替，广场上的 活动也跟着变化，冬天的溜 冰场取代了夏日的喷泉。这 里会举办专业的滑冰表演， 也为想在冰面上一试身手的 人们提供了大好机会。三里 屯VILLAGE的冬天不代表着 严寒与低温，恰恰相反，觉 得这里的冬天充满了暖意
目录
规划设计篇
设 南 北精 计 区 区品 理 特 特酒 念 色 色店
1
”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的 新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独
特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。
– 风尚生活以人为本，经过欧华尔顾问公司为三里屯VILLAGE进
行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大
2
师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计，打造出一个由19
精品酒店--瑜舍
瑜舍共有99间开放式客房，其中包括9间宽敞套房和1间带有240平米阳台的复式 Penthouse；其中过半数客房的面积超过70平米。同时，瑜舍是一个北京城内 特色餐厅和酒吧的集合体。
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三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，它位于北京朝阳以工体北路与三里屯路交汇处。
项目占地5.3万平方米。
建筑面积17.2万平方米。
为开放式的购物.由19座低密度的当代建筑布局而成.整个项目、分为南、北两个区域.既与周边建筑融合在同一个域区之中.同时也保持着相对独立性。
三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。
在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。
通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观，打造出具有国际性的外观设计。
2013年4月26日，太古地产宣布享负盛名的北京三里屯VILLAGE正式更名为“三里屯太古里”。
太古地产（中国）行政总裁白德利表示：‘三里屯太古里’这个新名字加入了‘Swire’的中文名称‘太古’，传承了太古地产源远流长的品牌精髓。
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之一东直门三里，且100 多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名。
近十几年来，因临近CBD和使
馆区，外籍人口比较集中，逐渐成为北京著名的酒吧街。
区位：
毗临第2使馆区
北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”
周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档
公寓
四至及交通：
东侧为三里屯酒吧一条街
南侧为工体北路
交通较为便利，临近地铁2、10号线
三里屯Village项目商业定位
项目定位：知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地，周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。
时尚体验的购物中心是市场空白点。
周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚。
消费者策略：南区针对年轻客群，北区针对高端人士；借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层
业态组合：以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5%
服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益
艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色
南北区实行差异化：
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南区定位：年轻、时尚、前卫：吃喝玩乐文化休闲区，消费水平更接近平民化，是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道
北区定位：高端、先锋，瞄准一线品牌和设计师品牌，打造国际奢侈品聚焦地，东座定位际一线品牌，西座定位国际时尚品牌，北座东国际知名设计师品牌，地下一层定位国内先锋知名设计师品牌。
三里屯Village项目品牌策略
新——首次引进品牌：开业初期进入三里屯village 的品牌中，有很多品牌在当时是首次进入北京甚至中国的品牌，如Apple、Fossil、Ben Sherman、Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等
新——规模之首品牌：三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、Steve Madden、BHG Supermarket、Esprit、Bestseller
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在都开设了旗舰店或北京地区面积最大的门店，熟知品牌以全新的运营模式，体现项目与众不同的调性。
新——前卫装修品牌：为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌做出前卫的设计概念。
it
品牌等独特的装修设计，都是品牌方为了迎合三里屯village “潮人潮地”的概念而量身定做的，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加彰显了三里屯项目特立独行的气质。
新—突出体验品牌：鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，引领新的购物体验和消费模式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。
三里屯Village 项目楼层规划
三里屯Village 项目商家罗列
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三里屯Village项目建筑设计
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1.先进的设计理念源于北京胡同和四合院的元素，并予以现代化的包装:南区：前卫个性、色彩缤纷，从北京的胡同文化中撷取灵感，独栋建筑之间纵横交错的连接，走街窜巷般的随性正是这里购物的亮点所在,北区：开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，中间多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调
2.建筑语言紧紧贴合商业定位
北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调;喧闹都市中的清静庇所，学习资料整理分享
北院不仅是一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。
北院位于三里屯VILLAGE北区的四合院内，放眼四周，
I.T Beijing Market Comme des Garçons、Miu Miu、Emporio Armani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格调.中心广场:下沉花园广场满足项目以休闲为主题的功能定位
三里屯Village项目商业启示
交通出入方面：三里屯本身由于历史地理和后期酒吧开发的原因，街道多处于2－4车道，但由于连接着工体、使馆区、长虹桥三环、甚至朝阳公园和朝外商圈，因此车流量异常大。
进入方面：整个该项目只临一条主路－工体北路，所有的进入车辆都要自东向西经工体北路进入，而比邻其西侧的雅秀服装批发市场是北京有名的外贸服装批发市场，这个市场与VILLAGE共一条进入车道，因此导致车辆在进入时需大量时间等候；驶出方面：自车库驶出所有的车都要经过三里屯酒吧街，该街道2车道的设置给车辆的出入造成非常大的不方便。
地铁：该项目离地铁站大约2站地（兆龙饭店）距离虽不远，但由于中间的商气没有衔接，只能靠项目的大影响力来吸引人流走过来。
规划设计方面：建筑形式：整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑形式，外立面方面，大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的北京鹤立鸡群，
业态定位方面：三里屯VILLAGE的定位非常准确而且到位：没有国际一线品牌店，没有奢侈的成衣店和钟表店，有的是年轻的、时尚的、国际化的业态：
Adidas/APPLE/UNIQLO/MANGO/TOUGH/THE NORTH FACE等等，从现场消费者的年龄层次和肤色来看也应证了该项目定位的正确性。
项目亮点方面：亮点不需要太多，也不可能太多，三、五个即可。
里屯VILLAGE这个项目就有这些亮点：adidas全球最大旗舰店、APPLE中国最大旗舰店、独特建筑形式和布局形式、太古独树一帜的推广方式。
太古地产
太古地产於1972年成立，从事发展和管理世界级的商业、零售、酒店及住宅物业组合，尤其大型综合发展项目。
公司于2012年在香港联合交易所主板上市。
我们的成功建基于物业项目的发展规模及设计理念。
过去多年，旗下的物业项目活化商业和居住社区，并为周边发展带来全新面貌。
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“百大标杆商业项目研究”之
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