房地产大盘开发模式及策略
房地产大盘项目如何分期浅析(同名13982)
房地产大盘项目如何分期浅析房地产大盘如何分期呢：这其实需要回答两大核心问题：第一，整体产品业态规划如何细分到各分期，特别是首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？第二，分期规模特别是首期如何确定？各期之间的耦合支撑关系如何？一、分期基本原则：因地制宜做好利润率、现金流的平衡和取舍项目分期应该怎么分？首要必须明确基本的管理原则，然后在原则的大框架下再依据项目内外部特征及管理诉求明晰具体的分期方法项目分期最本质的目标是要基于经营的视角，基于自有禀赋条件，解决好项目利润和现金流的平衡问题，实现项目运营的均好。
我们将这种平衡和取舍看做企业战略层面的抉择，这种抉择将直接指导和约束后续项目分期实务中的各分期业态配比、分期规模和分期期数的确定。
项目利润和现金流之间如何平衡和取舍呢？这种优先级的排序主要取决于企业发展模式及项目开发阶段的耦合作用，为此，可以构建一个基于企业发展模式及项目开发阶段的二维九方格矩阵，每个方格分别对应相应的策略。
通常情况下，越是选择快周转、开发处于早期的公司，分期目标中现金流居于优先地位，越是选择高利润模式，项目开发处于中后期的公司，分期目标中利润就居于优先地位。
二、分期策略：首期业态及规模是关键，各期业态均衡及前后衔接是关键在厘清了项目现金流及利润关系后，就为分期的具体方法提供了方向性指导，但还不够，我们需要进一步结合对项目基本要素的分析，双管齐下、上下发力来共同明确分期的具体策略问题1.分期业态配比：基于利润或现金流导向来明确业态规划在各期的分布整体产品业态规划如何细分到各分期？首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？要回答这一系列问题，首先我们需要基于大的管理导向进行分析，1）税务筹划视角：明确多业态模式及比例调节，规避利润风险，针对大盘项目业态丰富、分期多、体量大的特点，在分期业态配比上作出合理合法的筹划，即可较好地降低税负，增加项目整体的经济效益。
郊区大盘运作策略及其开发的八大规律
让郊区大盘活起来——郊区大盘运作策略及其开发的八大规律导语：客户到郊区去，到那里去买什么？买点是什么？楼盘营造的卖点是什么？买点和卖点如果不统一的话，郊区大盘的产品是无法销售的。
郊区大盘要如何从客户的买点研究楼盘的卖点？编辑/洪若麒大盘开发，首期一定要预留价值和投资的空间、可见的价值附送。
同时，大盘需要营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属。
一、营销——郊区大盘运作策略的最核心部分1．以客户的需求为导向的产品策略郊区大盘产品策略的两大关键点：关键点1：以客户的需求为导向产品战略所有的大盘，尤其是远郊大盘，因为项目的体量越做越大，地理位置越来越远，原来距离城市可能是20公里，现在则远至50公里，所以远郊大盘相对应的客户需求也更加脆弱。
项目的配套有一个不完善，客户就有可能购买。
所以产品一定要以客户需求为导向。
关键点2：以营销诉求为核心的产品策略郊区大盘要先做什么产品，发须要从营销角度来编排，这是在项目最初运作的时候就要确定的。
2．营销是郊区大盘运作策略最核心部分运作一个郊区大盘需要庞大的资金，而且现金流必须非常健康，所以营销层面上，产品的定位，产品的覆盖面，价格总额必须有一个非常大的量。
首先必须保证前期投入的资金加上销售的资金，能够保证项目的健康发展，要不然项目不管是怎么做，他的路都会越走越窄，会出问题，所以营销是产品策略上最核心的部分。
（1）郊区大盘必须解决每一个客户的问题郊区大盘尤其是远郊大盘不能只有某一个卖点，他必须具备优秀的综合素质。
综合素质不仅是指居住的环境配套、交通，而且各色各样的业主在各个时段的娱乐、购物等需求，都能一站式在大盘社区得到解决，所以它需要的是一个综合素质。
（2）建立强势的营销队伍很多开发商忽视这一点。
郊区大盘的销售必须要有优秀的营销团队。
优秀的营销团队将会主导以后楼盘的运作轨迹和方向，销售的时候该出什么牌，营销什么亮点，团队都可以恰当的筹划同时可以指导销售人员什么时候设计最吸引客户的亮点。
房地产八大开发模式
延伸阅读：房地产八大开发模式一、规模化品牌扩张开发模式这种模式最典型的是碧桂园。
碧桂园最大成功之处在于，把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。
其对房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整合）化。
与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。
1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。
“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。
（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。
这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。
建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。
“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。
2、大盘化（规模化）。
不少专家特别提及碧桂园像工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。
人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。
广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话、规模神话、品牌神话。
这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩）、顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）、均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩）、佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。
3、郊区化居住模式。
碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。
房地产策划方案(15篇)
房地产策划方案(15篇)房地产策划方案1一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。
是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。
但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。
其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
► 成都－翡翠城
1. 背景：
2.
城市二环线附近，区域不成熟
3.
区域有良好规划前景
4.
项目周边自然环境优越
5.
项目有较强势的自然资源
2. 问题：大体量，必须吸引城市客户
3. 解决：主动城市化，开放，与城市共享配套资源，利用城市 机理克服新区的客户支撑不足的问题
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
研究目的：
1. 新区大盘该如何定位，如何持续性发展？ 2. 新区大盘如何启动？前期如何保证回现速度？ 3. 新区大盘的盈利模式？
案例选择原则：
1. 城市新区 2. 中低密度大盘
成都－中海国际社区
发展战略、启动策略
上海－浦江新城
如何落实自主城市化
成都－翡翠城
区域核心价值分析
5000亩森林公园、体育公园（生态）； 处于城市两大经济增长极之间
它是： 城市中独一无二的 明显区别于竞争对手的 不可复制的
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 2000亩的大盘，封闭、低容积率的高档社区规划 VS 小区域市场、 中端消费者，缺乏持续开发的支撑
机 会：城市新区，处于城市两大经济增长极之间，独一无二的森林公园
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
华润.翡翠城——区域运营
一期
项目整个地块被一湖、两 河、三个公园层层环抱， 104亩的住宅依托近600 亩的公园展示区。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规 划设计与发展战略
► 1245亩的项目，中高密度的中高档社区规划 VS 区域市场、缺乏消 费支撑持续开发
总规模及分期 总 占 地 1.8 平 方 公 里 ， 总 工业建园面区130 平 方 米 ， 邻游里艇守俱乐 望理念引导的规划布部局、形医院 式； 总 体 容 积 率 0.726 ， 以 中 央河道为界，以北容积率商业配套 在0.7以下，以南容积率在 办公配1.套0以上； 商业配套约26 万平米； 办公配套约23 万平米；
多业态大盘项目如何分期
多业态大盘项目如何分期1.基于税务筹划考虑，各分期业态应尽量丰富，如非必要，不应设置单一业态分期。
与此同时，需要了解当地政策条件，在上报整体方案或分期方案时就提前考虑到税务筹划的影响，免得后期被动。
2.依据标杆企业经验系数，在一二线城市，分期规模以10-15万方为宜，首期规模一般大于12万方，在三四线城市，分期规模以8-10万方为宜，首期规模大于10万方为宜。
3.别墅类项目以3万方为基本管理单元，高层类项目5-8万方为基本管理单元，是一种比较理想的业态分布模式。
A企最近遇到了一个大难题，刚花大代价竞得某郊区大盘项目，规划面积70多万方，业态构成有高层住宅、多层洋房、别墅、公寓、商铺、配套学校、车位、会所等多种可售和持有物业，现在面临的问题是项目该分几期？怎么分期才合理？这其实需要回答两大核心问题：第一，整体产品业态规划如何细分到各分期，特别是首期如何确定？配套是先开发还是后开发？如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值？第二，分期规模特别是首期如何确定？各期之间的耦合支撑关系如何？结合对行业众多标杆企业分期模式及策略的研究，我们认为，A企需要自上而下厘清分期基本原则、分期具体策略、分期管理保障机制这一管理链条，从而体系化解决合理分期的问题。
一、分期基本原则：因地制宜做好利润率、现金流的平衡和取舍项目分期应该怎么分？首要必须明确基本的管理原则，然后在原则的大框架下再依据项目内外部特征及管理诉求明晰具体的分期方法。
基于行业标杆企业的管理实践及前瞻性思考，我们认为，项目分期最本质的目标是要基于经营的视角，基于自有禀赋条件，解决好项目利润和现金流的平衡问题，实现项目运营的均好。
我们将这种平衡和取舍看做企业战略层面的抉择，这种抉择将直接指导和约束后续项目分期实务中的各分期业态配比、分期规模和分期期数的确定。
那项目利润和现金流之间如何平衡和取舍呢？这种优先级的排序主要取决于企业发展模式及项目开发阶段的耦合作用，为此，可以构建一个基于企业发展模式及项目开发阶段的二维九方格矩阵，每个方格分别对应相应的策略。
地产开发配套先行,价值先行
地产开发配套先行,价值先行
地产开发成功的关键因素：配套先行、价值先行、规模开发、精确定位、别墅城市的概念与本项目的契合点，区域尚不成熟但渐成热点、规模大可借鉴的成功经验。
配套先行：配套先行，对于大规模综合性大盘开发而言，可以避免区域不成熟、配套不完善等弱点，满足首期客户基本的生活配套服务需求。
价值先行：xx城通过内部园林景观的打造、五星级酒店的设置，最大限度的提升了整体物业的价值。
价值提升点的打造，对于大盘的核心竞争力的重要性不言而喻。
规模化开发：xx城走规模化开发路线，一方面可以最大程度上快速形成大型居住氛围，为片区的开发与后续配套带来人气，另一方面，规模化开发可以降低单位住宅开发成本。
产品线搭配：丰富的产品线策略，对于大盘而言，可以最大程度的降低开发风险，从而带来层次丰富的客户，满足不同层次客户的需求。
xx城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼到综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规划、建设和配套。
xx城更大胆地对xx园原有配套模式做出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。
陆续投入运作的xx城学校、
荔枝文化村等，是对xx园五星级模式最好的创新与提升。
房地产大盘营销模式研究——以某别墅大盘项目为例
（ ２ ） 整合资源 ， 促进和维 系老业主
公司充分整合资源 ，如举办 某证 券公司与某别墅大盘项 目Ｖ Ｉ Ｐ 客户联谊会 ；浅湾开盘活动中由某旅行社提供南极游
示着 楼市 进入了规 模化发展 的“ 大盘时代 ” 。本文研究涉及 的 名额等 ，通过集团资源的整合提高客户对于品牌的认知和 忠
响 力 的 营销 模 式 ． ．某 别 墅 大盘 作 为 国 内 某地 产 开发 商 的 首 个
超 级大盘 ， 通 过 对其 营 销 模 式 的研 究 表 明 ： 营销应 高端站住 ，
通过 圈层 营销 和体 验 营销 ， 不 断提 升 品 牌 势 能 ， 并 且 注 重 营 销 卖 点 的连 续性 、 节 奏 性 和 系统 性 ， 通过 全 员 营销 向 市 场 传 达 一 致 的 清晰 的品 牌 形 象 关键词 ： 房地产 ； 营销 ； 营销模式： 营销 策略
图 市 Ｍ Ａ 场 Ｒ Ｋ 营 Ｅ Ｔ Ｉ 销 Ｎ Ｇ Ｒ Ｅ Ｓ Ｅ Ａ Ｒ Ｃ Ｈ
房 地 产 大 盘 营 销 模 式 研 究
以某别墅大盘项 目为例
◇ 陈 明 蔡 志明
摘要 ： 近 年 来 由于 房 地 产 企 业 的增 多 ， 加 上 宏观 经 济 环 境
不可分的。通过对项 目的大盘营销模式研究 ， 希望可以为项 目
主， 爱传播 、 介绍 ２套以的一个市场 ， 档 次不高 、 品质较低 ， 数
年来别墅价格仅相当于城市核心区的公寓价格 ，而佛 山市 场
郊区高端楼盘短缺 ，客户还处于由农村向城市集 中的这样 一
个阶段 。经过四年多的建设 ， 项 目创造 了大盘 开发的奇迹 ： 在 权威人士 。二是精心设计圈层活动 ， 路线规划方面把最能体现
地产大盘开发模式及策略思考
地产大盘开发模式及策略思考1. 引言地产大盘开发是指在城市或区域内，规模庞大的综合性房地产项目，通常包括住宅、商业、办公等多种功能。
地产大盘开发是房地产行业中的重要组成部分，具有较高的市场风险和投资回报率。
本文将从模式和策略两个方面对地产大盘开发进行分析和思考。
2. 地产大盘开发模式地产大盘开发模式是指在地产大盘开发过程中，开发商所采用的组织架构、资源配置和运营方式等。
下面将介绍几种常见的地产大盘开发模式：2.1 开发商自主开发模式开发商自主开发模式是指开发商自行负责地产大盘的规划、设计、建设和销售等各个环节。
开发商拥有完全的决策权和控制权，可以确保项目的整体一致性和开发速度。
然而，这种模式需要开发商具备较强的资金实力和运营能力，对开发商而言承担的风险较大。
2.2 合作开发模式合作开发模式是指开发商与地方政府或其他合作伙伴共同参与地产大盘的开发。
在这种模式下，合作方可以提供资金、土地或其他资源，分享开发风险和利润。
合作开发模式可以协调各方的利益，降低开发商的风险和成本，但也需要各方之间的合作和协调。
2.3 物业管理公司参与模式物业管理公司参与模式是指由专业的物业管理公司参与地产大盘的规划和运营。
物业管理公司可以提供全方位的服务，包括物业管理、设施维护、安全保卫等。
通过引入物业管理公司，可以提升地产大盘的品质和价值，提供更好的居住和工作环境。
3. 地产大盘开发策略思考地产大盘开发的成功与否，除了模式选择外，还需要制定合适的策略来应对市场变化和挑战。
下面将介绍几种地产大盘开发的策略思考：3.1 市场定位与产品定位在进行地产大盘开发之前，需要进行充分的市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
根据市场需求和竞争优势，确定地产大盘的市场定位和产品定位。
市场定位和产品定位是制定营销策略的基础，直接影响到项目的销售和盈利能力。
3.2 建立良好的品牌形象地产大盘开发需要建立良好的品牌形象和口碑。
通过提供高品质的产品和服务，以及积极参与社会责任活动等方式，树立企业形象和品牌。
郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略
郊区陌生区“拓荒式”区域开发模式与策略周建成郊区大盘开发因其驱动因素的不同而分成主题地产开发模式、新市镇开发模式和产业驱动开发模式等。
一般来说，郊区大盘项目不会是单因素驱动，其驱动因素会随着其开发进程而不断进行演变。
图1 郊区大盘开发模式一、主题地产开发模式在郊区陌生区大盘开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了房地产开发中对消费者形成有效吸引的作用。
1、主题地产核心驱动养老、体育、教育、文化艺术等各种主题是郊区陌生区大盘开发的重要驱动方式。
通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。
养老地产、体育地产、教育地产、文化艺术地产等主题地产作为众多郊区陌生区大盘开发的重要模式，其功能布局因主题的不同而有所差异。
图2 体育地产——南国奥林匹克花园作为撬动郊区陌生区大盘开发模式之一的主题地产，主题鲜明是其开发的核心支撑力。
鲜明的主题首先要对客户群体进行精准定位。
通过对地块所在区域的消费导向进行研判与分析，锁定目标客户群，提炼出符合消费者需求的主题概念，从而确立项目整体定位。
其次要结合项目所具备的独特资源，打造不可复制的核心主题，并通过全方位的主题宣传与主题硬件设施的先行建设，使主题成为项目开发运营的特色标签。
2、主题地产盈利模式图3 主题地产盈利模式以主题配套为核心驱动方式的主题地产项目的重要特点是主题配套建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者互为配套，在价值上互相促进与提升，形成凹凸效应。
收入主要来源于两方面：一是来源于主题配套产业链运营，主要包括主题赛事举办、主题系列配套运营、主题培训活动、相关主题衍生等收入，其提升了房地产项目的附加值、增强了自身的品牌价值；另外来源于房地产项目经营，包括住宅项目销售收入，高档酒店、商务会议中心以及其他娱乐配套的经营收入，其通过房地产销售能够快速回笼资金，降低项目风险，实现项目盈利。
恒大地产的拿地策略
恒大全国战略成功实施的核心力量：
A项目
B项目
C项目
······
全国数十个项目
D项目
具备高执行力和强执行力的团 队文化。如高效、专业的工作 风格和管理力度，以及难以想 象的铁一样的运作纪律。
6.恒大产品线
住宅产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面， 中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。
n 恒大在全国有76个项目在建，布局中 国62个城市。是中国最早进行二、三 线城市战略的地产企业，早在2004年 便已全面进军二线城市，2010年3月 大规模进入三线城市。
2 . 拿 地 策 略 恒大地产形成了标准化的土地选择标准，土地储备以高增值土地为主。
1、土地选择完全标准化 对新项目的选择，实施统一的选择标准，包括： 项目区位、项目规模，项目定位，项目现状等。标准 化可以确保新项目符合集团发展战略，保证项目能够 开发成功，在项目选择阶段即将风险控制在了较低水 平。 2、瞄准潜力板块，不拿地王 恒大拿地，第一：选择城郊地块，以保证地价合 理，但地块升值潜力大，未来有望成为住房需求上升 的优质区域；第二：地块普遍紧靠高速公路，以保证 汽车行驶半小时就能够到达主城区，升值潜力大；第 三：地块的面积要足够大，通常成千上万亩，以便于 项目规模开发和滚动开发。 另：旅游地产项目，地块位于距离大城市中心区 20~30公里、高速公路出口附近。看重市政规划的前 景。确保项目具备土地成本低、可持续拓展性强的特 点，利于城市深耕。
高端系列
恒大华府——繁华都市中心区域的顶级豪宅项目（代表 项目：重庆恒大华府）
恒大名都——坐拥不可或缺的天然美景的城市、城郊项
恒
目（代表项目：西安恒大名都）
如何在内地三线城市进行住宅操盘策划
目前，国内一些开发商或知名代理公司纷纷把目光集中到一些三线城市，动则十几万平大盘横空出世，那么如何操作好三线城市楼盘开发，将前沿楼市操盘经验成功复制嫁接呢？笔者去年曾在我国百强县——山西省河津市成功操作30万平米海华名园的全程营销工作，创下一期5万平米多层全部130-198平米大户型认购3天抢购一空的热销神话，且当时认购条件远远达不到国家正常要求，所收定金几乎接近总房款50%，整体均价高出当地房价500-600元/平米，成为当地房地产界的精典案例。
下面，重新回顾海华名园的开发背景，设想一下当时任务的紧迫性和艰巨性。
河津市海华名园的开发商——河津市海华房地产公司，是当地高家湾村2005年成立的村办企业。
和全国各地的城郊村镇一样在我国现代化的进程中，该村已搭上了城市化的头班车，但由于前几年村经济发展主要靠技术相对落后、环境污染严重的焦化产业。
随着河津市环境整治力度加大，污染严重的焦化产业逐渐被关闭，的可持续发展受到了严重挑战。
随着产业调整的推进，高家湾村的村民的年收入停滞不前，村里的各种内部矛盾也日益尖锐。
如何提升高家湾村的经济实力？如何满足3000多村民持续增加收入的不断要求？是摆在村委领导面前的难题。
河津市“十大杰出青年”——高家湾村支书赵红生，在村内各种矛盾日益激化的复杂形式下，临危受命，成立了“海华房地产有限公司”，同时停止对外出让出租土地，启动了占地200亩、建筑面积达30万平方米的“海华名园”，挑起了带领全村村民奔小康的历史重任。
“海华名园”房地产项目就是在这样的背景提出来的。
对于刚成立不久的海华房地产公司，要运作如此大的房地产项目，难度可想而知。
我国中小城镇的房地产开发的一般模式是：首先组团出去广东、上海考察一周，再找一家建筑设计院进行设计，然后再找一家施工单位施工建房，自己就可卖楼了。
事实上，山西河津市和全国其他中小城镇一样，其房地产开发均是用这一粗放和原始的并带有计划经济痕迹的开发模式。
大型房地产开发项目难点解析
大型房地产开发项目难点解析要点难点一：开发速度受政策变化影响大难点二：调研难度高，市场准确定位困难多难点三：财务资金平衡及资金流控制难度大难点四：人事变动多，管理难度大难点五：工程配套设施建设缓慢，造成客户投诉多随着北京房地产市场走进现房阶段，市场开始向多元化多样化发展。
市场的房屋供应量巨大，但有效供应不足，所谓有效供应即为客户要求的“小批量、个性化、多品种”供应，这正是大规模房地产开发项目难以达到的标准。
随着房地产市场的开放，开发项目增多，房屋设计更加合理，品质更完美，服务水平大大提高。
相对于其他项目类型，大型开发项目成本相对较低，有其抗风险优势，但产品需求、市场快速变化导致大型项目开发产品调整出现问题。
大盘产品的成功取决于其产品的市场适应性，同时受到以下难点的制约。
难点一：开发速度受政策变化影响大房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，房地产业发展与国家经济政策和行业政策有着必然的影响。
而大型开发项目由于开发周期长，受政策变化影响更多。
例如：1．宏观经济政策调控房地产业的兴衰和发展是和国家宏观经济发展密不可分的，在95年，国家宏观经济调控实行经济软着陆时，主要针对房地产业进行调整，当年炙手可热的地皮马上变得无人问津。
如此大规模的经济政策调整，对于当年的“大盘”是致命的打击。
开发企业需要有长远的战略计划，在遇到市场阻力的时候，北京老牌发展商—北京城市开发集团曾谈到需要“耐得住寂寞”。
2．金融政策从99年银行开始大力支持个人购房信贷开始，北京的房地产市场个人购买力大增。
整个市场开始繁荣火热，救活很多苦于销售不出的项目。
而从2001年初银行开始严格审查信贷者和开发商的信用资质时，很多项目销售回款速度受到影响。
3．房地产行业政策包括土地政策、开发政策、不同地块的优惠政策等。
这些政策的出台意味着不同房地产开发项目享受着不同政策，而时间较长的大规模项目会受到更大冲击。
例如市场一直在讨论的内外销政策取消等问题。
房地产开发营销策略
房地产开发营销策略有什么样的市场，就有什么样的消费者；有什么样的消费者，就有什么样的进展商；有什么样的进展商，就有什么样的房地产开发模式。
西方的住宅文化已有几百年的历史沉淀，不温不火，不急不躁。
中国当代住宅文化才几十年的历史沉淀，还不成熟。
加之多年来蓄积已久的市场能量如火山爆发一样开释出来，形成了世界上最为壮观的房地产大市场，因此，各种建筑和房地产开发模式在中国粉墨登场。
转型期的中国，千年未遇之变局，中国要用30年时刻完成西方国家300年的市场经济历程。
结果中国房地产市场是极不成熟的市场，与之相对应的是极不成熟的进展商。
与西方发达国家成熟的房地产相比，形似而非神似。
在中国房地产市场，另类文化之因此能得以大肆张扬，这是中国专门的转型期的产物，沉淀下来，有些可能会成为笑柄，而现在有人追捧是正常的。
房地产品牌的进展，有一个由浅入深的渐进过程。
当别人还没导入物业治理的时候，万科以物业治理营造品牌，现在，万科的这一自选动作差不多变成规定动作和标准动作了。
随着消费者的成熟，品牌的内涵与外延也在不断扩展。
房地产开发模式共性规律：品牌化、规模化、专业化。
在这些共性规律之下，要紧分化出以下几种成功的市场化的房地产开发模式：1、万科模式专业化品牌扩张型市场化先驱，先知先觉，先行一步，领跑者专业化、品牌化路线跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌江湖盟主策略局限于常规技术层面，克隆者与追兵已近，领先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成2、碧桂园模式规模化实力扩张型在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销纵向一体化的企业运作模式化、工业化的产品路线高门槛〔现楼〕营销策略连锁化经营，但只局限于一个区域板块是哲学思路的成功，〝五出〞理论的成功。
占据了中国房地产开发的一个时代。
但在扩张中被无限夸大，品牌透支，工厂化生产，在一个平面上重复，原地踏步，没有创新。
3、丽江花园模式积存完善型广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式。
远郊大盘的开发模式及典型案例分析PPT课件
n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶 段未到，中 高端人群缺 乏背景下， 通过“低成 本、低总价、 基本生活配 套”主抓刚 需外溢的中 低端客群。
本报告是严格保密的。
模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大 量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高 速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑 面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市；
Ø规划建设沿 湖商业街；
Ø规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店；
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心， 地铁5号线，业 主巴，客运中 心
本报告是严格保密的。
交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区
碧桂园开发模式
1.碧桂园模式的主要特点：统一开发，统一规划的产业化经营模式。
①大盘开发：项目面积大，大部分都在150万㎡以上，有的甚至600万㎡，规模开发，建成一座城。
②一条龙服务：从项目设计——施工——安装——装修——销售——物业都有自己来做，而且还有全国排名前三的管桩厂，甚至还有自己的庄园，可以供应家禽蔬菜，可谓应有尽有。
2.碧桂园社区：①学校②俱乐部③别墅住宅等三大功能相互依存的现代化社区。
3.低价&快速
低价：采用沃尔玛的盈利法则，薄利多销，从而注重控制开支；
快速：由于一系列工作由自己来做，而且采用产业化经营模式，碧桂园每次开发周期能缩短到六个月，3月开工做基础，8月就可交楼。
4.项目选择均立足在二、三线城市，于是才能大盘开发。
5.市场客户定位为中等收入的大众群体，这些人能买得起房也需要买房。
抓住这个群体的法宝：①相对较低的价格，②优质的服务。
附：创始人：杨国强现任掌门人：杨惠妍2007年胡润首富1300亿人民币
成立时间：1997年总部地址：中国广东省佛山市顺德区
公司广告语：给您一个五星级的家。
宁德郊区住宅大盘开发的产品策略
郊区住宅大盘须 以真 山真水条件作为依托 ， 营造城市之
外世 外桃 源 般 的高 品 质居 所。 区住 宅大 盘 的规 划设 计 ， 郊 应 重视 维 护原 有 的地 形地 貌 ， 量减 少 土石 方 开挖 量。 过 合 尽 通 理 的规 划设 计 ， 自然 生态 环境 得 到 良好 的保 护 ， 至 比原 使 甚 来 更 好 、更 美 。郊 区住 宅 大盘 的规 划设 计 须 主 动地 适应 环
中， 而不 要过 于 集 中地 布置 建筑和 配 套设 施 ， 量减 少 土方 尽
开 挖 ，维护 好 原生 态植 被 。 建筑 要 融入 自然 ， 不 就 定要 求风 格 统一 ， 中西 风格 都
境， 而不应单凭主观愿望云改造环境。 当然郊区住宅大盘也
有个 环境 塑 造 的 问题 ， 上应 在 尊重 原 有 自然生 态环 境 的 原则 基础 上 ， 限度 地进 行 人 工塑造 。通过 精 心规 划设 计 ， 有 创造 舒适 、安全 、优 美 的 人居 环境 。
郊 区住 宅大 盘虽 然大 多在 郊 区 ， 不 能完 全脱 离城 市生 但
活 。 小 时车 程 范 围内 最好 ， 区住 宅大 盘能 不能 开 发 ， 半 郊 开
郊区住宅大蠡的产品开发策嚏
郊 区住 宅大 盘是 个性 化 的建 筑 产 品 ， 有个 性化 的市 场 须
定 位。
发多大规模 ， 把握怎样的节奏，生产何种类型的产品， 归根
其中的道路设汁要充分考虑居住者的私密性， 让游人从
家 门 口穿梭 往来 并 不 好。作 为住 宅 区 ， 全性 、私 密性 是重 安
要前 提 。
PUD开发模式浅谈
PUD开发模式浅谈最初知道“PUD开发模式”，是在一次对麓山国际社区网站的浏览中看到的。
什么是PUD开发模式呢？目前国内大盘所采用的开发模式通常有两种，“化整为零，分期开发模式”与“化整为零，统一开发模式”。
前者的缺点在于整体规划性不强，后者的缺点是开发期过长。
而“PUD（Planed Unit Development）计划单元综合开发”的模式则规避了这两种开发模式的不利点，是一种既符合整体规划条件，在实施上又能机动灵活的先进开发模式。
PUD最基本的思路就是讲求规划的整体性。
凡是采用PUD的建设项目，不论是住宅、商用或商住混合建筑，都有一个共同特点，即都是一个整体的规划而不是一个一个地块的设计。
任何一个PUD项目上马，开发商都会有一个总体的规划，哪个地块修住宅、哪个地块修公共设施、哪个地块修道路，甚而住宅单元的风格、密度和构形，都会在开发商计量范围，这不仅避免了传统土地开发模式造成的市区和郊区建筑杂乱无序的状况，而且开发商还可以预测自己掌控的土地何时或何地会产生何样的房屋形态，由此避免由于设计缺乏连续规划性而衍生的建筑群不协调不匹配等问题。
目前，国内很多的大盘就面临这样的困境，不考虑项目的整体性，做了今天没明天，社区感觉和规划很糟糕。
有的开发商意识到了这一点，有个总规，把土地分成很多单元，可是他们往往忽视了在每个阶段按照当时市场做详细规划，来改变，这也是规划操作中最重要一步。
单单宣称自己有个总体规划，忽略项目每个阶段的细节性问题，只在建筑的名称上做改变，总规最终只能流于形式。
任何一个PUD项目，它的开发计划可以为适应市场需求而作出相应改变。
一旦你在施工中发现计划有问题，无法适应市场的变化，你可以马上修正你的PUD。
PUD之所以能得到开发商的追捧和客户的认同，这得力于它所具有的弹性。
即任何一个PUD项目，它的开发计划是可以为了适应市场需求的变化而作出相应改变的。
一旦你在施工中发现计划有问题，无法适应市场的变化，你可以马上修正你的PUD。
长沙房地产项目前期规划市场定位报告
长沙城市的进一步外扩，住宅市场也随之东南西北散点发 展。
城南板块： • 湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区 域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市 发展优势；但缺乏优势景观资源。 城东板块： • 长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城 的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善， 且无优势景观资源。 麓南板块： • 岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景 观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技 园提供了大量的高收入消费者。 城北板块： • 湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北 的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较 多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民 对区域认同度低。 星沙板块： • 东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核 心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业 购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施 需进一步完善。 市府板块： • 市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。
配套跟进
•引入教育配套持续发力 •客户：因低价范围扩到 市区边缘 •有商铺正在招商启动， 商业休闲广场配套成型 •客户：全市及州县投资
产品升级
•商业配套启动、沿江产 品升级为楼王 •客户：预计全市范围 •别墅和集中商业陆续面 市，提升项目居住品质
大社区氛围
•大居住社区 •客户：扩展到省内进城 •综合型城市社区
形外周边仍旧以原始自然街铺和零散的临建民房为主
原始建材市场 物流基地 荒滩 临建
原始自 然街铺
在建中的奥特莱斯 地产打造到城 市绿地广场
原始建材市场 物流基地
2460亩占地的 地产新城
资源：项目自身具有山坡、洼地、水体与原生植被等多
重原生态景观资源
植被
洼地
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郑州
南昌
济南 上海
南宁
昆明
广州
深圳
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8
大盘开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？ 能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考
大盘反思
➢ 盲目开发下的贪大求 全，定位随意化、缺 乏市场及技术支撑， 风险规避不足下的盲 目启动导致的资金链 断裂，是国内外大盘 失败的根源；
国内外成功大盘开发模式
➢ 大盘开发有郊区（陌生区）大盘与城市中心区大盘，大盘开发 模式有主题社区开发模式、产业驱动开发模式、新市镇开发模 式、紧缩城市开发模式、中心城镇开发模式五种主要开发模式
模块三
对大盘开发的认识与启示
➢ 大盘开发不仅要重视大盘物业的建设，更重要的是要打造区别 于其它楼盘生活方式，注意街区建设和公共空间建设，建立功 能复合的和谐社区。
➢ ……
➢ ……
➢ ……
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7
大盘在中国
我国大盘开发从上世纪九十年代初起步，当前大盘 开发起云涌，高歌猛进，成为房地产开发的主流
西安 “大盘风”席卷大地
长沙
哈尔滨
成都
➢ 据统计2007年底，全 国建筑面积在50万平 方米以上的在建、拟 重庆 建大盘项目300个以上， 几乎遍布所有中心城 市；
价值
第一层面： 住宅与居住、商 业、商务等功能 的组合。
第二层面：
体量（规模）与 大盘的社会影响 力。
第三层面：
开发利润与社区 和谐、生活方式 塑造、品牌提升。
认识
传统对大盘价值的理解 表现为开发利润；
大盘价值更重要的是打 造新的生活方式，引导 生活模式的改变。
大盘开发不仅仅有规模优势，有完善学校、医院、会 所、商业中心大型配套，更重要的是大盘有的巨大的 社会影响力、能够用带新的生活方式与居住方式。
➢ 开发风险评估与应对
➢ 定位及规划设计的前 瞻性、科学性，后期 生活方式打造的市场 性与运营科学化、专 业化是大盘成功必要 条件。
波托菲诺—意大利小镇
华润万象城
➢波托菲诺总占地面积80万平方米、建筑面积108万平方米; ➢华侨城建设经过20年，已经成为“旅游+地产”成功开发模式样板; ➢波托菲诺纯水岸四期，实现均价5万元/㎡以上。
➢ 第一阶段：住宅楼宇 开发；
➢ 第二阶段：住宅小区 开发；
➢ 第三阶段：大规模住 区开发。
1920~~1960
1960~~1980
1980~~目前
现代主义大盘 后现代主义大盘 新都市主义大盘
城市功能分区
场所精神
和谐空间
➢ 住宅是居住的机器； ➢ 历史、文化与传统； ➢ 公共空间；
➢ “公园中的高楼”； ➢ 建筑内在品质； ➢ 功能符合协调；
大盘开发模式及策略思考
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1
引言
超级大盘的产业冲动崛起后，城市显然是另一番景象。
随着房地产行业竞争加剧、大开发商排他性行为与开发 企业门槛的不断提高，开发企业必然逐步走向集中，形 成资本实力雄厚、市场掌控能力强的巨无霸企业，伴随 土地供应郊区化趋势，随之诞生是巨无霸大盘。大盘市 场占有量将持续上升，更大、更多、更好、更丰富的大 盘产品将成为市场主流……
准确定位、科学分区、合理的烂功尾能：配开发比商、永符远合的市痛场需求的启动策略 是大盘成功的基本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃
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9
大盘价值创造
地产项 目价值
定位规划 设计价值
建设 标准化
大盘价值创造由策划设计与推广营销由于营销标 准化转变为策划设计与后期运营与生活方式打造
➢ 标准化的建设过程使项目建设对项目附加价值贡献降低； ➢营销标准化使营销对房地产项目的附加值价值贡献降低，后期
经营成功使项目增值，增加项目吸引力。
➢后期经营依赖项目定位、规划设计与运营模式的确定。
地产项 目价值
推广营销 附加价值
定位规划 建设 设计价值 标准化
推广营销 标准化
运营附 加价值
定位设 计阶段
项目建 设阶段
时间
推广营 销阶段
定位设 项目建 计阶段 设阶段
时间
推广营 项目运 销阶段 营阶段
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3
第一部分：关于大盘发展与大盘价值
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4
大盘是指体量大的房地产开发项目，通常意义的大盘占 地10万平米以上，建筑面积在30万平米以上。
关于大盘
传统对大盘物业类型的 理解是住宅物业； 大盘的物业既包括住宅， 也包括商务、商业体和 都市综合体等。
传统对大盘影响力的理 解仅仅是大盘规模； 大盘影响力最重要的是 对社会发展的影响力。
大盘 ➢ 大盘注重功能多元化 ➢ 前期与后期的协同发展 ➢ 长期价值增长为指导思想
大盘开发
小盘建楼，大盘造城；
小盘卖房子，大盘卖生活、文化；
小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；
……
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6
大盘发展到新都市主义大盘阶段，注重生态自然与 邻里社区和谐与区域可持续发展，构建和谐空间
大盘发展
➢ 新都市主义的基本精 神是社区设计必须将 公共空间的重要性置 于私人利益之上；注 重邻里关系，关注人 与自然的和谐发展成 为新时期大盘发展的 最强音。
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5
大盘的成功开发，基于审慎的发展战略与定位， 成于合适功能配比、分期规划和启动策略。
大盘与小盘
大盘开发成功基本点： I. 发展战略与定位 II. 功能配比 III.分区开发规划 IV.启动与分期计划。
小盘 ➢ 以单一功能开发 ➢ 追求短期市场价值最大 ➢ 单楼盘开发短期市场实现
小盘建设
10
第二 部分：国内外成功大盘开发模式研究
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开发模式
通过对国内外多个大盘分析
郊区陌生区大盘开发模式
城市中心大盘开发模式
主题社区 开发模式
新市镇开 发模式
老年社区
体育社区
教育社区
产业驱动 开发模式
休闲产业 体育产业 商务商业
➢项目功能配比与功能分区，以满足居 住的基本生活需求；
➢项目开发驱动模式，吸引消费群体。
城市生命和社会经济的活力，在于城市功用的综合性和混合 性，而不是其单一性 ……
----雅各布斯《美国大城市的死与生》
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2
以全球的视野、结构分析的思维分析大盘开发的技术问题，并提出观点。
模块一 模块二
大盘发展与发展规律
➢ 大盘从上世纪二十年代起步，经历了现代主义大盘、后现代主 义大盘的发展阶段，现阶段已经到新都市主义大盘发展阶段。