麓湖生态城个案分析

内至外，都体现了“空间的丰富性”，这不仅仅只是
在卧室、客厅等基本功能上，更体现在立体的空间搭 配使用上追求尽善尽美，如露台、花园、庭院、阳台 等，同时整个建筑常常通过空间层次的转变，丢弃了
传统立面的单一和呆板，其节奏比例、尺度等符合现
代人的审美要求。
基础
12、项目当期媒体表现
麓湖生态城已推出四个低密组团和三个高密组团， 低密组团分别为：黑珍珠、蓝花屿、白玉台、黑蝶 贝；高密组团分别为澜语溪岸、琉璃西岸和云树组 团，目前已推产品中低密度产品黑蝶贝还剩10套左 右，其它均已售罄，高密产品为9月中旬刚推出的公 园区产品—云树组团，包括洋房、小高层、高层； 云树和黑蝶贝从推出起未进行任何推广。 本次推广日期为2013年10月15日商报整版软文推 广，主要为2013年10月底即将推出的新一低密组 团—沉香谷进行前期预热。 本次推广链接：http://e.chengdu.cn/html/201310/15/content_431616.htm
基础
7、项目整体可诉求的卖点分析
国际化设计团队：投入巨资要请国际上知名的
迪拜帆船酒店设计团队和阿玛尼设计团队对麓湖
建筑和装修进行考量设计。 个性化单体建筑：国际化设计团队担纲设计， 打造投资6个亿、2.8万方的艺展中心将预先呈现，
介时，前期将以项目接待中心和艺展中心双功能
对外开放。
基础
8、项目整体不利因素分析
建筑形态 楼层 精装/清水 主力户型 精标 套数 去化 开盘均价 常销期均价 去化率 开盘时间 梯户比 区位：
备注：高密产品中，一批次澜语溪岸、二批次琉璃西岸均已售罄，目前在售为云树组团
18
基础
11、低密组团
目前只剩下黑蝶贝10套左右，其它组团全
部售罄，包括样板间。 2012年推出的蓝花屿，每栋建筑面积在 400～800㎡之间，其中不临湖边的每栋面
2 3 4 5
6 7
蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上
达观山 雅居乐花园
1 0.6 0.78 1.15
0.9 1.2
独栋、联排、叠拼 双拼、联排 联排、高层 联排、叠拼
联排 独栋、双拼、联排、叠拼、小高层、高层
基础
5、项目整体车位比分析
本项目停车位以地下停车场为主，主要分布在商业、高层、小高层、洋房地下停车区域， 地上车位主要分布在会所停车区，目前车位总量暂不确定，车位比为1：2。
基础
7、项目整体可诉求的卖点分析
大规模、多业态，配套齐全：包含别墅、 洋房、高层、写字楼、总部办公、酒店群， 学校、公园、商业街等一系列产品规划，将 整个项目打造出一个新城。 生态居住、生态办公：在公园中间，穿插 有建筑组团，把城市融入到一个生态系统当 中，所有的建筑组团都是被公园所环绕，打 造出居住与办公、公园共融的生态城市。 产品唯一性、建筑设计的差异性：户型设 计主要考虑景观面。建筑设计上，没有一栋 建筑的设计是照搬成都其它建筑的，也没有 任何两栋在设计上是一模一样的。
主要干道：天府大道、红星路延线、
益州大道、剑南大道、成仁快速路、 成自泸高速公路牧华路、麓山大道、 正公路、机场快线、天保大道 其他
交通情况：包括规划中的“天府快
线”、“地铁11号线”、“第二绕 城高速”等、与新规划的“天府新 客站” ，交通出行较为便利
基础
3、项目整体户型配比
建筑形态 面积段 洋房 170-200 200-250 小高层 130-150 200-250 250-300 300-400 中高层 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 高层 170-200 200-250 250-300 500以上 合计 总套数 71 27 54 62 51 8 2 1 237 4 10 6 4 92 49 63 2 5 2 134 41 66 26 1 504 占比 16% 5% 11% 12% 10% 2% 0% 0% 47% 1% 2% 1% 1% 18% 10% 13% 0% 1% 0% 27% 8% 13% 5% 0% 100%
Contents
1. 2.
基础
项目整体技术指标 项目区位 项目整体户型配比 项目整体容积率、产品线分析 项目整体车位比分析 项目整体建筑及园林风格分析
3. 4. 5. 6.
专业
7.
8. 9. 10. 11.
项目整体可诉求卖点分析
项目整体不利因素分析 项目整体分期状况 高密组团 低密组团 项目当期媒体表现分析 项目当期楼书表现
开发理念：起步即与世界同步 项目（主要写代表作品）：成都麓山国际社区 开发规模等信息：开发的“麓山国际社区”项目取得了骄人的业绩和成功。同
时，公司还成功开发了同乐苑、西体奥林花园、同顺公寓、嘉逸花园、枫渡莱茵、
成都数码广场等项目，累计开发面积已超过50万㎡。
23
Contents
1. 2. 项目整体布局与规划分析 项目配套情况
基础
3.
4. 5. 6. 7. 8. 9.
项目产品线分布与设计分析
项目入口、人流与车流动线分析 项目园林景观分析 当期产品规划情况 当期产品外立面 当期产品建筑设计 当期产品户型分析
89
47 8 8 67 61 6 311
29%
15% 3% 3% 22% 20% 2% 100%
低密产品中，独栋占比最多，占比76%，其中300-400和400-500户型占比较多，各占 30%左右。联排别墅中以300-400户型为主，占比20%。
基础
4、项目整体容积率、产品线分析
本项目容积率仅为1.2，在本片区并非占有绝对优势；但本项目是利用湖景、多主题公园 设计，将建筑和生态完美融合，增加了项目亮点。 序号 1 项目名称 建发浅水湾 容积率 1.8 产品线 独栋
万科在造一座城
21
基础
13、项目当期楼书表现
22
基础
14、开发商背景分析
开发商成立年份：1995年 注册资本：6000万 所获荣誉：麓山国际社区连续9次获得素有全球建筑界奥斯卡奖之称的Gold
Nugget奖项，自2009年起，连续获全国别墅单盘销售冠军，成为中国高端复合地
产的标杆项目，2010年荣获“2010亚洲生态宜居国际典范奖”。
麓湖生态城个案分析
Chengdu Forte Land Co., Ltd.
踩盘的BPP体系
专业 [Professional]
分析规划布局要点，包括 建筑、园林及产品户型
P
P
精细 [particularity ]
标杆配置分析 营销可述性分析
B
2
基础 [BASIC]
首先了解项目的地块基础点：包括了项 目的基本指标、容积率、覆盖率分析、 车位比分析及地块的产品类型及整体的 开发节奏和客户定位及销售情况分析。
一期：黑珍珠
二期：蓝花屿
积在300㎡左右，总价约600万元/栋（毛
坯），均价约20000元/㎡；临湖边独栋面 积在500～800㎡之间，总价约4000～ 7000万元/栋（精装）。从去年开盘到现在
低密组团
已售完。
2013年推出的白玉台，每栋建筑面积在 290～370㎡之间，总价约600～700万/栋 左右，实得均价约20000元/㎡，目前已基
精细
12. 13.
14.
3
开发商背景分析
基础
1、项目整体基本技术指标
占地面积 7300亩
开 发 万华新城发展股份有限公 商 司
成都市人民南路南延线麓 地址 山大道二段六号（麓山国 建 筑 面 积 际社区麓山一号会所）
约1100万㎡
容积率
1.2
绿化率
45%
物业类 别墅、高层、小高层、洋 别 房 占地面 积
11
基础
7、项目整体可诉求的卖点分析
主题公园规划：西部打造湿地水系公园，东部打造
城市景观主题公园，包括：儿童主题公园，健身主题
公园，宠物主题公园等，实现公园的丰富多样化。 游艇入户，创造水上生活方式：利用水系开辟了航
道，建筑设计上开辟游艇入户大堂，创造了成都少有
的游艇水上生活方式，再通过目前直观的现场游艇体 验更可提升客户对产品的兴趣。
建筑形态 精装/清水 主力户型 精标 均价（元/㎡）
套数
推售时间 梯户比 剩余货量 去化率 月均去化 区位 大堂 主力客群
பைடு நூலகம்
137套
2013年3月26日 3梯2户 0 100% 开盘去化80%，月均去化70套左右 湿地公园/临湖区域
51套
0
7楼以下全架空（4-6层打造空中会所，1-3层打造入户大堂）游艇入户大堂13米，普通大堂6米 游艇入户大堂13米，普通大堂6米 本批次主要面对麓山国际业主，几乎未在市面上推广销售
1
距离城市中心区较远，离尘的同时也离开了城
2 3
项目开发面积大、周期长，区域成熟需要过程和时间
项目目前周边近距离配套仍然不成熟
14
基础
9、项目整体分期状况
云树
一期
琉璃西岸
澜语溪岸
低密组团： 高密组团：
白玉台
云树
黑珍珠
澜语溪岸
蓝花屿 琉璃西岸
黑蝶贝
15
基础
10、高密组团—一期：澜语溪岸
澜语溪岸 小高层 15 清水 130-190 无 7000-9000 高层 30 精装 210-270 5500 15000-20000（主力17000-18000） 楼层
基础
10、高密组团—二期：琉璃西岸
琉璃西岸 高层
建筑形态
楼层
精装/清水 主力户型 均价（元/㎡） 套数 推售时间 梯户比 剩余货量 去化率 月均去化 区位 大堂 2梯3户 0 130-190 11000-13000 96套
30层
清水 70-90 7000-9000 15套 2013年6月底 2梯2户 0 100% 105套左右 湿地公园/临湖区域 7楼以下全架空（4-6层打造空中会所，1-3层打造入户大堂）游艇入户大堂13米，普通大堂6米 游艇入户大堂13米，普通大堂6米
车位比
1:2
7300亩
物业公司
成都麓山物业有限公司 高密产品：3.5元/平米. 月；低密产品：6元/平 米.月
规模
约1100万㎡
物业费
基础
2、项目区位
项目区位：位于国际城南，华府板 块，高端别墅居住区，占地11平方
公里（约7300亩），在天府大道
5.6公里的南延线上，围绕约 39000米湖岸线，西建湿地公园区， 东筑城市公园
高密产品中，洋房占比16%，小高层占比12%，中高层占比47%，高层占比27%，130-250户型为 低密产品主力户型
基础
3、项目整体户型配比
建筑形态 面积段 独栋别墅 250-300 300-400 总套数 236 3 97 占比 76% 1% 31%
400-500
500以上 双拼别墅 500以上 联排别墅 300-400 500以上 合计：
序号 1 2 3 4 5
项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上
车位比 1:4.5 1:4 1:1.2 1:2 1:1
6
7
达观山
雅居乐花园
1:1
1:1
基础
6、项目整体建筑及园林风格分析
本项目占地较大，建筑风格和园林风格呈现多样性、业态不同，建筑风格不同，组团不同， 园林风格不同，建筑、景观设计遵循绝对创新，打破以往的建筑形态和功能设计，成为区域 内的一枝独秀。 序号 1 2 3 4 5 6 7 项目名称 建发浅水湾 蔚蓝卡地亚 复地御香山 海昌天澜 和贵南山上 达观山 雅居乐花园 建筑风格 托斯卡纳 非纯正法式 法式 英伦 西班牙 中式 后现代简欧 园林风格 法式园林 法式园林 法式园林 欧式园林 南美风情园林 中式园林 南加州风情园林
三期：白玉台
四期：黑蝶贝
本售磬。
基础
11、低密组团—三期：白玉台
白玉台位于麓湖项目东区，天府大道东侧，占地67亩， 容积率0.6左右，主力面积段为330-350。白玉台周边 临近6个主题公园，具备了景观、休闲、运动、艺术、 娱乐、餐饮等多项功能，基本体现了麓湖的公园理念 和生态价值。 白玉台建筑立面风格包括两种风格，即圣芭芭拉风格， 和融入意大利元素的圣巴巴拉风格。 具有纯色墙面、 红瓦、层次鲜明的屋面等地中海建筑的特征，让白玉 台的建筑拥有了非常优美的变化曲线。白玉台建筑从
基础
10、高密组团—三期：云树
云树组团 洋房 10 清水 180-190 清水 51套 30套 11000 11500 小高层 18 清水 120（套三）/130-140（套三变套四）/140-150 （套四变套五） 清水 71套 48套 8000 8500 62%（共计推售205套，累计去化约128套） 2013年9月8日 1梯2户 2梯3户 东部公园区 3梯3户 高层 30 精装 180-250 5000 83套 50套 13500 14000