超市选址及其影响因素研究

超市是经济发展、社会进步的产物。城市化进程的日益加快，使得原有的商业零售格同已很 难适应消费者各种层次的消费需求。在此背景下，以品种齐全、品质保障、统一结算、方便快捷 为特征的面向普通家庭的主要经营食品及其它日常生活必需品的超市便具备了较好的发展空间， 而且超市经营的组织方式将进一步成为流通产业实现现代化的必然趋势和有效途径（雷杨， ２００２）。同时，超市在稳定市场、保证供应、拉动需求、扩大就业方面做出了突出贡献（毛杰，
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研究生签名：ｉ蔫 猷伦争 导师签名：
时间： 洌年Ｚ月才目
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时间： Ｚ脚ｒ年６月％日
１．１研究意义
第一章绪论
近年来随着经济体制改革和市场化进程的加快，居民生活水平不断提高，中国已经成为一个 具有极大潜力的消费市场。各种零售商业机构与日俱增，规模日趋扩大。超市以其独特的营销方 式和良好的购物环境，符合现代生活节奏和大众心理而倍受城镇消费者的青睐。２０世纪９０年代 以来，超市如雨后春笋般在全国各大中城市纷纷涌现并迅速发展起来，逐渐占领传统商业网点的 市场，成为崛起于各种零售业态的一匹“黑马”。这标志着我国己进入消费时代，也标志着我国 流通业时代的开始（于淑娟，２００３）。
≥暑 研究生签名：
时间：馕艘十年５月玎日
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ｑｕｉｃｋｌｙ ｉｎ ｔｈｅ １９９０ｓ．Ｔｈｉｓ ｎｏｖｅｌ ｒｅｔａｉｌｉｎｇ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ ｉｓ ａｃｃｅｐｔｅｄ ａｓ ａ ｐｒｅｆｅｒｒｅｄ ｐｕｒｃｈａｓｉｎｇ ｍｅｔｈｏｄ ｂｅｃａｕｓｅ ｉｔ ｓｕｉｔｓ ｔｈｅ ｃｈａｎｇｅｓ ｏｆ ｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ ａｎｄ ｐｕｒｃｈａｓｅ ｂｅｈａｖｉｏｒ ｏｆ ｐｅｏｐｌｅ．Ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔ ｉｎ ｃｈｉｎａ ｇｒＯＷＳ ｗｉｔｈ ａｌｌ ａｎｎｕａｌ ｒａｔｅ ｏｆ ７０％ｏｎ ａｖｅｒａｇｅ ａｎｄ ｔｈｅ ｓａｌＯＳ ｒｅｖｅｎｕｅ ｏｆ ｃｈａｉｎ ｓｔｏｒｅｓ ａｃｃｏｕｎｔｓ ｆｏｒ ５％ｔｏ
在西方发达国家，选址早己成为－－ｆｌ独立的学科，经历了近百年的研究历程（方晓，２００１）。 现阶段迫切需要一套符合我国国情、比较合理的超市选址理论和方法来解决实际中的一系列问 题，从而以理论指导实践。这正是本研究的目的和意义所在。本研究将通过实地调查，取得第一 手资料，结合国内外超市发展的理论，运用经济计量方法，找出影响超市选址的因素并加以分析， 提出相应的对策。
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独创性声明
本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。
２００５年６月
摘要
超市是２０世纪３０年代最早从美国发展起来的，９０年代初期在中国诞生并迅速发展。这种新 兴的零售业态由于适应居民的消费结构、购买行为的变化而成为人们购物的首选场所。我国超市 以７０％的年平均增长速度飞速发展，连锁经营销售额占到社会商品零售总额的５％～７％。超市 的选址直接影响投资的效益，关系到超市的进一步发展，以至于其生死存亡，所以是超市营销的 关键。本研究以北京市６０家中型超市为样本数据，对超市选址行为进行实证分析，并运用对数 模型对影响超市选址的因素进行计量估计，分析影响方向和影响程度。
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图表目录
图１－１超市选址影响因素………………………………………………………………．５ 图２．１中国超市企业发展速度…………………………………………………………１５ 图２－２ 中国超市地区分布图………………………………………………………………………………１ ５ 图３．１商圈构成图………………………………………………………………………２１ 图３－２超级市场选址基本流程图………………………………………………………２６ 图４－１分析框架…………………………………………………………………………２７ 图４－２样本超市经营规模分布图………………………………………………………２８ 图４－３总销售额与商圈人口数的关系…………………………………………………２９ 图４－４总销售额与客流量的关系………………………………………………………２９ 图４．５ ２００３年北京市城镇居民人均月收入…………………………………………一３０ 图４－６样本超市所在商圈常住居民收入水平…………………………………………３０ 图４．７样本超市所在商圈常住居民收入水平和“超市销售总额”的关系图………３１ 图４－８超市的地价分布图………………………………………………………………３ １ 图４．９销售额与地价的关系……………………………………………………………３２ 图４．１０超市公交线路分布图……………………………………………………………３２ 图４．１ｌ总销售额与交通的关系…………………………………………………………３３ 图４．１２销售额与集客源的关系…………………………………………………………３３ 图４．１３总销售额与竞争对手的关系……………………………………………………３４ 图４．１４总销售额与资本金的关系………………………………………………………３５
７％ｏｆｔｈｅ ｔｏｔａｌ ａｍｏｕｎｔ ｏｆｔｈｅ ｓｏｃｉｅｔａｌ ｒｅｔａｉｌ ｃｏｍｍｏｄｉｔｙ ｒｅｖｅｎｕｅ．Ｔｈｅ ｌｏｃａｔｉｏｎ ｏｆｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔ ｉＳ ｔｈｅ ｋｅｙ
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分类号 密缓
单位代码｛１００１９ 学 号：Ｓ０２３４２
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硕士学位论文
超市选址及其影响因素研究
Ｓｔｕｄｙ ｏｎ Ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔ Ｌｏｃａｔｉｏｎ ａｎｄ Ｉｔｓ Ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ Ｆａｃｔｏｒｓ
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
研
究
生： 三羞
合作教师：—— 指 导 教 师： 武撞垩副熬援
申请学位门类级别：．经盗堂亟± 专 业 名 称： 主些丝迸堂 研 究 方 向：直扬皇照筮盆盘 所 在 学 院： 丝盗篮翌堂隧
ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔｓ ｔｈｅｍｓｅｌｖｅｓ ｓｈｏｕｌｄ ｍａｋｅ ｇｏｏｄ ｐｒｅｐａｒａｔｉｏｎｓ ｆｂｒ ｔｈｅ ｐｒｏｊｅｃｔ ａｎｄ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｂｕｄｇｅｔ Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：Ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔ，Ｌｏｃａｔｉｏｎ，Ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ Ｆａｃｔｏｒｓ，Ｅｍｐｉｒｉｃａｌ Ｓｔｕｄｙ
影响超市商圈的因素主要有四个方面，即外部环境因素、消费者因素、企业本身因素和竞争 者因素。模型的估计结果表明：超市选址在越繁华的地段，地价越高的黄金地段，附近的农贸市 场、娱乐场所等能够吸引顾客前来的集客源越多，越有利于超市的营销。初建超市，投入的资本 金越多，越有利于增加超市的销售额。交通越方便，公交网络越发达，竞争店越少，规模越小， 越有利于超市增加销售额。商圈范围内居民的收入水平越高，越能提高超市的经营业绩。
ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ．Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ＵＳｅＳ ６０ ｍｅｄｉｕｍ—ｓｉｚｅｄ ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔｓ ｉｎ Ｂｅｉｊｎｇ ａｓ ｓａｍｐｌｅｓ，ｓｔｕｄｉｅｓ ｅｍｐｉｒｉｃａｌｌｙ ｔｈｅ ｂｅｈａｖｉｏｒ ｏｆ ｌｏｃａｔｉｏｎ，ｅｓｔｉｍａｔｅｓ ｔｈｅ ｆａｃｔｏｒｓ ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ ｌｏｃａｔｉｏｎ ｂｙ ｌｏｇ ｍｏｄｅｌ ａｎｄ ａｎａｌｙｚｅｓ ｔｈｅ ｅｆｆｅｃｔｓ ｏｆ ｔｈｏｓｅ ｆａｃｔｏｒｓ ｏｎ １０ｃａｔｉｏｎ．
２００１）。
随着我国参与世界经济一体化的深入，特别是在ＷＴＯ框架下，外资零售企业纷纷进入市场， 如美国的沃尔玛、德国的麦德龙、法国的家乐福、日本的伊藤洋华堂都已在我国各地投资开分店， 并以其低廉的价格吸引了众多的顾客。超市作为最具活力、最具发展前景的新生商业力量也面临 着前所未有的机遇和挑战。我国的超市将如何发展。采取什么战略才能在竞争中立于不败之地， 这引起了诸多专家和学者的关注。而超市的选址直接影响着投资的效益，关系到超市的进一步发 展，以至于其生死存亡。有关研究表明超市的商圈立地对开店成败的影响至少占７０％以上（李孟 熹，１９８７）。国外也有一种观点认为，零售业成功的关键是“Ｐｌ∞ｒ＿Ｐｌａｃｅ—Ｐｌａｃｅ”，即选址、选 址还是选址，可以说零售业是“地点位置产业”。有资料表明国外零售商在开设新店之前，花一 年左右时间进行立地调查。而我国有不少业内人士在开店过程中仅作一些笼统的可行性分析，不 作详细的立项调查，直观的模仿国外，因此在经营过程中出现了很多问题，直接影响了超市的经 营效益和正常运行。
根据研究结果，本文提出了相应的对策建议，即，政府要制定好超市网点规划，加大对零售 业的投资，为零售业发展扫清障碍；超市企业要制定选址策略，做好立项调查，做好充分的投资 预算。这些对策和建议都有利于中国超市的建设和发展。
关键词： 超市， 选址，影响因素，实证分析
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Ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔ ｏｒｉｇｉｎａｔｅｄ ｉｎ Ａｍｅｒｉｃａ ｉｎ ｔｈｅ １９３０ｓ．Ｉｎ Ｃｈｉｎａ，ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔ ｅｍｅｒｇｅｄ ａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ
Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ ｔｏ ｔｈｅ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｒｅＳＵＩｔｓ ａｂｏｖｅ，ｓｅｖｅｒａｌ ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ ａｒｅ ｐｕｔ ｆｏｒｗａｒｄ．Ｔｈｅ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ ｓｈｏｕｌｄ ｍａｋｅ ｔｈｅ ａｐｐｒｏｐｒｉａｔｅ ｌａｙｏｕｔ ｆｏｒ ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔｓ ａｎｄ ｆａｃｉｌｉｔａｔｅ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｔｈｅ ｂｕｓｉｎｅｓｓ．Ｔｈｅ
Ｆｏｕｒ ｆａｃｔｏｒｓ ａｆｆｅｃｔ ｔｈｅ ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ：ｅｘｔｅｒｎａｌ ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔ，ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ，ｉｎｔｅｍａｌ ｓｔｒｅｎｇｔｈ， ｃｏｍｐｅｔｉｔｏｒｓ．Ｔｈｅ ｅｓｔｉｍａｔｉｎｇ ｏｕｔｃｏｍｅ ｏｆ ｔｈｅ ｍｏｄｅｌ ｔｅｌｌｓ ｎｓ ｔｈａｔ ｔｈｅ ｍｏｒｅ ｔｈｒｉｖｉｎｇ ａｎｄ ｅｘｐｅｎｓｉｖｅ ｌｏｃａｔｉｏｎｓ ｔｈｅ ｂｕｓｉｎｅｓｓｅｓ ｃｈｏｏｓｅ ａｎｄ ｔｈｅ ｍｏｒｅ ｐｅｏｐｌｅ ｔｈｅ ｎｅａｒｂｙ ｅｎｔｅｒｔａｉｎｍｅｎｔ ｐｌａｃｅｓ ａｔｔｒａｃｔ，ｔｈｅ ｂｅｔｔｅｒ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔｉｎｇ ｐｅｒｆｏｒｍａｎｃｅ ｗｉｌｌ ｂｅ．Ｔｈｅ ｉｎｉｔｉａｌ ｃａｐｉｔａｌ ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ ｉＳ ｐｏｓｉｔｉｖｅｌｙ ｃｏｒｒｅｌａｔｅｄ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｒｅｖｅｎｕｅ ａｎｄ ｐｒｏｆｉｔ．ｎｌｅ ｔｕｒｎｏｖｅｒ ｏｆ ｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔ ｃｏｒｒｅｌａｔｅｓ ｐｏｓｉｔｉｖｅｌｙ ｗｉｔｈ ｃｏｎｖｅｎｉｅｎｃｅ ｏｆ ｔｈｅ ｎｅａｒｂｙ ｔｒａｎｓｐｏｒｔａｔｉｏｎ，ｂｕｔ ｎｅｇａｔｉｖｅｌｙ ｃｏｒｒｅｌａｔｅｓ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｎｕｍｂｅｒ ｏｆ ｃｏｍｐｅｔｉｔｏｒｓ ａｎｄ ｔｈｅ ＳＣａｌｅ ｏｆ ｂｕｓｉｎｅｓｓ．Ｔｈｅ ｉｎｃｏｍｅ ｌｅｖｅｌ ｏｆｔｈｅ ｒｅｓｉｄｅｎｔｓ ｈａｓ ｐｏｓｉｔｉｖｅ ｃｏｒｒｅｌａｔｉｏｎ ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｏｐｅｒａｔｉｏｎａｌ ｐｅｒｆｏｒｍａｎｃｅ ｏｆｓｕｐｅｒｍａｒｋｅｔｓ．
表２一ｌ我国连锁经营发展情况表………………………………………………………１４ 表２．２ ２００１年和２００４年中国主要城市连锁经营发展情况…………………………１６ 表２．３中国主要超市发展规模…………………………………………………………１７ 表４—１ 模型选取的变量及定义…………………………………………………………３６ 表４－２模型估计结果……………………………………………………………………３６