苏州月亮湾项目分类产品定位建议上

一2、、住宏宅观供供应 需分结析 构
100%
2009年1月-2010年5月园区住宅供应结构
80%
60%
40%
20%
0%
2009年1Q 2009年2Q 2009年3Q 2009年4Q 2010年1Q 2010年4-5
60以下 60-75
75-90
90-105
月 105-120 120-135
135-144 144-160 160-180 180以上
二卫
去化率前三名为：83M2一房一厅一卫，109M2二房一厅二卫， 104M2一房二厅
一卫
三、客层定 位分析
首次置业 首次改善 再次改善 投资置业
本案条件
价格承受力 低
较高
高
较高
定价将会偏高
公交依赖度 高 商业依赖度 中等 教育依赖度 较高
中等
低
低
高
较高
低
高
中等
/
目前较差， 未来有轻轨2#延长线，前景好
一、CBD概 析
受自然条件及城市发展模式影响，在中国城市有四种常见的 CBD布局模式，本案属于滨水布局模式
CBD布局模式—— 中心布局
以十字架或同心圆形态，加上环形 与放射形成基本骨架
轴线布局
轴线布局以现代化的交通条件为基 础，通过建大容量的交通线路如地 铁、轻轨来扩展
滨水布局
有天然水域的城市，城市CBD扩张 一般扩张都会首选滨水区域，如水 域与城市中心毗邻更是如此
2009年4Q 105-120
2010年1Q 2010年4-5月 120-135 135-144
市场扩张期，改善性需求比重大于首次置业需求（首置客户被动入市）； 市场收缩期，改善性需求与首次置业需求大致相当（改善客户逢低入市）。 本案强销期可能处于市场恢复期和扩张期，改善性需求比重较大
二、微观供 需分析
月亮湾D2月、亮D3湾地项块目建分筑类策产划品报定告位建议
一、公寓定位篇
一、宏观供 需1、结住构宅、商业、办
公总体供需求结构
09.04-10.04园区商业、办公、酒店式公寓物 业新增结构图（按面积段）
100% 80% 60% 40% 20% 0%
商业
办公
酒店式公寓
40以下 40-60 60-80 80-120 120-160 160-180 180-220 220-260 260以上
在城市稳步增长阶段，随着中心城区可建设用地的不断减少，CBD将在城市 外围寻找生长点
交通资源丰富
交通便利是商业、商务及各种经营活动的基本条件，城市CBD也将围绕各种 交通枢纽发展起来
可开发用地的分布格局和潜力
必须有足够多且相对集中的课开发用地，以使CBD获得可持续发展，到达应 有的规模效用
其他因素
大面积的山体和水域对CBD发展有阻碍作用，道路混杂、低质量的住宅、商 业和工业区混杂通常会相互排斥，周边环境良好有序发展，能体现CBD城市 形象和视觉景观特色
沿街布局
出于对交通便捷性的要求，商务区 域集中在城市交通主动线上，围绕 一些节点形成松散发展
中心布局：大连中山广场 轴线布局：深圳福田CBD
滨水布局：厦门CBD
目前休闲配套佳，无商业配套； 未来商业配套品质较高，
缺乏基础教育设施
景观依赖度 低
较高
高
较高
湖景资源优
ห้องสมุดไป่ตู้
服务需求度 低
较高
高
较高
能达高品质
本案资源支持的主要目标客户类型
四、公寓定 位推导
宏观供需分析
需求变化分析
微观供需分析
本案资源分析
园区住宅以80160M2为主力需 求
市场恢复期和扩 张期，改善性需 求比重较大。 本案强销售期估 计为市场恢复及 扩张期
09.04-10.04园区商业、办公、酒店式公寓物 业成交结构图（按面积段）
100% 80% 60% 40% 20% 0%
商业
办公
酒店式公寓
40以下 40-60 60-80 80-120 120-160 160-180 180-220 220-260 260以上
办公、商业：260M2以上产品均为供应与需求的主力面积段; 酒店公寓：以80-160M2为供需主流。
一、CBD概 析
CBD倾向于商务办公，兼具商业、公共服务和居住功能，对 用地、交通等都有着很高的要求
CBD的功能—— 主要功能 商务办公
包括金融、贸易、信息服 务等
辅助功能 商业娱乐
包括酒店、零售、休闲、 娱乐等
公共服务
包括市政、交通、通讯、 文化等公共配套
居住功能
包括住宅，租赁公寓等
与城市总体布局相协调
高端公寓投资客 偏好80-100M2的 1房或2房产品 改善型客户偏好 160M2左右的3房 产品
本案景观资源极 好，未来商业、 轨道交通便利， 支撑投资与改善 型客户偏好
本案宜立足改善型需求，并兼顾投资型客户
五、公寓定 位建议
以改善型为主导的户型定位
户型面积 （M2） 90-100M2
130140M2
面积比例 （%） 40%
20%
针对客户
投资型， 投资兼短期自用型 （外地大学教师、常 驻外来商务客） 首次改善型
160M2
40% 再次改善型
功能空间
二房二卫一大厅 （布置于景观面弱的位置）
三房二厅二卫
四房二厅三卫（双套间） （布置于景观面好的位置）
另：在顶层设置1-2套平层园林式大宅
二、办公定位篇
环球188供需分析
供销结构图（按户型）
1室1厅0卫
供应套数 1
销售套数 1
户型面积 84
100%
1室1厅1卫
139
132
83
80%
1室2厅1卫
56
50
104
2室1厅1卫
43
33
89
60%
2室1厅2卫
55
54
109
40%
2室2厅1卫
14
8
95
20%
2室2厅2卫
26
12
128
0%
3室2厅2卫
116
71
160.00
144-180M2的再次比重较大改善型产品供应相对较少
3一、、需宏求观变供化 分需析求结构
100% 80%
2009年1月-2010年5月园区住宅成交结构
市场恢复期
市场扩张期
市场收缩期 高端改善 再次改善
60%
首次改善
40% 首次置业
20%
0%
2009年1Q 2009年2Q 2009年3Q
60以下 60-75 75-90 90-105 144-160 160-180 180以上
供应套数
销售套数
3室3厅3卫
2
0
260.00
1室1厅0卫 1室1厅1卫 1室2厅1卫 2室1厅1卫 2室1厅2卫 2室2厅1卫
2室2厅2卫 3室2厅2卫 3室3厅3卫 4室3厅3卫 4室3厅4卫
4室3厅3卫
2
0
300
4室3厅4卫
2
0
325
去化量前三名为：83M2一房一厅一卫，160M2合三计房二厅二45卫6 ，10936M1 2二房去一化率厅79%