海南省两权抵押贷款试点工作主要做法及政策建议

海南省两权抵押贷款试点工作主要做法及政策建议

作者：吴帆陈芳

来源：《商情》2016年第49期

经全国人大常委会授权，海南省文昌、屯昌、东方三市县为农村承包土地的经营权（以下简称“农地”）抵押贷款试点地区，文昌、琼中两市县为农民住房财产权（以下简称“农房”）抵押贷款试点地区。中国人民银行海口中心支行根据总行相关工作安排，主动作为，各试点市县支行积极配合，海南省“两权”抵押贷款试点工作取得了阶段性成果。

一、“两权”试点工作进展情况

（一）“农地”抵押贷款试点工作

1.确权颁证情况。三个试点市县农地确权率相对较高，但颁证率情况不理想。东方、屯昌和文昌的确权率分别为97%、96.7%和45%，颁证率为94%、8%和0%。据了解，东方94%的颁证率实际为打证率，并未实际颁发。

2.贷款发放情况。截至9月末，屯昌县发放农地抵押贷款50万元，并已对7户贫困户进行授信，授信金额为43万元。

3.流转平台建设方面。东方市成立市级“农村土地流转服务中心”，该中心设在农业局，各乡镇也成立乡镇级“农村土地流转服务中心”；各乡镇配有专职信息员，各村委会设置专职联络员，村联络员负责将各村农民土地转让的信息向乡镇报告，乡镇信息员将信息汇总后向市农业局报告。市、乡镇两级“农村土地流转服务中心”负责接收、介绍外来承包土地的客户与农民洽谈土地流转事宜。出让方与承包方洽谈一致后，签订“海南省农村土地承包经营权转包（租赁）合同”，报村委会及乡镇政府审批。

（二）“农房”抵押贷款试点工作

1.确权颁证情况。两个试点市县农房确权工作进展缓慢，琼中县确权率仅为0.03%，颁证率仅为0.04%，文昌市仅统计宅基地确权颁证情况，农房确权颁证尚未正式展开。

2.贷款发放情况。截至9月末，琼中县发放农房抵押贷款22笔，贷款余额111.3万元。采用确权后置的创新性方式（即政府有关部门发放《农房抵押贷款登记表》承诺限期办结房产证，农户凭该表向金融机构先贷款后办抵押手续）的694笔，贷款余额2297.9万元。

3.价值评估方面。为探索农房抵押价值评估标准的制定方式，琼中县制定了《琼中县新建农房估值参考建议表》，以乡镇为单位，以经济发展程度、地理位置为参考，对新建农房的评估做出指导性建议，同时允许金融机构根据房屋新旧程度和农户还款能力进行上下浮动。

4.风险补偿方面。琼中县制定了农房抵押贷款“政银保”合作机制方案，由县政府设立500万左右的农民住房财产权抵押贷款风险保障专项资金。

5.流转平台建设方面。目前琼中县政府已初步做出交易中心建设规划，准备在海南湾岭热带农产品综合物流园区建立琼中县农村产权交易中心。文昌市政务中心积极与市编办沟通，共同研究文昌市农村产权交易服务中心设立工作，目前，市编办已拟出机构设立初步方案。

二、存在的问题

（一）“两权”颁证进度缓慢

自试点工作实施以来，各相关部门积极推进试点市县“两权”确权颁证工作。目前情况是试点市县宅基地和农村土地承包经营权确权工作开展较好，但是颁证工作有待加快推进。农地颁证方面，东方市打证比例较高，但尚未发至农户手中，屯昌和文昌两县市农地颁证尚未进行；农房确权颁证方面，琼中全县农房仅确权5户、颁证4户，文昌市农房均尚未进行确权颁证。颁证工作滞后，严重影响试点进度。

（二）“两权”产权交易平台和抵押登记制度尚未建立

文昌、屯昌、琼中三个试点市县农村产权流转平台尚未建立，农村产权流转专门服务机构还不健全。由哪个部门具体负责对“两权”抵押进行登记、规范登记流程、完善他项权利证书的发放和登记注销程序，尚不明确。

（三）缺乏独立的价值评估主体

目前，我省“两权”抵押价值评估主体为放贷金融机构自身，一般通过借贷双方协商方式，尚未通过“两权”价值评估的中介服务机构或者独立的第三方进行评估。

（四）缺乏有效的“两权”抵押物处置机制

抵押物处置是“两权”抵押贷款试点工作的核心，试点工作完成后是否修改相关法律，抵押物处置是关键，鼓励各地在试点过程中要创新方式方法。农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。目前来看，由于试点市县流转平台和风险补偿机制未能有效发挥作用，金融机构也难以依托其进行抵押物处置和转移风险。

（五）缺乏完善的风险缓释及补偿机制

辖区仅琼中县正在探索建立风险保障专项资金。目前，“两权”抵押贷款试点仍处于摸着石头过河的阶段，“两权”抵押贷款政治敏感性高、抵押变现难，加之农业经营风险大等特点影响金融机构贷款意愿，如不安排专项资金对贷款损失给予补偿，将影响试点的顺利开展。

三、措施建议

（一）加快推进农村产权交易平台建设

目前，省相关部门正研究建立省级农村产权交易平台建设，各试点市县也正在筹划交易平台建设。建议相关管理部门尽快明确思路，加强对辖区农村产权交易平台建设的指导，并建立抵押登记、价值评估和抵押物处置等相关服务功能。

（二）建立完善风险缓释和补偿机制

推动指导各试点市县建立“两权”抵押贷款试点专项风险补偿基金，政府、金融机构间按比例分担“两权”抵押贷款风险。落实农户“两权”抵押贷款政府贴息和奖补政策，推广农业保证、农房保险，引入“两权”抵押贷款保证保险，建立完善多层“两权”抵押贷款风险缓释机制。

（三）建立激励约束机制，引导金融机构履行试点主体责任

通过支农再贷款、扶贫再贷款等方式降低法人金融机构金融机构放贷成本，研究建立“两权”抵押贷款差异化的监管政策，加强对各金融机构“两权”试点工作开展情况的监测，发现金融机构开展“两权”抵押贷款业务存在的问题，及时沟通和协调解决。

（四）加大试点工作监督检查力度

完善“两权”试点任务月度监测制度，各成员单位、各试点市县和相关金融机构按月定期将试点进展情况报省指导小组办公室，省指导小组办公室汇总报省领导小组组长督办。组织省级成员单位，加大现场督导力度。