城市规划控制性详细规划
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以总规为依据兼容性应提高宽容度和灵活性的应变能力
2、环境容量控制
涵义——为保证良好的城市环境质量，对建筑用地能容 纳的建筑量和人口聚集度的规定。
控制指标主要包括： 容积率：反映一定用地范围内的建筑物总量 建筑密度：规定建设用地上建筑物的覆盖程度 绿地率：绿地占建设用地的比例 人口密度：规定建设用地上人口聚集的密集程度
建筑主体色彩：（如墙面、墙基屋顶主要色彩） 点缀色彩：指建筑主体色彩外的其他建筑物的色彩（如门、窗框、栏杆、装饰线 等） 组合色彩：指建筑主体色彩和点缀色彩相组合的色彩效果
3、其他引导性控制要素（建筑空间组合、建筑小品、居住人口 密度、环境保护规定）
第四节 公共服务设施设置控制
1、公共服务设施的定义 公共服务设施：是保障生产、生活的各类公共服务的 物质载体。
第四节 公共服务设施设置控制
3、居住区公共服务设施的配置要求 《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）
4、城市公共服务设施的控制指标
第五节 市政设施配套控制
1、工作流程 现状资料分析、源的控制、场站控制、管线控制
2、主要内容： 给水工程 排水工程 供电工程 通信工程 燃气工程 供热工程 管线综合 环卫工程 防灾规划
建筑间距：指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。 包含：日照间距、侧向间距、消防间距、通风间距、生活私
密性间距、城市防灾疏散间距。
日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
4、行为活动控制
交通活动、环境保护两方面。 交通活动：交通出入口方位、数量、禁止机动车出入口路段、
交通运行组织规定、地块内允许通过的车辆类型、地块 内停车泊位数量和交通组织、装卸场地规定、装卸场地 位置和面积等。 环境保护：制定污染物排放标准，防止在生产建设或其他活 动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、有毒有害气体、 放射性物质以及噪声、震动、电磁波辐射等对环境的污 染和危害，到达环境保护的目的。
容积率：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用 强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑 物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万 m2/hm2）。
FAR= Ar /Al 可根据需要制定上限和下限。 下限：保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建
筑租金关系； 上限：防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行
II. 指导性指标（引导性指标）：指该指标是参照执行的， 并不具有强制约束力。包括：人口容量（居住人口密 度）；建筑形式、风格、体量、色彩等要求；其他环 境要求（关于环境保护、污染控制、景观要求等的指 导性指标，可根据现状条件、规划要求、各地情况因 地制宜的设置）
1、土地使用控制
是规定性控制内容的核心部分。
4, 城市政策的载体：详细规划编制和实施包含城市产业结构、用 地结构、人口空间分布、环境保护等城市政策的内容
发展历史：
自20世纪80年代中期我国引入控制性详细规划的概念以 来，经过了20多年的发展，大致可以分为三个阶段： 从形体设计走向形体示意 从形体示意走向指标抽象 从指标抽象走向完整、系统的控制性详细规划。
包括： 城市公共服务设施。城市总体层面落实的公共服务设
施。 居住区公共服务设施。为满足城市居民基本的物质与
文化生活需要，与居住人口规模相对应配套建设的公 建项目。
第四节 公共服务设施设置控制
2、城市公共服务设施的配置要求 高中及其他教育设施：36个班3公顷 图书馆：50万册以上 影剧院： 老年福利院 综合医院
第六节 控规的实施与管理
5、控规的实施与管理的监督与公众参与
公众参与控规的目的： 促进规划师直接了解民意，为控规提供良好的“自下
而上”的反馈机制，使城市规划具备“上有指令、下 有反馈”的双向信息系统，为开展控规打好基础。 对控规起到集思广益之效，尤其是某些引导性指标的 确定。 有利于群策群力实施控规。
3、建筑建造控制
控制内容：建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿街建筑高度、 相邻地段的建筑规定等。
建筑高度：一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）
的高度。一般控制上限
建筑限高 影响因素（地基承载力、建筑技术、经济因素、环境因素、基础设施 条件限制） 经济因素：建筑物造价（成本）由直接成本（土地成本、土建成本） 与间接成本（报建费、税费、管理费、金融成本等）构成。 环境因素：城市风貌、历史文化建筑、视线心理分析。 基础设施条件：机场高度限制的半径、微波通道、高压输变电路。 确定： 条件---满足建筑日照、通风、消防要求。 建筑高度计算（教材 P330—331）
控制要素(内容)分为指令性与指导
性指标两类
第二Fra Baidu bibliotek 规定性控制要素
I. 规定性指标（指令性指标）：指该指标必须遵照执行， 不能更改。包括：用地性质、用地面积、建筑密度、 建筑限高（上限）、建筑后退红线、容积率（单一或 区间）、绿地率（下限）、交通出入口方位（机动车、 人流、禁止开口路段）、停车泊位及其他公共设施 （中小学、托幼、环卫、电力、电信、燃气设施）。
及环境质量下降。
建筑密度：是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面 积的比例，它可以反映出一定用地范围内的空地率和 建筑密集程度。
建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积） ×100%
绿地率：是指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积的 比例，是衡量地块环境质量的重要指标。
绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）×100%
3、控规的编制内容深度与成果要求
3.1深度要求 3.2图纸成果及深度要求 3.3文本基本要求
总则、规划目标、功能定位、规划结构、土地使用、道路交通、 绿化水系、公共服务设施规划、五线规划、市政工程管线、环卫环 保防灾、地下空间利用规划、城市设计引导、土地使用建筑建造通 则、其他
3.4说明书的基本内容
城乡规划
城镇体系 规划
城市规划
镇规划
村庄规划
总体规划
乡规划
控制性详细规划
修建性详细规划
第二条 制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。 本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。
城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详 细规划。
规定性指标 引导性指标
第一节 控规的编制内容与方法
以建筑密度和容积率的确定方法5种： 城市整体强度分区原则法：根据微观经济学理论，从宏观、中观、微观三
个层面确定建筑面积和容积率，建立城市强度分区的模型，进行各类主要用地 的强度分配，为确定地块容积率，制定地块密度细分提供原则性指导。
人口指标推算法：通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和都快环 境容 量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量和人均用地指标的乘 积来推算地块内的建筑总量，从而确定地块容积率的方法。 典型实验法：形象、直观局限性和主观性大 经济推算法：成本效益分析基础上，获得合理的经济回报 类比法：比较类似案例，选择确定相关指标，适用于新区开发
第二节 规定性控制要素
第二节 规定性控制要素
土地使用（面积、边界、性质、兼 容性） 环境容量（容积率、建筑密度、人 口密度、绿地率) 建筑建造（建筑限高、退建、间距） 城市设计引导（建筑体量、形式、 色彩、空间围合 建筑小品） 配套设施（市政设施、公共设施） 行为活动（交通活动、环境保护规 定）
第一节 控规的编制内容与方法
1、编制程序 任务书的编制 编制过程
项目准备阶段 现场踏勘与资料收集阶段 方案设计阶段 成果编制阶段 上报审批阶段
第一节 控规的编制内容与方法
2、控制性详细规划指标的确定方法 控制性详细规划的管理是通过指标的制定来实现的，
其核心内容是各项控制指标。 指标：规定性指标、引导性指标
四方面的作用：
1, 强调规划的延续性：控制性规划将总体规划宏观管理要求转化 为微观（具体）的地块建设管理指标。使规划编制与规划管理相 衔接。
2, 城市规划管理的依据：控制性详细规划能将规划控制要点，用 简练、明确的方法表达，作为控制土地批租、出让的依据。
3, 城市设计的构想：控制性详细规划直接引导修建性详细规划及 环境景观设计的编制，主要从建筑色彩、形式、体量、轮廓线、 群体空间组合进行控制。
控制性详细规划： 主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、
建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公 共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护 规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目 和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则 标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和 定界的控制和引导。
定
土地使用性质类别，根据所在城市规模、特征、区位、土地开发性质等确定
⑶土地使用兼容性 兼容性概念—指某类性质用地内，允许或经规划部门批准建设不同 用地性质的项目。 兼容性原则：
促进相关功能项目集中布置 提高土地经济效益，减少环境干扰 确保非营利性设施的用地不被占用 充许部分建筑、设施、混合布置，提高土地使用灵活性
建筑后退：指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和
各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进
行控制。
包括：退线距离、退界距离。 作用：避免城市开发建设过程中产生混乱； 保证必要的安全距离（满足消防、环保、防灾、 交通等安全要求）； 保证公共空间和良好的城市景观。 退建距离的规定：全国各城镇对建筑后退距离（六线） 有不同的具体规定。
第三节 引导性控制要素
1、城市设计引导与控制 确定规划区域的空间结构 地块用地功能 道路绿化系统 2、建筑高度、体量、形式与色彩控制
⑴建筑体量---指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、宽度、高度三维空间控制。 ⑵建筑形式（建筑风格）---随城市历史文化特点、时代要求产生不同的建筑风格和特 色。 ⑶建筑色彩---从建筑物的色相、明度和彩度提出控制
1.3建立面向规划实施的控制性详细规划编制制度政策体系
第六节 控规的实施与管理
2、建设项目审批管理 2.1一般程序 选址意见书/土地使用许可证 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证
第六节 控规的实施与管理
2.2规划审批管理中的主要问题
2.3规划审批管理的弹性 3、控规在实施中的调整 4、控规的法制化
红线：道路用地和地块用地边界线 绿线：生态环境保护区边界线 蓝线：河流、水域用地边界线 紫线：历史保护区边界线
▪ 考虑地价的区位级差、地块大小和土地开发性质、规模相协调。
▪ 地块划分应满足专业六线的要求
（ 红、蓝、绿、黑、紫、橙）
▪ 具体划分尊重原有土地使用权和产权边界
⑵土地使用性质的控制
参照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)来确
控制内容：用地面积、用地边界、用地性质、土地使用兼容
⑴用地面积与用地边界
面积——规划划定地块的平面投影面积，单位为公顷。
用地面积是规划用地红线围合的面积，是确定容积率、密度、人口容量等的依据。
征地面积是土地部门划定的征地红线围合的面积
用地边界——规划用地的分界线，划分用地的权属。
划分原则 ▪ 根据总体规划和其它专业规划、用地部门、单位划分。 ▪ 一个地块只有一种使用性质 ▪ 边界可由城市道路、自然边界、行政界线划分地块。
第六节 控规的实施与管理
1、控规的实施的概念 1.1概念
控规的实施，即通过法律和行政管理手段把制定的规 划变为现实。
1.2控规实施中存在的问题
成了特定人群利益服务的工具 加深规划与公众之间本已存在的隔阂 缺乏法制化程序好公众参与 管理实施程序不完善 妥协于市场选择的无序性好随意性 对美学和人为较少涉及 弹性不足
2、环境容量控制
涵义——为保证良好的城市环境质量，对建筑用地能容 纳的建筑量和人口聚集度的规定。
控制指标主要包括： 容积率：反映一定用地范围内的建筑物总量 建筑密度：规定建设用地上建筑物的覆盖程度 绿地率：绿地占建设用地的比例 人口密度：规定建设用地上人口聚集的密集程度
建筑主体色彩：（如墙面、墙基屋顶主要色彩） 点缀色彩：指建筑主体色彩外的其他建筑物的色彩（如门、窗框、栏杆、装饰线 等） 组合色彩：指建筑主体色彩和点缀色彩相组合的色彩效果
3、其他引导性控制要素（建筑空间组合、建筑小品、居住人口 密度、环境保护规定）
第四节 公共服务设施设置控制
1、公共服务设施的定义 公共服务设施：是保障生产、生活的各类公共服务的 物质载体。
第四节 公共服务设施设置控制
3、居住区公共服务设施的配置要求 《城市居住区规划设计规范》（GB 50180-93）
4、城市公共服务设施的控制指标
第五节 市政设施配套控制
1、工作流程 现状资料分析、源的控制、场站控制、管线控制
2、主要内容： 给水工程 排水工程 供电工程 通信工程 燃气工程 供热工程 管线综合 环卫工程 防灾规划
建筑间距：指两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。 包含：日照间距、侧向间距、消防间距、通风间距、生活私
密性间距、城市防灾疏散间距。
日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
4、行为活动控制
交通活动、环境保护两方面。 交通活动：交通出入口方位、数量、禁止机动车出入口路段、
交通运行组织规定、地块内允许通过的车辆类型、地块 内停车泊位数量和交通组织、装卸场地规定、装卸场地 位置和面积等。 环境保护：制定污染物排放标准，防止在生产建设或其他活 动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、有毒有害气体、 放射性物质以及噪声、震动、电磁波辐射等对环境的污 染和危害，到达环境保护的目的。
容积率：又称楼板面积率或建筑面积密度，是衡量土地使用 强度的一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑 物的总建筑面积之和Ar与地块面积Al的比值（万 m2/hm2）。
FAR= Ar /Al 可根据需要制定上限和下限。 下限：保证开发商的利益，可综合考虑征地价格和建
筑租金关系； 上限：防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行
II. 指导性指标（引导性指标）：指该指标是参照执行的， 并不具有强制约束力。包括：人口容量（居住人口密 度）；建筑形式、风格、体量、色彩等要求；其他环 境要求（关于环境保护、污染控制、景观要求等的指 导性指标，可根据现状条件、规划要求、各地情况因 地制宜的设置）
1、土地使用控制
是规定性控制内容的核心部分。
4, 城市政策的载体：详细规划编制和实施包含城市产业结构、用 地结构、人口空间分布、环境保护等城市政策的内容
发展历史：
自20世纪80年代中期我国引入控制性详细规划的概念以 来，经过了20多年的发展，大致可以分为三个阶段： 从形体设计走向形体示意 从形体示意走向指标抽象 从指标抽象走向完整、系统的控制性详细规划。
包括： 城市公共服务设施。城市总体层面落实的公共服务设
施。 居住区公共服务设施。为满足城市居民基本的物质与
文化生活需要，与居住人口规模相对应配套建设的公 建项目。
第四节 公共服务设施设置控制
2、城市公共服务设施的配置要求 高中及其他教育设施：36个班3公顷 图书馆：50万册以上 影剧院： 老年福利院 综合医院
第六节 控规的实施与管理
5、控规的实施与管理的监督与公众参与
公众参与控规的目的： 促进规划师直接了解民意，为控规提供良好的“自下
而上”的反馈机制，使城市规划具备“上有指令、下 有反馈”的双向信息系统，为开展控规打好基础。 对控规起到集思广益之效，尤其是某些引导性指标的 确定。 有利于群策群力实施控规。
3、建筑建造控制
控制内容：建筑高度、建筑间距、建筑后退、沿街建筑高度、 相邻地段的建筑规定等。
建筑高度：一般指建筑物室外地面到其檐口（平屋顶）或屋面面层（坡屋顶）
的高度。一般控制上限
建筑限高 影响因素（地基承载力、建筑技术、经济因素、环境因素、基础设施 条件限制） 经济因素：建筑物造价（成本）由直接成本（土地成本、土建成本） 与间接成本（报建费、税费、管理费、金融成本等）构成。 环境因素：城市风貌、历史文化建筑、视线心理分析。 基础设施条件：机场高度限制的半径、微波通道、高压输变电路。 确定： 条件---满足建筑日照、通风、消防要求。 建筑高度计算（教材 P330—331）
控制要素(内容)分为指令性与指导
性指标两类
第二Fra Baidu bibliotek 规定性控制要素
I. 规定性指标（指令性指标）：指该指标必须遵照执行， 不能更改。包括：用地性质、用地面积、建筑密度、 建筑限高（上限）、建筑后退红线、容积率（单一或 区间）、绿地率（下限）、交通出入口方位（机动车、 人流、禁止开口路段）、停车泊位及其他公共设施 （中小学、托幼、环卫、电力、电信、燃气设施）。
及环境质量下降。
建筑密度：是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面 积的比例，它可以反映出一定用地范围内的空地率和 建筑密集程度。
建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积） ×100%
绿地率：是指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积的 比例，是衡量地块环境质量的重要指标。
绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）×100%
3、控规的编制内容深度与成果要求
3.1深度要求 3.2图纸成果及深度要求 3.3文本基本要求
总则、规划目标、功能定位、规划结构、土地使用、道路交通、 绿化水系、公共服务设施规划、五线规划、市政工程管线、环卫环 保防灾、地下空间利用规划、城市设计引导、土地使用建筑建造通 则、其他
3.4说明书的基本内容
城乡规划
城镇体系 规划
城市规划
镇规划
村庄规划
总体规划
乡规划
控制性详细规划
修建性详细规划
第二条 制定和实施城乡规划，在规划区内进行建设活动，必须遵守本法。 本法所称城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。
城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详 细规划。
规定性指标 引导性指标
第一节 控规的编制内容与方法
以建筑密度和容积率的确定方法5种： 城市整体强度分区原则法：根据微观经济学理论，从宏观、中观、微观三
个层面确定建筑面积和容积率，建立城市强度分区的模型，进行各类主要用地 的强度分配，为确定地块容积率，制定地块密度细分提供原则性指导。
人口指标推算法：通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和都快环 境容 量等来确定规划区内的规划人口总量，并以人口总量和人均用地指标的乘 积来推算地块内的建筑总量，从而确定地块容积率的方法。 典型实验法：形象、直观局限性和主观性大 经济推算法：成本效益分析基础上，获得合理的经济回报 类比法：比较类似案例，选择确定相关指标，适用于新区开发
第二节 规定性控制要素
第二节 规定性控制要素
土地使用（面积、边界、性质、兼 容性） 环境容量（容积率、建筑密度、人 口密度、绿地率) 建筑建造（建筑限高、退建、间距） 城市设计引导（建筑体量、形式、 色彩、空间围合 建筑小品） 配套设施（市政设施、公共设施） 行为活动（交通活动、环境保护规 定）
第一节 控规的编制内容与方法
1、编制程序 任务书的编制 编制过程
项目准备阶段 现场踏勘与资料收集阶段 方案设计阶段 成果编制阶段 上报审批阶段
第一节 控规的编制内容与方法
2、控制性详细规划指标的确定方法 控制性详细规划的管理是通过指标的制定来实现的，
其核心内容是各项控制指标。 指标：规定性指标、引导性指标
四方面的作用：
1, 强调规划的延续性：控制性规划将总体规划宏观管理要求转化 为微观（具体）的地块建设管理指标。使规划编制与规划管理相 衔接。
2, 城市规划管理的依据：控制性详细规划能将规划控制要点，用 简练、明确的方法表达，作为控制土地批租、出让的依据。
3, 城市设计的构想：控制性详细规划直接引导修建性详细规划及 环境景观设计的编制，主要从建筑色彩、形式、体量、轮廓线、 群体空间组合进行控制。
控制性详细规划： 主要以对地块的用地使用控制和环境容量控制、
建筑建造控制和城市设计引导、市政工程设施和公 共服务设施的配套，以及交通活动控制和环境保护 规定为主要内容，并针对不同地块、不同建设项目 和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则 标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和 定界的控制和引导。
定
土地使用性质类别，根据所在城市规模、特征、区位、土地开发性质等确定
⑶土地使用兼容性 兼容性概念—指某类性质用地内，允许或经规划部门批准建设不同 用地性质的项目。 兼容性原则：
促进相关功能项目集中布置 提高土地经济效益，减少环境干扰 确保非营利性设施的用地不被占用 充许部分建筑、设施、混合布置，提高土地使用灵活性
建筑后退：指在城市建设中，建筑物相对于规划地块边界和
各种规划控制线的后退距离，通常以后退距离的下限进
行控制。
包括：退线距离、退界距离。 作用：避免城市开发建设过程中产生混乱； 保证必要的安全距离（满足消防、环保、防灾、 交通等安全要求）； 保证公共空间和良好的城市景观。 退建距离的规定：全国各城镇对建筑后退距离（六线） 有不同的具体规定。
第三节 引导性控制要素
1、城市设计引导与控制 确定规划区域的空间结构 地块用地功能 道路绿化系统 2、建筑高度、体量、形式与色彩控制
⑴建筑体量---指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、宽度、高度三维空间控制。 ⑵建筑形式（建筑风格）---随城市历史文化特点、时代要求产生不同的建筑风格和特 色。 ⑶建筑色彩---从建筑物的色相、明度和彩度提出控制
1.3建立面向规划实施的控制性详细规划编制制度政策体系
第六节 控规的实施与管理
2、建设项目审批管理 2.1一般程序 选址意见书/土地使用许可证 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证
第六节 控规的实施与管理
2.2规划审批管理中的主要问题
2.3规划审批管理的弹性 3、控规在实施中的调整 4、控规的法制化
红线：道路用地和地块用地边界线 绿线：生态环境保护区边界线 蓝线：河流、水域用地边界线 紫线：历史保护区边界线
▪ 考虑地价的区位级差、地块大小和土地开发性质、规模相协调。
▪ 地块划分应满足专业六线的要求
（ 红、蓝、绿、黑、紫、橙）
▪ 具体划分尊重原有土地使用权和产权边界
⑵土地使用性质的控制
参照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)来确
控制内容：用地面积、用地边界、用地性质、土地使用兼容
⑴用地面积与用地边界
面积——规划划定地块的平面投影面积，单位为公顷。
用地面积是规划用地红线围合的面积，是确定容积率、密度、人口容量等的依据。
征地面积是土地部门划定的征地红线围合的面积
用地边界——规划用地的分界线，划分用地的权属。
划分原则 ▪ 根据总体规划和其它专业规划、用地部门、单位划分。 ▪ 一个地块只有一种使用性质 ▪ 边界可由城市道路、自然边界、行政界线划分地块。
第六节 控规的实施与管理
1、控规的实施的概念 1.1概念
控规的实施，即通过法律和行政管理手段把制定的规 划变为现实。
1.2控规实施中存在的问题
成了特定人群利益服务的工具 加深规划与公众之间本已存在的隔阂 缺乏法制化程序好公众参与 管理实施程序不完善 妥协于市场选择的无序性好随意性 对美学和人为较少涉及 弹性不足